残りの空室をどうやって埋めるか。

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いよいよ止まってしまいました。何がって？空室への問い合わせですよ・・・。

やっぱりＧＷを越えるとキツイのかなあ、と思う今日この頃。



現在の空室状況（退去予告は空室、入居申込は満室とみなして）ですが・・・

札幌７棟目２室、仙台２棟目１室、東京１棟目１室、東京６棟目１室、東京１０棟目１室、

富山１棟目１室で合計７室あります。稼働率は９４．５％ですから、まあ悪くはない値と

思ってはいます。



家賃が高い順に並べると・・・

東京６棟目＞札幌７棟目＞東京１棟目＞＞東京１０棟目＞仙台２棟目＞富山１棟目

という順番になります。東京６棟目〜東京１棟目までが６万〜８万のレンジで、

その下は３万〜４万のレンジです。家賃の額から考えれば、できるだけ家賃が高い

東京６棟目、札幌７棟目、東京１棟目を決めるべきだということが浮かんできます。



札幌７棟目は１室入居申込があったもののキャンセルになってしまいました。

内見なしで入居申込を入れてきたので、もしかしたら思ってたのと違うというのが

内見した結果出てきてしまったのかもしれません。入居申込してからのキャンセルは

勘弁していただきたいですけどね・・・大家の立場としては・・・。

なので今から仕切り直しという感じですが、いい時期をブロックされてしまったので

残念な感じになってしまったなあというのが率直なところです。



これまでもサクサクと決めてくださっていたので、決まること自体に対しては

全く心配はしておりません。どのくらい早く決まるかな？という点は気になりますが。

ある程度時間を置けば決まるだろうと思うので、管理会社さんにお任せモードです。



東京６棟目もまだコロナ前の水準とはいかないですけど、アフターコロナの時代に向け

家賃水準を少し戻す方向に舵を切りました。管理会社さんとは空室になる前にこの点

会話しましたが、今のところ問い合わせ件数は悪くない水準だということなので、

家賃を少し高くした状態で引き続き募集をすることにしました。今のところまだ

快音は聞こえてきませんが、ここも状況をちょいちょい聞きながら、場合によっては

広告料などでキャンペーンを打って早く埋めることも視野に入れたいと思います。



そして東京１棟目。これがちょっと厳しくて・・・。私が気を配れていなかったため

空室が長期化してしまっていたのですが、家賃を下げるとか広告料を付けるとかして

なんとか入居申込を貰うことができました。しかしこちらもキャンセルを食らってしまい

振り出しに・・・。先日管理会社さんと打ち合わせをして、更に家賃を１０００円下げて

打ち出してみたのですが、人が動かない時期になってしまったこともあり、なかなか

うまくいきません。目下、この物件が一番の悩みになっております。



ここも管理会社さんとこまめに連絡を取って、何かしら策を打ち出せるかを考えて

みたいところです。広告料とフリーレントは付けて、家賃も少し下げました。

あとは希望者に家具家電プレゼントとかですかねえ。独立性のあるお部屋なので、

ペット可も検討してもいいのかもしれません。原状回復の問題はありますけど。



この辺までの高額家賃帯の物件を早めに決められることがカギになりそうですが

どの物件も動きがあったような連絡がなく・・・東京６棟目は状況を聞くことで

新しい何かを引き出したりする形でテコ入れ、札幌７棟目は管理会社さんにお任せ、

東京１棟目は管理会社さんにこちらから何かアイディアを出して意思疎通を図る、

みたいな感じがいいんだろうなと思います。



残りの低家賃物件に関しては、管理会社さんにお任せですね・・・。

東京１０棟目はテナントなのでご縁に依存、仙台２棟目は義母と管理会社さんが

やり取りしているので下手に口出しはしない、富山１棟目は管理会社さんに頑張って

いただくことに期待する、というのが基本方針になるかと思います。



どこもＧＷが終わってしまったので動きが鈍いのは仕方のないことと思います。

私に連絡するほどでもないレベルのことは動いている可能性はありますけど、

表面的に私のところに来る連絡は最近は全然ないですね・・・。

私が動けるのは東京１棟目を何とかできるようなアイディアを考えること、ですね。

やるべきことは決めたので、あとは行動あるのみです。



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太陽光発電所の発電量報告、２年目の申請を終える。

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かれこれ稼働からずっと報告をしていなかった太陽光発電の発電量。稼働２年目の分を

先日ようやっと報告することができました。そしてまだまだ先は長いなあ。



太陽光発電を今から新規で行おうという人もあまり多くないだろうと思います。

一括償却もＦＩＴによる買取金額の保証もなくなってしまいましたからね・・・。

それでも太陽光パネルが値下がりして市場の電気買取価格でも採算が見込めるなら

参入する人は増えるのかもしれないなあと思っています。この辺は最近の事情が

わかっていないし調べてないので、適当なことを言っていますけど。



たまに周りでも「太陽光売れた」って話を聞くし、最近は中古での取引市場も

形成されてきているのでしょうね。新規設置が費用に見合わないというのもあるかも

しれないですし、単純に保有している人が増えたから売りたい人も増えたって

だけなのかもしれません。これも調べてないので何とも言えないところです。



私が太陽光を作ったころは、今よりも緩い時代でした。今は作る前に申請が必要で

出力規制もあり、稼働後にはポータルから発電量等々の報告をしなくてはならない、

というめんどくささがあります。行政が絡む話なので、以前からめんどくさいところは

ありましたけど、それに拍車がかかっているような印象を受けています。



そんな経緯から、今は太陽光発電所関係の話題は既得権益者にしか興味がないことに

なっているんじゃないかなーという気はします・・・。まあそれでもブログネタとして

書いてしまうんですけどね。読み手のニーズはガン無視（汗）



前述のとおり、太陽光発電所を稼働させると、毎年その稼働状況の報告をしなくては

ならないルールになっています。私が太陽光発電所を作った頃にはそんなルールは

なかったんですけど、後付けでルールが作られて過去に作った発電所にも適用されると

いうことになってしまいました。めんどくさい話ですが、やらないわけにもいきません。



とか言ってますが、実は私、このルールのことを知ったのが１年前くらいなんですよ。

ＦＩＴポータルに登録されているメールアドレスが義母のメールアドレスだったようで

私のところには特に届いておらず。義母から「なんかメールが来ている」と言われるも、

サラリーマンの仕事も忙しかったので、どうせたいした話題じゃないんでしょと

気にしておりませんでした・・・。太陽光をやってる不動産仲間から、あれは義務だから

回答することが義務付けられているよと聞かされ、しょうがないからと回答することを

試みたのでした。



昨年末、仙台に行った際にＦＩＴポータルから定期報告を書き始めましたが、

そこそこめんどくさかったです。結局正月休み中には終わらず、顧問税理士の先生に

太陽光の分の税額の確認とかをさせていただきながら、ようやっと１年分については

書き上げました。



さぁ、２年目もこの勢いで書くぞーと思いきや・・・２年目は１年目が承認されないと

書けないそうです。そして承認には１日とか２日とかそういうレベルではなく

時間がかかるのだとか。なんなんだそれ（汗）



ということで、出鼻をくじかれましたが、１ヶ月後に承認された旨のメールが

ポータルサイトから届きました。承認に１ヶ月かー。２０１６年から報告してるから

２０２２年まで追いつくにはあと６回報告しないといけないのね。私はすぐに次の

報告をするようなキャラではないし（偉そうに言うな）、報告後１ヶ月のリードタイムが

発生するのであれば・・・今年いっぱいはかかるとみておかないとだろうなあ。



こういう行政絡みの話があるから、太陽光ってめんどくさいんですよねー。

行政からお金を貰ってビジネスしているような状態なので、仕方ないとは思いますけど。



１年目の報告が承認されたのが２月後半でした。そこからすぐ２年目を書き始めれば

いいのですが、確定申告もあり仙台法人の決算もあり、そして何より「なんか気乗りが

しない」という雑な理由で放置し続けておりました。



４月１日にふと思い立って登録しようと試みたのですが、その時は登録できずじまい。

まさかのポータルのメンテナンスでした・・・。年度が替わったから更新処理を

動かしたかったんだろうなあとシステム屋さん的には予想できましたが、いち事業者と

しては出鼻をくじかれました。そしてまたやる気をなくして放置プレイに。



ＧＷ後半に少し時間ができて読書とかしていた時に思い立ちました。そうだ、太陽光の

報告もやっておかなくては、と。二度目のトライは無事にログインできました。



１年目の報告の時に調べた内容がだいたい横展開できるので、発電量とか税額とかの

毎年変わる項目だけ埋めれば良い作業になってました。その辺は情報を整理してあるので

あとはぺたぺたと埋めるだけ。１年目の報告に比べてだいぶ楽でした。１時間もかからず

報告を作ってポータルサイトに登録。そんなに時間かかる作業じゃなかったのだから

さっさとやればいいのに、って感じでした。



これが１ヶ月後に承認されるのでしょうから、気長な作業ですねー。

今年いっぱいかけても２０２２年までの報告は終わらない気がしてきました（笑）



ルール違反は良くないので、こういった地味な作業もちまちまとやっております。

承認されたら３年目の報告をしたいと思います。



ということで、今日のブログは太陽光の報告という地味で面白くないお話でした！



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関東→札幌の大家会に新しい人が加入してくださったことを喜ぶ。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。入会してくださった方による

自己紹介を兼ねたプレゼンテーションをしていただきました。



関東→札幌の大家会、実はけっこう活動しているのです。２ヶ月に１度は定例の

勉強会を実施しているし、年に１回は会として札幌に行く、それとは別に年１回程度

地方視察もする、講師を招いて臨時の勉強会もする、といった具合です。



２０００年代後半くらいに全国どこでも都銀さんやス〇ガさんが属性を見ながら

融資を出す時代があり、その時代に札幌がたまたま積算と収益還元のバランスが良く

都市の規模もそれなり、だから融資も出やすく首都圏から札幌を買う人が多かった

時代がありました。



そんな時代背景の中、札幌で物件を買ったはいいけど、なかなか空室も埋まらない、

管理会社さんの動きも微妙だし・・・と悩んでいる人が周りに多く、私も空室対策に

頭を痛めておりました。



関東圏の人は札幌に精通した状態で物件を買っているわけではないので、どうしても

地元の人に比べると目線も甘いと思います。地元の人が買った物件に比べると

客付が難しいとかスペック的に見劣りするとか、そういう傾向がありました。



地元の人を出し抜こうとまでは思わないまでも、空室に悩まないよう遠隔大家さん同士で

徒党を組んで、情報交換をしながらこの厳しい賃貸経営を勝ち抜いていこう、という

趣旨のもと、互助会として関東→札幌の大家会を立ち上げたのでした。

（乗せられて立ち上げさせられたという説も濃厚です・笑）



あれから１３年が経過しました。思えば遠くに来たものです。



大家の会を作ったころは、自分の情報は出さずに吸い上げるだけ吸い上げるタイプの

クレクレ君も多かったし、各所のセミナーで得た情報を自分の情報商材や塾で公開する

商材屋さんも多かったです。できればそういう人が入り込まない、純粋に賃貸経営で

一喜一憂しながら成功しようと頑張っている人同士が、腹を割って情報交換ができる

場を作りたいという思いでここまで運営してきました。



今は情報がネットにあふれており、そこまで秘匿性のあるノウハウもなくないのですが

「ここだけの話」ができるコミュニティがあるのはいいことだと思っております。

そういう場を作るために、いろいろな謎ルールを作ったりもしてきました。



私一人で運営するのは大変だろうということで、自然発生的に幹事会が結成され、

運営を手伝っていただけることになりました。こういう場があることを好ましく

思っていただいている証左なのかなと勝手に思っています。感謝しかありません。

当然、一人で判断するより合意形成のプロセスは煩雑になりますが、様々な意見が

耳に入ってくるので、なるほどそういう考え方もあるのか、と新鮮な気持ちで

意見を聞くことができています。そしてそういう意見を取り入れて、一人で運営してると

できなかったであろうことも実施できているように思います。



近年、会は人口減少問題を抱えておりました。今の市場動向や金融情勢からすると

札幌で物件を購入すること自体が融資との兼ね合いで難しくなっております。

そして昔から持っている人は利益確定のための売却をします。結果、人は減ります。



こういった問題に対処するため、会員規則の改定や新規会員さんの入会促進といった

活動をしてきましたが、昨日はその成果が出た日だったのだと思っております。

新規加入されたメンバーの方の自己紹介を兼ねた発表をしていただくイベントですから。



長らく、緩やかに人は減っていくけど新しい人は入ってこない、という状態が

続いていたのですが、ここにきて入会希望の方がぽつぽつと増えてきたのです。

既存会員さんからの紹介だった李、入りたいですと声をかけていただいたり。

昔から北海道に持っている人もいれば、最近になって北海道を買い始めた人も。

こうやって目に見えて成果が出るのって嬉しいですね。



今回は４名の方に発表をいただきましたが、それぞれ手法は異なれど、北海道を

今後も機会があれば対象にしていきたいという気持ちで運営されているのだろうなと

感じられる内容でした。わざわざ会のために時間を割いて資料を見繕っていただき、

発表をしてくださったことに感謝申し上げます。



時代背景に合わせて、会も少しずつ形を変えながら、健全な発展をさせていく

方向性にしたいと個人的には感じております。他方、今あるこの良質なコミュニティを

緩やかな減少と高齢化があることは理解しつつも、今の居心地の良い状態を維持する、

というのも一つの選択肢であるとも感じています。この辺のハンドリングは幹事会とも

よく相談しながら決めることとは思いますが、腹を割って情報交換ができる良質な

コミュニティというところを維持できるような方針を考えながら、今後も運営を

しっかりとやっていきたいなと思っております。



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井戸水ポンプからの漏水事故対応と管理会社さんの連絡窓口。

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富山１棟目の井戸水くみ上げ用ポンプからの漏水は３万くらいで解決できるようです。

そのくらいで済むなら良かったです。発注して片づけちゃいましょう。



ＧＷ前半に行ってきた富山出張でしたが、出張の途中で立ち寄った富山１棟目で井戸水を

くみ上げるポンプからちょっとした漏水が発生していることに気が付きました。

（正確に言えば「気づいてくれた」です・・・同行者さんが・・・私は見落としました）



↑こんな状態でした↑



井戸水なので水道代に影響があるとかではないですが、放置することで別の事故を

誘発する可能性は否定できません。よほど高いお値段でない限りは、工事をして

直しておくのが吉であろうと考えます。



東京に戻ってきた後、大規模修繕等担当してくれたなじみの業者さんにこの状況を伝え

状況の把握とお見積をお願いすることにしました。



こういう時、本当は管理会社さんにお問い合わせをした方がいいんだろうなと思っては

いるのですが、管理会社さんは大手さんなので担当が細分化されてしまっており、

誰に連絡したらいいのかがわからないんですよね・・・。なのでつい、投げかければ

とりあえず動いてくれる業者さんに声をかけてしまいがちです（汗）

管理会社さんも誰かこの人にとりあえず投げてくれればいいよって人がいてくれれば

助かるんですけどねー。



そして先日、業者さんから回答がありまして、だいたい３万くらいあれば直せるとの

ことでした。そのくらいで済むならいいですね。やっちゃいましょう。



念のため、このまま直さないという選択肢を取ったらどうなります？と聞いてみましたが

当面は特に問題はないはず、井戸水なので水道代等も変わらないし、これが直接的に

何か悪さをすることもないだろう、ただし放置することである日突然盛大に漏れだしたり

すると厄介だし怖いと思う、という回答でした。だいたい似たような見解でした。

さすがに放置するつもりはなかったけど、実は緊急度ってそんなに高くないよねという

期はしていたので、その裏付けが取れて良かったです。



さて、発注をしないといけないのですが、井戸水ポンプの工事になるので、念のため

断水になる可能性も考慮した方がいいという話でした。そうなると、入居者様に通知文の

投函が必要になりますね。結局管理会社さんには対応をお願いしないといけないか。



ということで、誰に連絡していいかわからないから、ひとまず最初に空室対策の話をした

担当の方に連絡して、こういう事情で工事が発生するけど誰に話をしていいか

わからないので連絡しました、工事の通知文の共有以外に管理会社さんに対して

お伝えする内容ってあります？とメールをしました。



メールの返答が来る前に、管理会社さんの別の方からメールがありました。内容は、

井戸水ポンプから漏水しているのを定期清掃時に見つけたのでお見積取りました、と。

ちゃんと現地見てくださっているんだなと感謝しましたが、もうこっちで発注出す前提で

動いちゃってるのですわ・・・申し訳ない・・・。



そして問い合わせした管理会社さんの担当の方から回答があり、社内細分化されて

いるので担当にオーナーからダイレクトにつなぐのは大変だから、メインになる

仲介店の店長に連絡してくれれば、そこから社内適切な部門に連携して貰う形で

今後お願いしたいという話になりました。お、これは嬉しいかも。問い合わせ窓口が

固まってくれたから、問い合わせしやすくなりました。そして今の仲介店の店長さんは

管理を任せる前から顔見知りですので、気軽に問い合わせもしやすいです。



今回の対応に関しては、通知文を管理会社さんに送ってもらえればそれでＯＫという

ことになりましたので、あとは発注して対処していただこうと思います。



窓口がなかったのが不便だなと思っていたので、今回のやり取りでそれができたのが

実は一番の収穫だったのではないかと思ったり。普段大手さんに管理委託することが

ほとんどないので、こういうところを少しやりづらいなと思っていたのですが、

今後はその負担が少し軽減されそうです。



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札幌７棟目、今年は修繕やら退去やらで賑やかです（泣）

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札幌７棟目でちょっとした修繕が発生しました。これ自体は別にどうということはない

内容ですが、普段あまり動きがない札幌７棟目が最近慌ただしいので印象に残ります。



札幌７棟目が最近いろいろとばたついているのはお伝えした通りかと思います。

一昨年、昨年は退去がないか印象に残らない程度の数ですごく平穏だったのですが、

今年に入ってからの５ケ月で３部屋の退去（予告含む）が発生しております。

しかも３部屋中２部屋は１５年お住まいとか１７年お住まいとかの長期の方です。

他意はないのはわかりますが、ちょっとガックリきちゃいますね。



ちなみに入居申込に関しては管理会社さんが絶妙な家賃設定と広告料にしてくれるため

２部屋は退去前に入居が決まりました。ただ、うち１部屋はその入居申込が直前で

キャンセルされてしまったのです。なかなかすんなりとは決めさせてくれないようです。



あわせて、修繕も活発化しております。結露騒ぎがあったり、排水桝のモルタル劣化が

あったり、白線の引き直しがあったり、原状回復時にベランダ防水も必要だったり。

既に１２０万近い出費となっている上に、更にこの後１７年ものの原状回復があります。

修繕が爆発しております。ここまで静かだった分一気に爆発している印象ですねえ。



このように、今年に入ってから札幌７棟目は３部屋の退去といろいろな修繕で

嬉しくない賑わいを見せております。そろそろこの辺で落ち着いてほしいなと

思っていたのですが、小さいとはいえ落ち着くどころか修繕が増えました（泣）



管理会社さんからＬＩＮＥで連絡があり、網戸の貼り直しを要求されたので対応する、

というお話をいただいた次第です。



網戸・・・札幌では割とこの話はあるあるです。最近でこそエアコンの設置が

増えつつありますが、築古物件ではエアコンがついていないのがまだまだ当たり前。



札幌７棟目もエアコンはまだ標準装備にしておりません。部屋によって、何もしていない

部屋もあれば、大家が設置するパターンもあり、あとは入居者様が勝手に設置する

パターンもあります。本当はガス会社さんに一括でお願いできればいいのですが、

札幌８棟目でいろいろ無理して貰ったのでこっちは難しそうです（札幌７棟目と

札幌８棟目は同じガス会社さんです）。



私は築古物件が多いので、エアコンが標準で全部屋についてる物件は、札幌８棟目、

札幌１２棟目だけ。札幌７棟目が部屋によってついたりついてなかったりします。

後の物件は全部エアコンなし。



とまあこんな感じなので、エアコンがない家では網戸が必須になるわけです。

網戸がないと窓が開けられません。さすがに札幌でも窓を開けないと夏は暑くて

大変です。だから網戸の破れに関しては気にされることが多いと思っています。

他の地域に比べて網戸の対応をすることが多い気がするんですよね。



網戸の貼替自体はたいしたコストではないので、お願いしますねーと言えば

それでおしまいです。値段も一枚数千円の世界だったはずです。なので、この修繕自体が

どうこうということはないし、先に書いた通り札幌では網戸が生命線になっている

部分もあるので、ここはサクサクと対応した方が印象は良くなるはずと思っています。



前述のとおり、最近ドカドカと修繕が入っているので、そこにまたお代わりが来るかーと

いう気持ちで精神的にはうーんと唸ってしまいますけどね。



たまたまそういう波が来ているというだけなのは理解していますので、淡々と処理を

お願いして、入居者様に満足いただくことを進めるしかないな、という感じです。



で、それをわかっているのにブログにてなんかぶつぶつ書いてしまうのは、単純に

ブログを書くネタにしたいという思惑と、誰が悪いわけでもないこの残念な事態に対し

何かにぶつけて発散したいというだけのことです（笑）



ということで、管理会社さんにて適切に処理いただき、入居者様の満足度向上に

寄与できればいいなといったところです。



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