札幌出張初日は札幌６棟目・札幌９棟目の管理会社さんと飲み会。

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土日で札幌出張です。昨日は札幌６棟目、札幌９棟目の管理会社さんの社長と

ちょっと久しぶりに飲んできました。



６月にも関東→札幌の大家会で札幌出張を予定しておりますが、その時はどうしても

会の動きを中心に考えなうk手はならないため、あまり個人的な動きは取ることが

できないだろうと考えております。そしてこの週末少し空きがありました。

突発的に札幌に行くことを決め（と言っても１週間前くらいなのでそこまで突発でも

ないかな）、最近お会いしていない方をピックアップしてアポ取りをしました。

あと来月の関東→札幌の大家会のイベントをご支援いただく方との打ち合わせも設定。



昨日は午前中東京３棟目関連の打ち合わせをした後（これはこれで別記事で書きます）

札幌行きの飛行機に乗って、新千歳空港入り。そこから札幌に入ってホテルに

チェックイン。少しホテルで休んだら、もう管理会社さんの社長と飲みに行く時間。

ということで慌ただしく出ていきました。



札幌６棟目、９棟目の社長とは割とちょいちょい会っています。あちらも東京出張が

それなりの頻度であるので、声をかけられれば飲みに行くことも多いです。

ただ、最近はあちらも忙しいのか声をかけていただいておらず、私は私で東京で

会ってるからいいやと札幌に来た時はスルーする、という感じになっていました。



ここの社長、割と物件出してくれるからなあ・・・。たまにはコミュニケーションを

取っておかないといかんなと思い、札幌に行くので飲みませんかとお声がけを

させていただいた次第です。



そんなわけで飲んできたわけですが、最近はブツ上げもあまり状況が芳しくなく

あまりいいものは出てきていないのだとか。ボロイ建物付きの土地があがりそうだから

新築やろうかなと思ってる、土地値次第だけど７％前後にはなると思う、なんて

言っていたので、その情報出てきたら私にもくださいと言っておきました。



札幌も１０年前から見たら土地値は倍ですからね・・・。そりゃ収益性も悪くなるわ。

最近の値上がりっぷりがすさまじく恐怖すら覚えます。まだ上がるのか、それとも

この辺で止まるのか。先のことは正直全然わかりませんね。



あとは民泊の失敗話や社長の婚活の話、あとは他愛もない話で時間は過ぎていきました。

社長のお気に入りの子がいるガールズバーのハシゴにも全力でお付き合い。



ここんとこ物件の提案もなかったし、もうちょっとコミュニケーションを取らないと

このまま顧客としての重要度が落ちてしまう気がするなあ、と思ったので、その辺を

再度巻き直すべく今回の飲み会を企画しましたが、まあ多分成功したのではないかなと。

新築の情報も引き出せたのでこちらに回ってくるようなら銀行さんに持ち込んでも

いいなと思っております。新築が６％台で築浅でも７％に届かない時代なので、

自己資金どれだけ入れないといかんのか、と頭が痛くなりますけどね・・・。



今日は関東→札幌の大家会の出張の打ち合わせと、札幌７棟目の管理会社さんとの

飲み会。あとはご提案いただいている築浅物件をルックしてこようと思います。

帰宅は月曜日の夕方の予定ですが、月曜は不通にテレワークしているので不動産の

お仕事はあまりできない予定。ホテルのラウンジでテレワークの予定です。



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札幌１２棟目で残念ながら退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告がありました。２年を待たずにちらちらと入れ替わりが

発生しているようです。やっぱり狭い物件だからそうなっちゃうのかなー。



新築で購入することができた札幌１２棟目。当時は新築が一段階高くなってしまい、

この利回りでこれを買うところまで値上がりしちゃったのか・・・と思っていましたが

そこから更に値上がりが進んで、今思えばとても安くて良い買物だった、というオチに

なってしまいました。



当時なぜ安かったのかと言えば、ローンブレイクによる再販だった（らしい）こと、

仲介業者さんがめっちゃ頑張って値下げ交渉してくれたこと、利回りを上げるために

３０平米を切る小さな部屋が半分くらい含まれていたこと、といった要因がありました。



札幌だと、新築ならお部屋は広いのが当たり前という風潮があるように思っています。

ひと昔前は、南向きであることと３５平米以上あることが当たり前くらいの勢いの人も

少なくなかったような・・・。管理会社さんが「南向きなのが当たり前と思っている人

多いんですよね」とか言ってた記憶があります。私は新築より築古を多く持っているので

築古だと狭い部屋も多くてなかなか選んで貰えず苦労した過去もありました。

（あれで大家スキルがだいぶ身に付きましたので悪いことばかりじゃなかったけど）



その時の経験で懲りて、いい物件だけ買うようにすればよかったのですが、懲りない私は

その後もきつめな高利回り物件ばかりに手を出してしまいがちです。どうにもこうにも

利回り星人を止められないみたいで・・・。札幌９棟目なんてその最たる例です。

コタコタした物件ですが、奇跡的に今満室になっているので良かったのですが、

買う段階で「これは満室にできないかも」と自分で思ってしまうレベルでしたから。

土地として最後出さればＯＫくらいの感じだったのです。あの頃は金融情勢も良好で

何を買うにも融資が普通についていた幸せな時期でした・・・２年で１２棟買ったもん。

そしてその時の選球眼の適当さでその後３〜４年は稼働率低下に苦しむのでした（笑）

今は稼働率も正常化して９５％程度をキープできるようになったので良かったです。



札幌１２棟目の話に戻して・・・



この物件、安く買えたので含み益はだいぶある状態です。今普通に転売かましただけで

（単純な当時の買値と今回売値の差が）２０００万以上は出るはずです。銀行返済とか

色々あるのですぐ売ることにメリットはあまり感じていませんが、いざとなったら

換金できるというのはとても安心材料になるなあと思っております。



売却のことを考えがちなのは、今は安定していても先々どうなるかわからないと

思うためです。その大きな理由の一つは「部屋の狭さ」です。



札幌１２棟目が満室になったのが一昨年の１１月。そこからだいたい１年半くらいに

なるのですが、今年に入ってから１９部屋中３部屋の入れ替わりがありました。

１年半で３部屋の退去はちょっと多いかなという印象を持っております。そしてその

３部屋の間取りは、いずれも狭い部屋なのです。１ＬＤＫ取れてる広い部屋からの

退去予告はなく、１Ｋの狭い部屋からの退去予告ばかり。元々危惧していた部屋の狭さに

関しての不安、もしかしたら的中していて、今後も保有し続けるなら向き合い続けないと

いけないのかな？という考えはより強くなりました。



管理会社さんが頑張ってくれているし、立地も今は盛り上がっているエリアなので

別にそこまで大きな心配はしていません。実際、空いても半月もあれば次の人を

見つけてきてくれます。その意味で競争力は高いだろうと思っていますし、空室に

困るといったこともありません。ただ、１０年後・２０年後を見据えた時に、

そこまでずっと引っ張る物件なのか？という点は疑問符だというだけですね。

なので売却するイメージを常に頭に描いてしまうのでした。



さて、そんな私のイメージをより助長しそうなお話が飛び込んできました。

通算４回目の退去予告です。それもまた１Ｋの間取りのお部屋で。



今回の方の退去理由は特に管理会社さんからはうかがっておりませんが、１年半経つと

事情も変わってきて引越が必要になることもあるのでしょう。



管理会社さんからは、家賃を２０００円アップして募集したいという報告がありました。

新築の時より近隣家賃相場が上がっているので、これまでも退去ごとに３０００円の

家賃アップを目指してきました。そして３部屋とも３０００円の家賃アップを達成。

３０００円上げても速攻で決まったので、今後も家賃は上げていこうと思ったのでした。

今回は２０００円のみにとどめているのは、閑散期でタイミングが悪いということが

理由だそうです。本当は家賃を上げるのもどうかと思うけど、駐車場も１台空いてるし

上げること自体はいけるんじゃないか、というのが管理会社さんの見解でした。



私としては、家賃が上がるのは大歓迎です。家賃収入が上がるのは勿論のこととして、

売却時に利回りから逆算して計算した売価が高くなるというメリットがあるためです。

その意味ではむしろ家賃が安い部屋の退去は歓迎すらしてもいいのかもしれません。



ただ、退去になれば当然ですが諸経費がかかります。売価が上がることと諸経費が

嵩むことを天秤にかけた時、どちらがよりメリットが大きいのか・・・という観点で

考える必要はあるのかもしれません。ただ、その観点で考えたとしても、新築の頃は

悪名高い札幌の高い広告料も２ヶ月で済みますし、原状回復も例外はあれど普通は

あまり必要ないでしょう。空室期間も先の３部屋の実績ではほとんどありませんでした。

その意味では、退去して賃料が上がる方がメリットがありそうな気がします。



管理会社さんには、賃料が上がるのであれば是非上げていただきたい、ご提示いただいた

条件で募集をしていただいて構わない、とお伝えしました。今回も半月で決めるとか

そういうミラクルがあれば、本当に管理物件の募集は強いなという印象が強固に

なります。期待したいですね！



ということで、次の募集もつつがなく終わることに期待したいと思います。



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孤独死保険の遺失家賃分の支払の確認。

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忘れた頃にやってくる孤独死保険の保険金支払。丸二年分の遺失家賃を補填してくれる

保険に加入しています。忘れた頃に支払があるのでありがたいです。



東京１棟目は３部屋しかないアパートなのに２回の孤独死を経験しています。

引きが悪いというかなんというか・・・。これが３０部屋とかあるならわかりますが

たったの３部屋のアパートですよ。そこで１０年程度のうちに２回の孤独死。

持ってるというか運が悪いというか。ちょっと参りますね・・・。



２回の孤独死、片方は死後数日での発見でしたが、もう片方は死後１ヶ月以上経過して

発見されました。後者の孤独死は原状回復もすさまじい金額になりました。

この時、孤独死保険に入っておらず苦労をしたので、その後孤独死保険に入り

２回目の孤独死の時は孤独死保険でいろいろできるようにしておいたのでした。

死後数日の方の孤独死は孤独死保険に入っていたので、被害がだいぶ補填されました。



私が入っている孤独死保険は、原状回復のみならず遺失家賃２年分の補填されます。

例えば、６万円の家賃のお部屋で孤独死があり、半年空室になった後４．８万で

決まったとします。この場合、原状回復にかかった費用＋空室半年分で６万×６ヶ月で

３６万、更に決まった後の家賃差額１．２万×１８ヶ月で２１．６万が保険金として

支払われます。原状回復だけでなく遺失家賃まで面倒をみてくれるのが良いですね。



保険の掛金はそれなりにかかるなので、見合う補償なのか？というところは個人個人の

判断になると思います。私は孤独死を過去３回経験しているので、それなりの頻度で

発生するものであるという認識をしているため、家賃補償までついてる孤独死保険には

加入する方針を取っております。



今回話題にする、孤独死保険に加入している状態で孤独死が発生した件がだいたい

２年くらい前でした。原状回復に関しては既に保険金の支払は完了しており、

孤独死での遺失家賃についても保険代理店さんが気を利かせてくれたこともあり

丸一年分は既に支払っていただいておりました。丸二年経って全ての遺失利益が

確定してから支払われるのが通常のルートなのですが、頼んでいる保険代理店さんは

尋常じゃなく気が利くので、もし必要なら確定している分だけでも先に支払できるよう

取り計らっていただいたのでした。ありがたすぎて感動ものです。



今回、残りの１年分の遺失利益が確定する頃合いでしたが、保険代理店さんから

こちらに対して先回りでのメールが届きました。残り１年分の家賃の送金明細を

いただければ、遺失利益の分の保険金支払をお支払いするよう申告する、と。

どうやってタスク管理してるんだろう。他にも保険金支払や新規契約の仕事は

山ほどあるだろうに。今月はこの人のを処理する、みたいなのが保険会社さんの

システムで見られるのだろうか。それとも代理店さん自身で管理してるのだろうか。

私はすぐタスクを忘れてしまう勢なので爪の垢を煎じて飲まないとですね。。。



メールを貰ってすぐ返信すればいいのでしょうけど、なんだかんだとやることもあり

ずるずると数日先延ばしにしてしまいましたが・・・先延ばしすればするほど

お金を貰えるタイミングが先になってしまうので、今日なぜか予定時間より１時間も

早起きしてしまったのも運命だということで、メールの返信を書くことにしました。

送金明細を１年分探し出して、メールに添付して送るだけのお仕事です。

送金明細は１つのフォルダにまとまっているので楽でした。

（もっと早くやれよという意見は受け付けないこともありません）



ちなみに今回支払われるはずの遺失期間の家賃は、差額１．２万に対して１２ヶ月なので

１４４，０００円のはずです。お金が入金されるのは嬉しいしありがたいですねえ。



今どきの賃貸経営は、どうしたって孤独死は発生する可能性があるものと捉えておく

必要があると思います。心構えの仕方は人それぞれなので正解はないと思いますが、

一つの方法論として孤独死保険も考えてみるといいのかなと思いました。



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東京６棟目の隣地の方からの要望。

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東京６棟目の隣地の方から、東京６棟目の雨どいにインターネットのケーブルを

止めさせてほしいという話がありました。揉める意味はないので承諾する予定です。



現在絶賛募集中の東京６棟目。前にお住まいだった方が短期での退去になってしまい

改めて募集をしているところです。コロナ禍中に最も影響を受けたのがこの東京６棟目で

とにかく決まらず家賃をかなり落としてようやく決まったのでした。



東京６棟目の特徴は、ＪＲの某ターミナル駅徒歩圏という素晴らしい立地にあります。

逆に言えばそれ以外の特徴がありません。再建築不可だから路地裏の狭い道しか

接道していないし、部屋は２０平米弱の１Ｒで狭いし、リノベしているとはいえ

元は築古だし。しかしそれでも、いい感じに仕上がったリノベと立地でコロナ前は

空けばすぐ決まるし家賃も徐々に上げていくことができておりました。



しかしコロナ禍ではこれがモロに裏目に出ました。徒歩圏内のターミナル駅は

ビジネス街なので、コロナ禍でテレワークが定着すると、職住接近の意味がなくなり

結果としてニーズがなくなりました。今までの家賃で募集しても反響が全然ないし、

そもそも人が動いていなさそうな雰囲気でした。しょうがないので家賃を下げるも

それでもまだ反響がなく、更に家賃を下げる・・・そんな残念なスパイラルが発生し

苦労したものでした。



正直、ＪＲのターミナル駅なら間違いないだろと思っていたのですが、甘かったです。

別物件でやはりＪＲのターミナル駅が最寄駅の物件もあるのですが、こちらは

ビジネス街というより生活する街だったので、まったく影響はありませんでした。

街の性格によって結果が変わるのね・・・という認識を持った次第でした。



コロナ禍も終息を迎えている今、ニーズは戻ってきているように感じます。

今回はコロナ禍でくらった家賃下落を少しでも取り戻そうと思い、少し家賃を

上げてみることにしました。空き予定で募集をかけている時に家賃を上げてみて

その反響を見つつ内見可能になった時の実際の家賃を探ろうという作戦です。

反響は悪くなかったので、そのまま少し上げた家賃で募集を開始しておりますが、

管理会社さん曰く反響はあるのでこのままで様子を見てもいいと思うとのこと。

この調子で家賃水準も戻していきたいですね・・・。そして快音が聞こえてくることに

期待したいと思います。



さて、本日の本題は募集の話ではなく、近隣の方からのリクエストがあったという

話でした。いつも前置きが長いんですよね。私のブログ。ずっと読んでくださってる方は

その話知ってるわーって感じになっちゃうと思いますけど、初めて読んだ方とか

今回だけ単発で読んだ方にも伝わるよう、せっせと書いてるところはあります。

尺を稼ぐためという理由もありますけどね（笑）



ということで本題に入ります。



管理会社さんに空室の問い合わせ状況を確認した際に、別件なのですが・・・と

切り出されたことがあります。それが今回の話の内容である、隣地からの要望です。



裏手にある戸建の方から管理会社さんに連絡があり、新規にインターネット回線を

契約するにあたり、配線の引き込みが必要なのだそうです。しかし、通路から

隣地の方の家までが遠いので、東京６棟目の雨樋に結束バンド等でケーブルを

固定させてくれないか、というお話だったそうです。



私は基本的に、隣地の方のお願いは快く聞く派です。困った時はお互い様ですから。

その代わりこっちが困った時はよろしくね、という意味も多少込めています。

親切にされた人の他の身なら聞いてあげよう、という心理はあるでしょうから。



なので、基本的には今回のお話もＯＫにするつもりではあるのですが・・・

物件に何かを固定させるということは、それが原因で何か事故や不具合が発生した際の

責任の所在ははっきりさせておかなくてはなりません。特に私の場合は収益物件として

運用しているわけですから、売却する可能性だってあります。そういう時に問題が

発生しないよう準備をしておきたい、という気持ちがあります。



管理会社さんは私より慎重なので、そもそもこの問い合わせをしてきている方が

戸建の所有者でいいのかを確認する、トラブルがあった際の対策に関する責任の所在を

明確化する、対策工事にあｋんする費用負担を明確化する、といった懸念点を

クリアすることを前提にしないとＯＫできないと考えている、ということでした。

素晴らしいです。その通りです。私そこまで思いつきません（笑）



管理会社さんがおっしゃるような内容が明確化されること、それをきちんと明文化して

覚書を作成し取交すこと。この辺が達せられることを条件に、雨樋への結束を

ＯＫとしようと思います、と管理会社さんにはお伝えしました。

（ＬＩＮＥ見返すともっと雑な書き方でしたけど・笑）



私だけで対応していたら、覚書が締結できればオッケーくらいの軽い感じで終わって

いたかもしれません。まあそれでも一般の居住者の方からすれば、覚書ですと！？と

びっくりするかもしれませんけどね。それだけでなく、きちんと考えられるリスクを

洗い出し、提言してくれる。かつ、その交渉までやってくれる。もうね、なんとこう

ありがたいことかと。管理委託してなかったら、この辺全部自分でやらないといけない

わけですから。ちょっとめんどくさい・・・。優秀な管理会社さんに管理委託を

しているからこそ得られるメリットです。イマイチな管理会社さんだと話は別です（汗）



この件、管理会社さんに一任して対応を引き続き実施いただきます。

いつもありがとうございます。感謝です。



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東京１棟目に入居申込をいただきました！

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東京１棟目、入居申込をいただき保証会社さんの審査も通過したとの連絡がありました。

今度こそキャンセルなしで満室になってほしいです！



昨日、東京１棟目のフォローを重点的に行わないとだなあとかブログに書いたので

早速管理会社さんにフォローのＬＩＮＥを出しました。反響状況はどうか、家賃を下げて

少し反響は増えたか、もし増えてない場合は例えばペット可にするなどの策を取ると

少し反響が増えたりしないか、みたいな内容です。ペット可は札幌８棟目で有効な

一打だったからそんな案を書いてみました。



管理会社さんからは割とすぐ返答があり、実は今お申込をいただいており、保証会社の

審査がＯＫになった時点で連絡しようと思っていた、という内容でした。



どうやら私が気をもんでいる時には既にお申込が入っていた、というオチのようです。

そういうオチかーと思いつつも、決まってよかったと安堵する気持ちが強かったです。

それと同時に、またキャンセルされないかなという不安も。手放しで喜べないです（汗）



そしてお昼過ぎに改めて連絡が入りました。保証会社さんの審査を通過したので、

この内容で進めて良いか、というものです。



入居申込されたのは３０代の男性で、離婚による一人暮らしとのこと。正社員で

家賃と年収の関係もバランスはとれています。保証会社さんの審査を通過しているなら

断る理由はありませんね。



管理会社さんには、この方で進めていただいて結構です、とお伝えしました。

前回のように土壇場でキャンセルとかの可能性が全くないわけではありませんが、

決まると信じれば東京１棟目は久しぶりの満室となります。よかったです。



これで空室が１室減って、残る空室は６室。稼働率９５．３％となりました。

いい感じです。しかもちゃんと家賃が高い収支にインパクトのあるゾーンから

埋まったのがいいですね。



この調子で他の物件も続いてくれれば・・・と思います。

昨日聞いた限り東京６棟目も問い合わせ件数は悪くなさそうですし、札幌７棟目は

管理会社さんがきっとサクッと決めてくれるでしょう。仙台２棟目もなんだかんだで

管理会社さんが決めてきてくれると思うので、ここもそんなに心配はないはずです。

あとは運頼みの富山１棟目と東京１０棟目が鬼門かな・・・。ハマるお客様がいれば

いいのですが。



長らく達成できていない完全満室に向けて、頑張ります！



手短ですが、今日はこの辺で終わりです。



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