2023年05月31日

借上駐車場の個人契約への移行はうまくいっていた模様。

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札幌8棟目の借上駐車場を個人契約にしてもらう件、つつがなく完了していました。

新管理会社さんの中で意思疎通ができておらず確認に意外と手間取りました。



管理変更により、見事な復活を遂げた札幌8棟目。元々は売買仲介をしてくださった

管理会社さんに管理委託しておりましたが、どうにもこの管理会社さんのスキルの低さが

目立っておりました。



でもまあ、人として会社としてダメというわけじゃなく、誠実にやろうとしているけど

技術が追い付いていない感じだったので、足りないところは補いながらやっていけば

いいかなという思いで管理をお願いしておりました。



しかし、空室が慢性化してしまい、常に2〜3室空いている状態が常態化してしまいます。

全てが管理会社さんの責任というわけではありませんが、なかなか改善しないことには

事業収支にも問題が出てしまいます。更に、別の物件の管理会社さんが大変よくして

くださっているけど、購入時の約束を守るためには管理変更が必要で、お付き合いが

終わってしまうという問題も勃発するようになりまして。

この辺から札幌8棟目の管理会社さんをその押し出される管理会社さんに変更して

関係を維持しつつ入居率改善を目指せないか、という思いが芽生えてきたのでした。



そしてある日、仲良くしている仲介業者さんの申込に対し、当時の管理会社さんの対応が

あまり具合が良くなく、仲介業者さんから「ひろ*さんの物件じゃなかったら二度と

申し込まないと思います」と言われたことをきっかけに、管理切替を実施したのでした。

売買中心の会社なのはわかっていたので、売却する時はそちらの会社さんに専任媒介で

お願いする、売却するには満室にした方がいいので、管理に強い会社さんで満室にして

いい状態に育ててから売却の依頼をするから、ということで社長にも納得をいただき、

順調に切り替えを実施。



切替後はペット可にするなどの作戦を立てて、無事に新管理会社さんの手によって

満室に返り咲きを果たしたのでした。素晴らしい〜。



管理の切替の中で、1点問題(というほどじゃないですけど)がありまして。

旧管理会社さんと空室対策を検討した際に、駐車場の空きがあるといいかもしれないと

いうことで近隣の駐車場を借上して貰っていたのですが、この借上駐車場の扱いです。



旧管理会社さんは、旧管理会社さん名義で借りて賃料を支払って、その分を送金から

差し引いていただいていたのですが、新管理会社さんは会社で借上することができない、

ということなのです。なので、借上駐車場は私が契約して賃料を支払うようにしてほしい

というお話でした。



正直、ちょっとめんどくさいなあ・・・と思ってしまいました(汗)

なので、借上駐車場の効果がさほどないようであれば、入居者様と地主さんとの間での

個人契約に切り替えていただきましょう、という方針で話を進めて貰いました。



レントロールの整理をする中ではたと気が付いたのです。そういえば借上駐車場の顛末を

聞いていないぞ、と。



なので、この点どうなったかを新管理会社さんに聞いてみたのですが・・・

旧管理会社さんで切替手続を行っているはずだから把握していない、とのこと。

一抹の違和感は覚えましたが、そういうならということで旧管理会社さんに久しぶりに

メールで連絡をしてみることにしました。社長とはたまに売り物件の話をするのですが

管理の社員さんとは管理変更依頼話をしていないなあと。管理切替されたオーナーと

思われて嫌われてるかもしれないですけどね(苦笑)



んで、久しぶりにメールをしてみたところ、先方からは新管理会社さんの依頼に従い

個人契約への移行をしてもらった、具体的には借上駐車場の解約の通知を送った直後に

入居者様から入居申込を入れて貰った、申込を入れたというところは新管理会社さんが

確認をしており、その後契約に至ったかまでは把握していない、と。



やっぱりそうですよね。新管理会社さんが把握していないこと自体がおかしい気が

したんですよ。ちゃんとその辺やってくれる管理会社さんですもん。



丁重にお礼を述べて、改めて新管理会社さんにこんな回答だったよとお伝えしました。

非難する意味もないので、こういう回答だったのでおそらく契約自体は成立して

個人契約に移行してると判断できますね、ありがとうございます、といった具合です。



管理会社さんからは、事務方との情報連携が不足していたようで申し訳ありません、

と返信がありました。特に責めるつもりもないので、中で今後連携をうまくやるよう

工夫していただけるなら問題なしです。



ということで、今更ですが管理変更時に気にしていたことに対しても適切な対処が

できていたことがわかってよかったです。というか今まで確認してなかった自分の

サボりっぷりを反省すべきだな。反省。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月30日

札幌11棟目で設備不良のトラブル。

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札幌11棟目の戸建で久しぶりにちょっとしたトラブルがありました。

シャワーホースが劣化して水が漏れるという内容で、交換して貰ってすぐ解消しました。



ここのところ何事もなさすぎてすっかり影が薄くなってる札幌10棟目と札幌11棟目。

地続きの戸建2戸です。札幌10棟目が格安、札幌11棟目は普通の相場の価格で

購入しましたが、2戸合わせたら割といい金額で最後売却できそうなので、トータルで

見ればいい買い物だったんじゃないかなと思っています。



札幌10棟目は今の管理会社さんの担当の方が話を持ち掛けてきてくださいました。

また一緒にお仕事したいので是非買ってください、と言われちゃ断れません。

そもそも値段も札幌市内の戸建にしてはかなりの安さだったので、これだったら

ありだよねということで積極的に買付を入れさせていただきました。



その後のリフォームも管理会社さんに対応いただきました。安くしたいという気持ちを

最大限汲み取っていただいた結果、管理会社さんにもかなり無理をさせてしまい

申し訳なかったのですが、なんとか希望価格を若干オーバーするくらいの金額で

工事をしていただき、大変助かりました。



頑張って考えすぎたため、見積がなかなかで来ず割と長いこと稼働しないで塩漬けに

なっていました。別の管理会社さんとこの管理会社さんと私の3名で飲んだ時に

こんなに時間かけてちゃ機会損失も大きいからダメでしょ、と別の管理会社さんに

こちらの物件の管理会社さんがお説教されていました(笑)



その後、入居も無事に決まり、軌道に乗ってよかったと思ったものでした。

まあ入居後もいろいろとトラブルはありましたけどね。設備の初期トラブルが頻発し、

管理会社さんがそれを片っ端から片づけ、時には保険を駆使したり、私が費用負担して

設備を直したり、ガス会社さんに対応して貰ったりといろいろなパターンで対処。

それがようやく落ち着いたと思ったら今度は入居者様のご親族がトラブルを起こし

警察沙汰になるという事件発生。そして退去になるという悲しみを味わいました。



ただ、この退去がある意味功を奏したようにも思います。

なぜなら、空き家だと思って手前の家の売却の仲介業者さんが声をかけてくれたから。



仙台の義母の家に手前の家の仲介業者さんから電話があり、一緒に売りませんかと

声をかけられたのだそうです。そこから先は私が引き取り、実はここ空き家に見えるけど

入居者様が退去した後で、しかも次の入居者様からの入居申込もいただいてしまって

いるんですよ、と説明。なんだったら私が手前の物件買いますよ、という話をして

手前の物件の購入にこぎつけたのでした。



裏手に人が住んでいる気配があれば、こういう形で声をかけていただくことは

なかったでしょう。結果オーライです。



ということで、隣同士の戸建を2戸保有することになりました。

手前は相場の値段で購入しているので、利回りは残念な数字にしかなっていません。

リフォーム工事せずに放置という案も考えたものの、管理会社さんが「工事して

賃貸に出しましょうよー・・・」と悲しそうな目で訴えてくるので、しょうがないから

放置はせずにリフォームして賃貸に出しました。でもそのリフォームも札幌10棟目より

高くなってしまい(給排水管の工事が発生したのが痛かったです)、時間をかけて

回収する、もしくは売却して回収するしかないなーという感じになっています。



久しぶりに札幌10棟目、札幌11棟目のことを書くので、おさらいということで

これまでの歴史を振り返ってみました。あと、この後書くシャワーホースの話が

たいした話にならないのもわかっているので、振り返りで尺を稼いだところも

あります(笑)



先日、久しぶりに管理会社さんからお仕事の連絡をいただきました。

お仕事じゃない連絡・・・飲み会しましょうとか別物件の家賃設定ってどうすかねとか

そういう連絡は割としているのですが、札幌10棟目、札幌11棟目に関しての連絡は

全然してないです。ちょっと前の札幌出張で現場を見に行こうと思ったのですが

ご厚意で管理してない物件も回っていただいた結果、時間がなくなり「何もないので

見なくても大丈夫です!」と現場に行かなかったこともありました(笑)

そのくらい安定していて問題がないということの裏返しなので、いいことですけどね。



今回いただいた連絡は、札幌11棟目の入居者様からシャワーの水漏れが発生していると

連絡があったので、現地で確認してきます、という内容でした。たいした内容では

なさそうだし、そんなに心配しなくてよさそうだなと思った次第。対応よろしく

お願いしますと返答をしました。



数日後、連絡があり「(シャワーホースが)クジラさんになってたので交換致します」

と顛末の報告をしていただきました。確かにクジラの潮吹きのようにシャワーホースの

根元から水が噴き出しています。まあ単なる劣化ですね、これは。シャワーホースを

交換するだけで解決する内容です。費用もたいしてかかりません。

このくらいの話でよかったです。



・・・なんかまたLINE来たぞ?



「あとインターホンが鳴らないみたいで僕で直せないので業者入れて見積取ります」



あ、なんかおまけがついてきた。不具合対応で現場に行くと、ついでにあれもこれもと

畳みかけられるパターン、ありますね。それ単品では連絡するほどのことではないけど

来てくれたならこれもついでに・・・というやつです。



インターホン交換しないとダメかなー。どうせ交換するならTVドアホンだろうなあ。

ていうかあの物件のドアホンってどんなんだったっけ。使えるからって元々ついてたのを

そのまま使ってたんだったかな?なんかもうすっかり忘れてる(汗)



ともあれ、お見積が出たらまた連絡しますということでしたので、お見積待ちです。

まあTVドアホン交換くらいならそんなに大きな金額にはならないでしょう。たぶん。



久々のトラブルでしたが、たいしたことなさそうでよかったです。

引き続き安定稼働してくれますように。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月29日

東京13棟目で洗面台の部品紛失のトラブル。

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ホテル運用している東京13棟目で、ヘアキャッチャーがなくなるというトラブルが。

部品だけ購入して運営会社さんに送付し、清掃時に対応いただくことになりました。



東京13棟目は旅館業法に則って旅館登録した戸建ホテルです。ただの築古戸建でしたが

リノベーションして内装は新築同様に、かつインテリアコーディネーターさんに

お願いをして内装もおしゃれに仕上げて貰いました。最大8人宿泊可能な物件として

運営を開始。コロナ禍は当然ながら鳴かず飛ばずでしたが、ここはレビューを集める

期間と割り切って安い価格で長期宿泊者を集める作戦に徹しました。その結果、

コロナ禍が明けたら一気に爆発。特に4月は桜のシーズンだからなのか、強烈な売上を

たたき出してくれました。ただこれ、4月末から5月中盤まで15泊のお客様が

4月決済されたからという事情だったみたいで、5月はその分金額へこんでました(笑)



まあ何はともあれ、今のところ順調に推移している東京13棟目。

今までの不良在庫ぶりを取り返すのは未だ!と言わんばかりの攻勢をしかけてます。

ただこれも、そう遠くない未来に終わるのだろうなと私自身は予想しています。

前回の民泊バブルほどではないにせよ、復活したとみれば参入してくる人も増えるはず。

そしてテクノロジーも進化し、今のやり方が古臭くなる日も出てくることでしょう。

いろいろ考えると、安泰とは言えないのだろうなと思っております。



なので、安易に宿泊物件を増やすというよりは、賃貸物件の戸数比率に応じて

少しずつ増やすとか、欲しいけど賃貸で回したらペイしないであろう物件をホテルにて

運用する、などの工夫が必要であると思います。しかも今ホテルはコロナの痛手を

引きずっている金融機関さんも多いから、融資はあまり期待できません。堅実に

賃貸物件でやっていくのが確実は確実なんですよね。



さて、短期宿泊の人が多いホテル業態はそれなりにトラブルもあります。

近隣との騒音トラブル、駐輪場トラブル、返金トラブル、などなど。

あとは備品を破損した、みたいな話も割とありがちです。



先日、運営会社さんからいただいたトラブルの連絡も、まあどちらかと言えば

備品の破損トラブルに近いものだったかなと思います。



運営会社さんより、洗面台排水口ゴミ受け部分破損のご連絡がありました。

写真が送られてきたのですが、写真で丸囲みされている箇所を見ても、別に破損している

雰囲気がありません。あれ、破損って言ってるけど何がどう破損なのだろうか・・・?

元々の部材の形がわからないので何がどう破損されているのかよくわからないのです。



その点を運営会社さんに確認すると、破損ではなく髪の毛等を受けるパーツが

紛失している状態だ、という回答がありました。なるほど、破損と言う言葉で

惑わされてしまったようです。というかそもそもの建材に対する知識が私になさすぎる

問題があるってことですね。失礼しました。



LIXILの洗面台だったのですが、型番の写真のところにはサポートセンターの

アドレスが記載されております。どうやらここにアクセスすると補修用の部品も購入が

できそうな感じです。念のため、リノベをやっていただいた施工業者さんにも軽く

聞いてみましたが、これはヘアキャッチャーと呼ばれる部分が紛失しているので

自分で部品だけ購入できればそれが一番安上がりだよ、と。



教わった通り、サイトから探してそれらしきものを見つけたので、これを買えば

OKですかとそのページを運営会社さんに送信。すると、どうやらその部品では

なかったようで、こっちを購入してくださいと同じLIXILのサイトの別部品の

情報が送られてきました。あぶねー、変な部品買っちゃうところでした。

運営会社さんに助けられました。



LIXILのサイトで部品を購入できるのは助かります。施工業者さんを通して

問屋さんから買う形だと、人手を介しすぎるからお金も余計にかかりますもんね。



LIXILさんのサイトでビジネス会員登録して、ヘアキャッチャーのついた部品を

購入し運営会社さんに送付する手配を取りました。これで一安心。



こんな細かいトラブルもまあそれなりに発生します。手間がかかって大変というほどでは

ありませんが、運営会社さんにできることとできないことがあることは理解して

なんでも任せられるってわけじゃないという気持ちで運営に取り組まなくては

ならないですね。



運営会社さん、パーツの設置よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月28日

猫ちゃんを飼い始めることになりました。

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ペット多頭飼い物件を運営しているのにペットを飼ってないのもどうなのかなと

思うところがあり(?)猫ちゃんを飼うことにしました。



東京8棟目でペット多頭飼いの物件を運営しているのですが、その割に私自身は

最近ワンちゃんや猫ちゃんを飼ったことがありませんでした。子供の頃に犬小屋に

つないでおくスタイルで屋外で犬を飼っていたことはあるのですが、それだけです。

今どきの室内飼いのワンちゃん飼育スタイルに関しては、知識はあるものの実体験は

ありません。猫ちゃんは嫁ちゃんの実感で飼っていたものの、これも人生の中で

一度も飼ったことがありませんでした。



入居者さんが飼ってるペットはワンちゃん中心ですが、猫ちゃんを飼っている部屋も

多少あります。両方混合で飼っているパターンもあります。



私自身はワンちゃんを飼うことでできれば入居者様と同じ土俵に立ちたいと思って

いたのですが、嫁ちゃんが犬はどうしてもいやだということで、実現は諦めてました。

ならばせめて猫ちゃんでも、と思っていたのですが・・・思わぬ形でそれが叶うことに

なるのでした。



コストコに買い物をしに行った時に、いつも目の保養として併設のショッピングモールの

ペットショップを見に行きます。今回も例にもれずそうしたのですが、普段そこには

ワンちゃんが置いてある場所に猫ちゃんがいたのでした。しかも嫁ちゃんと目が合うなり

にゃーと一声鳴くのです。本当にその時だけ。その後は一言も鳴きません。

しかもそれを見ていた嫁ちゃんのところに、普段なら話しかけてこない店員さんが

ふらっと話しかけてきました。しかもすごく積極的に「抱っこしてみます?」と

お勧めしてくれます。しかもこの子、誕生日が私と同じ。生後3〜4か月のマンチカン。

お顔もかわいく声もかわいい。抱っこされてもされるがままで大人しい。



嫁ちゃんは気に入ったようですが、こんな勢いで猫を買っちゃダメだと自分を律して

飼いたいけど飼わないというスタンスを維持しておりました。ただ、なんとなく

抱っこしてしまったので情が移っているような雰囲気も。



一晩ゆっくり考えて、気になるならお迎えすれば?と言ったら、お迎えするなら

今日お迎えしたいって。というか飼う気になってる?



しかし嫁ちゃん、保護猫とかを保護する方がいいのでは・・・と言ってます。

うーん、これはもう推してしまおうか。ということで、ペットショップの猫ちゃんも

長い間売れないと処分されてしまうのだよ・・・という怖い話をしてあげました。



そんなこんなでいろいろ話をした結果、飼おう!という結論になったのでした。



初めての猫ちゃん、手続きがいろいろあって大変でした。セットで買うものを選んだり

ペット保険に加入したり、ショッピングローンを通したり(ローンが組めるとなると

喜んで組むのは不動産投資家の修正かもしれません・笑)、飼い方の説明を受けたり。

全部で2時間以上はかかっただろうと思います。それが命の重みってやつなのでしょう。



しばらくは大きなケージの中で住まわせた方がいいとペットショップで説明を受けたので

家の中を自由に走り回らせるのはもうちょっと先になりそうです。

このモラトリアム期間の間に書類を全部片づけて猫ちゃん対策をしておかなくては。



今日は領収書の整理をしようと思っていましたが、猫ちゃん対応で部屋の掃除や

必要なグッズの買い出しなどで終わりそうです(笑)



実際にペットを飼うことで、ペット可物件の運営に深みが増すに違いありません。

広い意味で捉えれば不動産投資活動の一環です(?)

命の重みを認識し、幸せに過ごしてもらえるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 13:40 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年05月27日

オートロックも進化しているのね。

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札幌出張時にお会いした社長から、最近こんなオートロックの製品があるよと

動画を見せて貰いました。なるほど、今の時代ならではって感じの製品ですね。



先日の札幌出張では、札幌6棟目・札幌9棟目の管理会社さんの社長と札幌7党目の

管理会社さんの社長と飲みに行きました。そのうち、札幌6棟目・札幌9棟目の

管理会社さんの社長は経営こそオールドスタイルで昭和の不動産屋さんを地で行く

タイプですが、新しいものは割と好きみたいで、自分で気に入ったものがあると

私に教えてくれることがあります。



今回のブログネタにする商品もそんな感じで飲んでる最中に唐突に教えてくれました。



オートロックって普通けっこうお金かかるイメージありますよね。ググってみると、

1戸あたり15万くらいが目安と書かれていました。なお、私、自分で企画する新築を

やったことがないので、この辺の相場全然わからないんで、見当違いだったら

優しく教えていただければと思います。



しかし、その価格よりもだいぶ安く、しかも便利にできるオートロックの商品が

見つかったんですよ、と社長は満面の笑み。



聞いた内容を私なりにざっくりと書くと・・・要はIoT対応のスマートオートロックと

考えればよさそうです。スマホがドアホンの子機になるイメージですね。外出先でも

自宅に来た人の応答ができるという代物です。



何年か前に、お友達の大家さんが同じ仕組みを自前で導入しておりました。

なるほどとは思ったのですが、今そこまでしても嬉しい人いるのかな?などと

思った記憶はあります。別に家にいないならそこで応答する必要なくない?とか。



しかし、コロナ禍を経てだいぶ世界は変わりました。ドアホンまわりで言えば

「置き配」が常態化したことが大きいでしょう。置き配がある世の中において、

手元のスマホで外出先からもチャイムに応答できるというのはアドバンテージが

あるような気がしてきました。



従来型のドアホンであれば、チャイムを鳴らしても誰も出てきませんから、荷物を

持ち帰るか置き配するかは宅配業者さんの裁量にゆだねられることになります。

本当は置いておいてよかったのに、と思っていても、そんな気持ちには気づかずに

持ち帰ってしまう宅配業者さんも多いでしょう。というか普通持ち帰ると思います。



外出先から応答できれば、今外出しててスマホから応答しているから、置き配で

玄関先に置いておいてもらっていいですよ、みたいな応答ができます。

これ、なかなか悪くない話だと思うんですよね。



先日、お友達の大家さんが「資材を置き配で空室に手配したのに持ち帰られた:と

困った感じで言っておりました。確かにそれは困りますね・・・。工事にあわせて

配達しているというのに、それを持ち帰ら得たら部材が足りず工事が進みません。



こういった意思疎通が図れない事態も当然出てくると思うので、それを思えば

今の時代は手元のスマホからドアホンに対応できるってのはなかなかのメリットが

あるんじゃないかという気がしました。うまくPRできれば空室対策にも

なるのではないかと思います。



しかも、従来型のドアホンより工事費も安いです。私が教えて貰った商品の場合は

一番安いパターンであれば初期費用57万(税別)×棟だそうです。部屋数が

いくつあってもこの価格です。



なんとなく理由はわかります。各部屋に子機をつないで配線しなくてもいいから

安くなっているのだろうな、と。玄関に設置するメインの機械だけで、あとはネットで

つないで事足りる構成になっているから安いのでしょうね。

しかもリースプランもあり、初期費用を分割払にすることもできます。

こうなると初期費用ゼロ円でオートロック導入ということもできちゃうわけですね。



勿論、そんなうまい話ばかりじゃないです。月額料金が1戸あたり250円(税別)

かかりますので、部屋数が20部屋あれば5000円(税別)が毎月かかります。

10年使えば60万ですから、どこかで逆転される可能性は大いにあります。



あとはまだこういう業態が生まれたのが初期なので、今後過当競争が発生して

サービス停止などないか、という点も心配ですね。物件だけで完結している場合は

販売元が倒産したところで故障さえしなければ使えます。しかしこの手のIoT製品は

そうもいきません。サーバサイドが維持費用を払えず止まってしまえば、ただの箱に

なり下がってしまいます。あとは一般論として、メカ系より電子系の方が壊れやすいとか

バッテリーがへたりやすいとか、いろいろと繊細なんじゃないかなというのも気がかり。



更に言えば、スマホを扱えない高齢者の方が入居された場合、そもそもドアホンが

使えないという事態も考えられるんじゃないかなーと思ったり・・・。

ま、本当にドアホンだけでいいなら、格安スマホでもプレゼントしてドアホン用に

部屋の中で据え置きにしてもらってもいいのかなと思います。これは比較的簡単に

解消できる問題であろう、と。



考えるべきことはいろいろありそうですが、割と面白いかなと感じました。

面白い製品の情報を教えていただき、ありがとうございます。

(具体的な商品名はここでは挙げませんが、ググれば出ると思います)



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posted by ひろ* at 09:43 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする