現在８位です。後で家電量販店に行ってタコ足買ってくるかなあ。
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昨日から仙台出張中です。昨日はサブバンクさんとの打ち合わせと仙台２棟目の
管理会社さんとの一瞬満室になった記念の懇親会をしてきました。
一昨日、仕事が終わった後仙台に移動し、昨日は午前中はテレワークでサラリーマンの
会社のお仕事に対応。午後は半休を取って不動産賃貸業のお仕事にいそしみました。
コロナ禍のおかげでテレワークが進み、出社しなくても仕事ができるようになったのは
大変ありがたいですね。不動産賃貸業との両立もはかどるというものです。
ただ、最近はまた出社しろという圧力がかかり始めましたねえ。それでも月の半分は
出社しなさいという程度なので、残り半分はテレワークできるということで、コロナ前に
比べたらだいぶ楽ではありますけど。コロナ禍でテレワークが日常になってしまったので
出社することがちょっとめんどくさくなっています。週１回出社とかならいいんですが。
顔を合わせないと不安なのでしょうね、経営陣は。
まあサラリーマンの話は置いておいて、ここでは不動産賃貸業における仙台出張の話を
書こうと思います。
午前中はテレワークした後、午後から活動開始。サブバンクさんにもっていく資料を
少し手直しして印刷し、義母と打ち合わせました。３月末くらいにちょっと気になる
回答をされてしまっていたので、そこの真意を問いただす目的での訪問です。
要約すると、東京のサラリーマン大家が事業主体の会社には貸せないわ、みたいな
意味のことを義母は言われたようだ、という理解をしております。
サブバンクさん側も今までの担当の方が誰もいなくなって新しい体制になっています。
通り一遍の引継はされているだろうと思いますけど、やっぱり事業をやっている側と
言葉を交わさないとわからないこともあります。今後も支援を受けられるのか、
まったく見込みがないのか。それを判断するために打ち合わせの場を設けていただいた、
といったところです。
こちらの言い分として、次のような内容を準備しました。
・仙台法人は義母が私のやっていることに興味を持ち、やりたいと手を挙げたことに対し
私はそれをサポートする立場として参画している、よって事業主体は義母である
（半分くらい事実・・・ちょっと誇張したかも）
・仙台はほぼ義母に任せきりで私はタッチしていない（事実）
・義母はプロパティマネジメント担当として業務を遂行している（仙台物件では事実）
・サラリーマン大家がダメと言うが、創業者の二代目がサラリーマンとして修業した上で
親の会社に入社して継ぐパターンと何が違うのか、そこに明確な差はあるのか
（やや無理やり感・・・というかいちゃもんに近いですねこれは）
会社紹介の資料を義母にプレゼンして貰うことで義母が主体であるという印象を持たせ、
上記のような主張を横から挟み込み、何を気にして義母に対して以前の発言をしたのかを
把握しようと思った次第です。
で、実際に打ち合わせをした結果ですが・・・
プレゼンをしたことがないというだけでも義母的には重荷だったのに加え、資料も
自分で作ったのではなく他人が作ったものを１０分くらいで覚えて貰ったのだから
やっぱりそううまくは説明できないですよね（苦笑）
でも、実際に自分で自主管理している物件の苦労話とかはリアリティをもって
話してくれたので、事業にきちんと向き合っているということは伝わったのではないかと
思います。
そして金融機関さんの姿勢ですが、うまく目線に合うものがあれば検討は可能という
お話もいただくことができました。サラリーマン大家お断りみたいなことは一切言わず
かえって拍子抜けでした。
積算評価による担保評価、終始シミュレーションは様々なストレスをかけて算出、
耐用年数から経過年数を差し引いた年数が最大だけど、本当に法定耐用年数まで
いけるかと言われると微妙で少し差し引かれることが多い、みたいな普通の銀行の
普通の評価をするようです。
イメージ的には、築１０年前後の物件で自己資金１割＋諸経費に３０年くらい出れば
まあ上出来なのかな、という感覚を持ちました。担保評価がどうこう言われて
更に自己資金積み増しを要求されそうな気もしますけどねー・・・。
札幌の物件でも検討は可能ですが、市内でそこそこ交通の便がいいところに限る、
という感覚のようです。妥当なところですね。
だいたいの目線はわかりましたので、次はそれにハマりそうなものを見つけて
持ち込んでみようと思います。ただ、過剰な期待はできないと思っていますけどね。
というのも、たぶん銀行の担当の方、まだ本音で話していない気がしたからです。
教科書通りのことを話しているだけで、やる気があるのかないのかは判別つかない、
という印象を持ったためです。どこまでやるかは案件ぶつけてみないとわからないなと。
最終的には「サブバンクの立ち位置」というところを盾に断ってくるような気もします。
話している中で「サブバンクはメインバンクより残高が多くなるのはまずい」という
趣旨のことを話されていたのです。メインバンクさんでは仙台１棟目、高圧太陽光、
札幌１２棟目、コロナ融資と４本の融資を引いていますが、サブバンクさんは
札幌７棟目の１本だけでメインバンクさんの残高の７割くらいは稼いでいます。
もう１本融資となると、メインバンクさんの残高を越えてしまいますから・・・。
この辺が杞憂なのかは、実際に案件ぶつけてみないと何とも言えないなと思っています。
なので、何かあれば当ててみるかなと言う感じですね。
サブバンクさんとの打ち合わせが終わった後は、仙台２棟目の空室の状況確認。
原状回復すべき箇所を見積と照らし合わせて確認しました。１つ１つの項目について
現地で認識を合わせられ、義母的にも全部やった方が良さそうねということで
ゴーサインが出ました。
前オーナーさんのＤＩＹが結構入ってるお部屋だったので、ちょっと癖が強いかなと
思うところもありましたから・・・オーソドックスなお部屋に直すのはいいと思います。
低価格帯の物件であまり尖らせてもね。
なお、こちらのお部屋に明日管理会社さんが案内をするということでした。
決めにかかります！と意気込んでいたので、期待したいと思います！
もし決まれば満室返り咲きですね。大変ありがたいです。
やや特殊なケースの方が内見されるということで詳細伺いましたが、その話であれば
長期入居につながるかもしれないと思いました。私的には悪くない話かなと。
その後、管理会社さんと一緒に中華を食べに行きました。仙台２棟目に関する苦労話も
いろいろと伺いました。属性があまり良くない物件ゆえの苦労もあったのだなと。
でも管理会社さん的には、うちが管理できると思って入れてる人たちなので、
そこは管理会社として苦労するのは問題ない、そういう苦労を他社はしようとせずに
門前払いをするのだから、それも一つの差別化になる、という捉え方をしていました。
胆力ある判断で、確かにそこが一つのビジネスチャンスになっているのだろうなあ。
仙台出張の目的は昨日一日でほぼ果たしたので、あとは消化試合としてゆっくりして、
仙台法人に必要な事務作業を粛々と対応していきたいと思います。
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