2023年04月10日
東京1棟目、入居申込キャンセルの無念。
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東京1棟目、入居申込がキャンセルになってしまいました・・・。
申込を貰える家賃水準になったことがわかった、と前向きに捉えることにします(泣)
かなりの苦戦の末、ようやく入居申込をいただくことができた東京1棟目。
ADつけて家賃下げたことが一番効果があったのではないかと推察されます。
ADはもっと早くつけとけばよかったなあと反省です。
けっこうギリギリまで家賃を上げて、反響を見ながら下げていくのが私の基本的な
スタンスです。たまに東京2棟目みたいに私の想定以上の家賃の上昇があって
結果として安く決まってしまう物件もありますが、大部分の物件では私が欲をかいて
家賃を上げていくため、すんなり決まらずに空室が少し長期化、様子を見ながら家賃を
下げたり時間をかけたりして決まる、というパターンが多いです。
東京1棟目は特に顕著で、過去にも募集を高めで開始するも全く動きがなく、
家賃下げてADつけて初期費用削って・・・みたいに一気にまとめて動いたら
入れ食い状態になって決まった、みたいな話はありました。管理会社さんがあまり
提案をしてくるタイプではないので、こちらで気が付いて動かないといけない、
というところもあるから、余計印象に残っているのかもしれません。
今回、初期費用を下げる決断を先行して行いましたが、これに関してはあまり効果はなく
3月に入ってから追加で行った家賃2000円ダウンと広告料の追加が功を奏し
うまく入居付けできたのではないかと分析しております。やっぱり入居者様の都合より
仲介業者さん自身の利益ってことになっちゃうのでしょうね。
次からは真っ先につけるべきは広告料だな、と改めて考えていたところに、その恐ろしい
メールは届くのでした。何かといえば、管理会社さんからの「申込がキャンセルに
なってしまいました」というメールです・・・。
お引越自体がなくなってしまった、ということで仲介業者さんから連絡があったそうです。
これはおそらく管理会社さんが悪いわけではないのだろうと思います。
仲介業者さんがちょっと無理やり申込を入れさせてしまったか、入居者様側が
複数の申込を入れて天秤にかけていたか・・・。
婚約者と同棲という話でしたが、21平米のお部屋に2人で住むのはなかなかハードルも
高いのではないかという気はします。私が新しさより広さを取るタイプだから余計に
そう感じてしまうのかもしれません。結婚するまでの間のお部屋選びの基準は
いかに面積が広くて家賃が安いか、でしたから。多少古くても部屋は広いに限る勢です。
キャンセルになったことは勿論ショックでしたが、だからといってそれをうじうじと
文句言ってもしょうがないです。入居された後すぐ「やっぱり狭い」と引越を
されてしまったり、結婚して新居買いましたみたいな話ですぐ退去になってしまう未来を
防ぐことができた、と前向きに考えたいと思います。
1週間くらい無駄にしてしまったのは残念ですが、反響があるのはわかったので
なんとかGWくらいまでに再度の入居付けができるよう管理会社さんに動いて
いただこうと思います。
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2023年04月09日
富山1棟目の無料インターネット、また書類のやり取りが発生。
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富山1棟目に無料インターネットを導入することにしましたが、ローカルな会社ゆえの
思わぬ問題が発生し、手続きが少し増えてしまいました(汗)
無料インターネットを導入する決断をしたことを先日ブログにて報告しました。
正直、導入する気は全然なかったのですが、導入しなくても地デジを見ること自体が
有料になってしまう、かつ自前でアンテナを立てるやり方だとテレビのチャンネルが
一部映らなくなるということらしく、それであればプラスアルファの比較的割な月額で
初期費用もかからず導入できるという今回のタイミングで無料インターネットまで
導入してしまうべきだろう、と考えたのです。
元々の家賃もそんなに高くない物件で固定費を増やすのは気が進みませんでした。
井戸水なのでその動力の電気の契約もしており、そのランニングコストもなかなかの
ものとなります。そこに更に無料インターネットという固定費を追加することにより
月々の運営費が重くなりキャッシュフローの低下が見込まれてしまいます。
家賃をとれる東京物件であれば無料インターネットも良いと思いますが、家賃が取れない
地方の中古物件に無料インターネットはあまり上策ではない、というのが私の基本的な
考え方です。
これがご近所だったりすれば、無料インターネットを入れずに自前で回線を引っ張って
ルーターのVLANを設定して入居者様同士のネットワークを独立させることで
無料インターネット風なものを自前で導入・・・という技もできると思うのです。
一応サラリーマンでSEやってるから、そのくらいのことは調査すればできるはず。
ただ、今回はトラブルが発生した時に駆け付けられない富山県です。インターネットが
つながりません、とヘルプが飛んできたとしても管理会社さんも対応できないし、
私も速やかに現場に行くことができません。コストダウンのために入居者様にご不便を
おかけしてしまうのはよろしくないので、業者さんにお任せする形が無難と思います。
そんな感じで、いろいろと検討した結果の無料インターネット導入の決断でした。
申込書を返送する際に、記載方法がわからない箇所があり、CATVの営業さんに
電話して入力内容を確認しました。その話をしている時に、おもむろに営業さんが
「そういえば引落用の銀行口座ってどちらになりますか?」と。いろいろな雑費が
引き落とされる●●銀行さんの法人口座があるのでそこの予定です、と回答すると
「やっぱりそうですよね・・・」と浮かない声。あれ、どうしました?
「その銀行さんの口座に対応してないんです・・・富山の会社なもので・・・」
・・・あ、そういうこと?まさかそのために口座作れとか言われちゃう感じ?
業者さん、うーん困ったなあみたいなリアクションをしていましたが、思い出したように
「クレジットカード払いとかはどうですか?」と。ああむしろそっちの方が嬉しいまで
ありますよ。マイル貯めてるので。
結局、銀行口座のところは何も記載せず、備考欄に「クレジットカード払い希望」と
書くことになりました。これにより、本部がクレジットカードでの支払登録用の用紙を
送ってくれるということです。うーん、また書類書かなくてはならないのかー。
しかもどうせ法人本店住所に送られてくるでしょ?そうなるとうちに転送されるのが
月に1回なので、また返答するの遅れちゃいますねえ。まあいいか、その分コスト発生が
遅れるだけですし。
書類のやり取りとかめんどくさい話がようやく終わったと思ったのですが、もう1往復
必要になってしまうようです。まことに残念でございます。でもまあしょうがないか。
ていうかクレジットカードなんてオンラインで登録させりゃええやんとも思いますが。
そういうシステムの導入コストに見合わないくらいクレカ払の人が少ないってことかな?
ごちゃごちゃ言っても仕方ないので、おとなしく書類の到着を待つことにします。
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2023年04月08日
義母のファインプレーで見積が安くなった。
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仙台1棟目の分岐水栓の話、義母が自力で解決させてきました。
見積に違和感を感じていたのだそうです。やりますねー!素晴らしい。
先日、いろいろとすったもんだがあったものの、何とか終わらせることができた
仙台1棟目の原状回復。その中で1つだけ保留になっていた案件があります。
それは分岐水栓の設置です。
仙台1棟目は洗濯パンはおろか洗濯機の排水口も洗濯水栓もありません。
前に設置工事を検討したことがありますが、価格が高くて断念した覚えがあります。
そして洗濯水栓がなくても埋まっていたので、まあいいかという感じになってました。
仙台2棟目も洗濯水栓が設置されていなかったようなのですが、こちらは管理会社さんが
提案して、普通の台所の蛇口を2つに分岐して片方を洗濯水栓として使う蛇口を
台所に設置したそうです。
どんなものかイメージがつかない方は「分岐水栓 洗濯機」でググっていただくと
良いかと思います。たぶんそれでイメージつくはずです。
今回、仙台2棟目の管理会社さんも仙台1棟目の客付にご協力いただけるとのことで、
どうせなら分岐水栓つけたらどうです?と義母に提案してくれたようです。
私もこんなのあるの知らなかったので、へーって感じでした。
仙台1棟目の原状回復をお願いしている施工業者さんもこの水栓のことは知らなかった
ようで、私が電話で話した時も「設備屋さんに確認してみます」というお話でした。
その後どうなったのかなと思っていましたが、義母曰く見積が35,000円と高く
今回は入れないことにしようかと思う、という話でした。私は別に35,000円で
空室が1ヶ月減るならいいんじゃない?と思いましたが、それを言ったら義母が
余計に混乱してしまい・・・ここまで結構な金額をつぎ込んでる部屋に更に3.5万も
つぎ込むの!?と焦っております。まあ確かに絶対額で見たらもうこれ以上お金を
つぎ込みたくないってのはわかりますが、単体で見たら別に許容範囲じゃないかなと
思ったんですけどね。この辺のモノの見方の違いがあるのだなという学びになりました。
その時私は、それだったら希望者には設置するということで仲介業者さんに言っておけば
いいんじゃないですか、と回答しました。だって実際そうだと思いましたしね。
そこから義母は音沙汰がなくなりました。返事がない時は納得してOKと思った時だと
今までの経験からは理解できます。義母、自分が疑問に思ったことについては
色々と聞いてきますが、納得したことに対しては「了解」みたいな一言を返すことなく
会話が終了する傾向にありますので。これでいいですね、って念押ししても、
それに対するOKという返事が来ないから、ちょっと困る時もあるんですけどねえ。
そしてそれから数日が経過したある日。義母と仙台2棟目の管理会社さんと私の
LINEグループになぜか洗濯水栓の説明や設置方法のURLが送られてきました。
並行で、嫁ちゃんが「母が変なこと言ってたので対応した」と。画像が保存できないと
怒っていたようで、いろいろ事情を聞いたりスクショ送らせたりした結果、それは
画像ではなくウェブページのプレビューだから保存できないよって話だったようです。
そしてその翌日、義母から「分岐水栓15,000円になったから頼みました」と。
名探偵ひろ*の推理
施工業者さんがおそらく分岐水栓のことを正しく理解していないから見積が高いのだと
判断し、設置経験のある仙台2棟目の管理会社さんと話をして紹介されている画像を
入手し、施工業者さんに見せて勘違いを是正させ、改めて正しい見積を出してもらった。
たぶんこんなところでしょう。
義母に確認したらその通りでした。なんか見積に違和感あったのよねー、と。
確かに蛇口を交換するだけで35,000円はちょっと高いですね
そこに勘が働く義母。70歳を越えてもますます元気だなと思います。
ボケ防止にいいかなーと思って管理を任せたのですが、それ以上の働きっぷりです。
本当にありがたい。どっかで高級温泉2泊の旅くらい連れて行かなきゃなあ。
ということで、一通り落ち着いたので良かったです。
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2023年04月07日
東京6棟目で退去予告・・・なんとか家賃上げたい。
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東京6棟目で退去予告を貰ってしまいました。一進一退でスッキリ満室とはいかず
ややこしい局面ですが、淡々とやるしかないですね。
東京物件は時間のかかっていた東京1棟目が入居申込を貰うことができたため
残るは東京10棟目のみになっておりました。東京10棟目はテナントさんなので
普通の賃貸物件と少し違うところもありますから、通常の賃貸物件ベースで言えば
満室になったと言っても過言ではないでしょう。過言かもしれないけど、そういうことに
してしまおうと思っていた私もいました。
でもこれは賃貸経営。そんな平穏な時ばかりが続くわけがありません。
賃貸物件において入退去は宿命のようなものですからね・・・いつ何があっても
おかしくありません。退去が重なる可能性だって勿論あります。
今回、これでようやく東京のレジものが満室になって一息つけるという状態になった
タイミングでの退去予告。残念さが余計増しますね・・・。しょうがないのですけど。
ということで退去の詳細です。今回の退去の舞台は東京6棟目。コロナ禍の中では
散々苦戦を強いられた、ビジネス街として栄えるターミナル駅から徒歩圏の物件です。
ビジネス街はコロナでかなりやばいことになり、一年近く空室が続いてしまったので
家賃を下げるなどして何とか埋めたのでした。しかしその埋めた人が半年で退去になり、
またまた募集することになるという辛い展開。しかしこの頃はようやくコロナ禍が
落ち着いてきた頃合いだったのもあり、意外とすんなりと入居申込を貰うことが
できたのでした。
そんな話があった数か月後にまたまた退去予告を貰ってしまうとは(泣)
今までとは別の部屋なので、やむを得ないところはあると思いますが・・・。
(同じ部屋だったら泣いてるとこでした)
今回退去予告をされてきたのは、法人契約をしている入居者様。転勤が理由ということで
残念ですが止めようがない感じでした。こちらのお客様は1年半お住まいになって退去。
やや短いなあと思いますが、もうしょうがないと割り切るしかなさそうです。
募集に関しては、数ヶ月前に決まった家賃で募集をしようと思うがどうか、というのが
管理会社さんのご提案でした。前回と同じかー・・・。
その前の募集、意外とすんなりと決まったのですよ。もしかしたらコロナ禍が落ち着き
東京6棟目にも需要が戻ってきたのではないか、と思っていたりしております。
そうだとしたら、前と同じ家賃はいささか勿体ないです。だって家賃はコロナ前に比べて
3000円だか5000円だか下げていますから。そりゃ需要が戻ってきているなら
その値段であればサクサク決まるのが道理でしょう、と。
ということで、管理会社さんには少し家賃を上げて募集してみたいので、相場の確認を
して貰いたいと依頼しました。今の相場と比較して高すぎるなら今の家賃で募集するし
意外といけそうであれば家賃高めで募集したいところだなと思うので。
私はこのパターンで家賃を少し高めにしてはなかなか決まらないという展開が多いので
自分でも注意しないといけないと思っていますが・・・他の物件が埋まっているので
多少実験してもいいんじゃないかなと思っていたりはします。家賃は実際に上げて
みないと上がることは絶対ありませんからね・・・。
管理会社さんもその気持ちは汲んでくださり、それではということで相場賃料の確認を
していただくこととなりました。その結果を見て、賃料を確定させて募集に移ります。
家賃、上げられる時に上げないとね・・・。どうせ空室になり募集をしなくては
ならないのであれば、せめてその募集のおかげで賃料水準が上がる方向になるように
やっていきたいなと思う次第です。
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2023年04月06日
仙台1棟目の家賃を下げる決断をする。
現在10位です。今日の東京は風が強いですね。
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仙台1棟目の家賃を下げることにしました。久しぶりの募集だったのですが、
思ったより家賃落ちてたなあという印象です。
仙台1棟目は久しぶりの一般への募集を行う退去が発生しております。
ここまでは退去になっても前の入居者様の繋がりで次の入居者様が見つかるという
ありがたい状態が続いていたので、仲介業者さんに募集をお願いしなくてもいい状態が
ずっと続いておりました。そういう意味で、久しぶりの一般募集ということになります。
退去の時期が悪く、3月後半の退去。退去時期を早めていただくこともできずに、
原状回復が終わったタイミングで繁忙期が終わる・・・という状態は避けられず。
こうなると手の打ちようがないので、3月中は空き予定の内見不可で募集をするしか
なかったです。
幸い、原状回復を担当してくださる施工業者さんが気を利かせて調整してくださり
3月末には原状回復が無事に終わりました。ご尽力いただいた施工業者さんには
改めてお礼申し上げます。深く感謝。
さて、前回ブログでも書きましたが、家賃設定をどうしたものかな?というところを
義母が悩んでおりまして。とりあえず募集をしてくださる仲介業者さんの反応を見て
決めればいいと思いますよ、ということは伝えており、義母は義母なりにその辺の情報を
集めに行ったようです。
途中であれやこれやとやり取りはありましたが、最終的に家賃は3000円下げて
募集する決断となりました。
3社に仲介をお願いしていますが、3社とも下げた方がいいという話であったこと、
それだけ下げたとしても元々の家賃よりは3000円高いということ、といった点を
加味しての判断ということでした。
最終的に、私のところに下げていいか相談には来てくれたのですが、既に助言はしており
その結果で家賃を下げるという判断をしているので、私からどうこう言うことはなく
社長判断で進めてください、という感じでした。
一応、こちらからは過剰な値下げでもなく決定力のない値下げでもなくなるよう
この家賃ならGWまでに決められると思いますか?と聞いてみてはどうでしょうと
コメントはしています。これだと過剰な値下げは防げないですけどね。
仙台の1Rは元々の家賃が安いので、3000円とはいえそこそこな痛手です。
10%とまでは言いませんが、それに近いダウン幅です。本当は2000円くらいの
ダウンで済ませればいいんじゃないかと思ったのですが、義母がヒアリングしてきた
仲介業者さんの中には、中途半端な値下げは意味がないと主張されている方も
いらっしゃったようなので・・・。
義母は地頭がいい人なので、必要最小限の値下げで済ませたいというところは会話の中で
ちゃんと掴んだ上での決定に違いない、と思うことにします。
しかしそうだとすると、一時期よりだいぶ家賃相場が下がったような印象を持ちます。
震災前よりは高い水準ですが、震災後にどんと上がった後多少下がっていたのですが、
しばらく募集をしない間に更に1段階下がったような・・・。でも私自身がSUUMOで
相場を見た感じでは、そこまで下がっている印象はないのですよね。だから本当に
最小限なのかなと思ってしまっている私がいるわけです。
希望家賃と成約家賃は異なりますから、たぶんSUUMOに載せてる家賃設定だと
決まらないってことであり、実際に決まる賃料設定を各仲介業者さんはご提案して
くださっているのだろう、と頭では解釈しています。でもこの辺って自分の耳で
聞かないとよくわからないところもありますからね。たぶん自分で動いてれば
もやっとしないんだろうなあ・・・。
家賃設定って難しいですね。
ともあれ、義母とは会話をした上での義母の決断ですから、これを尊重して新家賃で
一日も早く決まることを祈りたいと思います。
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