2023年04月20日
札幌7棟目、退去前に入居申込受領で満室返り咲きへ。
現在8位です。本日は夜仙台に移動します。
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札幌7棟目、入居申込をいただくことができました!若い新婚さんとのことなので
長期入居に期待が持てるんじゃないかと思っております。
現在、空室は129部屋中7部屋(退去予告は空室、入居申込は満室とみなす)です。
稼働率は93.8%。空室になっているのは仙台1棟目、東京1棟目、東京6棟目、
東京10棟目、富山1棟目、札幌7棟目、札幌9棟目といったメンバーです。
東京1棟目は申込があったもののキャンセルという惜しい結果でした。
富山1棟目は店舗で頑張っていただいているのは把握しております。
仙台1棟目は義母が家賃を下げたりしながら動いています。
東京6棟目はお試しで少し家賃上げて募集しており、反響次第で家賃をどうするかを
決めようという試みをしております。
札幌7棟目は管理会社さんに任せておけばどうにかなると思うので静観してます。
東京10棟目は・・・流れに任せてます(テナントだし3坪しかないし)
札幌9棟目は・・・流れに任せてます(私が保有する部屋で一番スペック悪く家賃安い)
この中でどの部屋が一番早く動きがあるか。仙台1棟目か札幌7棟目が最初に来るかな?
などと考えておりましたが、そこそこ当たりでした。1つはまさに札幌7棟目でした。
やはりこの物件+この管理会社さんはうまくハマってる気がします。ありがたいです。
(もう1つ申込がありましたが、それは明日のブログにとっておきます)
というわけで、札幌7棟目にお申込をいただくことができました。入居申込を入れて
くださったのは、20代前半で結婚のために住み替えのお二人となります。
いいですねー。新居買いますとか言うまでは出ていかなさそうなパターンです。
個人的にはとてもありがたいお客様だなという印象。
今回募集していたお部屋は2年での退去だったので、昔の安い家賃ではありません。
そんなに家賃を上げたりせず、今の家賃帯で募集でいいのではないかというのが
管理会社さんの見立てでしたので、それに従って募集開始する運びとしました。
そしてその会話をしてから3週間程度経過した昨日、入居申込のご連絡を頂戴したと。
早い!退去する前に次が決まってしまうという素晴らしいパターン!
家賃もうちょっと実は上げられたパターンなのかもしれませんが、喫緊で売却する
わけでもないし、管理会社さんがやりやすい形でやってくれれば十分かなとも思うので
いいのかなと思ってはいます。
でも聞くだけ聞いてみようと思って、家賃もうちょっと上げたりできるんですかねと
管理会社さんに聞いてみたところ、家賃はむしろ近隣よりも高い水準になっている、
ということでした。え、それなのに何でこんなに早く決まるの?その秘密は広告料に
ありました。札幌のファミリー物件は広告料2ヶ月が相場なのですが、札幌7棟目では
広告料3ヶ月にしているから、仲介業者さんがやる気になって決めてくれるようです。
敷金1ヶ月を条件につけてるから、入居付けの段階で大家の懐から出ていくお金は
広告料2ヶ月でゼロゼロ物件と変わらないから、それなら広告料3ヶ月にして
早く決めちゃった方がいいんじゃないか、という発想みたいですね。なるほど!
勿論、敷金は預り金なので大家の手元に残るお金ではありませんが、管理会社さんが
きちんと機能してくれていることもあり、国交省のガイドラインに則った形での
退去立会をしながらも、なんだかんだで敷金は原状回復費用と相殺になることが
多いです。今のところは、管理会社さんのおっしゃる通りの形になっています。
さすがと言わざるを得ません。やり手管理会社さんです。
前述のとおり新婚さんなので、自宅を買いましたなどの理由で退去する可能性はあれど
まだ20台前半ならすぐに自宅は買わないかなという気もするし、しばらくは
安泰だろうという気もします。サラリーマンの会社の同僚にも、結婚して子供生まれて
来年小学校に上がるから家を買うとか引っ越すなら今年中に・・・と言ってる子が
います。若くして結婚したらこんなパターンになるんじゃないかなと思うので、
子供が小学生になるくらいまで・・・結婚してすぐ子供が生まれたとしても6年は
住んでくださるんじゃないかなと期待しちゃっております。
保証会社さんの承認も出ていますので、契約に向けて進めてくださいということで
お願いしました。これでキャンセルがなければ安泰です。
最初の方で書いた通り、札幌7棟目ともう1つ(明日のブログネタです)の申込が
ありましたので、稼働率は95.4%まで向上しました。ずっと80%台で苦しんで
おりましたが、ようやっと軌道に乗ってきた感じがします。時間かかったなあ。
そんな中、安定して高稼働率で引っ張ってくれた札幌7棟目には感謝しております。
その状況を作り出した管理会社さんにも同じく感謝です。
久しぶりの完全満室に向けて、引き続き活動を強化していこうと思います。
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2023年04月19日
仙台法人の決算作業が着々と進んでおります。
現在6位です。朝少しタスクをこなしてから出社しよう・・・。
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2月末決算の仙台法人の決算作業が顧問税理士の先生のもとで進められています。
質問などがちょいちょい来ており、進んでる感じを実感しているところです。
私が不動産賃貸業として立ち上げた法人は2つ。仙台の義母が代表取締役を務める
東北〜北海道の物件を保有する法人(以降仙台法人)と、嫁ちゃんが代表社員を務める
東京都内の物件を保有する法人(以降東京法人)の2つです。これに加えて私自身の
個人事業主と言う形での事業体もあります。3つの人格から成り立っているわけですね。
個人は確定申告なので2月後半〜3月中盤で山が来ます。その次に仙台法人が
2月末決算なので3月後半〜4月後半で、最後に東京法人が7月末決算なので
8月後半〜9月後半で決算作業、という感じです。
サボりがちなのが、仙台法人と東京法人の決算の間。少し落ち着いたと放置すると、
そのままずっと放置になってしまい、気が付くとかなりの未入力月が増えている・・・
そんな経験が何回もありました。まとめて対処する月が増えれば増えるほど、
作業量も増えて記憶もあやふやになり時間がかかるのですが、それをわかっていても
追い詰められないと作業できない体質の私なのでさぼってしまいがちです。
そんな私なのですが、2月末決算の仙台法人に関しては割と順守出来ていると思います。
確定申告の後すぐに訪れる山場なので、入力数も少ないしやる気モードが継続している
ことが多いです。更に言えば、決算確定前に仙台に行って役員会をやって議事録を作る
ところまでがルーティーンになるので、ちゃんと準備しておかないといけないから、
というのもあると思います。
今回も3月後半に一通りの作業をして顧問税理士の先生に情報を送付しております。
義母も同様に3月後半で必要な情報を送付したと言っておりましたので、あとは
先生が動き出すのを待つばかりでした。
先週くらいから決算対応の動きが活発化してきているのを感じております。
まず顧問税理士の先生から、義母が送付担当の通帳が一部送られていない旨の
連絡がありました。義母的には送ってないはずないんだけどなあという感じでしたが
先生だって気づかずに見落とすことだってあるわけだしという話をして、再送して
貰うことにしました。郵送は面倒だろうと思ったので、通帳の写真を撮って私に
送ってくれれば、こちらから先生に送付しておくと話したところ、通帳の写真が
送られてきましたので、こちらにて対処完了。
そこからはぽつぽつと問い合わせが来るようになりました。
あそこの金融機関さんの残高はどうなっているか、この入出金は何の処理をした時の
ものか、この送金明細が届いていない、保険は何に対応するものか、この処理は
仙台法人の経費となっているが東京法人の間違いではないか、などなど。
それぞれ、確かに問い合わせの通りだなと感じるものばかりなので、義母に対応を
いらいするなり、こちらで対応するなりして、一通り返信を済ませました。いやまだ
厳密には1件義母に投げかけただけで返答がないものがあるから、それの返事が届けば
完了ってステータスになりますね。
今週末は仙台なので、それまでに決算の結果が出てくれば役員会に諮れます。
今年の着地は既に予想はしていただいており、まあこんなもんなら問題ないでしょうと
思える利益になると見込まれております。例年、利益が多くなりすぎたり、逆に少なく
なりすぎたりと、恥ずかしい結果が続いておりましたが、最近はできるだけ早めに
情報を出して試算表を四半期に1度くらいの目標で作るようにしていることから、
以前と比べて精度は上がってきているように感じます。
確定申告の時はギリギリに情報を出しすぎるがゆえに最終日の夜まで顧問税理士の先生が
作業をする羽目になっていたと聞いております。ここ数年はそのような所業は自分に
とっても先生にとってもいいことではないと認識し、情報をなるべく早く出すように
心がけております。まそれでも決してまめに出している方ではないと思っていますが。
前よりはだいぶいいと思います。
今年の決算も、出てみてびっくりみたいな話はなく、普通に予定していた利益くらいで
終わってくれることを切に願う次第です。
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2023年04月18日
原状回復に思ったよりお金かかりそう。
現在6位です。4月から出社回数が増えて大変です。
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仙台2棟目で退去がありました。原状回復のお見積金額が届きましたが、それなりに
かかってしまうようですね。2年だからもう少し優しい金額を期待しておりましたが。
以前、ブログにて仙台2棟目がせっかく満室になったのにまた退去が出てしまうという
お話を書きました。2年お住まいになっての退去ということであれば、単身であれば
しょうがないのかなという感じはします。ファミリー物件だとちょっと物足りない
入居期間ということになりますけど。
退去は辛いけど、物件あるあるのことです。速やかに次を探す必要があります。
いちいちガッカリしていたらメンタル弱くなりすぎで精神衛生上良くありません。
まあそもそもそんなメンタルだったら、数年前のように入居率80%を切るなんて
イベントは発生していないでしょうから・・・もうちょっと気にした方がいいような
気もしなくはないです。
さてさて、それはそれとしてですよ。管理会社さんから解約精算書と原状回復のお見積が
メールで届きました。見ると、ペットを飼っているお客様だったようで、ペット関連の
特約で2年お住まいの割にはしっかりと解約時の精算をしていただく内容になって
おりました。なるほど、これは家主サイドとしてはありがたいことです。しかし
原状回復もなかなかな金額になっており、解約精算いただける金額と差し引いて
8万ほどの出費が発生してしまう模様です。
見積の内容を見ると、クロスとCFがほぼ全交換、あとは経年劣化による補修として
網戸立て付け調整、カーテンレール交換、浴室換気扇交換、トイレットペーパーホルダー
交換といった項目が並んでおりました。
2年で壁紙やCFを全交換するって、やっぱりペットの影響なんでしょうかね。
ぼったくりを考えるような管理会社さんではないことは承知しておりますので、
実際にかかる項目なのだろうと思っております。でもまあそれなりにかかる印象は
持ちました。
あとはおそらく、最初のリフォームの時にコストがかかるからと目を瞑った箇所を
このタイミングでやっぱり直しておきたいという意思もあるのでしょうね。
初期リフォームが想定以上にかかり、やる箇所を削ったりした記憶があります。
退去のたびにそういうところをちょこちょこと直していきたいと考えるのも
当然のことと思います。ただ、義母的には最初だからお金がかかるって言ったのに
結局いつもお金かかるじゃないの!ほんと気に入らないから早く売りたいわ!と
騒ぐであろうことは目に見えております・・・。私の心の中だけに留めておこう。
義母からLINEで、仙台に来ている日に管理会社さんと義母と私の3名で現地を
確認するのはどうかと管理会社さんから提案があったそうです。一応テレワークを
している日なので、その辺の制約があるかないか次第かな。現場は見に行くべきと
思っているので、それ自体は問題なしです。銀行さんのところに行く日を作らないと
いけないので、どこかで午後半休なり午前半休なり取得する腹積もりではいました。
この辺は会社のスケジュールもにらみながら考えようと思います。
まあきっと安くなる要素もないのだろうと思うので、これで進めるしかないでしょうね。
義母はまたお金が出ていくわとブツブツ文句を言ってましたが、それが賃貸業だもの、
しょうがないじゃない・・・。業者さんいじめにならない範疇で、できる限りのコストの
低減は必要だと思いますけどね。
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2023年04月17日
すごい天気だったけど・・・入居者様とのBBQは無事成功!
現在7位です。しっかり寝たつもりだけど、昔より疲れが取れにくいかも。
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東京8棟目の庭で入居者様を交えて楽しむBBQを実施してきました
本当に思い出に残るすごい天気でした・・・(笑)
当日は雨らしいという話だったので、最悪中止かなと思っていたのですが、お友達が
いろんな案を出してくれたので、雨対策をした上で臨むことができました。私一人だと
無策で飛び込むしかなかったので、ありがたかったです。
そして当日。朝起きてみると雨は降っていません。天気予報を見るとむしろお昼前後は
快晴とのことではないですか。なんという日ごろの行いの良さ!あれだけ雨の予報が
続いていたのに、まさかの展開です。これはありがたい。
というわけで、準備開始です。
まずは設営のためにカーシェアで車を借りて、昨日コストコおよびホームセンターで
買い集めた飲み物、紙皿やごみ袋などのBBQ用品を車に詰め込みます。東京8棟目まで
自転車で10分くらいの場所なので、車であればすぐ到着します。なので1時間ほど
車を借りて、現地へゴー。
到着したら荷物を降ろし、ついでに駐車場の有効活用について思いを巡らせます。
バイク駐車場とかに変えてしまうのもいいかもしれません。3台分くらい取れれば
普通の駐車場より売上は大きくなるでしょう。あるいは入居者様の利便性につながる
可能性がある電動キックボードのレンタルサービスを誘致するとか。カーシェアは
誘致を試みましたがNGでしたので・・・。もしくはお金にはならないけど物置を
置いて利便性を高めるか?停めやすい駐車場とも言えないので何かに転用するのが
いいのかなーと思ったりはしています。
少し妄想を働かせた後、カーシェアの車を返しに戻り、持っていくものの準備。
食材は前日のうちに下ごしらえをしてあったので、それらをエコバッグに詰めます。
時間が来たら自転車に乗って出発!
現地に到着すると、入居者様がワンちゃんを日向ぼっこさせながら立ち話をしている
場面でした。話をしつつ設営を開始・・・と思ったけどワンちゃんかわいくてねー。
それどころじゃなかったです(笑)
更に、これから出勤する入居者様もそこの輪に加わり、更に近所のおばちゃんが
ワンちゃんを散歩させていたのですが、その人とこれから仕事に行く入居者様が
顔見知りだったようで、おばちゃんも混じってしばらくはワチャワチャした時間を
過ごしておりました。近所のおばちゃんのワンちゃんは大型犬、これから出社する
入居者様のワンちゃんは中型犬、日向ぼっこさせていた入居者様のワンちゃんは小型犬。
それぞれ違った魅力があり、みんなかわいいです。
仕事に行く入居者様、日向ぼっこを終えて家のことを片づけてくると一旦部屋に入った
入居者様。ここでようやく私は設営を再開(笑)
BBQコンロとクーラーボックスを設置し、氷を買ってビールを冷やす準備をして・・・
その最中に物件清掃をしてくださっている大家さん仲間が到着。BBQコンロの
着火ボタンが動かない話をしたら、それは電池がないだけでしょと指摘されまして。
確かに裏を見ると電池を入れる場所があったので、急いでコンビニで電池を調達。
無事に着火できるようになりました。
その後しばらくしてから焼き係の大家さん仲間も到着。ビールで乾杯して味見しようと
肉を焼き始めます。入居者様に連絡したところ3組出てきてくださいました。
7部屋中3部屋。悪い参加率ではありません。
お誘いしたお友達もだいたい到着し、お肉もガンガン焼き始めました。
差し入れしてくれた日本酒やワインも順調に減っていきます。楽しいひと時です。
一組だけ車のトラブルで到着できなかった大家さん友達がいたのは残念でしたが、
トラブルであれば仕方ありません。また次回是非。
午後に入り、それまで快晴だったお天気がちょっと怪しくなりはじめます。
軽くぽつぽつと雨が降り始めたのを見て、お友達大家さんがささっとタープを準備。
空を見てるとなんか本格的に降りそうな気がするから、とのことで、手際よく作業を
進めていただきました。その間に参加者はタープ設置予定場所の下にテーブルや椅子、
BBQコンロを移動。
雨が本降りになってきたのを見て、タープ張っていただいて正解だったなあと
しみじみ思いました。これで雨だけど続行できます。引き続き楽しく食べたり飲んだり
していたのですが、思った以上に雨足が強くなってきました。そのうちバケツを
ひっくり返したような豪雨に。ここは熱帯なのかと思うような勢いのスコールです。
タープの下にいても雨が吹き込んでくるし、雨量が多すぎて雨どいからも処理しきれない
水がポタポタと落ちてきます。結局どこにいてもある程度濡れるのは避けられず。
スコールが去って、水の処理をしながら残りの食材を焼いて、だいたいお酒も
なくなってきたかなというタイミングでまたスコール。ある程度濡れるのは仕方ないと
割り切るしかありませんでした。
次回に向けて、もっといい場所にタープを張れるようお友達大家さんがタープのフックを
設置しておいてくれるそうです。それは大変ありがたい!助かります。今後も定期的に
入居者様を巻き込んだBBQイベントはやるつもりなので、より快適に楽しめるよう
改良されるのは好ましいです。
雨の予定が見事な快晴になったこと、しかしスコールが2回も来たこと。
お天気面ではかなりいろいろあり、記憶に残るBBQとなりました。
その後、飲み足りない面々は居酒屋に突入。二次会・三次会と宴は続くのでした。
二次会についてきた入居者様はベロベロ、お友達大家さんも爆睡してる人がいて
カオスな空間だったなあと思います(笑)
秋にもまたやろうと思いますので、どうぞよろしくお願い致します!
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2023年04月16日
感染症対策で飲み会は辞退、ですと・・・!?
現在7位です。雨の予報が曇り一時晴れに変わってる!よーし!
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富山出張を企てているのですが、まさかの管理会社さんと懇親会することができない件に
愕然としております。日程合わないならまだしもコロナ対策で家主との飲み会禁止とは!
いい加減行かなくてはと思ってぼちぼち企画を始めた富山出張。GW前半くらいで
現地入りして、現場を見てきたり管理会社さんとお会いしたり、現地の方が企画している
BBQに乗っかったりしてこようかなと思っております。
細かいことはまだ全然決めてないですが、GW入る直前くらいに富山入りして、
GW中盤くらいに東京に戻ろうかなと考えております。とはいえ、確定している予定は
BBQのみなので、2日くらいはフリーの時間があります。元々個別でお会いしようと
思っていた人がおおむねBBQで会えそうな感じになっているので、それ以外の人に
適当に声かけて残り2日を楽しもうかなと思います。
ん、管理会社さんはどうしたって?それですよそれ。よくぞ聞いてくださいました。
ていうかもう冒頭で書いちゃってますけど、まさかのコロナ対策で飲み会NGって
言われてるんですよね!思わず、いやいやいやいやって言いそうになりましたよ。
今このタイミングでコロナっすかー?なんて。いや、これは私がコロナに対する
リスクを比較的軽めに見ているからそういう言い方になるってのはわかっていて、
世の中の総意ではないのは理解していますので、あまり良い言い方ではなかったですが。
それを承知の上であえて言ってしまうのですが、1〜2年前のような制約をぶっこんで
きたなあ、というのが私の感想でした。
確かに、今でも街はマスクをつけた人がいっぱいいて、完全解禁って雰囲気では
ないよねとは思っています。とはいえ、サラリーマンで勤めている会社ではマスクは
任意になり、会議室のアクリル板も撤去されました。コロナ前に戻していくぞという
意思を感じています。国もマスクは個人の自由ということで着用を呼びかけることは
しなくなりました。昨日はコストコにBBQの食材の買い出しに行きましたが、
ノーマスクの人も2割くらいはいたように思います。
サラリーマンで勤めている会社でも、今年からは部署の全体飲み会みたいなのや
プロジェクト飲み会みたいなのが増えてきております。会社でコロナ対策のために
飲み会は禁止、みたいな雰囲気は私の周りにはもうないので、ちょっと面食らって
しまった次第です。
・・・もしかして、飲みに行くの嫌で方便としてそう言った?(苦笑)
それならそれでしょうがないかな。うん。
管理会社さんは社内でけっこう細かく仕事が分業になっております。今回お誘いしたのは
私が一番お世話になっている仲介店舗の店長さんでした。彼がダメなら空室対策の
担当の方にでも声かけてみようかなとも思ったのですが、会社としてコロナ対策で
飲み会NGってことは誰を誘ってもダメなんだろうなと思って止めました。
ちなみにそのやり取りをしている時、また異動があって店長が変わるんですという
話を知りました。私が物件を購入した頃にお店に在籍されていた店長さんが戻ってくると
いう話でした。あの店長さんかー。いいかもしれないです。勿論、今の店長さんも
一度は満室にしていただいたというところで手腕は間違いないのですが、次に異動される
店長さんとはお邪魔してしょうもない雑談をしたりも結構していたから、これまでに
関係づくりができているって意味で良いと思うのです。
今の店長さんも、離任する前に満室に戻すことは狙っているので頑張ります!と言って
いただけていますので、是非頼りにさせていただきます。また、異動先の部署の話も
聞きましたが、もしかしたらそっちでも関わるかもしれないなあという印象のある
部署でしたので、今後も話をする機会があるかもしれません。お互いに気持ちよく
お仕事ができる関係でいたいなあという思いからも、是非一席・・・と思いましたが
ほんと残念。勿体ないなあ、コロナ対策で飲み会禁止。
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