富山出張の中で富山１棟目を売却に出してみることが決まった模様。

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富山出張の中で一番濃い一日が終わりました。新築や中古の物件を内見させて

いただいたり、富山１棟目を急遽売りに出すことが決まったり。



昨日のブログで書いた通り、現在富山出張中です。１年半ぶりの富山はお店もだいぶ

変わっていて、立派なホテルも増えていて、なんかこう様変わりしたなあという

感想を持ちました。やっぱりもうちょっとまめに来ないといかんなあと反省。



朝起きると富山にしては珍しく快晴だったので、元気に朝のお散歩。そしてお友達の

大家さんに拾っていただき、お友達の家でＢＢＱです。以前、このＢＢＱに参加した後

富山１棟目の情報を得て購入に至ったというゲンのいいＢＢＱです。



久しぶりに会うお友達も多く、話がかなり弾みました。楽しく話ができて大満足です。

最近の市況の話とか、建築費の話とか、裁判の話とか。真面目な話もあれば緩い話もあり

リラックスした雰囲気の中でいろいろなお話ができたなあと思います。



そんな中で、私の富山１棟目の話をしている中で、業者成りした大家さん仲間のお友達に

富山１棟目売らないの？と水を向けられました。満室になってから売りたいなあと

思っていたんだけど、みたいな話をしたのですが、売る気があるならとりあえず

今の状態で市況に出してみてもいいんじゃない？という助言をいただきました。

まあ確かに、それもそうかなー・・・・それじゃ出してみようかな・・・。



富山１棟目は正直誰にお願いして売りに出すのがいいかわからずにいたので、

お友達の業者さんが扱ってくれるなら助かるかも。んじゃ頼んじゃおうかな？

富山には他にも業者成りしたお友達が何人もいますが、業者になりたてのお友達の

実績になるなら、その方にお任せするのがいいような気がしてきました。



ということで、後日物件の細かい情報を送ることになりました。

よろしくお願いします。高く売れるといいな。



その後、主催者さんや参加者さんの保有物件の内覧会。新築途中のものもあれば、

中古で買ったものもあり、新築で建てて少し経ったものなんかもあって、更には

野立て太陽光発電所も。バラエティに富んだ見学会でした。楽しかったなあ。

楽しすぎて時間が経つのをすっかり忘れてしまい、気がついたら夜のイベントに

遅刻するのが確定してしまいました（汗）



夜はお友達の投資家さんが主催するクラフトビールと不動産のイベントに参加。

別のお友達に飲もうよと声をかけたところ、こちらのイベントに参加しているし

吉川英一さんも来るよということだったので、是非にとお邪魔してきました。



こちらでも古参の方から若手の方まで様々な方とお話をさせていただきました。

うん、やっぱこの感じ楽しい。最近飲み会とかセミナーとかあまり参加できて

いなかったけど、やっぱりたまに参加してインプットとアウトプットをしつつ

会話を楽しまないとだな。サボってる場合じゃないぞ、自分。



日付が変わるまで飲み続けましたが、今日が朝早めから動き出すということもあり

その後の夜の国際交流は遠慮してホテルに戻りました。皆さん元気に夜の街に

繰り出していきましたよ。バイタリティあるよねー（笑）



富山１棟目を売りに出してみよう、という具体的なアクションを取ることになったのが

今回の出張の成果だったと思います。地元の業者さんに頼むにしても、富山の目の肥えた

投資家さんはあんな物件買わないだろうし、東京の小金持ってる利回り星人な人に

買ってもらうしかないんだろうけど、誰に頼んだらそういう客層にアプローチできるのか

わからないなあ、で思考が止まっていましたから。そういうのもやれるよって

言っていただいたので、お願いした次第です。この流れがいい形で成就することに

期待したいと思います。



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富山に出張に来ました。前に書いた通り、管理会社さんが飲み会ＮＧだということで

ただの見学ツアーや交流会だけになってしまったので、そこはちょっと残念。



長らく顔を出していなかった富山。過去ブログを読み返すと、富山出張は１年半ぶりの

実施でした。すっかりご無沙汰になってしまった・・・。１棟しかないからどうしても

手薄になりがちなところはありますけど、そういうのはいかんですね。反省。

ちゃんと年１回以上現地出張をしないといけないなと思います。



富山はもう７〜８年前だったか、細かい時期は忘れましたが、サラリーマンの仕事で

長期出張と言うか赴任というか・・・そんな状態で平日ずっと富山にいた時期が

ありました。あの頃よく食べ歩いていたなあ。大変な仕事だったけど、それなりに

印象に残る思い出深い仕事だったと思います。あの頃食べ歩き飲み歩きしていたお店に

また行くのも出張の楽しみの一つだったり。



今回の出張で、仲介店のスタッフの方と一席交えたいと思っていたのですが、

会社の意向として感染症対策のためオーナーとの飲み会ＮＧと言われているということで

実現することは叶いませんでした。なんか２年前みたいなことを言ってるなあ・・・

でもそこは会社の方針だと思うので、私がどうこう言えることじゃありません。



出張の主目的がなくなってしまい困惑はしたものの、やっぱたまには現地に行って

おきたいという気持ちは変わらないので、そのまま出張を組むことにしました。

お友達大家さんにＢＢＱ誘われてたのでこれに参加、そしてお友達大家さんが開催する

イベントにも参加、その隙間時間で現地の確認と管理会社さんの仲介店さんへご挨拶。

夜は予定がない分自分が過去行きつけだったお店へ。そんな感じでプランを組みました。



４／２７は仕事が終わってから富山に移動。

４／２８はテレワークのみ。早めに移動したものの管理会社さんと飲みに行けない分の

穴埋めができなかったので、予定なしとしました。

４／２９は昼間ＢＢＱと物件見学、夜はビールと不動産みたいな会に参加。

４／３０は某有名ブロガーさんと一緒に行く七尾視察と私の富山１棟目の内覧会。

合間にちょっとだけ管理会社さんに顔を出してお土産くらい渡そうと思っています。

５／１は適当にまったりしてから帰ります。



最近、あまりお友達と飲みに行ったりもしてなかったなあということもあり、

今回は（ある程度見知った顔とはいえ）いろいろな方にお会いできるので楽しみです。

人と会うことは刺激にもなるし、単純に楽しいし。いいこと尽くしです。



無理やり管理会社さんの仲介店さんにお邪魔する予定も組み込んでみました。

ＧＷは仲介店さんも営業していないようなのですが、３０日はギリギリでまだ

営業しているとホームページで確認できました。店長さんが４月末をもって異動になると

いうことでしたので、ここまでお世話になったお礼をしてこようと思っております。

（アポ取ってないから店長いるかわからないですけどね）



ちなみに、来月から異動されてくる店長さんとは顔なじみです。気さくに話してくださる

タイプの店長さんですし、富山１棟目あたりのことはよくわかっていらっしゃいますから

安心してお願いできるような印象はあります。別の仲介店舗の店長をしていたようですが

そこにひょっこりと訪れた某波乗りなお友達大家さんと私の話で盛り上がったとか、

そんな噂も聞きました（笑）

着任されたらご挨拶いかないとなあ。挨拶のためだけに出張するかと言われると

少し微妙だなとは思いますけどね・・・。飲みに行けるなら出張するけど・・・。



今日は１１時くらいからお友達大家さんがお迎えに来てくれるので、それまでは

散歩などしながらゆったりと過ごそうと思います。そこから先は怒涛の一日です。

仕事は楽しんでやらないと。ということで、出張もしっかり楽しみながら学んでこようと

思います。



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太陽光発電所で発電が止まり、保安協会さんが出動して復帰させる騒ぎが発生して

いたようです。原因は自然現象だったので、怒りのもって行き場がありません。



一般的に、賃貸は人の入れ替わりや設備の故障などがあるのでランニングコストが

割とかかる、それに対して太陽光はお日様が出ていれば売電されるので安定しており

設備故障もパワコンが寿命が来た時くらいしか考えなくて良い、といった見解が

一般的であると捉えております。これは決して間違っているわけではないと思いますが

保有している人からすれば、思ったよりトラブルは多いよという回答にならないかなとも

思うのです。もしかしたら私だけなのかもしれませんけど（汗）



あくまで「思ったより多い」という程度であり、まあ年に１回〜２回くらい発電が

止まることがあったり、わけのわからない理由で設備更新を電力会社さんから

強要されたり（しかも本人たちは強要なんかしてないという雰囲気を出してくるので

余計腹が立つ）、草刈りしてたら草刈り機で電気の線切っちゃったり、草刈りが

急にできなくなったから来年は別の業者さん当たってと言われてあたふたしたり。

そりゃあ賃貸住宅よりはトラブルは少ないけど、それでも思っていたよりはトラブルが

多いなあという印象は持っております。



あと、お役所絡みのお仕事でもあるので、役所の急なルール変更とかで負担が増すとか

妙な手続きをやらされたりとか、そういう面でもめんどくさいなあという感覚が。

市場競争で成立するビジネスとは根本的に何かが違うんだなと感じております。

たぶんこれ、護送船団方式の業界・・・銀行とか医薬とかそんなもこの窮屈さは

感じているのかな？なんて思ってみたり。



さて、今年に入ってからはトラブルは特になかったのですが、仙台出張の前後くらいから

たまに発電が止まっている旨のアラートメールが届くようになりました。とはいえ、

発電実績を見ると普通に発電はしていたので、寸断されているだけのように見えました。

なので、まあいいかと見逃していたわけです。



そしてＸデーは訪れました。一昨日、義母から怒りのＬＩＮＥが届いたのです。

義母曰く、太陽光発電が電力会社さんのせいで止まってしまった、保安協会に復旧を

頼まなくてはならない、と。



なんで電力会社さんのせいって断言できるのか確認したところ、むこうがそのように

言っていたからだとのこと。そう言われたならむこうのせいなんでしょうね。



そして義母の怒りポイントは、電力会社さんのせいで止まったというのになんでうちが

復旧の手配をしてお金まで出さなくてはならないのか、という点でした。確かに。

復旧作業はまあうちの持ち物だからうちが手配するのは仕方ないけど、お金に関しては

納得感ないからお前が出せと言ってしまいたいですね・・・。



さらに義母の怒りに火を注いだのは、そんなのおかしくないかと義母が電力会社さんに

言ったところ、そういう決まりだから電力会社としては何もできないの一点張りで

何も妥協案は示さなかったことです。ま、そういう業界だし、末端の人にそんな権限は

与えられていないでしょうからね。予想の範疇です。勿論愉快ではないですけど。



そして復旧したら復旧時間を教えてくれと言われているそうです。殿様商売も

たいがいにしろってんだ、と義母は終始ご立腹でした。



翌日、義母が保安協会さんを手配し、現場の復旧作業を行っていただきました。

無事に復旧は終わり、保安協会さんから今回の停電の原因の報告があったそうです。

その原因は・・・カラスが巣を作っていたからだそうです。

え、それって電力会社さんのせいってことじゃなくない？

なんで電力会社さんは自分たちのせいとか言い出したのだろう・・・謎だ。



これは電力会社さんのせいではないと思ったのか、義母からその後特に怒りのコメントは

出なくなりました。私もこれが理由だったら何も言えないし自分たちでお金出して

復旧させるしかないですねーと苦笑い。



４月〜５月あたりは発電のピークが来るので、この時期に電気が止まるのは勘弁して

いただきたいところですが、カラスにそれ言っても通じないですからねえ・・・。

やむを得えませんな。



人間はどうあがいても自然には勝てない、という話でした（大げさ）



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太陽光の納税額の計算がややこしい。

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昨日書いた決算の件、太陽光発電がある関係でそうなっていたようだということが

わかりました。そして再考いただいた結果、納税額がかなり減りました！



昨日のブログのおさらい

仙台法人の決算が出ました。経常は１００万前後といい感じの数字になり、前期の

太陽光発電所売却に伴いがっぽり予定納税した消費税と国税は還付されることに

なったのですが、なぜか地方税だけ当期純利益以上の金額を納めることになって

しまいました。決算書をいろいろとひっくり返しても、なぜ地方税だけこんなに

高くなってしまったのか、理由がわかりません。



・・・あれだけだらだら書いたのに、要約したらこんなに短い文章になっちゃったよ。

中身がない文章を増産するのが得意なようです、私（笑）



わからないまま素直に納税するのもちょっと悔しい気がしましたので、顧問税理士の

先生にこの理由を教えていただきたいとメールをしておきました。昨日その返事があり

なぜこのような状態になっているのか理解をすることはできました。



ポイントは太陽光の売上があることなのだそうです。

発電事業がある場合、課税方式が少し変わるのだとか。



以下のような区分が設けられています。

１号：２号・３号以外の事業

２号：電気供給業（送電・送配電事業）、他

３号：電気供給業（発電事業・小売電気事業）



仙台法人は、太陽光発電をしている分が３号、不動産賃貸業をしている分が１号となり、

課税方式が売上区分ごとに変わります。１号は所得割、３号は収入割＋所得割です。

正直、所得割とか収入割とかを細かく説明する能力は私にはありませんので、

そんなもんなのねと思っておいてください・・・。



顧問税理士の先生曰く、

�@売上と経費を売電とその他の事業、共通にわけ、共通経費を合理的に按分し、区分計算書を作成し

　導かれた各々の最終所得を申告書に転記します。

�Aその他の事業は、（１）の所得×税率、売電事業は、所得×1.87%と税抜き売電収入×0.75%の

　合計額が税額となります。

というプロセルを経るとのことでした。



なお、この方式は普通の申告より複雑なので、本当なら別料金なのだそうです。

細かい理由はわかりませんが、私の場合は無料でやっていただいているとのことです。

ありがたい・・・。



さて、このやり方で算出した結果、太陽光は大きくマイナス、不動産賃貸業は

大きくプラスとなり、これらを別々に納税額を算出して合算したことから、納税額が

大きくなったそうです。



例えばですが・・・売上５０００万、経費４５００万で経常５００万の会社があり

１号相当の売上が４０００万、３号相当の売上が１０００万だったとします。

１号とか３号とかを気にしなければ経常５００万で話は進むのですが、経費が

１号に対して３０００万、３号に対して１５００万だったとしたら・・・？

１号だけで見た経常は１０００万、３号だけで見た経常はマイナス５００万です。

実際の税額計算は所得割とか収入割とかで計算しますのでこんな単純ではないですが

感覚的に１号でドバっと納税、３号はマイナスだから納税しない、みたいな感じになれば

税額は普通に合算した時より変わりそうだな、というのはわかると思います。



仙台法人がやたらと税額が多かったのは、これが原因でした。

１号（不動産賃貸業）がやたらとプラス、３号（太陽光発電）がやたらとマイナスで

プラスの分の税金がどーんと乗っかってきていたようです。



そして、私が質問したことで先生がこの内容を見返したようで、ミスがあったことと

按分を再考して再度税額を計算するということを申し出てくださいました。



まず、転記ミスがあり、太陽光の売上が実勢より少なくなっていたようです。

確かに私の把握している売電売上の半分くらいしか売上に計上されていませんでした。

そして消費税は全て売電売上の経費とするのが妥当と判断していたのですが、

駐車場売上もあれば仕入控除の対象となる経費もあるので、全額太陽光の経費とするのは

妥当な判断ではなかったと思う、ということでした。課税売上の割合で按分するのが

正しいと思うので、その内容で再計算するということでした。



そして、これらの点を再考して再計算した結果、納税額は当初の半分程度に減りました。

この数字なら感覚的にも妥当だなと思える金額でしたので、ゴーサインを出しました。

顧問税理士の先生にはお手間をかけさせてしまい申し訳なかったのですが、当方としては

ほっと胸をなでおろしたものでした。



最終的に妥当なところに着地できたからよかったですが、内容見ずに右から左に

流していたら、是正するチャンスはなかったかもしれません。細かいことはわからずとも

最低限の知識を身に着けて違和感を感じとることができるようにならなくてはならない、

ということは改めて感じたのでした。そして税金は難しいなとも改めて思いました。



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税金のこと、やっぱりよくわかってないんだなと思い知らされた仙台法人の決算でした。

なんで登記純損益金額より法人事業税を多く払わないといけないのかがわからずじまい。



仙台法人の決算対応を顧問税理士の先生にしていただいておりました。仙台法人は

２月末に期が終わり３月から新しい期が始まります。なので、決算対応は４月末までに

終わらせる必要があります。



義母も私もそれぞれ準備をして、顧問税理士の先生に資料を送付。その後質疑応答を

いくつか経て、無事に決算を確定させることができました。



今期は若干の黒字と言う結果になりました。いろいろな物件が満室稼働になっており

賃料収入がぐいっと伸びております。これに対し、減価償却費がぐっと落ち込んでおり

（おそらく低圧太陽光発電所を売却したことが原因？）、修繕費も減少。

稼働が落ち着いたことで広告宣伝費も減り、だいぶ利益が出てくるようになりました。



今期は札幌１２棟目の不動産取得税も払っているのですが、それでも営業利益は

過去５年の中で２番目に良い数字となりました。そこから営業外費用などが加算され

最終的な経常利益は１００万前後に落とし込まれております。納税分を差し引いた

登記純利益は更に小さい金額になりました。



それなのに、納税金額のところを見ると、地方税だけ思っているより大きな金額に

なっているのです。え、これ何で！？といろいろ決算書を見てみたのですが、

無知な私にはその理由がわからず・・・。国税と消費税は還付になってるのに。



昨年は低圧太陽光の売却により、大量の消費税を納税する羽目になりました。

なので消費税は今年は当然還付。法人税・地方法人税も若干の還付となりました。

しかし、地方税だけはガッツリ納めるという計算結果が出てきておりまして・・・。

税率のＭＡＸは３０％台だと思っていたのに、余裕でそれを越えた金額が設定されて

いるのです。



第六号様式（その２）なるものが送られてきていたので目を通しましたが、これを見ると

「所得割」なる箇所に大きな金額が設定されていました。「収入割」も同様です。

そしてネットで調べると「課税所得に対して税率が判定される」ようなことが

書いてありました。



これはあれなのか？いろいろと差し引かれる前のどこかのタイミングの金額に対して

税額が設定されているということなのか？



わかる人から見たらしょーもない悩みや疑問なんだろうなと自分でも思いますが、

それでもわからないものはわからないのだから仕方ありません。顧問税理士の先生に

なんで金額がこうなるのかわかりません、とメールをして教えてもらうことにしました。

税金難しいわー・・・。



今日はもう時間がないので、なんでそうなったかは別の日にでも書こうと思います。

会社遅刻しちゃうので、手短ですがこの辺で。



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