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札幌７棟目で結露が発生したという連絡をいただきました。トラブルの少ない
物件でしたが、結露が来てしまったか・・・原因は今のところ不明です。
購入時には１７部屋中３部屋とか４部屋とかの空室があった札幌７棟目。
購入と同時に管理会社さんを切り替えて無事に満室になりました。以前の管理会社さんは
旧態依然としたところで、仲介業者さんにヒアリングしてもあまり評判はよろしく
なかったです。あまり入居申込を入れたくない、鍵を取りに行くのがめんどくさい、
みたいなネガティブな話が多かったです。それを裏付けるかのように、管理変更の時も
管理会社さんい全然協力してくれなかったようです。そんなことしてて許されたのは
昭和の時代までですよ。
その後も管理会社さんが優秀で、空いてもすぐ埋まるし、そもそも空かないし、
トラブルも基本的にはないし、すごく安定していい物件になってくれています。
たまに雪が積もりすぎて除雪しないといけないとか、あと胆振東部地震の時に
建物に結構な数のクラックが入ったとか、そういう問題があったくらいですね。
購入当初は築１０年強で利回り８％という水準で、当時としては特に収益性が高いと
いうこともなかったのですが、時代が流れた今となっては、築１５年クラスの
ファミリー間取りのＲＣが利回り８％で売ってても、少し気になってしまうくらいに
利回りの水準は下がってきているので、結果としては良かったのかなと思います。
しかも購入前のオーナーは安めの賃料で埋めてたので、購入前から入居されていた
お部屋に関しては、募集する時に家賃を少し上げることができております。
更に某携帯キャリアのアンテナも誘致したので、トータルで利回りは８．６％とか
８．７％まで向上しています。
手間はかからない、それなりだけどキャッシュフローも出ている、下手したら若干の
キャピタルも見込めるかも。思ったよりいい物件に仕上がってきたように思います。
しかしそんな平和な札幌７棟目にも、結露の魔の手が忍び寄っているのでした・・・。
その悪い知らせが届いたのは一昨日のこと。大量の写真と共に、結露の報告が
１階の入居者様より挙がってきたとの連絡でした。メールではＬＩＮＥに大きなサイズの
写真を送ると書かれていましたが、それを忘れたかＬＩＮＥには画像がない状態でした。
珍しいなあ、いつも落ち着いている人なのに。それだけ自体が緊迫していると
いうことなのでしょう。
写真を見る限り、カビなども生えていたので結露自体は前からあったのだろうと
推察されます。それが今回、水たまりができるくらいに酷い状態だという連絡だった
模様です。なんで急にそんなにひどくなったんだろう？というところが私には
ちょっとわからなかったのですが、写真を見る限りそんなことをどうこう言って
いられるほど悠長な状態ではなさそうだと思いました。
取り急ぎ、除湿器を購入して当座をしのぎたいが、購入は可能かという相談を
いただきましたので、勿論即答で購入ＯＫとしました。入居者様に除湿器の購入を
打診したものの、生活保護なのでそこにお金を割くことはできないとの回答だった、
とのことです。入居者様からしたら、賃貸物件の建物の不備のしわ寄せを自分たちに
押し付けるなという感情を抱くことは容易に想像できます。お家賃をいただいている以上
快適な住空間を提供しなくてはならず、この結露の状態ではそれが提供できているとは
言い難いです。そして建物へのダメージもありそうなので、オーナーの立場としても
放っておくわけにはいきません。
ということで、楽天でチャッチャッと除湿器を購入して、管理会社さんに向けて
配送の手続きを取りました。リビングとキッチンと２部屋分欲しいということでしたので
２台購入して送る手はずを整えております。
これで当座の対応は済んだのですが、じゃあなんでこんなに結露が出てるのよ？
という問題については何も片付いておりません。なんでこんな状態になってるんだろう？
原因を追究して改善させないといけないですね。そして他の部屋は同様の問題が
発生していないのかも気になるところです。
管理会社さんの今のところの見解は、換気不足でここまでの結露は考えにくいので、
外壁から水が入り込んでる可能性もある、除湿器で改善しないようなら水の侵入経路を
探る必要がある、ということでした。
結露って原因追及が難しいですよね・・・。無事に解決しますように。
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