2023年03月11日

確定申告、想定よりちょっと多めの黒字でほぼ終了。

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個人の確定申告の着地点出ました。思っていたより少し利益が多めになってしまい

調整可能か相談は仕様と思いますが・・・許容範囲だし、これでいくしかないかなー。



今年は去年より少し遅かったけど、それでも数年前の自分から見たらかなりの早さで

確定申告に必要な情報をお渡しできました。昔はとんでもない劣等生でしたが、

最近はきちんと頑張ってるんですよ。いつも私のせいでブービー賞、他の先生が

終わったねーって感じになってる時に必死で私の確定申告の処理をしている、という話を

所長から聞いてしまったので、さすがにやらないわけにいかないなということで・・・



それに、着地が蓋を開けてみるまでわからないってのも問題あるなと自分でも思うように

なった、というところもあります。もう明日申告しないとなのに大幅な赤字になったとか

逆に想定以上の納税額になったとか、そんなことが続いたので、こりゃあかんと思って

ちゃんと期中にある程度の数字がわかるよう、こまめに情報を出さなくてはいけないと

考えたのでした。



今年の分は、本当はお正月にある程度やっつけるつもりだったのですが、三が日が

暦の関係であまり休める時間がなく、それほど仕事ができないまま終了。結果として

半年近く領収書の整理を溜め込んでしまいました。これは反省点。そのせいで

処理に時間がかかりましたから。来年は正月休みでちゃんとやるぞー。



結局今年は資料を提出できたのが2月の最後の週末。ここ数年では一番遅い出来でした。

まあ仕方ないです、と自分を甘やかす私。



一応、領収書は届いていない状態でしたが、売上と過去の経費の雰囲気からすれば、

だいたい私が想定している若干のプラスってところには乗っかってくるんじゃないか、

という予測にはなっておりました。ただ、私の場合は売り買いもそこそこしているし、

その意味であまり過去の予測があてにならないらしく、実際にいろいろ出てこないと

確定的なことは言えないようです。とはいえ、半年分よりもう少し多めのデータから

そんな感じと話が出ているのであれば、それなりに信憑性はあるでしょう。

今年はそこまで数字がどうなるかわからないとおびえる必要はなさそうです。



私のターンは終わり、顧問税理士の先生のターンになったからと、確定申告のことは

すっかり忘れて日常生活を過ごしていたのですが、ふと我に返ると、もう既に

3月前半も終わろうとしています。まだ来ないのかな、確定申告の結果・・・。

例年ならこれは何ですかって質問がいっぱい届く時期なのに。



そんなことを思った矢先に、顧問税理士の先生から質問が届きました。

思ったより質問少ないな・・・。4つしかないぞ。例年もっといっぱいあるんだけど。

質問が少ないってのはいいことだ、日ごろの行いが良くなったからだろう、と

思うことにして、一通り質問に回答しました。



あと源泉徴収票届いてないって指摘もあったので、それにも対応。

「既に退職していたので令和4年分はないとか??」などと軽いジョークまで

挟んでくれてたので、今年もそんなに切羽詰まった状態にしないで対応できたのかな、

と思いました・・・いやもしかして本気で聞いてるかな・・・サラリーマンの勤怠状況は

別に伝えていなかったし・・・(汗)



その情報を出した後少し経過した昨日、届きましたよ確定申告の結果。

私の考えていたよりもう少し利益は増えていました。増えちゃったなあ・・・うーん。

法人・個人どっちつかずの分を個人に押し込んだらもう少し利益減らせるかなあ。

どうせ東京法人は赤字をたたき出した時があって、しばらくは税金かからないし。

調整できそうならもう少し調整して貰うけど、無理そうならこれで出すかー。



着地予想より数十万プラスになったとはいえ、だいたい予想の範疇と言えば範疇です。

少し調整して、どういう結果になってもそれで提出で官僚だな、うん。



ということで、今年もギリギリにならず少しだけ余裕をもって確定申告を終わらせる

ことができました。たったの5日の余裕でそんなどや顔して言われても困るって?

それはごもっとも。失礼しました。



顧問税理士の先生、いろいろとご尽力いただきありがとうございました。

確定申告終わったらゆっくり休んでくださいませ。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月10日

東京2棟目のテナントさん決まりました!

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東京2棟目、テナント決まりました!物販を行う店舗さんにご入居いただきます。

隣のテナントさんとの親和性も高い業態なので、期待しております。



先日、入居申込を2件もいただいてしまったということを書いた東京2棟目。

今回もまだ家賃が安め水準だったようで、一般から申込が2件一気に届くわ、

お願いしていた友人の業者さんからも何件かご提案をいただいてしまうわで、

色々な意味で私の見込みが甘かったなあと反省することしきりです。



家賃がもうちょっと取れるということがわかっていれば、そもそももう少し高めの

家賃設定で出したかったです。これは私のリサーチが甘かったというか、リサーチせず

管理会社さんと「前回より1.5万くらい高めで出しましょう〜」で終わらせていた

ことによる損失と考えます。ちゃんと市場調査やヒアリングをしておけばよかったです。

あのエリアで賃貸仲介の相場に詳しい人だって、周りを見回せばいたのだから。



あとは、お友達の業者さんにお願いしたタイミングで管理会社さんに反響の確認を

しておくべきでした。反響がぼちぼち届いていたということを把握していれば、

声をかける際にも足が早そうだということを伝えておけたはず。話がしっかりと

まとまるまで練ってから持ってきていただいた結果、既に申込があって受けられない、

みたいな申し訳ない展開があったり、話の行き違いで申込不可のタイミングなのに

申込とか内見とかの問い合わせをさせてしまったり。私が動いたせいで混乱させて

しまった側面があるのが否めません。反省して今後の動き方を変えるようにしなくては。



いろいろと反省したので、次からはもうちょっと慎重に動くように心がけます。

ご迷惑をおかけした関係各位におかれましては慎んでお詫び申し上げます。



さて、迷いまくっていたテナントさん2件のお申込なのですが、私が懸念している点を

ヒアリングさせていただくことにしたわけですが・・・



今回お申込をいただいているのは、小売と工房を兼ねた店舗さんと食品小売の店舗さん。



管理会社さん経由でヒアリングをさせていただきましたところ、食品小売のお店は

すぐに返信をいただくことができました。ちゃんとした文書で私が感じている

リスク事項に対する対策を記述してあり、その内容もホームページ等で確認できる

情報と整合している内容でした。真面目に考えて経営をされているような印象を

持ちましたので、私としてはポイントアップです。



それから数日経過しましたが、小売と工房の店舗さんからは返事がありません。

そういえばどうしたかな〜とか思ってた矢先に、管理会社さんからLINEが。

小売と工房のお客様が店舗異動計画自体を見直すとのことでキャンセルになったと

いうことでした。



申込いただいた店舗さんのTwitterとか見てたのですが、業績好調で今の工房が

数年で手狭になった、という投稿もありまして。今ご入居されても数年後に退去に

なってしまうのであれば、あまり具合は良くないなと思っていたのでした。

勢いで行動するタイプなのかもしれないですね。



ともあれ、食品小売のテナントさんの印象が向上したタイミングでしたので、

これはそういう運命だったのだろうと判断。こちらので進めることとしました。

優柔不断な私なので、こうして外的要因で決めて貰えたのはかえって良かったかも。

複数の選択肢から一つ選ぶみたいなパターンだと、最善の一手を選べなかったら

どうしようと悩んでしまい、意外と決められないんですよねえ。



何にしても、これで東京2棟目は退去前に満室返り咲きできたので良かったです。

管理会社さん、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月09日

札幌7棟目で結露騒ぎ。

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札幌7棟目で結露が発生したという連絡をいただきました。トラブルの少ない

物件でしたが、結露が来てしまったか・・・原因は今のところ不明です。



購入時には17部屋中3部屋とか4部屋とかの空室があった札幌7棟目。

購入と同時に管理会社さんを切り替えて無事に満室になりました。以前の管理会社さんは

旧態依然としたところで、仲介業者さんにヒアリングしてもあまり評判はよろしく

なかったです。あまり入居申込を入れたくない、鍵を取りに行くのがめんどくさい、

みたいなネガティブな話が多かったです。それを裏付けるかのように、管理変更の時も

管理会社さんい全然協力してくれなかったようです。そんなことしてて許されたのは

昭和の時代までですよ。



その後も管理会社さんが優秀で、空いてもすぐ埋まるし、そもそも空かないし、

トラブルも基本的にはないし、すごく安定していい物件になってくれています。

たまに雪が積もりすぎて除雪しないといけないとか、あと胆振東部地震の時に

建物に結構な数のクラックが入ったとか、そういう問題があったくらいですね。



購入当初は築10年強で利回り8%という水準で、当時としては特に収益性が高いと

いうこともなかったのですが、時代が流れた今となっては、築15年クラスの

ファミリー間取りのRCが利回り8%で売ってても、少し気になってしまうくらいに

利回りの水準は下がってきているので、結果としては良かったのかなと思います。

しかも購入前のオーナーは安めの賃料で埋めてたので、購入前から入居されていた

お部屋に関しては、募集する時に家賃を少し上げることができております。

更に某携帯キャリアのアンテナも誘致したので、トータルで利回りは8.6%とか

8.7%まで向上しています。



手間はかからない、それなりだけどキャッシュフローも出ている、下手したら若干の

キャピタルも見込めるかも。思ったよりいい物件に仕上がってきたように思います。



しかしそんな平和な札幌7棟目にも、結露の魔の手が忍び寄っているのでした・・・。



その悪い知らせが届いたのは一昨日のこと。大量の写真と共に、結露の報告が

1階の入居者様より挙がってきたとの連絡でした。メールではLINEに大きなサイズの

写真を送ると書かれていましたが、それを忘れたかLINEには画像がない状態でした。

珍しいなあ、いつも落ち着いている人なのに。それだけ自体が緊迫していると

いうことなのでしょう。



写真を見る限り、カビなども生えていたので結露自体は前からあったのだろうと

推察されます。それが今回、水たまりができるくらいに酷い状態だという連絡だった

模様です。なんで急にそんなにひどくなったんだろう?というところが私には

ちょっとわからなかったのですが、写真を見る限りそんなことをどうこう言って

いられるほど悠長な状態ではなさそうだと思いました。



取り急ぎ、除湿器を購入して当座をしのぎたいが、購入は可能かという相談を

いただきましたので、勿論即答で購入OKとしました。入居者様に除湿器の購入を

打診したものの、生活保護なのでそこにお金を割くことはできないとの回答だった、

とのことです。入居者様からしたら、賃貸物件の建物の不備のしわ寄せを自分たちに

押し付けるなという感情を抱くことは容易に想像できます。お家賃をいただいている以上

快適な住空間を提供しなくてはならず、この結露の状態ではそれが提供できているとは

言い難いです。そして建物へのダメージもありそうなので、オーナーの立場としても

放っておくわけにはいきません。



ということで、楽天でチャッチャッと除湿器を購入して、管理会社さんに向けて

配送の手続きを取りました。リビングとキッチンと2部屋分欲しいということでしたので

2台購入して送る手はずを整えております。



これで当座の対応は済んだのですが、じゃあなんでこんなに結露が出てるのよ?

という問題については何も片付いておりません。なんでこんな状態になってるんだろう?

原因を追究して改善させないといけないですね。そして他の部屋は同様の問題が

発生していないのかも気になるところです。



管理会社さんの今のところの見解は、換気不足でここまでの結露は考えにくいので、

外壁から水が入り込んでる可能性もある、除湿器で改善しないようなら水の侵入経路を

探る必要がある、ということでした。



結露って原因追及が難しいですよね・・・。無事に解決しますように。



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月08日

札幌8棟目の借上駐車場は借上をやめて入居者様直接契約に。

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札幌8棟目で借上駐車場を提供しておりましたが、管理変更に伴い入居者様にて

先方と直接契約いただく形に切り替えることになりました。



先日、とてもめでたいことにようやく満室となってくれました札幌8棟目。

まあ厳密に言えば、まだ契約はしていないので満室と言い切ってはいけないと

思ってはいるのですけど・・・でもここまで来たらやっぱり期待しちゃいます。

キャンセルさえなければ確実に満室なのですから。



コロナ禍に突入するまでは順風満帆だった札幌8棟目が、コロナ禍でインバウンド向けの

民泊をやっている会社さんが撤退し、5部屋の空きが出たところから歯車が狂いはじめ、

賃貸で埋まらずにずっとここまで来てしまいました。エアコン導入と管理会社さん変更、

ペット可への変更という3点がキーポイントとなり、2ヶ月で4部屋埋まるという

今まででは考えられないほどの引合の良さを発揮してくれたのだと思います。



管理会社さんの違いってどの辺にあるのかなー、というところは今度仲良くしている

仲介業者さん何人かにヒアリングしてみようと思います。管理会社さん選定のコツとして

気づきがあるかもしれません。



今日の話はそこではなく、その旧管理会社さんからの引継の中で生まれた話となります。



札幌8棟目では入居促進のために駐車場を近隣で借上しておりました。

駐車場があれば入居するという人もいるのではないか、という推測からです。



前管理会社さんは良くも悪くも管理会社さんらしくなく、抜けてるところもありますが

言われたことは素直にタブーなく取り組んでくれるところがありました。借上駐車場に

関しても、近隣で駐車場を探すところから契約して送金から差し引いてくれるところまで

まとめてで対応してくれたので、こちらとしては送金明細からその金額が差し引かれる

だけで済んだので楽でした。



これが管理変更になって、ちゃんと管理も力を入れている管理会社さんに変わりました。

引継後しばらくしてから新管理会社さんより相談があり、弊社では駐車場契約を

会社として行うことができないから、オーナー自身で契約していただくか、入居者様に

直接契約していただくかのどちらかでお願いしたいです、とのことでした。



前の管理会社さんはこの辺緩くて助かったのですが、今回はそうもいかなさそうです。

私としては、自分で振り込むのも正直めんどくさいし、入居者様直接契約にすると

解約になった時にそのまま忘れて駐車場も解約してしまいそうだし・・・管理会社さんで

契約してくださるのが一番楽だったのですけどねえ。ま、むしろそのような対応を

していただいていたこと自体がイレギュラーだということなのだろうし、やむなしです。



どうしようかと考えましたが、入居者様に直接契約していただく方向で考えることに

しました。契約事務手数料が発生するということでしたので、そこは私の方で負担を

させていただくことにしました。大家側の都合で管理変更して、それに伴う事務手数料を

払ってくださいと入居者様には言えないです。



空室対策として借上駐車場は有効であるという仮説のもとに借りていましたが、

今回満室になったという結果だけ見ると、別にそれは重要な要素ではなかったのかな?

という気もしてきました。それだったらこちらの入居者様が解約される時に、一緒に

解約にしてしまってもいいような・・・などとも思った次第です。



実際のところ、駐車場は敷地内に1台空きがあります。この空いている駐車場は

残念ながら今回お申込は入らなかったので、1台空車の状態で募集が終了しました。

この結果だけ見ると、別に駐車場はなくてもよさそうだなという感じもしております。



こちらの入居者様が退去される時、駐車場のことを忘れないようにしなくては。

その時の状況で私が契約するかそのままリリースするかを考えようと思います。



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posted by ひろ* at 09:28 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月07日

札幌8棟目、保証会社さんの審査も通り満室確定へ。

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昨日書いた札幌8棟目満室なるか!?の話、無事に両方とも申込をいただいた上に

保証会社さんの審査もOKだったと連絡いただきました。満室ほぼ確定です!



昨日のブログで書くべきことは書いてしまったのですが、札幌8棟目に2件申込が

入ったことに対する続報が管理会社さんから届きました。昨日の今日でサクッと

結果が届いてくれるおはとてもありがたいですね。素早い動きに感謝したいと思います。



結論としては、冒頭にも書いた通りではあるのですが・・・

両方とも入居申込を得手保証会社さんの審査もOKだったということでした。

うんうん、これはとても嬉しいパターン!あれだけ苦戦していた札幌8棟目が

管理変更で一気に満室になってしまいました。すごいですわ、ほんと。



入居者様属性を見ると、1組は生活保護を受給しながらお母様と同居しつつ病気の治療を

されるという方。もう1組は親元からの独立でワンちゃんを飼うという方でした。



まず生活保護の方ですが、病気のために働けなくなってしまったため、生活保護を

受給しながら治療をしようということで今回初めて生活保護になったとのことです。

この仕事をしていると、怪しい理由で生活保護を受給している人もちらほらと

見かけます。国民の血税がこんなところに使われているのか、と思ってしまうことも

あるのですが、今回の入居者様はあるべき姿の生活保護だなと。病気で働けなくなり

治療の間生活保護を受給する。こういうのは積極的に応援したいところです。



これを機会に、高齢のお母様とも同居されるということで、生活を立て直せるように

頑張っていただきたいし、こちらとしてもできる支援はしたいなと思ったものでした。

緊急連絡先にお姉様が入っているということもあり、家族仲も良好なのであろうと

推察されます。



交渉事として、フリーレント1ヶ月と建具で具合が悪いところを調整してほしいという

2点がありましたので、これらについては承諾することとしました。



もう1組の方は、普通のサラリーマンの管理職の方です。札幌にしては年収もそこそこ

貰っている感じで、札幌8棟目基準で相対的に言えばかなり属性が高い方です。

緊急連絡先は妹さんで、チワワを1匹飼うとのこと。



ペット可で適当な物件がなくて、うちの物件になったのかな?そんな気もしてきました。

だとしたら、管理会社さんの「ペット可にしましょう」の作戦は大当たりだったことに

なります。空室4部屋のうち2部屋はペットを飼育する人ですから。



こちらも申し分なく審査OKとさせていただきました。めでたいことです。



ということで、札幌8棟目は駐車場1台分を遺して満室ということがほぼ確定。

契約を締結するまでは油断はできませんが、管理変更から2ヶ月経たずに4部屋の

空室が埋まり満室になったというのは大きな変化であり、管理会社さんの手腕が

明確に発揮されたということになります。



私の中では、こちらの管理会社さんは札幌8棟目のエリア内に自社の仲介店舗を

持っていることから、自社店舗での客付を期待しておりました。しかし、いざ

蓋を開けると、自社での客付は1つもなく、全て異なる仲介業者さんからのお申込。

ちょっと意外な感じがしましたが、これは管理会社さんとしても認知度が高く、

仲介業者さんから見ても申込をしやすいという評価を得ているのではないかと思います。



仲介業者さんからすれば、あまりここには申込をしたくないなあと思う管理会社さんも

いらっしゃるというのは聞いております。少なくとも札幌8棟目の管理会社さんは

仲介業者さんからそういう評価は受けていないのだろうなと推察されます。

前管理会社さんとはそこが違うのかな、という気がしました。

自社でも他社でも客付ができる。強いですね。客付特化型だという話をされていたことが

ありますが、それは正しいんだなあと思った次第でした。



これで札幌8棟目はとても久しぶりに(キャンセルがないことを前提に・・・ですが)

満室になりました!問題児物件が見事に生まれ変わりました。ありがたい!

管理変更大成功の事例の一つかな、と思いました。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする