2023年03月16日

家賃を下げた効果がきちんと出てきている模様。

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苦戦していた東京1棟目は、家賃を下げたことでようやく動きが出てきたようです。

下げる決断が遅くなってしまったことを反省しなくては。



先日のブログで、長期間の空室になってしまっている東京1棟目のお部屋に対して

家賃を下げたということを書きました。私自身も他の物件のことに気を取られており

あまり東京1棟目に対して気持ちが向いていなかったのですが、最近東京の空室は

ここと東京10棟目のテナントのみ、テナントは別枠にしてレジだけで考えれば

空室は東京1棟目だけなので、さすがにいつまでも放っておくわけにいかないという

気持ちが芽生えてきたというのも事実かもしれません。



ホテル1棟1室を除いて、128部屋が賃貸として利用されており、うち123部屋が

申込ベースで埋まっています。稼働率96.1%であり、ここまで回復したのは

5年ぶりとかじゃないかなと。



2017年〜2018年で12棟購入したのですが、その時に買った物件の稼働率が

上がらず苦戦しておりました。そしてコロナ禍で問題のある物件が増えた感じでした。



購入当初から課題が多かったのは札幌9棟目、富山1棟目あたりでしょうか。

札幌9棟目は立地も地下鉄の微妙な駅から15分以上離れているという感じで、

更に古いし間取りも競争力がなく、幹線道路沿いなのに駐車場もなく大苦戦でした。

富山1棟目はとにかく富山市内でも何でもない田舎で、四方を田んぼに囲まれている

のどかな物件です。そりゃ需要自体が少ないからなかなか埋まらないですよね。

そしてコロナ禍になって東京6棟目が思わぬ形で足を引っ張りはじめ、札幌8棟目や

東京11棟目、東京12棟目といった民泊をやる人に貸していた部屋が次々に全滅、

追加で購入した仙台2棟目も思ったより埋まらない、という状況で問題児物件が

増殖していました。



一時期は稼働率が80%を切ってしまい、なんかほんとまずいなーという感じに。

ダメ大家の典型ですね。反省しないと。



札幌9棟目は管理会社さんの地道な頑張りで、徐々に稼働率が向上していき、

最終的にテナントも4年越しくらいでようやく決まってくれて満室になりました。

時間がかかったけど、管理会社さんと二人三脚で条件を少しずつ変えてみたり

家具家電を置いてみたり、いろいろとやってみた結果です。テナントは数えきれないほど

申込をいただいてはキャンセルになる、のスパイラルを繰り返していたので大変でした。

今は1室の空室です。



富山1棟目は途中で管理会社さんが遠隔地物件はもうやらないと投げ出してしまい

富山で一番の仲介件数を誇る大手不動産業者さんに管理をお任せしたところ、

自社管理物件になったこともあってか客付能力が強化され、こちらも一時期満室に

なりました。そしてこちらも今は1室の空室です。



札幌8棟目はその後もずっとダメでしたが、先日思いきって管理会社さんを変更したら

2ヶ月で満室になってくれました。今までの空室は一体なんだったんだろう、と

思ったものでした。よかったよ、ほんとに。



東京物件は普通賃貸に切り替えて募集をして、少し高め家賃に設定していたから

時間がかかったものの、家賃を調整して妥当な感じで満室に。



仙台2棟目も良かれと思って管理会社さんが打った策が裏目に出たり、思っていたより

集客できずに焦ったりといろいろありましたが、先日ようやく満室になりました。

こちらも最終的には管理会社さんの踏ん張りでなんとかした感じですね。

義母は「ちっとも儲からない」「早く売りたい」と常にブツブツ言ってます(汗)



そんな感じで、大物の問題児がいっぱいいたこともあり、東京1棟目は日陰の存在で

ここまでクローズアップされることがあまりありませんでした。私もちょっと

放置気味になっていたと思います。相対的に空室が減ってきて、ようやく東京1棟目も

いろいろやってみないとまずいぞ?というモードになりました。



管理会社さんにヒアリングしたり、近隣の私が持っている物件の成約事例なども

参考にしたりで、検討した結果これは家賃が相場より高いのだろうと判断。

このヒアリングをするところすら今までサボってましたから、ポンコツ大家です。

できる人ならもっと早くこの事実に気が付くでしょう。



管理会社さんもあまり自発的に提案してくださるタイプの会社ではありません。

元々は東京1棟目の売主さんで、家族経営みたいな感じで小さく不動産屋さんを

やっている会社さんです。管理は本業とは言えず、お父様が売買や工事など総合的に

やっており、息子さんがリフォーム部門+αを見ている感じです。

管理に関しては、むしろ私からこうしたらどうかとか提案している形です。

孤独死があった時も「孤独死初めてです」ということだったので、孤独死経験豊富な私が

保険の手続、特殊清掃の業者さんの紹介、家賃相場の決め方、告知の仕方など

伝授した覚えがあります。



今回は、近隣の似たような物件と比較して相場的にどうですかという聞き方をしたら

他の物件のマイソクをいろいろ集めてきて、確かにもうちょっと下げた方がいいと思う、

という解を出してくださいました。



私もうすうす気づいてはいたのですよ。東京14棟目の間取りと広さと成約家賃から

考えると、東京1棟目はちょっと高い、と。裏付けが取れたので、やっぱり下げるべきと

判断して2000円家賃を下げ、かつフリーレントにADなども奮発しました。



先日、管理会社さんから連絡があり、これから内見する人でSOHO的に使いたいから

法人登記を物件にしてもいいかと問い合わせを受けてる、という話がありました。

特に登記されることのデメリットはないだろうと思ったので問題ないですと回答。

その際にちょっとやり取りしたのですが、問い合わせは増えており内見も数件予約が

入っているとのことでした。家賃改定前は内見件数が1件とかだったので、家賃を下げた

効果は確実に出ていると感じた次第です。

この調子でなんとか3月中に成約にもっていければいいな、と思っております。



決まらない物件をそのまま放置してても絶対に決まらないのだから、試行錯誤して

決まる条件にもっていかなくては。そのことを改めて意識させられたのでした。

今回得られた反響で何とか決まりますように。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月15日

札幌12棟目、速攻で満室返り咲きで素晴らしい!

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札幌12棟目に入居申込をいただくことができました!退去前の申込です。

客付能力高いなあ、この管理会社さん。想定以上でした。



札幌12棟目は昨年の秋に引渡を受けた新築物件です。引渡から1ヶ月で満室に

なりましたので、昨年の繁忙期は無風状態でした。1件だけ入居前にキャンセルが

発生しておりましたが、それもすぐ入居申込をいただいたので問題なしでした。



今年は1年目の繁忙期なので、そんなに退去は出ないだろうと思っていたのですが

残念ながら繁忙期開始前に1件の退去が発生。これは先日付の入居の方が申込を

入れてくださったので、若干の空室期間は発生しちゃいましたが、申込ベースでは

すぐに満室に返り咲きました。退去前に入居申込をいただいた形でした。

家賃を3000円上げても即決まる状態ですので、管理会社さんの腕がいいのか、

1Kサイズの賃貸物件が枯渇しているのか、家賃がまだ安かったのかのいずれかで

あろうと考えられます。



今年はこんなもんかなと思っていたのですが、先日札幌12棟目で2件目となる

退去予告
が発生してしまいました。しかも3月末退去です。うーん、これは・・・。

繁忙期終了のタイミングでの退去。下手すると募集が不調になりかねないです。

辛い感じになりそうだなと思ったりもしました。



ただ、管理会社さんの腕がいいことは札幌8棟目をあっさり満室にしたことで

証明されているので、今回も何とかしてくれるかなあという期待はありました。

札幌12棟目のあるエリアで1K間取りは弾不足であると聞いておりますし、

うまく進んでくれればいいなという期待を多少持っておりました。



そもそも札幌では1LDKサイズが基本で1Kの新築は作らないのです。

広いのが当たり前と思っている土地柄のようで(笑)

だからわざわざ1Kで企画しても誰も選んでくれないという感覚があるようです。

私の物件が1K混在なのは、利回りを上げるために細かく刻むしかなかったから、

という理由ですからね・・・。



今回の募集も3000円アップでの募集となります。このくらいまでは強気で攻めても

大丈夫でしょう、という管理会社さんの判断です。じゃあそれでいきましょう。



そして半月後の昨日、LINEで入居申込をいただいた旨の連絡を頂戴しました!

いやほんとすごいなこれ、やるなー管理会社さん。2件の退去を両方とも半月以内に

お申込をいただいてきちゃったよ。やり手ですわ。



今回のお申込は入居時期も4月頭からです。ほとんど空室期間なしで推移しました。

ご入居いただくのは大学の新入生の方で、大学進学に伴い一人暮らしを始めるとのこと。

それだったら4月から入居で問題なさそうですね。実質的な空室期間は1週間とかで

済みそうです。大変ありがたいです、ほんとに。



今年の繁忙期の札幌12棟目・・・というか札幌自体これで動きは終了かな。

札幌物件は今空前の絶好調で、札幌9棟目の1室を除いて全部満室もしくは退去前に

入居申込をいただいている状態です。過去こんなに調子が良かったことって、

ここ最近では久しぶりです。完全満室見えてくるかもしれない・・・。



東京1棟目1室、東京10棟目1室、富山1棟目1室、仙台1棟目1室、札幌9棟目1室

合計5室の空室という状態です。東京10棟目、札幌9棟目が癖があってハマらないと

難しいかなと思うのと、富山1棟目が田舎なのでうまくはまるお客様がいらっしゃれば、

というあたりが上振れしたら、本当に久しぶりの完全満室もありえなくはない?

さすがに夢を見すぎかなー。でも本当に久しぶりに稼働率95%を超えたので、

私としてはかなり嬉しいです。



管理会社さん、ありがとうございましたー!



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月14日

東京2棟目で管理会社さんから細かい内容の連絡あり。

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東京2棟目の細かい連絡が2点ほどありました。入居予定のテナントさんの決算書が

届いたことと、入居者様から鍵の不調を訴えられたことです。



東京2棟目は出入りが少なく安定した良い入居者様が多く手間もかからないし

賃料水準も高い、しかも立地もいいので空いても割とすぐ決まるというところから

とても良い物件だと認定しております。安心して見ていられるし、安定した収入を

もたらしてくれるので素晴らしいです。



立地の良さを示す証拠として、この物件は地上げの話がよく届きます。

謄本を見てDMが送られてくることが他物件と比較して頻繁にあります。

しかもたぶん、絨毯爆撃のようなDMではなく、ピンポイントでこの物件とその周辺に

絞ったであろう書き方のDMです。実際に家まで営業マンが乗り込んできたことも

何回かあります。ただ、隣の割と大きな古い建物が首を縦に振らないようで、

この手の話が成立した試しはありません。



隣が売却の意向を示すなら、うちも高値で売却して利益を確保してしまいたいなあと

思ったりはします。あるいは等価交換でファミリー間取りの区分を貰ってそこを

自宅にするというのもいいですね。無借金で老後の住まいゲットです。

できれば2〜3戸貰って売却したり賃貸したりしたいところ。妄想は加速します。

ま、あくまで妄想でしかありませんけどね。



妄想が膨らむ東京2棟目ですが、今は賃貸経営をきちんとやらないといけません。

妄想するだけできちんと運営できるならいいんですけど、そうもいかないですから。



本題に移りましょう。

冒頭に記載しました通り、管理会社さんから2点ほどの連絡がありました。



まず1件目は、今度ご入居されるテナントさんの財務諸表が送られてきたという話です。

私が頼んだわけではないので、管理会社さんが依頼したか、入居者様が自発的に

送ってきたかのいずれかだと思います。



直近の決算期の財務諸表が送られてきたのですが、内容的には赤字ということでした。

販管費が大きくなっており赤字決算という形になっておりました。

育児が理由で今ある店舗での営業日数を減らしていたのが赤字になった理由だそうです。



赤字と聞くと構えてしまいますが、内訳をみれば役員報酬と減価償却を抜いたら

普通に黒字の水準です。営業日数が増えればカバーできそうな気はしました。

借入もない商売なので、資金繰りが行き詰まる要素は在庫が積みあがってきた時に

仕入の費用を支払えなくなるパターンくらいだと思いますが、そんな雰囲気は

読み取れなかったので大丈夫ではないかなと思っております。



万が一ダメだったとしても、店内を奇麗に改装いただいた上で退去してくださるなら

こちらにとって悪い話ではないですしね・・・。今募集したらもっと家賃を上げることが

できそうだという目論見もありますので、最悪のことがあっても対処はできるだろうと

考えております。



ということで、赤字の決算書を見たからといって何かが変わるということにはならず、

このまま普通にご入居いただく想定でいいと判断しました。



もう1つは、既存入居者様より玄関の鍵が回らなくなることがあるという連絡が

あったので、現地に行って調査の上で調整、調整だけでうまくいかない場合は

鍵の交換をする、仮に鍵交換となった場合も3万弱くらいの費用で済みそうだ、

という内容でした。



これも特に問題はない話だなと思います。平成初期築なので、いろいろなものが

ガタがくる頃合いだろうと思います。多少の修繕の発生は仕方ありません。

あとはいかに迅速に対応できるかという点だけ。



管理会社さんがこの辺きちんと拾って対処してくれるので大変助かっています。

ありがたや〜。



ということで、特に問題がある話ではありませんでした。

こういうのをきちんと堅実に対応してくださる管理会社さんに感謝です。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月13日

納税額が増えたのは売上額が増えたから。

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入居率も改善を見せてきた今日この頃。その証拠は確定申告にも表れているようです。

去年より納税額が多いのは売上が上がっていることが原因である、と。



先日、確定申告の結果が出たとブログに書きました。その時は想定より少し多い金額での

着地だと書きましたが、最終的には特に調整をしなくても大丈夫そうでした。



顧問税理士の先生からの報告金額は青色申告控除を含めない金額だったようで、

昨日届いた最終報告の中ではそこから青色申告控除分が差し引かれていました。

覚悟していたより少ない金額だったので、これだったらOKだなと判断した次第です。

ということで、特別な調整はせずにこのまま素直に出して終了となります。



先生からは、私がきっと「今年の納税額が増えている要因は何ですか」と聞かれると

思ったのでしょう。先回りして、去年より納税額が増えている理由を説明して

くださいました。



それによると、賃貸収入が昨年に比べて200万ほど増えているとのことです。

そりゃそれだけ増えたら売上と言うか所得も増えて、納税額も増えますねー。

これは過去がいかに稼働率が悪かったか、そしてそれが今ようやっと正常化を

迎えつつあるということの証左であると考えます。



2017年〜2018年が私にとっての大きな飛躍の年でした。この2年で12棟の

収益物件を購入できたので、我ながらどうなっているんだと思うくらいのペースでした。

金融情勢も良かったですし、あときっと成長曲線がぐぐっと伸びるタイミングで

あったのだろうと思います。



成長曲線って、本人は一次関数のグラフのようにまっすぐ伸びているイメージを

持っていますが、実は二次関数のようにぐいっと曲がった曲線になるのだそうです。

だから、取り組み始めてすぐ結果が出ずに諦めてしまうのは勿体ない、それは成長曲線の

二次関数っぽい曲線のところにいるだけで、辛抱していると一気に追いつくタイミングが

必ずある、ということになります。ま、この話自体受け売りなのですけどね(笑)



ただ、成長曲線の代償もあると思います。私の場合はそれが稼働率だったと思います。

この頃買った物件が稼働率が上がらずに足を引っ張りました。例えば札幌8棟目、

札幌9棟目、富山1棟目あたりはその傾向があります。また、東京8棟目も立ち上げに

時間がかかり、収益化までに少し時間を要しました。



いっぱい買ったため、空室もいっぱい増えて、稼働率は全体として大きく低下。

そして「高利回りだから埋まらなくてもそこそこいける」と踏んで買った物件が

当然ながらすぐ満室にはならないので、これらが稼働率の低下傾向をより鮮明にします。



そう考えると、稼働率が下がって収入が下がるのは当然だったのかもしれません。

物件は増えた、借入は増えた、それに見合う収入が増えてない、といったところですね。



結局、この状態を脱するのに3〜4年はかかってしまった、ということになるのだと

思います。数字的にはようやく90%中盤くらいまで稼働率が盛り返してきてるので

2017年〜2018年の身の丈以上の成長にようやく他の部分が追い付いてきたのだ、

と理解しております。子供の成長痛みたいなものなのだろうな、と。



今回の確定申告で、その辺が是正できたのだと思えば、税金も気持ちよく払えると

いうものです。いや、気持ちよくは言いすぎかな・・・。顔で笑って心で泣きながら

払うというのが正しい気がします(笑)



今年は新たなステージを目指し、売却を進めていかないとと思っています。

そのための分析資料の準備が必要ですが、結局まだ資料の整理がついておらず。

借入一覧を最新化しないといけないのですが、お正月にやりきれなかったことが

ここでまだ響いている状態です。なんとか3月中には対処したいものだな・・・。

あと仙台法人が2月末決算だったので、3月中にいろいろまとめてまた先生に

送付しなくてはなりません。やっぱりやることに追われてる(汗)



今年の目標を適切に達成できるよう、ちゃんと仕事しようと思います。



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月12日

札幌7棟目の結露は換気能力不足が原因という仮説を立てて貰う。

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札幌7棟目の結露の件、続報が入りました。一次対応は終わり、換気扇交換の上で

経過観察、それまでは入居者様にて対処するという話で落ち着いたそうです。



先日発生した結露騒ぎの続報です。私が楽天で購入した除湿器が無事に管理会社さんに

配送されたので、さっそく現地対応をしてきたとのことでした。






↑購入した除湿器↑

お買い物マラソン期間中だったのが不幸中の幸いでした・・・。



管理会社さんにて現地にて対応を済ませた結果の報告が昨日LINEで届いてました。

素早い対応、本当に頭が下がります。ありがたいです。



管理会社さんの社長の話によれば、管理担当の人が札幌7棟目に顔を出すと、

気が付いた入居者様がわざわざ外に出てきて担当の方に挨拶したり相談をしたり

しているそうです。それだけ上手に入居者様との関係を構築されているのでしょう。

社長は「私が行っても誰も出てきてくれません」と笑いながら言ってました。

普通は出てこないっしょそれ(笑)



素早い対応を見ていて、そんな話があったなあと思い出したものでした。

こういう一つ一つの対応の早さも、その信頼感の醸成に一役買っているのでしょうね。

あと、これは想像でしかありませんが、大家にも入居者様にも肩入れせず、中立に

話を聞いて判断しているところも、入居者様から信頼される鍵になっているのだろうと

思います。



今回の結露だって、部屋が結露するような状態で提供している大家側の問題があると

いう前提で私は話をしていましたが、管理会社さんは他の部屋で発生していないのだから

入居者様の使い方にも問題があるように思うので、そこはきっちりと話をして判断する、

ということをおっしゃっていました。そっか、そういう見方も確かにできますね。

ちゃんとあらゆる可能性を考えて、公平に判断しようという姿勢は好感が持てました。



遠隔で管理していると、こういう素敵な仕事をしてくれる管理会社さんと良好な関係を

構築するのがとても大事だと思います。自主管理で遠隔でもやっている凄腕大家さんも

周りにいますが、私はポンコツなのでああいうことはできません。いかにして頼りになる

パートナーの方に気持ちよく仕事をしていただくかの一択です。かかわりを持って

いただいているすべての皆様に深く感謝です。



んで、報告の内容をかいつまんで書きますと・・・



・浴室換気扇が古くて吸い込みが弱くなっているので交換を推奨する

・水廻り近くの外壁にクラックが見つかったが因果関係は不明

 (たぶん関係ない可能性が高い)

・壁紙とCFの黒カビを一部清掃、清掃用具を与え残りは入居者様にて清掃

・除湿器と浴室換気扇の交換でひとまず様子見



という感じでした。



浴室換気扇は新築時から設置されているものなので、古くなっているようです。

まあそりゃそうですよね。私が買った時に築10年強で、そこから5年経過です。

新築時からの設備はぼちぼちガタがきている頃合いです。

交換必要とのことでしたので、交換の手配をしていただくことにしました。



入居者様のところに除湿器をもっていって設置、そして黒カビの対処として清掃用品を

一式購入して持参、まず一部の壁紙とCFをお手本として清掃してみせて、残りは

入居者様にて清掃いただくということで話をつけたそうです。水の拭き取りは

管理会社さんにて実施してあげたとのこと。

除湿器はとても喜んでいただけたとのことでした。よかったです。



外壁を目視したところ、水廻りの洋室外側壁にクラックが見つかったとのことです。

外から水が入って結露している場合は、このクラックも怪しいということになります。

モルタル補修程度で終わりだろうという程度のクラックではあるとのことでした。



ただ、メラニンスポンジで黒カビが奇麗になったので、外壁クラックから水が入るなどの

パターンでカビが生えている感じではなく、表面に発生しているカビではないかと

推測しているそうです。



ということで、今のところの推測は換気力不足と利用方法の悪さだろうと予想し、

浴室換気扇交換と除湿器で改善されるかを引き続き見ていこうと思うという話でした。



非常に筋が通っている話で、なるほどと納得した次第です。

この話を聞く限り、なんかもう解決したなーという気分にすらなってきます。

実際は何も解決してないですけどね!(笑)



念のため、外壁塗装をしていただいた施工業者さんにも、クラックの話を展開して

管理会社さんの見立てでよさそうかを聞いてみようと思います。

初めて使う塗料を使って施工したから経過観察したいって言われていたので、

万が一塗料の関係があるとしたら結露とは別の意味で気になっちゃうでしょうし。

何かしてほしいというよりは、経過観察の一環として、って感じですね。



これで結露が解決に向かってくれればいいのですが・・・解決してくれないと

困るので、何とかこれで幕引きを!



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする