2023年03月21日

銀行さんが鰻を届けに来た。

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東京10棟目やこまごまとした修繕費の融資をしてくださっている金融機関さんから

冷凍うなぎを頂戴してしまいました。ありがとうございます!



金融機関さんとのお付き合いって大事ですよね。不動産賃貸業を営むのであれば

融資は切っても切り離せない関係と思います。自己資金で購入できる範囲のもので

回せるのであれば何ら問題はないのですが、やっぱり融資を使った方が取得の速度は

早くなるだろうと考えております。



不動産投資を始めて間もない頃・・・あれは仙台1棟目を取得すべくいろいろな

金融機関さんを当たっていた時のことでした。あの時は義母が本当に何も知らない状態で

社長になるという前提で融資の開拓を進めていたのでした。



結局お取引には至らなかった金融機関さんだったのですが、義母が話をする中で

借金は嫌いだみたいなことを言いだしまして。今からお金借りにたいですって

相談している相手に借金嫌いって言わなくてもいいじゃんという感じだったのですが、

一般的な主婦の感覚だったらそりゃ借金なんてしたくないし悪だと思いますよね。



この金融機関さんの担当の方の回答が本当に秀逸でした。

「お義母様、我々はお金を貸しているのではなく時間を貸しているのです」と。

お客様のやりたいことを自己資金でやろうとすると、自己資金を貯めるまでに

多くの時間を要する。その時間を短縮するために銀行がいて融資がある。自己実現を

早める対価として金利と言う形で銀行は貰っているのだ、と。



いいですよね、この話。銀行が売っているものは夢の実現に必要なお金を貯めるための

時間なのだ、ということです。お金を貸すのが目的ではなく、その先にある顧客の求める

モノを手に入れることを応援するのが目的という定義ですね。



こういう考え方をしてくれる金融機関さんとは是非お取引をしたかったのですが、

この時は条件が合わず融資取引はできませんでした。あの時の行員さん、出世したかな。

元気でやっててくれるといいなと思います。



あれから10年以上が経ち、取引している金融機関さんもだいぶ増えました。

中には経営者の集まりみたいなやつとかに誘ってくださる金融機関さんもあります。

ノルマがあって誘ってくるだけで、入ってもたいしたフォローや企画はないだろうと

思っていますし、だいたいはそのパターンなので、お付き合いと割り切って加入して

おります。



義母は特にこういうお付き合いが好きではないようで、これは結局何のための会費なのか

何をしてくれるのかわからん、とぶつくさ言うことが多いです。先日もお取引している

金融機関さんにどうしてもと請われて加入したものの、ただ無駄に金を払うだけで

意味がないと怒っておりました。私の方で、社長がこんなこと言ってるので何かしら

できることを提案していただけますか、と担当の行員さんにお願いしたのですが、

そこから数か月後に「結局何も言ってこない」と義母が言うので、それなら解約しても

いいんじゃないですかということで解約にもっていったことがあります。



義母はそういうのを気にしますが、私はゆるふわなのであまり気にしておりません。

入ったら入りっぱなしってことが多いです。



東京でお付き合いしている金融機関さんの中でも、そういう会に入ってるのがあります。

年間3万くらい取られるので安くはないのですが、こういうの入っておくと担当さんが

変わった時や支店長さんが変わった時にきちんと挨拶に来てくれるから、という理由で

辞めずに入っておこうかなという感じになっています。



この会は割とイベントとかセミナーとか企画して頑張っている様子はうかがえたのですが

コロナ禍で全然活動ができなくなり、オンラインセミナーを年に1回やるくらいの

頻度に落ちてしまいました。



今年からはコロナの影響が少なくなるからということで活動を再開する意向で

いるようですが、すぐにペースを戻すのはちょっと難しいでしょうねえ。



そんなことを考えていたのですが、先日その金融機関さんからお電話がありました。

すぐに出られなかったので後で折り返したのですが、その会の話でした。

なにやら、事務局からここまでたいした活動もできなかったお詫びとして、各店舗に

会員さんの数だけ冷凍うなぎが突然送られてきたから、これを渡さなくてはならない、

ついては受け取れる時間はあるか、という内容でした。



まさかのうなぎ!金融機関さんと鰻、なんという取り合わせ。なんかウケる。

突然鰻が予告なしに店舗に送られてきて困惑する担当の行員さんの絵を思い浮かべると

ちょっと笑いがこみ上げてきます。銀行の仕事、多岐にわたりすぎでしょ。



しかしその話をいただいた時は残念ながら沖縄出張中でした。さすがに沖縄まで

鰻持ってきて、と言うわけにもいきません(当たり前)



戻ってからでいいですかと言ったのですが、鰻なので早く渡さないとまずいから

奥様に代理で受け取ってもらえませんか、と。冷凍うなぎって別にそんなに早く

悪くなったりしないと思うんだけどなあ(笑)

でもなんか、電話の向こうで困惑気味に話している行員さんがかわいそうなので、

ご希望の通り早めに受け取るよう嫁ちゃんに受け取っておいてほしいと依頼しました。



そして昨日、東京に戻ってくると、家のご飯のメインディッシュは鰻のかば焼き(笑)

ちゃんと受け取れたようで良かったです。行員さんも鰻のプレッシャーから解放された

ことでしょう。私たちも想定外に鰻を家で食べることができて満足でした。



銀行さんもいろいろ考えて仕事してるんだろうなとは思いましたが、うなぎは唐突すぎて

なんか笑ってしまいました。面白さは別に伝わらないような気がしますが、そんな話も

あったなあと振り返れるようブログに記しておこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:51 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月20日

仙台1棟目の原状回復をどうするか、という話。

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仙台1棟目のリフォーム代がやたらと高くなってしまいました。10年以上住んでたし

材料高騰してるし、やむを得ないのかな。ぼったくる業者さんじゃないし。



仙台1棟目で退去予告を入れていた10年以上お住まいの入居者様。以前より義母から

この部屋のリフォームを頼む業者さんと打ち合わせたんだろうなーと思われる質問が

ちょいちょい飛んできていました。今はフローリングの施工はどのくらいでできるのか、

ウォシュレットの設置はどのくらいなのか、みたいな話です。



まだ部屋の中を見てない状態だろうと思われましたが、施工業者さんや仲介業者さんと

打ち合わせて義母なりに工事内容は決めているのでしょう。そしておそらくその内容は

クロス全貼替、CF→フローリング、ウォシュレット設置なのでしょう。



先回りして準備をしてくれていることに関して、とてもありがたいです。細かいことは

退去立ち合いしないとわからないと思いますが、最近は住設も品不足や品切れが

あるようですし、早めに準備するに越したことはありません。私みたいにギリギリに

なってから動き始めてあたふたするより断然いいです。本当は私がやるべきことで

あろうと思いますが、それを率先して対応してくれる義母には感謝しかありません。



そして昨日くらいから仙台1棟目のリフォームに関して動きが出てきております。

私は沖縄に出かけており、あまりきちんと対応できていなかったのですが、義母とか

仙台2棟目の管理会社さん(管理ではなく客付の仲介業者さんの立場として)とかから

直接的・間接的にLINEが飛んできておりました。



義母からは退去立会後に見積をしてもらったけど高いという内容のメッセージ。

見ると50万以上の金額の見積です。吐きそうです。



中を詳しく見ると、まずフローリングに変更するところが高いので、グレードを下げて

CFで対処すればコストは15万以上下げられるんじゃないかなと考えます。

最近のCFは優秀なので、別にフローリングにこだわる必要はないと私自身は思います。



それからウォシュレットの設置。やたら価格が高いなあと思ってじっくり見ましたが

ウォシュレットだけでなく便器本体も交換する見積になっているように見えました。

便器まで交換しないとダメなのかな?結構な一大事な気がするんですけどね。便器交換。

今の便器を活用できるなら、半額くらいの価格にはなると思います。



ただ、今お見積をお願いしている業者さんは意味もなくぼったくりをするような

業者さんではないのはよく知ってます。過去に何回も工事をお願いしていますが、

大変良心的な価格で対応してくださいます。何かしら理由があるのかもしれません。

義母にそれを聞いてから考えないといけないですね。



この辺が想定通りに下がれば、見積は半額くらいに落ちてくれそうです。

半額まで落ちれば工事内容も当初想定分になるし金額も妥当なところに落ち着きます。

義母に確認して、見積の精査を依頼しようと思います。



並行で、義母と仙台2棟目の管理会社さんと私のLINEに、空室の写真や動画が

送られてきました。コメントを見る限り、義母とは事前に話ができているようです。

動画を見ると、ドアの開閉音がうるさいということを言いたいようです。ドアを

閉める時にギギーという嫌な音がしておりました。



そもそも、管理委託しているのは仙台2棟目なので、仙台2棟目の話なのか?とも

思いましたが、あっちはまだ退去予告のみで空室はないはずです。となると仙台1棟目?

仲介店舗も持ってる管理会社さんなので、仙台1棟目の仲介をするために現地を

確認した結果を連絡してきているのかな?



夜も遅かったので、管理会社さんではなく義母に確認したところ、仙台1棟目の話で

良いとのこと。そして仲介業者さんとしてドアクローザーの音が気になるから

交換をしてほしいという話と、洗濯水栓を設置してほしいという話があったようです。



仙台1棟目は洗濯水栓も洗濯パンもありません。以前、設置工事を見積して貰った

ことがありましたが、やたらと価格が高く、これを全部屋にやるのは負担が大きいこと、

洗濯水栓なしの物件は近隣にも多く客付には今まではあまり影響を感じたことが

なかったことなどから、工事せずに現状のままで募集をするという結論を出しました。



あれから結構な時間が経ってはいますが、原則としてはこの結論はあまり曲げる気はなく

今後も水栓と洗濯パンは設置しない、本当に客付に行き詰まるようであれば考える、

という位置づけで考えております。義母も同じ認識だったので、そこはお金がかかるので

対応せずにまずは募集を進めたい、ということで回答することにしました。



義母にその旨依頼したのですが、説明うまくできるかわからないから私から直接

話をしてほしいと依頼されたので、これは私の方で回答することにしました。

今日〜明日のどこかで時間作らないとなあ。



ドアクローザーは確かにうるさいから見積取って交換工事する方向で考えます。



10年以上お住まいだったから、そりゃまあいろいろあるのはしょうがないですね。

1個1個精査し、本当に必要なものだけ対応するスタンスで確認したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月19日

仙台2棟目で退去予告が出てしまいました。

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仙台2棟目で退去予告が出てしまったようです。細かいことはよくわからないのですが

このタイミングでの退去予告はちょっと悲しいものがありますねー・・・。



仙台2棟目は先日ようやく満室になった物件です。思っていたよりも時間がかかって

しまいました。元々15部屋中5部屋埋まった状態で購入していたのですが、

当初思っていたほど引きが良くなく、入居付けにちょっと時間がかかってしまったり

よかれと思って打った作戦(都市ガス→プロパンの切替をギリギリまで引っ張る)が

コロナの影響による給湯器不足という想定外の事態で給湯器が確保できない部屋の

募集ができなくなったりして、時間がかなりかかってしまいました。




とはいえ、満室にならない物件ではないと信じていた物件なので、その見立ては決して

間違ってはいなかったようです。この繁忙期で全室お申込をいただくことができて、

無事に満室ということになりました。いやーよかった、めでたしめでたし。



・・・という話で終わらないのが不動産投資ですね(汗)

空室が埋まったらまた新たな空室が生まれる。もぐらたたきになるのは仕方ないです。

それが宿命なのです。



義母から昨日LINEが来て、仙台2棟目で退去予告が出てしまったようだという

連絡を受けました。満室は短い天下だったようです。退去時期は4月とのこと。



確認してみると、2年前の3月にご入居いただいた方でした。2年お住まいになって

いただけたのであれば、短い期間しか住んでいただけなかった、みたいなことを

言うほどの期間の短さではないように思います。単身の場合2年くらいで退去する

可能性も考慮はしなくてはいけないと思っております。



タイミングとしてはきついですけどね。4月退去なので繁忙期を思いきり外してます。

長期空室になる可能性も秘めています。募集に優しくない時期の退去であります。



買ったばかりの頃にご入居いただいており、属性としては契約社員の方でした。

物件がリフォームとかいっぱいやってた時期でばたばたはしていたのですが、

お部屋の設備関係で初期トラブルが結構あったことが過去のメールやLINEの

やりとりに残っていたので、多少不便をおかけしてしまっていたようです。

それが退去の原因と関係があるかはわかりませんが。



退去の理由を義母に確認しましたが「高齢の猫問題と前住んでたところに住みたいような

ことを言っているみたいだけどよくわからない」「最初からずっと住む想定では

なかったような感じです」という謎の回答。聞いたら余計意味がわからなくなりました。

なんなの?高齢の猫問題って。前住んでた家がそんなに良かったの?

なんだかよくわからないですけど、義母にこれ以上聞いてもよくわからないことしか

言わなそうだし、追及するのは止めよう・・・。



家賃は標準的な金額になっていたので、今回も同じ金額での募集とすればよさそうです。

願わくばもうちょっと上げたい気はしますけどね。上げる余地はありそうなので

義母にはその可能性を探ってほしいと伝えました。



義母はこの話以外にも「消火器の件」とやらで電話で話したそうなそぶりでした。

「LINEで書くのめんどい」と書いてたので、電話ほしいんだろうなーと。

でも今ちょうど沖縄で大家さん仲間と一緒に行動してるから、あまり長電話はねー。

東京に戻ったら話を聞くことにしようかな。



空室が1つ増えて128室中122室の稼働になりました。ギリギリ95%は

キープできているので、何とかあと1〜2室くらい埋めておきたいところ。

富山1棟目とか東京1棟目あたりに期待したいところです。



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2023年03月18日

ただいま沖縄出張中です。

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花粉のない沖縄に出張に来ております。花粉ないの最高ですねー!盛り上がってます。

建築物の視察や売り物件の視察、他の大家さんとの交流など盛りだくさんでした。



沖縄に行こうと誘われたのはまだ冬のある日のことでした。コロナ禍前に最後に

出張したのは沖縄でした。あの頃は民泊最盛期でした。猫も杓子も民泊って感じで

沖縄にも別荘が山ほどできて「普段は民泊で貸して行きたい時は自分で使う」

なんて売り文句で販売されていました。セカンドハウスローンでこれ欲しいなとか

思ったのですが、コロナでそんな雰囲気は吹っ飛んだのでした。



ようやくコロナも山を越えて落ち着いた昨今。このタイミングでまた沖縄視察の話が

出てきたのも偶然ではないのかもしれません。誘ってくださったのは当時のメンバーとは

また別の面々です。大家仲間と一緒に行く音楽フェスが目的で、その前後であれこれと

視察したり懇親会をしようって感じの企画ですね。



私は木曜日の仕事が終わってから飛行機で沖縄に移動。昼休み中に空港に移動して、

木曜午後は仕事を空港ラウンジで片づけました。JALのサクララウンジでは

トライアルで一部にテレワークブースができており、テレビ会議可能という形に

整備されていました。これはテレワークやってる私としてはとてもありがたかったです。

サラリーマンの仕事でどうしても会議を主宰しなくてはならなかったのですよ。

滞りなく会議を遂行してから飛行機に乗り込んだのでした。



沖縄で泊まるのはお友達の大家さんが運営しているアパートの一室のホテル。

ロフトを使って大人数の宿泊に対応しているのが興味深いです。これを見ただけでも

面白いし勉強になったと思います。視察したなー感(笑)



そんな空間でWBCの日本戦を見ながら大家仲間との語らい。宅飲み。楽しいひと時は

あっという間で、気がついたら夜中になっていました。WBC終わった後どんだけ

話し込んでたんだ、私たちは(笑)



そして昨日は建築の参考にすべくカフェ巡りと売り物件巡り。

同行者の中にカフェを作りたいという方がいらっしゃって、そのインプットのために

おしゃれカフェを巡っておりました。



コロナ前の視察では沖縄北部を巡ってましたが、今回は沖縄南部を中心に。

手がけたのは移住した人なのか地元の人なのかわかりませんが、やたらとおしゃれな

カフェが増えている印象があります。こんな田舎に!?と驚く場所にも。

そしてそんな田舎に建つ売り戸建、新築で3000万とかすごいお値段です。

確かにオーシャンビューだけど、生活とても不便そうなんだよなあ・・・。



でも、やっぱり沖縄って魅力ありますね。美しい海を見るとテンション爆アガりです。

出身県に海がないから余計そう感じる部分もあると思います(笑)

あと花粉がないの最高です!マスクしなくても鼻がぐずぐずしないし目もゴロゴロせず

気温も程よくて過ごしやすいことこの上なし。多少湿気があるくらいかな?



しかしカフェ楽しそうでいいなー。おしゃれなカフェとか私もやってみたいです。

オーナーとしてであり、現場に立つ気はないですけどね(他力本願字)



月曜日に東京に戻る予定なので、それまでは学びも遊びも全力投球でいきます!



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月17日

今年は積極的に海外出張をしたいと思っています。

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海外に行きたいなーと思う理由が増えてきました。今年は既に1個予定はありますが、

もっと行く予定を増やしたいと思う今日この頃であります。



ここ数年、コロナ禍という魔物に阻まれ、そう簡単に海外に行けない日々が続いて

おりました。ステイホームを要求され、海外はおろか国内旅行すらもはばかられる。

そんな期間が長く続いていたのだから、反動で出かけたくなるのも必然です。



私自身は初期こそ自重していたものの、コロナ禍でもサラリーマンのお客様先への

出張は継続して発生していたので、他の人に比べたらコロナ禍でも動き回っていたと

思います。日曜夜の東海道新幹線(ひかり)とかよく乗ってましたが、コロナ時代は

私以外に車両に誰もいないとか、そんな時もありました。

不動産賃貸業の顔での出張はさすがに相手も人と会うのは嫌かなと思ったので

あまりしませんでしたが、それでもいい加減出張しないとダメだと思った時には

出張してましたし、温泉旅行とかもしれっとしていたように思います。



とはいえ、ここにきてマスクも外してよしという方針が国から提示されたのもあり

更なるコロナ前の状態への回帰が期待されるようになりました。ま、私自身は

花粉症なのでマスクは欠かせないのですが・・・(苦笑)

ここにきて更なる旅行の機運も高まり、あちこち出かけたい欲求も更に強くなって

まいりました。



更に、不動産系のお友達が立て続けに海外に行くことになりまして。

奥様のお仕事の関係でアメリカに行く人、ご本人のお仕事の関係でイギリスに行く人。

偶然にも同じ時期に2名も海外駐在になることが決まったのです。

マレーシアにも何人かお友達が行ってるし、それも含めて遊びに行ってみたいなと

思っております。



加えて、私が最近好んでやってるドラクエウォークも直近のアップデートで台湾での

プレイに対応。台湾にもお土産スポットが増えました。くぅー、これは台湾行きたい!



あ、フィリピンのコンドミニアムも何か考えないとだな・・・。そろそろ売るのも

ありじゃないかと思っているので。



そう考えると、海外に行きたくなる理由がいくつもありますので、そろそろ海外旅行や

海外出張もしたいなあと思うのでした。



ちなみに今私は視察を兼ねた沖縄旅行中です。昨日の夜沖縄に移動してきました。

大家さん仲間に誘われたので、ついでに無料インターネット関係の打ち合わせでも

してこようと思ってます。沖縄は花粉がないと聞いたのでマスク外せるかなー。



今年は札幌出張が1回、温泉旅行が1回、そして今回の沖縄出張。

来週はサラリーマンの仕事で大阪出張があり、4月はまだ日程決めてませんけど

札幌出張と富山出張は入れたいなあと思っています。



あとは国内で行きたいところ・・・何も調整せず勝手に妄想しているだけですが

ぺんたさんのドミナントエリアに視察に行きたいなーとか、奈良に管理会社さんを

辞めて結婚の関係でお引越された方がいるので遊びに行きたいなーとか、

国内はそんな感じでお出かけの予定を入れたいなあと考えています。



海外はこれ全部今年行くわけにもいかないと思いますけど、アメリカ、ロンドン、

マレーシア、フィリピン、台湾には是非行きたいところ。今年は既にモンゴルに

行く予定は立てているので、これ以外に1〜2件くらい海外に行きたいですね。



そういう妄想をしていると、やっぱりサラリーマンやってると時間に限界があるよねと

思ってしまうところはあります。ただ、辞める辞める詐欺と言われている今の状態で

いきなり本当に辞めたらまずいだろうしなあ(いろいろ間違ってます)



真面目な話、いつ辞めてもいいよう準備はしておかないとと思っているのですが、

会社に対して不満に思っていたことが部署異動やプロジェクトの想定外の終了などで

解消されつつあるというのもあり、辞めるモチベーションが少し下がってしまいました。

新しい部署の仕事と上司の様子を今年いっぱいくらいは確認して、その上でどうするかを

決めるかなという感じになっています。でもサラリーマン辞めた後に考えている起業の

内容も詰めているところなので、そっちが楽しそうだし現実味あるぞーということに

なれば、サラリーマンを続けるより起業して辞める方に傾くかもしれません。

まあきっと、辞める時は急に辞めるんだろうなーと思っています。



ということで(?)、コロナ明け元年は海外に行く予定を増やしたいと思います!



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする