2023年03月26日

札幌9棟目のテナントさんに対するテナントリテンションの実施。

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札幌9棟目のテナントさんが、このままいくと退去になるかもしれないという情報を

管理会社さん経由で入手しました。一時的なものっぽいので少し便宜を図ることに。



札幌9棟目は1室キツイのが空いていますが、それを除けば満室になっております。

正直なところ、この物件が満室になると私自身あまり考えていなかったので、

この素晴らしく嬉しい誤算は盛り上がっちゃう明るい話題です。いやまあ厳密には

満室ではないのですが、テナントさんがでかい家賃をたたき出してくれているので

他の家賃激安なお部屋が1室空いているのはもはや誤差であるという感じです。

(だからといって手は抜きませんけど)



テナントさんはテナントとその上のお部屋を借りてくださっています。

コロナ禍の中で居酒屋さんをオープンするというなかなかチャレンジングな方でした。

管理会社さんと一緒に一度食べに行きましたが、味はなかなか良かったです。

常連さんも既にいらっしゃってアットホームな雰囲気を感じたし、マスターのお人柄も

よかったので、近所だったら私も通いたいなーと思ったものでした。



テイクアウトも一緒にやっており、管理会社さんの担当の方がよく買って持ち帰って

いるそうですが、ご家族にも好評ということです。お店は最初の1年でまずダメに

ならないことが大事と言われますが、こちらは何とかそこは乗り越えてくれそうな

雰囲気を感じておりました。



とは言いつつも、実は1度滞納しそうになったこともあったのです。

プチ滞納で済んだので良かったのですが、大丈夫かなと一抹の不安を感じたものでした。



そんなプチ滞納のことなんてすっかり忘れていた昨今。夜中に携帯をふと見ると

札幌9棟目の管理会社さんからの着信がありました。おや、なんだろう?

入居申込とかならメールやLINEで来るのはわかっているので、少し面倒な話と

予想はできました。聞きたくないなー、というわけにもいかないので翌日折り返しで

お電話をした次第です。



管理会社さんのところに、札幌9棟目の居酒屋の店主から連絡があったとのこと。

鳥インフルエンザの大流行の影響で鶏肉が全然買えず、売るものがない状態で

売上が立たない。このまま売り上げが立たないと店が成り立たなくなる。

造作にも資金を投じているからできれば撤退したくないが、状況によっては退去や

造作譲渡の形で別オーナーを探すなどのことも考えている、という話だったそうです。



なんとも微妙な話になってしまいました。これはよろしくないですね・・・。



まず、店主はすごくいい人なので、私を不安にさせて良い条件を引き出そう、みたいな

ことは考えてないと思うんですよね。そこは大前提として理解はしております。

なので、本当に何かしら苦しいのだろうと思います。



ただ、別にニュースとか見てても鳥インフルエンザがそこまでクローズアップされて

いるようにも見えなかったので、そこまでの一大事になってるの?という疑問は

感じます。飲食素人なので素人考えになってはしまうのですけどね・・・。

こちらのテナントさんの看板メニューが鶏系なので、他の居酒屋さんと比べて

一大事なのはわからなくもないですが、世の中の鶏肉使ってる居酒屋さんはみんな

ピンチって感じにも見えないですし・・・。



ググってみると、確かに今年の1月くらいから鳥インフルエンザは流行していると

いうこと自体はつかみました。お取引されている鶏肉の仕入先が運悪く鳥インフルで

飼育頭数が減ってしまい、出荷して貰えないなどの状況はあり得るのかもしれません。

まだ開業して1年経ってないということを考えると、そんなに多くの鶏肉業者さんと

お取引されているわけではないでしょうし。



あとここで、過去にプチ滞納されているということが思い浮かんできます。

あまり商売が上手ではないのでは・・・家賃より別なところに資金を振り向けて

しまっているのでは・・・という感覚もなくはありません。



ただ、造作譲渡で新テナントさんを見つけて迷惑を掛けずに退去する方法も模索して

いるということから、無責任なことはしない真面目な人なのだろうという感じは

受けております。そんな人がなんでプチ滞納しちゃったの?という点はありますけど。

ひょっとしたら、ご自身が資金を投じて作った造作のお金を少しでも回収したい、

という気持ちの方が強いのかもしれないですね。あまり悪い風には考えたくないですが。



造作譲渡でオーナーチェンジに関しては、こちらとしては新しいテナントさんに

変わることのリスクもあります。新たに関係を作り直さないといけないとか、

そもそもルーズな人が入ってこないかとか、そういう面で不安な要素になるのも

また事実ですから・・・。



少なくとも、今の賃借人さんは人間性としては良い人なのは間違いないと思ってます。

ここは日常的に接している管理会社さんもそう感じていることから、感覚として

決して間違ってはいないでしょう。



そして、最大の問題として、今の賃借人さんが見つかるまでに3年以上を要したという

事実が一番重いです。それだけ引きが良くないテナントを2部屋も借りていただくための

労力を考えると、多少気になることがあったとしても、できるだけ退去にならないよう

ケアする方がトータルコストは安くあがるだろうと見ました。



それに、どこまで本当なのかは正直わからないですが、管理会社さんの仰ることが

事実であれば、ここを乗り切れば安定化するような気もしたので。この辺は細かいことは

ブログには書きませんけど、今回の問題は一過性なのかなと感じる内容ではありました。



こういった部分を総合的に勘案し、私からは3ヶ月30%賃料減額という案を

管理会社さんに出してもらうことにしました。過去最大級の鳥インフルエンザの流行とは

いっても、もう既に3ヶ月流行していることから、3ヶ月程度様子を見れば、

落ち着いてくれるんじゃないかな?と思ったので。



管理会社さんも、できれば今のテナントさんにそのまま借りていただく方が望ましいので

その提案はありがたいです、と仰っておりました。



飲食店経営の経験がある人とかから見たら、私の判断は甘いのかもしれませんが・・・

札幌9棟目のテナントさんは本当に苦労したので、気軽に出られると辛いのです。

軽いトラウマなもので、もうああいうのは味わいたくないなーと・・・。



早いところ鶏インフルが収束して、テナントさんが安心して商売できるように

なっていただきたいです。コロナが終わったと思ったら鶏インフルかい!という感じで

賃貸経営はいろいろあるなーというのを噛みしめている今日この頃です。



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posted by ひろ* at 12:00 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月25日

3ヶ月経過したのに目標達成に向けた動きがあまり取れていない。

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3月ももうすぐ終わってしまいますが、今年目標として掲げたことを達成するための

アクションは何一つとれておらず、ちょっとまずいなーという気持ちになってます。



入居率は95%に達するなど、実務面では好調な滑り出しとなった私ですが、

あくまでそれは近視眼的な内容で、短期的な目線でしかありません。

これはこれで大事なことですが、長期的な目線でどうするという行動が相変わらず

できていないと感じています。



今年の年初に掲げた目標は「財務体質の改善」でした。

売却を活用して財務体質を改善させよう、ということを書いておりましたが・・・

今のところ、この目標に対するアクションは取れておりません。



この目標は、私の借入状況とか収支とかを最新化して、これに対してどの物件を

売却してどの借入を返済するとキャッシュフローや返済比率が効率よくなるかを

考えよう、というものでした。売れるものは売って現金化をした方がいいと考えて

そういう方向でいこうと思ったものでした。



そのためには、現状分析が必須です。そのしょっぱなの位置づけで、借入一覧を

最新化しなくてはと思っているのですが・・・中途半端に終わっています。

あらかた終わっているのですが、個人の小さな借入のあたりが自分でも何をどう

借りたのかわからなくなってしまっておりまして(汗)

手元に返済予定表がないぞー?とかねえ・・・管理が悪いのです、はい。



緻密な分析はあまり得意ではないというか、性格的にやる気にならないというか。

なので、分析する部分はお友達の大家さんがご厚意で見てくれるとおっしゃって

くださっているので、そちらにお願いしちゃおうと思っています。苦手なことは

お願いしてお任せするのが一番です。



ただ、お願いするにしても基礎情報はこちらで整備しなくてはなりませんから・・・

そこんとこがどうにも進められていないのです。怠惰の証です。サラリーマンの仕事の

出張も減って、時間は作れるようになったはずなんですけどね。やっぱり自分の気持ちが

そっちに向かないから、仕事として頑張る気力がわいてこないのでしょう。



今週末は何も予定を入れていないので、家族サービスしつつ事務作業を片付ける方向で

動こうと思います。その中に借入一覧の最新化の収量も含めたいと思います。

それ以外にやるべきことは、1〜2月の領収書の整理とクレカ明細の整理、あとは

メールの処理ですね。メールはまあそんなに時間はかからないと思うのですが、

領収書の整理は2月末で決算となった仙台法人の決算書作成のために必要です。

どちらかと言えばこっちの方が優先度が高いくらいです。



1日は嫁ちゃんサービスに使うので、残された猶予は1日。1日で終わるかなー。

まあ終わらせよう。よくわからんことになっている借入はそんなに多くないし。

来週ちょうどその金融機関さんと会うので、その時に確認できるように情報を

整理しておくだけでもやっておきたいところです。



あ、でも予定がないわけじゃないや。整形外科に行く用事があったわ。

これは体のメンテナンスなので行かないわけにはいかないです。

あとはドラクエウォークのイベントもやらないと。え、遊んでるって?

いやこれは遊びではなく健康維持のウォーキングのモチベーションを維持するための

やむを得ないことであって(もごもご)



ロードマップとしては、3月中に借入の状況とレントロールを整理し、決算書や

確定申告書と共に渡して分析をしてもらおうと思っております。

そこで何を売って何を返したらいい感じになるかを検討。あとはそれに従って

売却活動を開始する予定です。



取り急ぎ、整形外科に行って腰の牽引してきてもらおうっと。話はそれからだ。

(こうやって目先のことだけやってるから先を見据えた動きができないのです)



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posted by ひろ* at 10:03 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月24日

仙台では消防関連の条例があるみたい。

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仙台2棟目の管理会社さんから、消防点検への対応をした方がいいという話が。

物件の大小に関わらず点検が必要だという条例があるそうです。



仙台1棟目の客付の関係で、仙台2棟目の管理会社さんや義母と連絡を取る機会が

一時的に増えました。仙台物件は仙台1棟目が1室空室、仙台2棟目が1室退去予告に

なっており、客付活動を強化しないといけないとかリフォームが発生しているとかで

ちょっとバタバタしている感じがあります。



リフォームに関してのやり取りを義母としていると「消火器のこと聞きました?」と

唐突な一言が。義母は前提が共有できていると思っているのか、主語なしに急な話を

振ってくることが多いです。なんのこっちゃいと思いながら、消火器の話は特に

聞いてないですと返事すると「LINEで書くのめんどい」と。電話してこいって

ことなのね(苦笑)



ちょうどこの時は沖縄に大家さん仲間と出かけていたタイミングだったので、

今すぐに電話はできないからまたそのうち、ということでその場は終わりにしました。

結局仙台1棟目の話なのか仙台2棟目の話なのかもわからず、情報としては仙台2棟目の

管理会社さんから消火器に関すr話があったということだけ。



それから数日が経ち、リフォームの件で直接管理会社さんと会話することになったので

どうせなら消火器の謎も解いておこうかなと思いました。ということで、リフォームの

関係での電話の最後に消火器の話を質問。



管理会社さんの回答をざっくり書きます。勘違いもあるかもしれませんがご容赦を。



管理会社さんも他の物件の事例で知ったそうですが、仙台市?宮城県?には条例があり

物件規模の大小問わず消防点検をして報告する必要があるということでした。

他の管理物件でたまたま指摘を受けてその事実を把握したとのことです。



あまり良いこととは言えませんが、消防署の方も忙しいので全物件に対して確認して

違反がないかをチェックすることは現実的にできないから、すぐに対応しなくては

ならない類の話ではないという見解でした。ただ、そういう話があるということを

知ってしまったので、お伝えしないわけにもいかないと思って伝えた、とのことです。



まあ確かに、今すぐやらなくてはならないかと言えばそうでもないとは思います。

ただ、この違反状態で火事が起こると、大家が善管注意義務を達成できていなかったと

いうことになってしまいます。万が一火事で死傷者が出てしまったら大家の責任も

問われることでしょう。それは良いことではないというか、むしろ悪いことです。



条例だということなので、この話は仙台1棟目にも仙台2棟目にも当てはまります。

だから義母に「どの物件の話なんですか」と聞いても、それに対しての返事は

なかったのか・・・。なんで聞いたことに対してちゃんと返事してくれないのかなと

思っていましたが、まさかの「どっちも対象」というオチでした。



仙台1棟目は7部屋、仙台2棟目は15部屋と、さほど大きな物件ではありません。

対応をするにしても、消火器を各フロアの共用部に設置するくらいの話で済むという

見立てでした。



更に、管理会社さんかrは、手間を減らして安く済ませる方法として「消火器を

5年に1度買い替える」という方法があると教わりました。規模的に消火器さえ置けば

クリアできると予想されること、消火器は5年に1度買い替えていれば消防点検を

簡略化できる(?)こと、提出する書類はネットで雛型がダウンロードできるので

それを埋めて提出すればOKであるはずだ、とのこと。



細かいことは忘れてしまいましたのでどこまで正確な記述かはわかりませんが、

とりあえず消火器をフロアごとに1本買っておけばいいという話ととらえました。

そのくらいで済むなら、対応しちゃった方がいいような気もするなあ。



ただ、今は義母が「リフォーム代が高い」とギャーギャー騒いでいるので、

もう少し寝かせてから対応にしようかな・・・。落ち着いてる時の方がいいでしょう。



地域ごとに独自に制定される条例は、知らないうちに何らかの条例違反を引き起こして

いる可能性があるので怖いですね。この辺、アンテナ張っておかないといけないなと

思いました。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月23日

仙台1棟目の原状回復は交通整理の上で見積待ちに。

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先日書いた仙台1棟目の原状回復の件、こちらで内容を聞いて交通整理しました。

便座の交換が見積に入っていたのも、意味があってのことだということを把握しました。



仙台1棟目の原状回復の話の続きです。義母がワチャワチャしてる感じがしたので

私が整理しましょうかと聞いたところ、頼むと言われたのでこちらで各所に電話して

話を聞くことにしました。



まずは仙台2棟目の管理会社さんにして仙台1棟目の賃貸仲介をしようとしている

業者さんの担当の方に電話。洗濯機用の水栓に関してどこまで必須と考えているかを

確認しました。

※仙台1棟目は洗濯機置場も洗濯機用の水栓もないのです



義母も感じていた通りの趣旨で、水栓がマストというわけではないけど検索時に

チェックを入れられる項目が増えるのであった方がいい、個人的には床の貼替は

不要ではないかと思うので、そこを止めて水栓にしたらいいのではないかと思って

提案をした、ということでした。なるほど、理にかなってます。



義母が相談してきた時、床の話は確かにしていました。原状回復の施工業者さんは

次に入った人が出るときに傷をつけたのが入居者さんと判断できるよう、交換した方が

いいと思うという見解で、仲介業者さんはそのくらいの傷なら気にならないと思うから

そこはお金かけなくていいんじゃないかという見解になっているようです。



以前、本格的に洗濯パンと水栓を設置する工事の見積を取ったことがありますが

想像以上に高くて断念したことがありました。その時の記憶が残っているというのもあり

洗濯機の水栓もきっと高いのだろうと思って身構えている、という話を仲介業者さんに

したところ、そんなに気合の入ったものではなく、台所の蛇口を二股に分岐して

片方を洗濯機用とできる蛇口があるから、それを設置するイメージだとのことです。

実際に仙台2棟目でその商品を使っているという話でした。



蛇口くらいで済むなら対応してもいい気が個人的にはしたので、フローリングをCFに

変更した分と便器をカットした分のお金を水栓に回せばいいのかなと思いました。



並行で義母にはCFへの仕様変更と便器交換が見積に入っている理由を確認して

いただきました。結果としては「便器は必要なんだって」とのこと。理由がわからんー!

その時携帯を見ると、さっき仲介業者さんと電話してた時に施工業者さんからお電話を

いただいていたようでした。あ、この件かな?



折り返しの電話をして、いろいろと確認させていただきました。



便器に関しては、過去にこちらの業者さんが修理を対応した履歴があり、その時に

部品がかなり腐食していてやばそうだったとのことでした。今後も経年劣化で

故障が続きそうだから、今回の原状回復で便器ごと交換が望ましいと考えたそうです。

最近は住設もすぐに手に入らない事例も多く、故障してからすぐに対応ができない

ケースもあるから、事前に交換が望ましいだろうと思っての追加だったそうです。

(ちなみに義母にも話をして承諾を得ていると・・・本人覚えてなさそうでしたけど)



そういう趣旨であれば、便器も交換しましょうとしか言えないですねー・・・。

入居中にトイレが使えなくなるのも困るでしょう。そこでお金がかかった上に

入居者様の満足度も下がってしまうのであれば、今ここでやっちゃった方がいいです。



ということで、便器に関してはゴーサインを出すことにしました。

施工業者さんにその旨お伝えすると「いやー、話を聞いて便器確保してたの返品かなあと

思ってたんです・・・」と。なんかいろいろとすみません、プレッシャーかけちゃって。



フローリングをCFにする話は義母から聞いてるだろうと思いつつ、その話もしました。

あとは仲介業者さんから伺った水栓とドアクローザーの話をして、その2点について

見積に加えたらどうなるか教えてほしいとしました。



施工業者さんとしても、先日だした見積は現場を見ていない状態での内容なので

現場を見たらもっと安くなる可能性はある、今度設備屋さんを連れて現場確認するので

その状態で改めてお見積を出したら少し安くなる可能性はある、と仰っていました。

安くなればいいなあ。



ひとまず、こちらとしては施工業者さんのお見積を待つという形になりましたので

じっくりと待ちたいと思います。と言っても、3月中に工事は終わらせるという話に

なっているので、見積が出ると同時に施工着手みたいな動きにはなるのでしょうね。

内見ができるようにならないと本格的な引合が取れないところもありますので、

その調子で早いところ工事を終えていただき、内見ができるよう仕上げたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月22日

東京8棟目で3年ぶりのBBQイベント開催を企画。

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そろそろやっても大丈夫かな?ということで東京8棟目のお庭で入居者さんをお招きして

BBQやろうと思います!日程も決めて動き始めました。



私自身も感じてはおりますが、ここにきてようやくコロナから脱却してコロナ前の

日常生活を取り戻そうという動きが社会全体に見えてきたように思っております。

政府によるマスク着用は個人の裁量に任せるという宣言により、潮目が少し変わったと

感じます。政府に宣言されなきゃマスクも外せないのかと思う気持ちもなくはないですが

そうやって緩く統制が取れている国民性なのだと思うことにしましょうか。



先日、沖縄でとても久しぶりにロックフェスを楽しんできましたが、フェスの会場でも

声を出しての声援が解禁され、会場内は(主催者はマスク着用をお願いしてましたが)

ノーマスクの人もだいぶ多かったです。私も沖縄は暑いので息苦しいと感じることから

マスクは外して過ごしてみました。沖縄は杉花粉もないので快適に過ごせました。

東京は花粉が飛びまくっているのでもうしばらくマスク生活を続けないと、花粉症で

目と鼻がぐずぐずになってしまうので、まだマスクをし続けますが・・・花粉症の季節が

終わったらマスクを外してもいいなと思ったのでした。



そんな空気感が出てきたからこそ、今まで抑圧されていたイベント実施を再開しても

いいのではないか。そんな思いが今私の中で頭をもたげてきております。



特に、東京8棟目のBBQはコロナ禍になってからずっと開催できておりません。

入居者様をお招きして、東京8棟目のお庭で思い思いに肉を食べる。入居者様同士の

親睦を深めていただくことで、コミュニティに属する楽しみを感じていただき

退去をしようと考えないようにしていただこう、何かトラブルがあった時に当事者同士で

会話ができたり、相手の顔も正確も知ってるからお互い様と思うことにしようと

思っていただいたり。そんな副次的な効果も狙いつつ、BBQイベントを定期的に

開催していました。



久しぶりにそれをやる時期なのではないかな、と思うのです。

コロナ禍でずっとやれていなかったイベントなので、私自身もやりたいと思ってます。

3年やってなかったので、入居者様の入れ替わりもありました。まだBBQ未体験の

入居者様もいらっしゃいます。ここでやらずしていつやるというのか、と。



ということで、まずは入居者様に予定を確認。先の日程なので、まだ明確な回答は

出せてない人が多いですが、少なくとも土日休みではない入居者様からは土日は仕事の

ために参加できませんという回答は返ってきました。積極的に参加してくださる

入居者様からはどの日程でもOKと連絡があり、あとは×よりの△みたいな回答が

ちょっとありました。全員から返事があったわけではないですが、いつに設定しても

今のところはよさそうです。



ということで、次にBBQの協力者の大家さん仲間や、ワンちゃん連れて参加してくれる

大家さん仲間との日程調整に入りました。人間とワンちゃんの予定を調整できる日を

各方面に確認し、4月に決行するのが一番具合がよさそうと判断。

日付を決めたので各方面に通知し、調整して貰うこととしました。



東京8棟目に関して取材・掲載をしてくださったウェブサイト経由からのお問い合わせが

ありましたので、空室はないけどBBQに参加してみるのはどうですか、という形で

提案をさせていただきましたので、こちらの方もひょっとしたらいらっしゃるかも

しれません。もし楽しんでくれれば、次に空室が出た時にお申込を入れていただける

可能性もあります。そういう観点で是非いらっしゃっていただきたいなあと思ってます。



過去に実施した時は、土曜日のうちにコストコでお肉などの用品を買い込んでおき

土曜のうちに嫁ちゃんに下ごしらえをして貰って日曜に現場でそれを焼く、という流れで

動いています。焼くの手伝ってくれるお友達を呼びますので、私は皆さんとお話をする

役割に徹します。



久しぶりの開催。うまくいけばいいなあと思います。いや、うまくいかせます。

そして私自身も楽しもうと思います。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする