札幌７棟目の原状回復お見積は管理会社さんの配慮が詰まってました。

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札幌８棟目の原状回復のお見積が出てきました。うーん、やはり価格は張りますね。

まあしょうがないことです。なんせ１５年お住まいの方ですから。



札幌７棟目は築浅の頃合いに購入したファミリー間取りのＲＣ物件です。

あの当時としては利回り８％と微妙な感じでしたが、今の価格水準からすれば

割安だったのかなと思います。築１０年強で全戸駐車場ありのファミリー間取りＲＣは

今は８％で買えたらラッキーかなという感じなので。



そんな物件も購入から５年が経過しました。ぼーっとしてたらすぐ築２０年です。

怖いですね、物件と共に年を取る感じ。人生折り返し地点過ぎてるので、もっと一日を

有効に過ごさなくては、と改めて思いました。



札幌７棟目は大変入居が安定しており、退去も少ない、退去してもすぐ決まる、

という素晴らしい状態です。これもひとえに管理会社さんのおかげだと思います。

ありがたいことです。



今回、久しぶりに退去がありましたが、退去前に申込をゲットしていただくことが

できましたし、エアコンもお客様負担で設置するということで話をまとめて

くださいました（お客様からそう言ってきたって話かもしれませんが）。

家賃も５０００円アップで決めてくださり、ほんと素晴らしいって感じです。



しかし、このお部屋それこそ新築の頃くらいからずーっとお住まいになっていた

法人契約のお部屋なので、果たして室内がどこまで傷んでいるか・・・という点は

すごく気になるところでした。おそらく相当やられててもおかしくないのでは、と。



ちなみに私の自宅も建売新築で購入して１５年以上が経過しますが、さすがにそのまま

貸せるってほどではないですけど、割と奇麗に使えていると思っています。なので、

ワンチャン原状回復あまりしなくていいルートもないかなーと淡い期待はしてますが、

賃貸で自己所有でないなら適当な使い方をする人もいるでしょうし・・・

やっぱり全面的にやり直しという可能性の方が高いでしょうね（汗）



そんなこんなを考えておりましたが、答え合わせの時間がやってきました。

管理会社さんから退去立ち合いが終わって見積が出てきたとメールが届いたのです。



・・・残念！やっぱり全面クロス張り替えの方向でした。



写真と間取りを照らし合わせることができる丁寧な資料で見積結果が送られてきましたが

・玄関土間と壁紙に変色や着色汚れあり

・床ＣＦカッターで切られた跡があちこちにあり

・壁紙破れと穴あり

・ＵＴ床ＣＦ着色汚れあり

・洋室壁紙汚れあり

・トイレ壁紙黄ばんでる

・コンセントカバーが黄ばんでいる

という感じで、あそこを直したらこっちが今度は目立つから・・・という感じで

どんどん補修箇所が増えていくスパイラルって感じでした。



管理会社さんもいろいろと考えてくださっているのはよくわかりました。

例えば、ウォシュレットが古いので次の入居中に故障する可能性が高いけど今回は

交換しない、という風にメリハリをつけてなんでも請求する形ではなかったり、

カッターで切られたＣＦは材料こそ大家負担なれど施工費は入居者様負担という形で

ガイドラインに沿いつつもできるだけ大家側の負担に配慮した内容だったりしており

負担軽減を考えて動いてくださっているのだな、ということは伝わってきました。



原状回復は６年以上経つと国交省のガイドラインに沿って壁紙は減価償却済とみなし

入居者に負担を求めない、ということは最近ではよく知られた事実になっています。

ただ、これはあくまで材料の話。工賃は別の概念です。入居者様側に善管注意義務違反が

認められるケース（例えば今回なら壁紙を破ったとかＣＦがカッターで傷つけられたとか

そういうケースはそれに相当すると思います）は、材料費は大家負担になるものの、

その工事費用を請求することはガイドラインから逸脱していないことです。



ここを理解していない、あるいは理解はしているものの入居者様と揉めるのを嫌って

あえて口に出さない管理会社さん、意外と多いと思っています。

そういうところもちゃんと踏み込んで費用負担を軽減してくれる管理会社さんには

感謝の言葉しかございません。



次の入居も決まっており、入居まで時間がないから早めに発注の判断をしてほしいと

仰っておりましたので、これで進めてくださいと回答をしておきました。



２ＬＤＫ間取りで１５年分の原状回復なので、５０万クラスの原状回復費になりますが

必要経費と割り切って動くしかないですね。ここはもうやむを得ません。



なお、このお部屋は入居者様が自分でエアコンを設置するというお話でしたので、

大家サイドでは先にコア抜き等しておくことにしました。変なところに穴をあけられても

困るから、ということで管理会社さんと相談して決めた次第です。

その分の工事費はこれから請求されてきます。



・・・安く済ませて貰ったとはいえ、絶対額が大きいからやっぱり辛いですね（苦笑）

まあでも次が決まっているので、ニコニコしながら払おうと思います！



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富山１棟目は大型フリーレント等を付けて入居募集を促進。

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富山１棟目のテコ入れとして、大盤振る舞いのキャンペーンを行うことにしました。

フリーレント３ヶ月もしくは新品家電プレゼントです。起爆剤になればいいのですが。



稼働率の集計をする中で、重点管理物件として挙げたのが東京１棟目、東京２棟目、

富山１棟目の３物件でした。



上記物件で退去予告も含め３部屋の空室、他に札幌８棟目で２室、東京１０棟目で１室、

仙台１棟目で１室、札幌９棟目で１室ありますが、札幌８棟目は上向きなので今の状態を

維持することに注力、仙台１棟目は競争力が元々高いので今は気にしない、札幌９棟目は

家賃の絶対額が低いので全体に与える影響を考えると今は放置でも構わないと判断、

東京１０棟目も家賃が安いので全体に与える影響はさほどでもなく、かつ決まる時は

決まるだろうと思うので様子見でもいいだろうと思いました。



ということで、重点管理物件としてチェックしようと思った３物件ですが、そのうち

東京２棟目はまあもう大丈夫かなという感じに思いました。ここまでに届いている話で

決まらないにしても、何かしらの話で決まる気がしてきたのでオッケーと判断。

東京１棟目はひとまず広告料を上げましたが、管理会社さんと引き続き家賃設定を

いじるかいじらないかを協議予定です。昨日管理会社さんの担当の方がお休みだったので

今日相談するということになりました。



重点管理物件の残る１つは富山１棟目です。ここも一時期に比べればかなり調子は良く

先日は初の満室も達成しました。田舎のボロアパートにしては大健闘だと思います。



富山１棟目って、あくまで「富山県にある物件」というだけで、富山市ではありません。

富山は有名投資家さんが多数在住していますが、そういった方が購入しているのは

基本的に「富山市」です。なので、私が持っている物件は富山の投資家さんから見たら

異端だしメインストリームではありません。先日ブログ執筆を終了した吉川英一さんも

「ひろ＊さんの富山の物件が苦戦しているのを見て富山の印象が悪くなると困るなあ」と

仰っておりました（笑）



ここで声を大にして言っておこうと思います。富山市は賃貸市況悪くないので

私が持っている富山市ではない田舎の物件の稼働率なんて全くアテになりませんからね！

富山市内も場所によってはレッドオーシャンですが、場所を間違えなければ安定します。



よし、主張しなくてはならないことは主張したので、本題の空室対策に行ってみよす。



富山１棟目には１室の空室があります。元々が超高利回り物件なので、１室の空室くらい

どうということはないのですが・・・でもやっぱり埋められるなら埋めたいですよね。

満室にした方が売却時の価値は上がりますし。



ということで、埋めるために何か追加でできることはあるか、管理会社さんに

相談しようと思いました。



まず、反響状況ですが、２月は２件の内見があったそうです。いずれも立地が合わず

成約には至らずということでした。たぶん店頭で紹介してくれたのでしょう。

それ以外に他業者さんから問い合わせが１件あったそうです。



田舎であることを考えると、まあこれはこれで善戦している方だと思います。

しょうがないですよ、人の動きがそんなにない場所ですから。内見があるだけでも

いい方あdと思います。



問い合わせを増やすために何かできるか提案していただけますかと伝えたところ

・家賃を２０００円下げる

・ウォシュレット設置

・家電プレゼント

の３点をご提案いただきました。



まず、１点目の家賃を下げる案は却下しました。元々地域最安値なのですから、

それ以上に下げたら地域相場を壊すことになりかねません。それに売却時の利益も

利回りで計算したら少し下がってしまうことになります。これは微妙です。

以前にも家賃を下げるのは最終手段と伝えておりましたので、その路線は踏襲します。



２点目のウォシュレット設置は、希望があれば対応して貰ってもいいかなと思います。

次の募集の時に設備があることをうたえるので、無駄になるものではありませんしね。

ただ、本当に必要なら設置するという感じにしてほしいなとは思います。中古の

ウォシュレットは嫌だという層も一定数いるようです（例えばうちの嫁ちゃんとか）。



最後の家電プレゼントは、お値段いかほどなのかと確認したところ、中古なら５万、

新品なら９万を見込んでおいてほしいとのこと。まあこれも必要な人がいるのであれば

ご提供は構いません。新社会人の方や新入生の方には確かにメリットあるかもですね。

あの田舎の場所でそんな人が来るのかという疑問もなくはないですが・・・。



もうちょっと即効性のあるものがないかなと考えたのですが、フリーレントとか

どうかなと。以前、最後の１室を埋めるために６ヶ月のフリーレントを設定しようと

計画したことがありました。結果としてその前に入居申込を貰ったので、その案を

採用することはなかったのですが・・・今回はそれを考えてもいいのではないかと。



ただまあ、ちょっと前に埋まった実績があるし、直近でも２部屋の案内はあったので

そこまで大盤振る舞いにしなくてもいいかなーと思ったりもしました。

そこで考えたのが「家電新品プレゼントもしくはフリーレント３ヶ月」の案です。

好きな方を選んで貰えるようにすることで選ぶ楽しみみたいなのを感じて貰い、

総予算としてもだいたい９万（家賃が３万前後なので）で納められます。

家電が不要ならフリーレントでお金を浮かせればいいし、家電が必要な人は家電の

プレゼントを選んでくれれば、新しい家電を買う手間が省けます。



問題は、家電貰うだけ貰って退去とか、フリーレント期間終わったら退去とか、

そういうことを考える人がいなくもないのではないかということです。

ここは短期解約違約金を設定することで、そういうことを考える人が出たとしても

最低限回収できるように考えることにしました。



管理会社さんには

・フリーレントもしくは新品家電プレゼントの選べるプレゼント

・必要な方にはウォシュレット設置

ということで募集図面に記載・周知いただくようお伝えしました。



今回の追加の措置が起爆剤になればいいなーと思います。

埋まってほしいぜ富山１棟目！



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東京１棟目、ひとまず広告料を付けたけど・・・。

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東京１棟目は募集条件に広告料を付けることにしました。もうちょっと引きを良くして

なんとか繁忙期中に決めてしまいたいなあというところです。



東京１棟目もだいぶ空室が長期化しております。他の物件でヤバいものがいっぱい

あったので、それと比べて相対的に放置してしまっておりました。しかしここにきて

東京もかなりの戸数が埋まってきて、遠隔の問題児物件もかなり稼働状況に改善が

見られるようになりました。それにより、今まで地味で埋もれていた東京１棟目が

急に気になりだした・・・という感じです。



ちょっと癖のある間取りで、縦に広い物件です。戸建のような感じになっており

１階・２階・ロフトという縦長のお部屋なのです。音とかあまり気にせずに出せるから

そこはいいのですけど、床面積はちょっと狭いので家具の配置とか少し苦労しそうです。

ハマる人はハマると思うんですけど、管理会社さんも地元の家族経営みたいな感じで

やっているところだから、そんなに営業力があるわけでもないんですよね。



提案型でいかないとあまり進展ないかなーと思ったりもしますが、たまにひょっこり

決めてくれたりもするのですよ。なので繁忙期に入ってからは基本お任せにしてましたが

そろそろ状況くらいは聞いてみた方がいいかな・・・。



ということで、先日ブログを書きながら先方にＬＩＮＥで最近の状況を確認しました。

その結果、２月の内見は１件でした、とのこと。うーん、１件かー。それはちょっと

キツイ感じですね。もうちょっとテコ入れしないとだなあ。



手っ取り早いのは家賃を下げることだと思いますが、その前に少し悪あがきしてみようと

思った次第です。管理会社さんからは、業者さんからの引き合いを増やした方が

いいかなという感覚があるようで、広告料をつける代わりにフリーレントをなくすのは

どうかというご提案をいただきました。もしフリーレントと広告料の両方をつけるなら

短期解約違約金を設定した方がいいと思う、ということも併せてご連絡いただきました。



管理会社さんはどちらかと言えば大家の利益を守る立場に立ってくれているのだと

私は思っております。客付も大事だけど、一時金の負担を増やさせることはあまり

したくないという考え方なのでしょう。牧歌的な管理会社さんだと思います。



しかし今回はもうそろそろ本当に決めないとまずい時期に入っていますので・・・

ご提案いただいた内容のうち、フリーレントと広告料を両方つける案を採用する時期に

なっているだろうと思っています。もう２月も終盤。今年は繁忙期の立ち上がりも

早かったので、終わるのも早いだろうと思います。今から勝負しても遅いくらいですが

やらないよりはやった方がいいです。



ということで、管理会社さんには広告料と短期解約違約金の追加設定を依頼しました。

すぐ対応してくださるとのことです。助かります。



しっかし、そう答えて対応して貰ったのはいいのですが、ちょっともう時間的に

のんびりしていられないよね、とこのブログを書いて改めて思っています。

家賃１０００円〜２０００円くらい下げちゃおうかな？この物件は借地なので

そうそう簡単に売れないだろうと思っていますので、売却まで考えて家賃を維持して

機会損失をするくらいなら、下げて埋めてしまった方がいいような気もしています。


変わった間取りなので競合もさほどいないだろうということでこのお値段にしてますが

検索条件で見たら２０平米前後の１Ｋにしかならないわけで・・・。

同じエリアにある２５平米で癖のない東京１４棟目の部屋と同じ値段ですからねえ。

決まらない値段ではないと思うけど、割高感も否めないと言えば否めません。



やる時は一気にやっちゃった方がいいかな・・・。２０００円下げるか？

管理会社さんと改めて相談してみようかと思います。

地域相場と比べてどうだろう？という観点で改めて管理会社さんに確認をして

ちょっと高いかなーみたいな反応だったらサクッと家賃下げちゃおうかな。



私は家賃を下げる判断に関してはぐずぐずと先延ばしにしがちなので、今回は

そういうの止めてちゃんとサクッと判断しようと思います。ダメなら下げる！

ということで座して管理会社さんのお返事を待とうと思います。



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東京２棟目のテナントは案外あっさり決まりそう？

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先日ヒアリングしてわかったのですが、東京２棟目のテナント区画、意外と反響が

あるようです。どうせなら面白いお店が入ってくれればいいな。



稼働率が９０％前半に回復し、目指せ９５％と勢いを増す昨今。退去予告もそれなりに

貰っているのですが、入居申込の方が上回っているので差し引きすれば勝ち越しです。



退去予告のものも含め、残っている空室は、札幌８棟目２室、札幌９棟目１室、

東京１棟目１室、東京２棟目１室、東京１０棟目１室、仙台１棟目１室、富山１棟目１室

という状態。一時期よりかなり減っています。



この中で、東京２棟目と東京１０棟目がテナントの空きなので、他とは少し異なる

募集の方法や賃貸需要になっているのではないかと推察します。



東京１０棟目は札幌の築浅ワンルームとさして変わらないくらいの賃料なので、

まあ誤差の範囲ということでいいのですが、東京２棟目は私の保有物件の中では

高額家賃に属する物件ですので、あまり悠長に放置しておくわけにはいきません。



とはいえ、この物件は購入時に比べて近隣のブランド力が出てきているので、

家賃はむしろ上昇傾向にあります。最初に貸した法人さんが出た後、それより少しだけ

高い家賃で募集したら、２件の申込がいきなり入ってしまい、安すぎたようだと

気が付きました。ご入居いただく方と交渉をしてもらい、家賃をある程度引き上げて

ご入居いただいたのですが、まだもう少し行けたかな・・・と思っておりました。



今回、その法人さんが短期で退去されることになったので、更に思いきって家賃を

１万円以上増額して募集を開始しました。今度こそ強気の家賃と言えるかなー？



先日ブログに稼働率の集計を書いておりましたが、その時に思いついたのです。

やっぱ家賃設定が高めになってると思うので、仲良くしている人で面白そうな

お客様やお友達を抱えている人がいれば、その方にもこんな物件あるからよければ

紹介してくださいとお願いしてみよう、と。



早速、数人に声をかけてハマりそうな人がいたら声かけてくださいとお願いをしました。

東京２棟目のエリアに土地勘があったり商売をしていた李する人ばかりです。

どうせならお友達やその先のお友達がハッピーになってくれた方がいいですしね。



声をかけた方から、マイソクくださいとお願いされたので、管理会社さんにマイソクを

お願いした時のことでした。私は社長にお願いをしたのですが、管理担当の方と

別件でやり取りをする中で「東京２棟目も既に何件か反響が入ってます」という

報告を受けたのです。店舗業態の問い合わせが多いようで、上階の入居者様に対して

ご迷惑がかからないような業態を選んで入居していただく予定だとのことでした。



家賃、まだ安かったのかな・・・（汗）

既に購入した時に設定した家賃の１．５倍くらいになってるんですけど・・・。

エリアのブランド価値向上に伴う好循環なんだろうな、これ。

あとはもう１件のテナントさんが盛業で回遊する人も増えてるような気がします。



そうこうしているうちに、ご紹介をお願いしたお友達の経営者の方から、具体的に

紹介できそうなお客様がいるからマイソクを早めにくださいと連絡をいただきました。

おおー、マジかー。次の募集は更にもう一息家賃上げられそうだな・・・。



この調子であれば、東京２棟目はさほど心配しなくても決まりそうな気がします。

力を入れる物件は別の物件に設定した方がよさそうですね。

楽しいテナントさんが入ってくれることに期待したいと思います！



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確定申告対応を終えて顧問税理士の先生に情報送付。

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確定申告の作業をあらかた終わらせ、顧問税理士の先生に書類を投函しました。

昨年より少し仕上がりが遅くなってしまったけど、許容範囲だろうと信じます。



今年はお正月が思ったより時間が短く、例年ならここでできるだけ確定申告に向けた

作業を終わらせるはずだったのが、あまりできませんでした。なので、今回の

確定申告対応は割と時間がかかってしまうだろうと考えていました。



確定申告期間にやること

・クレジットカードの明細の使途と対応法人を示した資料作成

・通帳記帳、送付

・返済予定表送付

といったあたりが挙げられます。



今回はクレジットカードの明細の整理が８月くらいまでしか終わっておらず、

それ以降の情報を提示するためには半年分の整理が必要と言う状況でした。

ここ数年は、お正月の段階で１０月〜１１月くらいまでは終わらせてあって、

残りをやるだけだからそんなに時間はかからなかったのですが・・・。

今年は苦戦しそうだと思っておりました。



先週の週末は内覧会に行くので丸々使えないことはわかっており、対策として

サラリーマンのお仕事を１日お休みして作業を行い、終わらせる方向でやろうと

しておりました。しかし蓋を開けてみればやはり作業量は多く、更に昼間は宿泊施設の

トラブル対応などに費やしてしまったため、ちょっとこれは無理だなと言う結論に。

半分くらいまで終わったところで諦めました。



今週の頭くらいに、顧問税理士の先生から「ここ数年は早めに出してもらっているので

今年も準備中とは思いますが、いつ頃資料を提出して貰えますか？」という優しい

督促メールが。先週対応したけどちょっと間に合わず、今週には出しますと返信。

２月は短いので、割ともう月末に近いタイミングになってしまいましたが・・・。

迷惑を掛けないギリギリのタイミングが今週だと勝手に信じ込むことにして、

なんとか今週終わらせようと動いておりました。



しかし、こんな時に限ってサラリーマンの仕事が少しばかり立て込んでしまい、

今週お休みいただきます！とは言いづらい状況に。むしろ飛び石を埋めるように

金曜日休みにしようと思っていたのも休めずじまいになってしまいました。

これは祝日をつぶしてやっつけるしかないなと判断。やむを得ないことです。



ということで、昨日は終日確定申告対応でした。

とは言いつつ、午前中は稼働率を集計しながらブログ更新し、稼働が悪いところの

状況確認やお友達で物件を紹介してくださいそうな方へのアプローチなども行い、

溜め込んでいたメールの対応に各種振込や月末の引落に備えた資金移動などいろいろと

やりましたので、結構な時間を費やしました。更に嫁ちゃんのスーパーへの買物の

荷物持ちとして同行したりもしているので、結局それだけで１５時くらいまでは

確定申告の作業ができず。うーん、まずいぞー。



ちなみに退去予定の東京２棟目は既に何社か具体的な問い合わせが入っているそうで

前より１．５万くらい賃料上げたのに、まだ上げる余地あったかなと思っております。

今ここで全てご破算にして更に賃料を上げるところまで踏み込むかは微妙なところですが

できれば今回は倉庫とか事務所ではなく、面白いお店が入ってくれればいいなと

期待をしているところです。



確定申告対応は、何とかその後進めることができました。結局６時間くらいかかったけど

領収書は一通り整理ができて、通帳のコピーと返済予定表のコピー、ふるさと納税の

寄付金の証明書、昨年の医療費など一式取りまとめて深夜にポストに投函することが

できました。あとはこれからクレジットカードの明細を送付して、投函した旨を

お伝えすればＯＫといったところです。何とか終わらせることができて良かった。



ちなみにそんなこと書きましたが、一部の通帳が年末まで記帳できていなかったので

それに関しては週末記帳してメール送付する予定です。これだけ残だなー。



この後は先生の方で記帳など行い、不明点の確認が行われるものと思います。

既にこの保険金支払はどの修繕に対応していますかって質問はだいぶ昔に届いてますが

それも含めてもう一度一覧にしてもらって対応した方がいいでしょう。

一応これで肩の荷は下りたはず。よし、札幌か富山にでも行く予定入れちゃうか？

いやいや繁忙期で忙しいかな・・・迷惑かな？かえって。



ちなみに、昼間のうちに反響状況の確認やお友達に宣伝したりした物件は、

東京１棟目、東京２棟目、東京１０棟目、富山１棟目あたりです。

この辺もいろんな話が返ってきているので、やり取りを続けた後でブログネタに

後日してみようと思います。



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