札幌出張二日目は投資家仲間やホテル運営業者さんとの会合。

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札幌出張２日目は大家さん仲間とかホテル系経営者さんとの会合を楽しんできました。

皆さんそれぞれ活動されていて、話をするだけで刺激になります。



半分はサラリーマンのお仕事のテレワークにして、残り半分を不動産活動に使った

二日目の札幌出張。今回のテーマは管理会社さん以外の人に会うことです。



午前中はサラリーマンのお仕事にいそしむ、お昼にラーメンを食べてからスタート。

雪で転ばないように気を付けながら食後のお散歩をしつつ、アポを取った社長が待つ

喫茶店へ行きました。



民泊が流行っていたコロナ前の頃・・・それこそ民泊なんて言葉自体がなかった頃から

いち早く民泊に着目し、民泊物件のオペレーションを請け負う形で大きく業績を伸ばした

ベンチャー企業がありました。私もこの会社さんにお仕事をお願いし、まだ民泊という

言葉がない時代にお試しで民泊を行い、結構な売上を立てさせていただいたことが

あります。



民泊という言葉がつけられ、法整備が行われることで、民泊はコモディティ化しました。

創世期ほどの大きな利益を上げることが難しくなり、アーリーアダプターが民泊を捨て

別の事業に移る中、民泊運営を事業の柱の一つとして推し進めているこちらの社長とは

たまに札幌で会って情報交換をしていたものでした。ちなみに私もこの頃はまだ民泊を

多少はやっていましたが、大きな収益があがらなくなっていたので、徐々に撤退の方針で

舵を切っておりました。民泊部屋の譲渡・売却などで整理をしていく中で、こちらの

社長の会社とのお取引は一旦終了したのですが、その後もたまに会ってた気がします。



私が撤退完了してしばらくしてから、コロナ禍が始まりました。

各社一斉に業績が悪化。新興民泊業者さんが一斉に淘汰され、市場は屍累々。

当然ながら、今回お会いした社長の会社も苦境があったと思うのですが、そこであえて

民泊・ホテル以外の事業を他社に事業譲渡し、無人ホテルのオペレーションに経営資源を

集中させ、逆張りでコロナ禍を乗り切った・・・とＳＮＳなどで発信されていたのを

見ておりました。



コロナ禍の真っ最中に会って話すというのもちょっとはばかられると思ったし、

事業が苦しく忙しい中で時間を割いてもらうのも申し訳ない、更に言えば私の方も

サラリーマンの仕事がありあまり余裕がない、そんな状態だったのでここ数年は

社長と会うこともなく来てしまいました。



今回、久しぶりにお会いして話が出来たらいいなと思い、私から声をかけました。

コロナ禍を乗り切るためのストーリーも興味があるし、イノベーターとして次はどんな

事業展開を考えているのかにも興味があります。何をしようとしているか興味があり

久しぶりに会いませんかと声をかけ、快諾いただきました。



具体的な話の内容は割愛しますが

・いかにコロナ禍を乗り切ったのか

・あえて経営資源を集中させたのはなぜか

・最近の宿泊事業の業績推移

・民泊運営会社選定時に「宿泊費を上げる努力をしてくれるか」を見分ける１つの基準

・フィリピンのコンドミニアムの話

・あなた会社辞めるんじゃなかったっけ？まだ働いてるの？

・事業やるなら●●さんに相談するのがいいよね（からの某社さん礼賛）

・私のITの仕事の話

といった内容で盛り上がり、予定時間を少しオーバーしてしまいましたが話し足りない

感じでした。今度はもうちょっと時間を取って会話できればいいなー。



お忙しい中、お時間を割いていただきありがとうございました！



その後は銀行で記帳したり、銀行の近くにある管理会社さんに顔を出して油を売ったり

冬靴いいのないかなと靴屋を見たりして、そこからホテルに戻り少し事務作業をしてから

大家さん仲間との懇親会に突入しました。



こちらも久しぶりに会う人から少し前に会った人まで、総勢４名。

直前で某親分が札幌入りしているらしいと聞いて、なんとか席作れないかなと

調整したのですが、お店のキャパ的に無理でした・・・断腸の思いでお誘いせずに

元々予定していた４名で決行。



美味しいお料理を食べながら、投資の話や車の話、仕事の話など。

今回は現役サラリーマン大家が多かったので、会社の話なんかも飛び出しました。



今まさに企画進行中で札幌の好立地新築ＲＣ利回り８％というすごくいい案件を

抱えている方がいたり、札幌の好立地に解体費を売主さんから貰って戸建をゲットする

廃墟不動産的なやつをやっちゃう人がいたり、皆さん本当に優秀で素晴らしいなあと

思ったものでした。



どちらの方にも共通しているのは、自分が業者のような動き方をしていること。



新築ＲＣの投資家さんは企画屋さんに頼らずに土地を仕込んでいますから、企画屋さんが

乗せる手間賃の分が自身の利回りになるので、企画屋さん案件より高収益となります。

簡単に言うけど、企画屋さんを出し抜いて土地を確保するのって相当大変ですからね。

今回の土地は指値が大きく効いたことが功を奏したようです。素晴らしい。



お金貰って戸建をゲットした方は、業者免許も持っているので不通に業者さんです。

売主さんの懐に飛び込み、競争なしで物件をあげてくるスタイル。市場に流通する前とか

そんなレベルではなく、売り物件を自ら動いて作り出しています。



今の時代に安く買える人は、一般の人とは違う動き方をしている人なんだなと

しみじみ思ったのでした。私も頑張らないとなー。



大変刺激になった一日でした。お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！



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札幌物件を一通り巡回（一部物件を除く）。

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くそ寒い中、札幌に出張に来ております。保有物件を一通り現地確認してきましたが

細かいことで気が付いたことがいくつかあり、やはり現場に来るのは大事と思った次第。



昨日の昼から札幌入りしました。今回の出張はイツメンとの会合を基本的には避けて

普段あまり話ができてない人を中心に会おうというコンセプトです。大家さん仲間や

ホテル系の方などとの会合を予定しています。



それに加え、普段はちょっと距離があって見に行きづらい札幌１２棟目を見たり、

管理変更で担当者が増えた札幌８棟目・札幌１２棟目の管理会社さんの現場スタッフの

皆様とご飯を食べに行ったりもしたいと思っております。札幌９棟目・札幌１２棟目の

管理会社さんとの会合はだいたいいつも専務と一緒に飲むことが多かったのですけど、

そろそろ現場の方ともう少し親睦を深めていきたいなというところでの企画でした。



あとは、家にいるとどうしてもサボってしまいがちな事務処理系の仕事をホテルに籠って

やっつけたいというのも、ちょっと優先順位は低いけどあります。特に確定申告に向けて

領収書の整理と、借入一覧の更新あたりはこのタイミングでやってしまいたいところ。



そんな感じで出張の目的を定義し、今回の出張スタートとなりました。



初日は札幌物件の巡回です。冬場の運転は不安しかないので、申し訳ないなと思いつつ

札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんの担当の方に他の物件も含めて一緒に

回ってほしいですとお願いして快諾いただきました。



各物件の巡回結果です。



札幌６棟目

雪庇ヤバい、つららヤバい、雪で窓が割れないか心配



札幌７棟目

管理が行き届いていて問題なし



札幌８棟目

問題なさそう、原状回復はちゃんとできてて水栓の封もしてあった



札幌９棟目

問題なさそう



札幌１０棟目・札幌１１棟目

時間切れで巡回できず



札幌１２棟目

細かいところで気になる点はあった



現場チェックしてて気になったのは札幌６棟目と札幌１２棟目でした。



札幌６棟目は先日のブログに書いた通り除排雪や雪庇落としが必要かもしれないと

戦々恐々でしたが、案の定必要な状態になっておりました。雪庇はせせり出しており

少し気温が高くなったのか、その雪庇からばかでかいつららが・・・。

足元の雪はさほどでもなかったのですが、雪庇は落としておいた方が安全な気がします。

ここは管理会社さんに報告しておいた方がいいだろうなあ。



あとは接道面の雪の積もり方も激しく、接道している側の１階窓にベニヤ板が

立てかけてありました。雪の重みで窓ガラスが割れるのを防ぐためです。



例年、雪には悩まされる札幌６棟目ですが、今年もひりひりする冬になりそうです（汗）



そして札幌１２棟目です。こちらは満室なのと他物件から少し離れた場所にあるのとで

今まであまり来る機会がありませんでした。特に冬に訪れたことは一度もありません。

どんな感じになっているのか確認したい意図もあり、連れてきてもらいました。



ロードヒーティングが入っているので駐車場は除雪された状態と同等になってました。

ロードヒーティングがない前面道路との段差ができてしまうのは仕方がないことですね。



雪庇は少しできていましたが、雪庇落としをしなくてはならないというレベルでは

ありませんでした。ただ、雪庇ができる面にエアコンの室外機が壁付けで設置されており

雪庇が落ちることで室外機が壊れたりしないかな？という心配は少しあります。

実際、室外機の上に割と雪が積もっており、これたぶん上から落ちてきたんだろうなと

想像できる状態になっておりました。



それと、共用部の管理状態がきめ細かになされているとは言い難い感じでした。

ポストの下にチラシの束が放置されていたり、ゴミ収集のカレンダーが昨年の９月で

終わっていたり。



管理会社さんは自分自身で「うちは客付特化なので管理に多少甘いところはあるかも」と

仰っていたので、そういう意味ではその通りなんだなと認識できたって感じですね。

埋まってるからあまり細かいことは目くじら立てるつもりはありませんが、今回の出張で

お会いした際にゴミ収集カレンダーの張り替えくらいはお願いしておこうと思います。

放置チラシは車を出してくれた別の管理会社さんが回収してくれました（感謝）



前述のとおり、各物件に連れてってくれた札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんは

他社管理の物件に一通り同行してくださいましたが、肝心の自社管理物件については

「行かなくていいですよね！遠回りになるし！」という話で行かずじまいでした（笑）



少し離れた札幌１２棟目まで車を出してくださったため、会社に戻る時間とかを考えると

逆サイドにある札幌１０棟目・札幌１１棟目まで行くのはちょっと厳しいと考えたのと、

入居者様から先日設備に関する要望を受けたのを突っぱねているから、下手に現地で

入居者様と鉢合わせでもしたら、直接オーナーにリクエストされてしまうリスクがあり

微妙だと考えてのことだそうです。



なんか、本当にただドライバーとして動いてもらっただけになってしまったので

とても心苦しいですが・・・その分は夜の飲み会でしっかりお返ししました（笑）

管理状況については直接伺いましたのでＯＫということで。



やっぱり、たまに現場に行くと気づきがあっていいですね。私の場合は行くべき物件と

行かなくても大丈夫な物件がはっきりしているように思うので、頻繁にではなくても

たまに必要な物件を巡回することを心がけたいと思います。



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札幌６棟目は雪庇落としや除排雪の季節です・・・。

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札幌６棟目で管理会社さんから事前の許可を得るためのご連絡がありました。

そろそろ雪がヤバそうなので、除排雪の許可をくださいという内容でした・・・。



昨年、記録的な豪雪によりだいぶ一番苦しめられたのが札幌６棟目だと思います。

今年はここまで大きな降雪はありませんでしたが、１月に入ってやっぱり降りだして

雪がだいぶ積もってきている状態になっているそうです。



利回りが高いファミリー間取り、立地も比較的需要が高めな場所にあるという点は

素晴らしい札幌６棟目ですが、難点は駐車場がないこと、接道の悪さ、除排雪の

しにくさです。



前面道路が狭く、市の除雪がそこまで入ってくれないので、前面道路が常に雪で

おおわれている状態になっています。駐車場がないので生活保護の方が入居者様に多く

高齢の方や身体が不自由な方がご入居された場合、生活でちょっと苦労するのが

目に見えています。そして道路に面していない側にスペースが取られており、

そこは重機が入れないことから、雪が積もると排雪作業が手作業になってしまうという

取り回しの悪さもあります。



更に、札幌６棟目は比較的雪が降りやすく風の通り道になっているのかわかりませんが、

雪庇がちょいちょいできてしまいます。昨シーズンはとうとうその雪庇が隣地の

ドアノブを破壊するという事件が発生してしまいました。雪庇対策を隣地の方からも

要望されたのでいろいろ検討したのですが、屋根の強度が足りないとかコストが

かかりすぎるとか、様々な理由でどれも実現性に乏しい状態でした。

なので、巡回する頻度を増やし、雪庇が怪しくなったら速やかに雪庇落としをするという

ことを隣地の方には説明しております。



そしてその雪庇を落とす場所が、例の敷地内スペースなのです。

雪庇を落としたらより雪が積もってしまうので、排雪するタイミングが早まります。

排雪は手作業になるので、なかなかなお金がかかってしまいます。

憂鬱な気持ちになります（苦笑）



今年は雪の話がここまで出ておらず、お友達のＳＮＳの投稿を見ている限りでは

１２月はあまり雪は降っていなかったものの、１月に入って普通に降りだしたという

状況と見ています。そろそろ札幌６棟目は怪しいかなあと思っておりましたが、

やはり管理会社さんから大寒波が来る少し前にメールが来ました。



曰く、雪庇もスペースへの積雪もだいぶ増えてきている、そして最強寒波の到来と

ニュースで騒いでいる、寒波に伴い積雪が増えると今年１回目の除排雪を行わなくては

ならないと考えている、よって事前にお見積を取っておいたので内容確認いただき

発注の是非を判断いただきたい、と。



仮に４ｔトラックが５台来て、雪庇お年・排雪作業・整地作業を行うとした場合は、

１３万オーバーの価格になるというお見積でした。

このアパート、４部屋しかないから家賃収入そんなに多くないんですよね・・・。

そこに対してこれだけコストかけると、そりゃきついって話になりますわー。



しかし、そうは言ってもやらないわけにもいかない作業です。コストダウンを図るのも

恐らく厳しいでしょう。繁忙期なので依頼してもすぐに入れるわけではありませんし、

そもそも燃料費の高騰もあり今までの単価では赤字になるからということで値上げの

要求が発生しているくらいだと別の管理会社さんからは聞いていますので・・・。

ロシアｖｓウクライナの影響が私の除雪の費用にまでのしかかっています。



ということなので、これはＯＫせざるを得ないコストと判断。

タイミングはお任せするので、現場で一番いいタイミングを見計らって発注を

かけていただきたい、とお願いをしました。



ここのところ、費用の掛かることが多くて大変だなーと思ってしまいますけど、

辛抱しながら対処していきたいと思う所存です。頑張ろうっと。



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最強寒波の影響で仙台２棟目の水道管が凍結。

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１０年に１度の最強寒波、皆様の物件では被害はなかったでしょうか？

私は今のところ３件の被害がありました。今日は仙台２棟目の凍結のことを書きます。



最強寒波は最強の名に恥じぬ暴れっぷりを主に北の方で見せてくれたようです。

仙台は約４５年ぶりに氷点下８度以下を記録したとのこと。すごいな、４５年ぶりって。

仙台って東北だけど太平洋側だから意外と温暖で、雪もそこまでは降らないのですよ。

日本海側はすごいけど、太平洋側は日本海側に比べたら安定している気候です。

まあ勿論東北なので雪は積もることがあるし東京に比べたら寒いですけどね。



なので、思った以上に凍結対策ができていない地域と言えると思うんですよ、仙台。

東北なので勿論それなりの対処はされていますけど、他の北国に比べると・・・＞

という感覚はあるのかなと思っています。



今回の寒波の前に、仙台２棟目には管理会社さんによる凍結防止のご案内が配布されて

おりました。冬場はブレーカーを落とさないこと、極端に寒くなる時は水抜きを

すること、上記を怠った場合は入居者様負担になってしまうこと、などが書かれている

文書を毎年１２月に配布しているとのことです。



これまで仙台１棟目では凍結などの事故は起こったことがありませんでした。

自主管理なのにこういった事故が起こらなかったのは幸運であると思います。

そして今回の寒波も仙台１棟目は特に何事もなく終わりました。



事件が発生したのは仙台２棟目です。管理会社さんから連絡があり、１部屋で水道管の

凍結があったということでした。配布していた文書に沿って、入居者様負担にて

対処の手続きを取っていただいたものの、その連絡をいただいた時点ではまだ

開通しておらず、室温をエアコンでぐっと上げて、台所まで暖かくして過ごして貰い

解氷が進むのを待っていただいている状態とのことでした。



管理会社さん曰く、普段はちゃんと水抜き作業などしてくれる入居者様なのですが、

今回はそれを忘れてしまい凍結してしまったようです。



水道管凍結と聞いて、即水道管破裂かと思った私。破裂している前提で話を聞いてたので

話がかみ合ってない部分もあったことと思います。最終的に、凍結しただけで破損は

していないということがわかり、なるほどそういうことかと合点がいきました。

保険金申請の話とか急にし始めるから、管理会社さんもいぶかしんだことでしょう。



最終的に、無事に解氷されて開通したという連絡もいただき、ほっと一息です。



水道管の場所が北側通路かつ隙間風が入る場所なので、それもあって凍結しやすい

環境になっているのではないか、という管理会社さんのコメントもありました。



そういう構造上の問題もあるのであれば、少し大家サイドで手当てとかした方が

いいのかな？と思ったりもしました。断熱材なりグラスウールなりテープヒーターなり。

凍結してしまうのも大家のせいだという話になると、ちょっと面倒だなーなんて。



管理会社さんとも相談してみましたが、結論としてはそこまではしなくても良い可能性が

高いと思うので、最低限の対処でいいでしょう、ということでした。

４５年ぶりの最低気温に対処できるような設備にしておく必要はなく、発生したとしても

突発的な事故ということでやむを得ないという反応になると思うから、とのことです。

ま、それもそうか。納得です。じゃ追加対策は無しで。



意外と凍結に慣れていない仙台に住んでる人の一面を見た感じになった、今回の

最強寒波による凍結の事故のお話でした。いやほんと水道管壊れてなくてよかった。

水道管に加え、給湯器までやられてるとか最悪なパターンも考えられなくはなかったので

全て杞憂に終わってくれてほっとしました。



ちなみに管理会社さん、水道管凍結に関して１００戸以上の苦情が入っていたそうです。

大変だなあ・・・。自然災害が来ると管理会社さんの仕事は一気に増えるわけですね。

本当にお疲れ様です。そして代わりに対応してくださりありがとうございます。



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屋根の一部が強風で吹っ飛んだ！

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ここ１０年で最強の寒波が到来する、とニュースでやっておりましたが、寒波と共に

襲来した大風のせいで東京８棟目の屋根の接合部分（？）が飛ばされてしまいました。



最強寒波が来る、と盛んにマスコミで報じられていたのですが、確かにとても寒く

なりましたね。私はその時期出張の予定を考えていたのですが、飛行機が飛ぶかも

怪しいと思ったので少し先延ばしにしてしまいました。案の定、出張先の一つとして

考えていた北陸地方は飛行機の欠航が相次ぎ車も大渋滞という結果だったようなので、

延期は賢明な判断だったようです。



富山出張はまた別の機会に考える、札幌出張は１週ずらして今週日曜から少しだけ

現地に行ってこようと考えております。今回はいつものメンバーや管理会社さんではなく

最近会ってない人を中心に現地で交流をしてこようかなと思っております。



そんな感じで出張を断念して正解だったと思えるくらいの寒波が到来した日本列島。

東京はぶっちゃけただ寒いだけで何も問題は起こりませんでしたが、寒波到来と共に

強風が吹いた時に問題が発生してしまいました。



強風が吹いた翌日、東京８棟目の入居者様グループＬＩＮＥに連絡が入りました。

「昨晩、強風によりとたにゃねのようなものが敷地内に落ちていました」と。

なんだろ・・・トタン屋根？周りの家から飛んできたのかな？などと思っていたのですが

別の入居者様が写真を撮って送ってくれたのを見ると、うちの物件の屋根でした（泣）

東京８棟目は敷地内に２棟の建物があり、片方の建物は１階より２階の面積が小さく、

２階のバルコニーから１階の屋根が見える状態です。その屋根の接合部分が強風により

剥がれて飛んでしまったようなのです。



↑こんな写真が送られてきました↑



建築系の仕事に従事している、別の入居者さんが写真を見て「差し棟っぽいですね」と。

差し棟仕様で作っている、双方の屋根がぶつかってる部分に補強するための部品が

ついており、それが吹っ飛んだ感じみたいです。

（差し棟が何かわからずググって写真を見て勝手に類推しているだけですが）



入居者さん的には強風で隣地から落ちてきた落ち葉の問題の方が気になったみたいで

その後は葉っぱの話に移行していましたが、建物を維持管理する側としましては

屋根の一部が吹っ飛んだことの方が一大事です。写真を見る限り、木部が露出して

しまっているので、放置すると雨漏りする可能性があると思っています。



グループＬＩＮＥには管理会社さんも入っているため、管理会社の担当さんから

グループＬＩＮＥに向けて「仮復旧の手配をした」というメッセージが流れてました。

それは良かった、とりあえず防水しておかないと雨漏りにつながる可能性があるし。



管理会社さんには別途ＬＩＮＥを入れて、風災と考えられるので保険金申請をするから

復旧工事のお見積が出たら早々に送っていただきたい、と連絡を入れました。

管理会社さんからは、他の箇所にも被害がないかを確認して修繕箇所を判断し

見積を送るようにする、というお話でした。頼りになります！お願いします！



あるとしたら凍結とかそっち系の被害だろうと想定していたので、ちょっと意外な

内容ではありましたが、確かに風も強かったもんなあ。発生してしまった被害は

仕方がないことなので、迅速な復旧と保険金申請で修繕費をカバーする方向で

全力対応したいと思います。



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