現在１０位です。終わったわけじゃないけど終わったような気分に。
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仙台法人の半期の試算表を出してみましたが、赤字になってるじゃないですか！
焦って確認をしましたが、どうやら要因は予定納税のようです。なるほど。
仙台法人も今年は１１期目。不動産投資を始めてから１０年以上が経過しております。
思えば遠くに来たもんだ。そしてまさかまだサラリーマンをしていると当時の私が
知ったらガッカリするだろうなあ（笑）
仙台法人のおかげで、義理の母との関係はとても良好です。これをやってなかったら
もうちょっとよそよそしい関係だったんじゃないかなと。そういう意味だと、家庭円満の
効果もある不動産投資ということになりますね。役員報酬が義母の生活費の足しに
なっているようですし。今のところはいいこと尽くめって感じですねえ。
仙台法人は仙台と札幌の物件を保有する法人と位置付けております。
個人で札幌に持ってる物件もありますが、これはあくまでイレギュラーの位置づけ。
仙台法人で買えなかった時代のものだったり、個人で既存取引になっているから
個人で購入せざるを得なかったとか、そんな理由があってのことでした。
買えるものはできるだけ仙台法人で買いたい、という気持ちは持っております。
札幌の物件も仙台法人で狙っている理由ですが、仙台法人が取引している金融機関さんの
中には札幌支店を持っている金融機関さんもいらっしゃいます。そういう金融機関さんに
融資付をしてもらえる期待があるので、札幌が個人と比べて多少買いやすいという
メリットがあるため、そうしています。
なので、個人や東京法人と比べて、仙台法人の方が新築や築浅で（相対的に）大きい
物件を扱うことになりがちです。なので、決算書の見栄えは大事になってきます。
新築や築浅でロットが比較的大きめな物件となると、自己資金で買うというわけにも
いきませんからね。東京法人や個人事業主だと、都内の再建築不可の戸建とかばかり
買っているので、自己資金でまず物件を抑えるという芸当も可能です。
仙台法人は銀行さんとのやり取りも含め基本的に義母に任せております。
物件管理や修繕の手配、銀行さんとの交渉など一通りのことはやってくれます。
とんでもなく頼りになる義母で助かっております。
その義母から先日「半期の試算表が欲しいと銀行に言われた」と連絡がありました。
おお、それは手配しなくては。経営の状態を確認する意味でも必要なことですね。
私の分は東京法人の決算のためにほとんどの情報は送ってあります。義母も半期分の
情報は送っているということでしたので、それであれば顧問税理士の先生に依頼すれば
試算表は作ってもらえそうですね、ということに。
早速先生に依頼して対応していただきましたが・・・しれっと「赤字です」と
書かれているじゃないですか。え、どういうこと？今まで赤字なんてことなかったよね？
むしろ税金払う額が多いなあという話をすることの方が多かったんですけど。
理由がわからん。
本当は自分で決算書を見て分析すべきなのですが、その時はどうしても面倒くさくて
顧問税理士の先生に赤字になっている理由を分析して貰えますかと依頼しました。
減価償却費が赤字額を上回っていたので、実際のキャッシュアウトが発生している
わけではないという説明はできそう、とは思ったのですが、それ以上読むのも
その日はどうにもそこまでやる気になれなかったためです。
そこから何回かやり取りをした結果、今回の赤字の要因は「予定納税」が犯人だろうと
いうことになりました。
昨年はイマイチだった低圧太陽光発電所を業者さんに買い取ってもらっています。
東京法人は非課税法人だったので何もなかったのですが、仙台法人は課税法人だったので
消費税をガッツリと支払うことになりました。そしてその支払った消費税を基準とした
予定納税が今年来ているので、租税公課の額がやたらと多くなっています。
これが足を引っ張って赤字状態になっているみたいですね。
そうすると、今回の問題は一過性ということになるので、金融機関さんに対しての説明も
しやすいということになります。まあそれだったらこのままの試算表で出しちゃっても
問題ないかな。説明がつかないような話だと困るなあと思いますが、そうじゃないなら
まあいいや。
義母にもその旨説明して、問題はないはずなので説明の上で提出してくださいと
伝えました。ただ、その後札幌の新築物件とか試しにぶつけてみたら「秋の試算表の
状態から、今は買わない方がいいのでは」と言われてしまったみたいですので、
もうちょっと赤字にしない方法を考えてから出せばよかったかな？などと思ったり。
まあどっちみち自己資金があまりないので購入厳しいからいいか。
ということで、予定納税の分が還付されて自己資金が早く戻ってくるといいなと
思う今日この頃。ただ、今の還付金の利息って０．９％なんでしたっけ？
昔はもっと高かったのに、どーなってんのよって感じです。金をむしり取ることだけは
全力なんだなほんと。うんざり。
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