関東→札幌の大家会、時代に合わせてアップデートを図らないと。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会（忘年会）をしてきました。

他の人のやってる取組の話を聞ける場を維持する努力をしないとです。



突然ですが、大家の会を自分で運営しておいてこんなことを言うのもアレなのですが、

今更大家の会ってどうなの？時代遅れじゃない？今どきＳＮＳで欲しい情報の８割は

得られると思うんだけど？なんて思いが私にもないわけではありません。



２０００年代後半は、そもそも不動産投資に関する情報を得るパターンが少なく、

ブログや書籍、セミナーくらいしかありませんでした。今でいう塾みたいな形態として

情報商材が全盛期。ステップメールでメルマガに誘導して情報商材を購入させる

対大家さんビジネスがそこかしこで見られました。



ＳＮＳが今ほど普及しておらず、発信したい人はブログを書く人が多かったです。

お友達のブログを毎日巡回しておりました。



そんな時代だったので、ブログには書けない個人の経験とかをシェアできる大家の会が

脚光を浴びている時代だったのだと思います。全国津々浦々、あちこちに非営利の

大家の会が林立しておりました。私もいくつかの大家の会に加入させていただき、

学びの機会を得させていただいてました。不動産投資歴が短いひよっこの私にとっては

見ること聞くことすべてが勉強でしたので、とてもありがたかったです。



あれから１０年以上が経過し、時代もだいぶ変わりました。不動産投資というジャンルは

当時に比べて一般化し、投資の一つとして市民権を得ている状況になりました。

ノウハウはＳＮＳにあふれ、別にリアルなこにゅにケーションがなくても知りたいことは

知ることができる世の中になりました。



わざわざ「大家の会」などという形で徒党を組まなくても、必要な情報はだいたい

ＳＮＳやネットを見れば得られる時代です。あえて「大家の会」という形態にする

意味は本当にあるのかな？という疑問は私の中に存在しています。大家の会に入る

動機がないと思うんですよね、若手の方や新規参入の方にとって。



極端な物言いになりますが、今この時代にあえて大家の会って形で運営をしてるのって

それこそ誰が買ってるの？と疑問になるような、ひなびた商店街にあるお茶屋さんとか。

そんなのと変わらないんじゃない？という気もします。昔なじみの方が細々と

買ってくれることだけでなんとか生計を立て、あとはゆっくり滅びゆくのみなスタイル。

それと変わらないような感じがしちゃいます。



そう思う気持ちがありながら、じゃあなんで大家の会を続けている？という話ですが、

人とのリアルなつながりや１０年以上一緒に情報交換をしてきた気の置けない仲間との

コミュニケーション、そこへの居心地の良さ、などといった要因が挙げられます。

勿論、大家の会の中にも積極的に参加してくれる方もいれば、たまにしか参加できない

方もいらっしゃいます。そこはそれぞれのライフスタイルや大家の会にどの程度重きを

置いていただいているか、といった部分に依存する話なので、人それぞれのスタンスで

関わっていただければよいと思います。その中でも、積極的に参加してくださる層は

当然ながら私としても交流を持つ機会が多く、仲間という感覚を強く持っています。



そういう仲間勉強会を理由に定期的に会話して楽しい時を過ごす。

そんな場があるだけでも楽しいじゃないですか。

それが大家の会を続ける原動力になっております。



この居心地のいい空間を維持するだけでいいなら、今のまま運営を続ければいいのだと

思いますが、前述のお茶屋さんじゃないけど、それって滅びをゆっくりと待つだけな

感じもしてしまうので、なんとなくそれも嫌だなあという感覚は持っております。

なので、今の時代に合わせた組織ルールのアップデートをしたいと思うようになり、

今はそれを模索しているところです。



ありがたいことに、大家の会の運営を手伝うと名乗り出てくれたメンバーが数名おり

それらの方々とルールや運営の在り方の検討しているところです。すぐに結論は

出ないものの、少なくともここは今年変えよう、ここは来年以降考えよう、みたいな

議論をして、ルールの変更案を作成し、これでいこうというところまでは進めました。



昨日の大家の会の勉強会では、通常のメンバー各位の発表に加えて、私の方から

その新ルールの発表も行わせていただきました。参加した方からは特に異論はなく

新ルールに則って来年から進めることを確認しました。



４０人もの大所帯になると、全員のベクトルが完全一致することは極めて難しいです。

とはいえ、ベクトルを複数持つわけにもいきませんので、どこぞの国のどなたかの如く

聞く力を遺憾なく発揮し、丁寧な議論をもって慎重に検討する必要があります。

それぞれのメンバーに一定の納得感が作られるところまでしっかり議論し説明することで

その後の進路決定が気持ちよく決まるのだと考えております。

（検討することを決定して終わらせちゃダメで結論は出さないとですよ〜）



昨日決まったことを来年はしっかり遂行できるよう、運営していきたいと思います。



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久しぶりに札幌に出張します。

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来週は久しぶりにサラリーマンの会社の出張がないので、５ヶ月ぶりに札幌に

行ってくることにしました。管理会社さんと懇親を深めてこようと思います。



サラリーマンのお仕事は割と融通が利くのですが、お客様が絡むと急にハードルが

上がってしまいます。８月くらいからずっとお客様オフィスに張り付きという要求を

受けてしまい、ずーっと出張しっぱなしの状態になっておりました。



そんな状況だと、どこかに出かけるのも一苦労。どうしても用事があるなら、

弾丸出張で週末行ってくるという手もありますが、もしそのお出かけの中でコロナとか

貰ってしまうと話がややこしくなります。その次の週の出張予定に大きく影響を

与えてしまいます。前にそれに近いことがあった時も、わざわざ出張先から東京に

ＰＣＲ検査を受けに戻るとか、ややこしいことこの上なしな状態になりました。

なので、出張自体控えざるを得ないかな、という判断になったのです。



それに、テレワークが一般化したこともあって、札幌に出張しておきながら昼間は

テレワークでサラリーマンの仕事をする、という芸当が可能になりました。

そうなると、短期間の弾丸出張を複数回繰り返すよりは、札幌に長期滞在して

毎晩別の人と会う方が身体的に楽だし時間効率もいいです。そういう出張の方法を

覚えてしまったので、週末だけ使って弾丸出張しようという気持ちにはあまりならず

出張しない期間がだらだらと延びていくことになりました。



この度、とても久しぶりに丸々１週間出張がない期間ができることになりましたので

このタイミングで札幌に行かなくては、と思った次第です。



一番気になるのは管理変更の話です。

札幌８棟目を移管する話と、札幌１２棟目を移管する話の両方があります。

喫緊で進んでいるのは札幌８棟目の移管です。１月に移管されることが決まったので

その前に現管理会社さんと新管理会社さんにご挨拶しておかなくてはなりません。

特に現管理会社さんは管理物件がなくなってしまうので、関係をつないでおくためにも

きちっとした奇麗な形でのお別れが必要だと思います。



出会いは勢いと期待があるから別に難しくはないのですが、別れは本当に難しいです。

何も問題がなければ別れる必要はないわけですから、別れが発生するということは

何かしら双方の関係性にヒビが入ったことが理由なわけです。それが一方的な場合は

ヒビが入ってない側からすれば「なんで！？」という感情を抱くのは容易に想像する

ことができます。このケースでいかに感情を害さずに双方納得の上で別れるか。

それを達成するのが一番難しいことであり、成功するとすごく大きなメリットに

なることだろうと私は思っています。



上手な別れ方をする会社や人物は私の中では一流の会社であり人物だなと感じます。

次につながる良い別れ方をすることで、例えば悪い風評の流布を防ぐ効果だった李

恵三下ビジネス上の関係の維持だったり。そういうメリットを享受できます。



不動産関係で、過去お付き合いした会社さんの中で１社だけこの奇麗な別れ方を

実現できている会社さんがありました。結果として私が切られた側でしたが、

私は今でもこの会社さんはすごいと思うし、他の方に推薦したいという感情は

抱き続けております。私自身との取引は先方がおそらく望んでいないだろうなあと

思うので、そこまでのことは考えておりませんが・・・。



身をもって体験していることもあり、奇麗な別れってすごく大事だと思います。

なので、管理変更するのにその努力をしないというのはダメでしょ、という思いもあり

１２月中に何とか札幌に行っておきたかったのです。



今週の出張がないのが確定したのが先週末くらいだったので、そこから動いて

各管理会社さんとの予定を入れました。うまくばらけてくれたので、予定している

出張日程の中で奇麗に予定が埋まってくれました。いい感じです。



札幌８棟目の管理会社さんは土日休みだから、平日どこかで半休取ってご挨拶に

行ってこないとです。あまり夜一緒に食べる感じの会社さんでもないので、昼間のうちに

ご挨拶して、その足で札幌１２棟目の管理会社さんに行って、そのまま飲みに行くとかが

いいのかなあ・・・と考えています。ここはまだ具体化できていないところ。



あと、帰りの飛行機もまだ取れてなかったりします。マイルでうまく空いてる飛行機が

ないので、ギリギリまで待ってみるつもりです。直前になるとけっこう飛行機が

空いてくることが多いので。



札幌は雪も降って寒いだろうなあと思いますが、風邪をひかないように暖かい恰好をして

出張を楽しんできたいと思います。



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富山１棟目は短い天下でした・・・退去予告が届いてしまいました。

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富山１棟目、退去予告が発生してしまいました。せっかく満室になったのですが、

短い天下でした・・・売りに出す暇もなかった（汗）



先日、５年越しでようやく満室になった富山１棟目。皆様からお祝いのお言葉を頂戴し

とても嬉しかったです。ありがとうございました。



リアルであった方からは「売り時じゃない？」とか話しかけられておりました。

私もそれはちょっと考えておりました。満室のうちに売った方がお得だよねと。

確かに田舎の物件ですが、利回り１５％スタートの２０％フィニッシュとかなら

普通に売れるんじゃないかなーと。１５％で売れたら、買値の６倍以上の値段で

売れることになります。うひょー！妄想が加速するぜー！



ただ、売ってしまうと東京法人がますます小粒になってしまうというジレンマも。

東京法人は東京１１棟目２室、東京１２棟目２室、東京１３棟目１室、東京１４棟目２室

富山１棟目８室の合計１５室しか持っていないのに、半分の規模に縮小となると

ただでさえ売上規模がそんなに大きくないのに、それが更に小さくなってしまうなあと。



できれば、売ったお金で富山に土地を買って、新築でも１棟仕込みたいと思って

いたのですが、融資を得られる気もしないあなと思って・・・。自己資金もそれなりに

必要そうだしなあ・・・。うーん。



そんなことをうだうだと考えてはいたのですが、やっぱ売って手元資金を作った方が

リノベなどの短期の借入を返済したりできるのでいいかな？と思ったのでした。



じゃあ誰にお願いして売るか？

管理会社さんだとやっぱり富山の市場をある程度把握していて、富山方面に住んでいる

人がターゲットになると思うので、正直そんなに高くは売れないと思うんですよね。

東京などの大都市圏から、現金でホイホイと高利回りを買ってくれる人を想定するのが

一番いいのかな？という気もしています。だとすると、東京の仲介業者さんに

依頼した方がいいのかなという気もします。



東京と札幌の物件しか売ったことがないので、地場の業者さんに頼んだことしか

ありませんでした。富山の場合はそのパターンを変えた方がいいのかなあ・・・？

などいろいろ思い悩んでいた、まさにそんな時に今回の悲劇が起こるのです。



管理会社さんの仲介店の店長さんからメールがあり、年初早々に退去となる解約通知が

届いてしまったとのことでした・・・。



退去理由は県外への転勤のためとのことで、引き留めようがないやつです。

入居して１年ちょっとなのにもう転勤なのですね。無念ですが、仕方ありません。



次の募集は前回と同じ条件で進めてくださいということをお伝えしました。

フリーレントもつけちゃっていいですよと奮発。埋めておきたいです。

埋めておけばキープするにも売るにも有利ですから。



ということで、きわめて短い満室期間となり残念でしたが、どうこう言っても

仕方がありません。大家業はもぐらたたきですから。淡々と埋めようと思います。

管理会社さんが変わって客付能力は向上していると思いますので、今回もきっと

埋めてくれるに違いありません。期待！



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札幌８棟目の管理移管の日程が決まる。

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札幌８棟目の管理移管に関して、現管理会社さんと新管理会社さんで話した結果

来年１月１５日を目途に切り替えるということになったようです。



満室にならない札幌８棟目。満室だった時期もありますが、コロナ前のインバウンドが

いっぱい来た時の民泊で使いたい人に貸した時だけでした。その民泊の業者さんも

自分で見つけてきて借りて貰ってるので、ほぼ自力で満室にしています。

民泊バブルがはじけた後は、常に２〜３室の空室を抱えていました。



現管理会社さんはあまり管理には強くないことは知っておりましたが、売買案件を

いろいろ抱えているし、札幌７棟目、札幌８棟目の仲介をしてくれたということで

その部分の顔を立てて管理はお願いしておりました。ただ、いろいろな部分で

仕事のクオリティが今一つであることは否めず。満室にならない期間も長期化しており

徐々に管理変更を考えるようになっておりました。そして先日１件入居が決まった際の

仲介業者さんに対する微妙な対応や空室の原状回復の甘さなど、遠隔大家として

これをされると辛いなあという事件がいくつか重なり、勢いで管理変更を決断した

次第でした。



管理変更先はいくつか候補があったものの、札幌１２棟目を今管理していただいている

管理会社さんにお願いすることにしました。客付能力の高さ（自社でＦＣの仲介店舗を

持っている）に期待をしてのことです。仲介店舗網が札幌８棟目のエリアにも

マッチしていると見たので、相乗効果はあるのではないかと感じたのです。



あとは札幌１２棟目の管理を売買時の約束に基づいて札幌１２棟目の仲介業者さんに

移管する未来が見えているから、この管理会社さんとの関係を維持するために

管理物件をお渡ししておこう、という気持ちもありました。



まず、札幌８棟目の現管理会社さんに管理変更の意思をお伝えし、そこから選定に入り

選定結果を双方に連絡。新管理会社さんから現管理会社さんに連絡をしていただき

具体的な移管の手続きを行う、という流れでお願いをしました。



先日、管理の移管は進んでいるかを確認するために新管理会社さんにＬＩＮＥして

状況を聞いたところ、年末年始の管理移管だとどうしても休暇を挟むので大変だから

１月１５日目途で作業を進めさせてもらってもいいか、という質問がありました。

その確認をしなくてはならなかったけど、いろいろ忙しくて連絡できていなかった、と。



管理を早めに移管した方がいいとは思うのですが、そうは言っても年末年始での移管は

お休みを挟むので大変というのもごもっともなお話です。無理をさせてしまうのも

申し訳ないですし、おっしゃる通りタイミングを変えて構わないだろうと思いました。



ということで、１月１５日からの切替を目指すということで構わないです、と回答。

これで具体的な日程が選定できました。あとはこの日程目指して進むだけです。



管理変更とエアコン設置が起爆剤になって、札幌８棟目がいい感じに満室になることを

期待したいと思います。どうぞよろしくお願いいたします！



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東京１３棟目のホテル、売上は上がったけど手残りは・・・？

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東京１３棟目のホテル運営している物件、インバウンドが戻ってきてお金が以前より

かなり増えてきましたが、その分かかる経費も増えているんですよねー・・・。



東京１３棟目は旅館業法に則って申請をしたホテル物件です。民泊の延長で一年中

制限なくお客様を迎えられる無人ホテルとして運営しております。東京オリンピックの

インバウンドを狙って開業させたものの、無観客開催になりコロナのせいで客単価も

上がらず、これだったら普通に賃貸に出した方がよほど儲かるなあという状態でした。

この度インバウンドの復活により、ようやく当初考えていたような売上が出そうで

ほっとしております。



ただ、１１月に送金されてきた分の送金明細を見ていると、思っていた以上に経費率が

高いなあという印象は正直あります。そもそも当初想定どのくらいで見積もっていたか

忘れてしまってるという話はありますけど（笑）



具体的な数字で書いちゃいますね。数字は四捨五入したざっくり値です。



売上：２６万

ＯＴＡ経費：４万

　→Ａｉｒｂｎｂの手数料

管理費：４万

　→管理会社さんへの管理費
　
　→サイトコントローラとかデジキーのシステム利用料もここで計上

清掃費：４万

雑費：１万

　→交通費、消耗品費、ランドリーなど

ごみ処理費：１万

光熱費・インターネット：２万

地代：２万



差し引きすると、手元に残っているお金は８万くらいです。

あれ、そうするとやっぱり賃貸で出した方が儲かってるんじゃない？

賃貸ならＭＡＸ１１万と見込んでいますので。



ちなみに１１月はもうちょっと増えて３０万を突破する予定ですので、これだったら

家賃より儲かりそうだなと思っています。そして１２月は年末年始が含まれるので

更に売上はドーンと上がります。夢がありますねー。



ただ、売上が上がってめでたしって話だけでもありません。年末年始は皆さん誰もが

旅行に行ったり帰省したりしたいわけなのです。裏を返せば清掃スタッフの方だって

それは同じです。清掃なんかしてないで帰省したいよ、旅行に行きたいよ、と。

なので、特別料金となり、さらに清掃費が上がります。これはしょうがないですね。



そして更に、インバウンドが戻ってきて、清掃をするクルーを集めるのにも一苦労な

状況が発生しているため、単価を上げさせてほしい・・・という相談が運営会社さんから

届くようです。いろいろ値上がりしている今の情勢ではしょうがないのかなと思います。

賃金が上がらないことが問題だと言われているけど、うちは上げないからな！という

わけにもいかないですよねえ。なので、額によりますが、受けざるを得ないのだと

考えております。



こうしてみると、賃貸で地道にやってた方が儲かりそうな印象はあります（笑）

でもまあいいじゃないですか。ロマン砲ですよ。夢がありますよ。ドーンと売上が

あがるかもしれないという夢に１室くらい賭けてもいいんじゃないかな、と。

（あと、会社辞めた後「大家です」というより「ホテル経営してます」と言う方が

　なんとなくビジネスやってる雰囲気が出るよねというしょうもない見栄も・笑）



単純に売上だけ見て盛り上がっていましたが、ふたを開けてみると実は見た目ほど

手元に残っていないよね、というお話でした。ホテルやる時は気を付けた方がいいかと

思います。



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