東京１３棟目の戸建ホテルで清掃費アップ、ホテルリネン導入などの打ち合わせ。

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東京１３棟目のホテル、具体的な清掃費の値上がりのお話について社長と話しました。

あわせてホテルリネンの導入など他の話も。



昨今の物価上昇やエネルギー費上昇、さらにインバウンド復活に伴う清掃スタッフの

慢性的な不足など様々な要因があり、清掃スタッフのクオリティを保ちつつ雇用を

維持するためには清掃料金の値上げが必要になってしまう、という話は以前より

運営会社さんから聞かされておりました。



このこと自体はやむを得ないかなと私も感じます。世間では賃上げをすることを

求めていると思いますし、自分だって給与所得が上がれば良い気分になります。

気持ちよく働いていただき、関わる人が等しく幸せになれるよう配慮するのであれば

清掃費の値上げは許容しないわけにはいかないでしょう。



あとはどのくらいの価格になるのか、それをこちらが負担するのか、あるいは

宿泊者様の価格に転嫁するのか。その辺の感覚を運営会社さんと会話した上で

決定すればいいだろうという考えでした。



そのくらいまでは覚悟はしていたのですが、運営会社さんから正式に値上げの件の

ご連絡をいただいた際に、あわせてホテルリネンの導入も提案されました。

あ、そっちもか・・・これは想定外。



稼働当初から今に至るまでは、最初に購入したバスタオルやシーツを毎回洗濯して

使っておりました。しかし、運営会社さんがその後順次ホテルリネンに切替を進めており

私も切替の提案を受けました。



ホテルリネンにすると、リネン会社さんから宿泊の都度リネンを受け取り設置する

運用になります。くたびれたリネンではなく、新しいリネンが毎回使えるし、

よりホテルっぽくなってグレードが上がった感じがするというメリットもあります。

その分、毎回リネン費がかかるので、経費率が上がってしまいます。



前回は、まだ初期装備を整えてそこまで間がないという状態でもあったので、

今のリネン類がくたびれてくるまでは現行のままでいきましょう、ということを

結論としました。コロナ禍の最中で宿泊単価が安く、費用面からも負担が大きかった、

というところもＮＧとした理由の一つです。



今は状況も多少変わり、リネン類がくたびれてきている頃合いなのに加え、客単価も

インバウンド復活で上昇傾向にあります。その辺の事情から考えれば、まあ確かに

ホテルリネンに切り替えるというのも考えてもいいのかもしれません。

ただ、根がケチなので、準備したものを毎回洗濯して使った方が安上がりじゃないかと

思ってしまう自分もいます。しかも今までは宿泊者様が使えるようにしていた

ウォークインクローゼットをリネン庫にしたいということで、宿泊者様が使える

スペースも減ってしまうようです。そこもどうなのかなと感じています。



運営会社さんの社長と、この２点について先日電話で打ち合わせました。

結論としては、両方ともＯＫを出すということになりました。



清掃費に関しては前述のとおり元々ＯＫを出すつもりになっておりましたが、

ホテルリネンはどうもあまり気は進まず。しかし運営会社さんが熱心に推してくるので

まあしょうがないかということで受け入れることにしました。宿泊単価を上げる施策を

聞いた時も「ホテルリネンは高級感が出て客単価アップにつながると思います」と

言ってましたしね。なんとかホテルリネンに切り替えたいという運営会社さんの

意思もありそうですが、お客様の立場になればくたくたのくたびれたバスタオルより

ふわふわのバスタオルの方がいいだろうというのはわかります。



清掃料金は宿泊費に上乗せすることにしました。上乗せするとこちらの値上げ余地が

低くなってしまうのですが、かといって他に策もありません。運営会社さんからは、

他のオーナーさんもおおむね宿泊者様に請求する清掃費に乗せていますということで

説明を受けたので、じゃあそれに合わせようと思った次第です。



ホテルリネンに切り替えることで、平均的にどのくらい今までより経費が上がるのかも

聞いてみました。今はコインランドリーで洗う分のお金がかかっていますが、その分が

なくなり、代わりにホテルリネンの費用が掛かることになります。４人で宿泊した場合

おおむね２０００円程度の経費増になるだろうということでした。



運営会社さんには、数字をいろいろと集計してみたけど、売上２倍くらいだと賃貸と

あまり差がない収益性になってしまうので、売上は賃貸の３倍くらいを目指して

いただきたい、ということをお伝えしました。

（計算した時の記事はこちらを参照）



他、単価アップにつながる施策があるか聞いてみました。こちらについては、

乾燥機が置いてあるといいと思うというお話でした。安い中国製の乾燥機だと

すぐに故障してしまう事例が多発しているため、できれば国産メーカーでお願いを

したいと言われています。



確かにまあ、ウォークインクローゼットがリネン庫になると、今まで以上に干す場所が

なくなってしまいます。ベランダもないですし。そう考えると、乾燥機は設置した方が

いいのだろうということは確かにわかります。



調べてみると、５〜７万で本体は購入できるようです。あとは洗濯機の上に乗せるための

架台のようなものを買わなくてはならず、これが１万円前後。あとはランニングコストで

電気代がけっこう上がるって感じでした。



ネットで激安系で購入すると、バラバラに届いて設置作業をこちらで別途手配しなくては

ならないので、運営会社さんからは大手家電量販店で購入して設置まで依頼するのが

いいと思うと助言をいただきました。うーん、でもやっぱり楽天ポイント経済圏で

生きてる自分としては、なんとか楽天で買いたい・・・。でも自分で組み立てとか設置を

する気はありません。もうＤＩＹなんてしないと心に決めています。やったら絶対に

失敗して各所に迷惑をかけます。力強く断言できます（自慢するな）



設置まで含めて依頼できるか店舗で相談して、購入自体は楽天ビックとか？

そんな感じでできるのかな？ちょっと調べてみたら、楽天のポイント倍率が適用される

来店予約みたいなのがあるようなので、これでやってみようかなと思います。



宿泊施設も考えることが少し増えてきました。客単価アップに向けて引き続き

取り組んでいきたいと思います。



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富山１棟目で換気扇故障が発生。

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富山１棟目で換気扇の不具合がありました。入居者様からのご指摘でしたので、

早々に対応をするよう管理会社さんにお願いをさせていただきました。



一瞬だけ満室になって、また退去予告が出てしまった富山１棟目。

大変残念ではあるのですが、もぐらたたきは大家の宿命なので仕方ありません。

とはいえ、富山１棟目は満室に持っていくのに４年かかっているので、そもそもが

ハードモードな物件であることは否めません。できればもう少し満室の期間を

謳歌したかった、というのが偽らざる本音ではあります。



まあでも、残り１部屋であれば管理会社さんが何とかしてくれるような気もします。

前管理会社さんが３年かかって満室にできなかった物件を、１年以内に満室に

してくださったわけですので。客付に強いという触れ込みは伊達じゃなかったなあと

思っております。追加の空室が出なければ、１室くらいなら何とかしてくれるのでは

ないかなと期待はしております。



やっぱり、そのエリアに自前で店舗を持っていて、ＦＣ展開などで知名度もある

管理会社さんだと、客付ははかどるような気がします。札幌８棟目もそういう

管理会社さんに１月中盤から切り替えるので、期待できるかなー。期待したいなー。



ただ、富山１棟目の管理会社さん、多少ではあるのですが修繕費は高めかも？

どこかにキャッシュポイントは必要なのだと思いますので仕方ないことだと思いますから

あまりにも高いなあと思わない限りはお願いするつもりではおります。



ちょうど先日、ちょっと高めかなと思った事例がありましたので、ブログネタとして

その辺を書いてみようと思います。



管理会社さんから、先日メールで換気扇から大きな異音がすると連絡があったそうです。

経年劣化が原因となるため、交換以外の手段での対応は難しい状況である、とのこと。

リフォームした時や大規模修繕した時にも換気扇の更新はしておりませんでしたので、

平成初期築の中古物件であることを考えれば換気扇の１つや２つは壊れてもおかしくは

ないだろうなあと思います。



お見積書が添付されておりましたので確認しましたところ、２２，５００円。

消費税を加算すると２４，７５０円という価格でした。



過去の経験から、他の物件の管理会社さんで換気扇の交換を手配すると、だいたい

２万円前後になることが多かったです。そこから比べると、ちょっと高めだなと。



とはいえ、やれウクライナだ、やれ円安だといった状況が発生する前の知見なので、

材料の価格高騰は加味できていません。そういうところからの値上がり要因も

あるかもしれません。



それに、多少高いと言いましても、絶対額がそこまで高くない商品です。

言ってしまえば、高いと言っても飲み会１回分のお値段ですから・・・。

値引交渉とか相見積とかするなら、もっと高い修繕の時でいいじゃないか、

今は管理会社さんにそのまま工事したという貸しを作ればいいじゃないか、

と考えた次第です。



勿論、ちりも積もれば山となるのは重々承知していますが、それでもその塵すらも

管理会社さんに積み上げさせたくないというのはちょっとこちら側の欲が強すぎるかなと

思ったりもしてしまいます。まあ総じて甘ちゃんなんですよ。自覚はあります。



ということで、工事を進めてくださいと回答しておきました。

入居者様にも換気扇が直ったと喜んでいただきたいと思いますので。



管理会社さんには是非満室に再度もっていってほしいと切に願っております。

引き続き、どうぞよろしくお願いいたします！



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札幌のサイズ感がやりやすい。

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札幌出張で感じたのは、ほどほどのサイズ感の都市であることから成立するやりやすさが

あるんだよねと言うことです。



昨日の午前中、飛行機に乗って東京に戻ってまいりました。火曜日の夜から出発したので

５泊６日の出張日程となりました。久しぶりの我が家は落ち着きます。



今回はテレワークと全国旅行支援をフルに活用した出張となりました。サラリーマンの

お仕事はテレワークでホテルから対応し、夜は管理会社さんと飲みに行くという

サイクルで５泊を有意義に過ごしました。そしてホテルの滞在費も全国旅行支援で

割引とクーポンを貰うことができましたので、一泊５０００円を切るくらいのお値段で

滞在することができ、いい感じでした。それでもきっと便乗値上げは多少入っていると

思いますが、私も（１部屋だけとはいえ）ホテル運営をしている身分なので、ここで

何とか稼ぎたいと色気を出す気持ちはわからないでもないです。繁忙期は値段を高く

設定する、という形にするのは今は割とスタンダードで、旅行支援があるから旅行は

繁忙期なのだ、という言い方をしたくなるのも理解できなくはありません。

（度を越えた便乗値上げはダメだと思いますけど）



今回も管理会社さんやたまたま札幌に来ていた大家仲間の方とお会いしました。

管理会社さんとお会いして飲みに行く予定を入れていた日の中で、管理会社さん同氏が

仲が良く、合同で飲みましょうという形になった日がありました。その結果、１日だけ

夜も含めて予定が空いた日がありました。突発的にお会いできる人がいるかもしれないと

思ってあえてそのまま予定は入れずにおいたのですが、案の定予定は埋まりました。



少し前によくお付き合いしていた業者さんの中のキーマンの方がいるのですが、

出張に行ってる間に彼のＳＮＳが更新され、なんかその内容が私の知っている状態では

ないような気がしたのでコメントしたら、いつの間にか独立していたことがわかり、

そうなった経緯や今何してるのかとかを聞きたくて、その空いている日にお会いしたいと

申し入れてＯＫを貰い、いろいろと話をさせていただきました。



お話の中で、この方の前職の時の仕事で、札幌１２棟目の管理会社さんの売買担当の方と

面識があることがわかりました。一緒に仕事をしたこともあるのだそうです。

微妙につながるんだよなあ、こういうとの。



また、すすきのに管理会社さんと繰り出した時、交差点の反対側から渡ってきた人に

急に声をかけられました。明らかに名前を呼んでるので、客引きじゃないぞと思って

見ると、これまた仲良くさせていただいている売買系の業者さんでした。あちらも

忘年会の二次会に向けて皆さんと移動している最中だったので、少し立ち話をして

お別れしましたが、次回はこの業者さんとも飲みに行けたらいいなーと。



前々から思っているのですが、札幌の不動産投資界隈ってサイズ感がちょうどいいと

私自身は考えております。



東京で不動産投資をすると、物件も業者さんも多すぎると思います。

同じ物件に不動産仲間の買付が複数入るケースはほとんどありません。過去に１回だけ

そういうケースはあったけど、本当にその１回だけでした。

そして業者さん同士が面識があるというケースもほぼありません。



これが札幌での不動産投資になると、物件の買付で被るケースは多少増えるものの

ほとんど気にならないレベル、そして業者さんは割と横のつながりがあるから

何人か知り合うとあとは芋づる式に誰かしらがつながっている状態になります。



この業者さんってどんな感じなんだろう？という評判とか知りたいなと思ったら

仲良くしている業者さん何人かに聞けば、誰かしら知ってる人が出てきます。

これって結構助かることだと私は考えています。



そして逆の方向性で、相手の業者さんが私のことを知っている可能性も出てきます。

あの業者さんと仲良くしているのか、それだったら粗相はできないな、みたいな

発送を先方が持ってくれるのではないか、という期待もあります。



エンド同士で物件の取り合いにはならず、業者さんとは顔見知りになりやすいし

初回取引のハードルが低くなる。これは私が感じている札幌で投資を続ける理由の一つに

なっているような気がします。



これが札幌よりさらに小さいサイズ感になると、エンド同士でかち合う可能性が

出てきてやりづらくなったり、業者さんの選択肢が狭まったりしてしまうことが

やりづらさにつながるのではないかと考えております。



私が投資しているエリアで実際にそう感じているのは富山です。

良い物件情報はほぼ地元の優秀な大家さんが川上で押さえており、私のところに

届くまでにはお友達が５本も１０本も買付を入れている状態です。

業者さんの数も少なく、ノーマークの業者さんと仲良くなって優先的に回して貰うとか

考えたとしても、そもそも業者さんの数も少ないし、仮に業者さんが見つかったとしても

誰かしらもっと仲のいいお友達大家さんがいるんだろうなあと思えてなりません。



ということで、たぶん誰かがお情けで物件情報を回してくれない限りは、富山で

いいものを買うのは難しいんだろうなーと思っております。



そんなことを考えながら整理していくと、札幌のサイズ感は本当に程よいです。

街でお友達の不動産屋さんに出会えるとか、会話してると不動産屋さん同士のつながりが

見えてきて、その輪に入ることができるとか。自分で言うのもアレですが、私は割と

コミュニケーションを取って業者さんと仲良くなるのが得意な方だと思っていますから

このくらいの距離感はやりやすいと思います。



そんなやりやすい札幌で、今後も東京と並行で投資を続けていこうと思っています。

銀行融資の開拓が一番の課題にはなりますけど、たまにクリアできる時もありますので

そういうタイミングを狙いながらコツコツ続けていきたいと思います。



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白線の引き直しが必要とのこと。

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札幌７棟目の管理会社さんと打ち合わせを兼ねて飲みに行きましたが、冬が明けたら

駐車場の白線を引き直さなくてはならないということがわかりました。出費が〜。



私は管理会社さんと仲良くなるのは比較的得意な方ではないかと自負をしております。

その中でも札幌７棟目の管理会社さんとは全員と仲良くしていると思っており、

行くたびにスタッフの誰かしらと一緒に飲みに行ったり飯を食ったりしております。

他に毎回会ってると思う方は、元・札幌５棟目の管理会社の社長、札幌１０棟目と

札幌１１棟目の管理担当さｎくらいかなと思います。



札幌７棟目の管理会社さんは仕事もできるし波長も合うような気がするので、

先方が迷惑かどうかは置いておいて私は是非ご一緒したいと思ってお声掛けをさせて

いただいております。



特に札幌７棟目の管理担当をしてくださっている方は、問題児を手なずけることに

長けており、既存の方の退去の確率が減っているような気がしております。

札幌７棟目の管理会社さんの社長曰く、入居者さんからの信頼も厚く、社長が現場に

行っても誰も出てこないのに、担当の方が現場に行くと入居者さんが挨拶に出てくる、

という物件もあるそうです。すごいなーそれ。



今回の札幌出張でも、ご多分に漏れず札幌７棟目の管理会社さんとはお会いしました。

昼間のランチで社長と、夜の飲み会で管理担当さんと、合計２回です。

どちらの会合も楽しいひと時で、管理会社さんには大変感謝しております。

いつもお付き合いいただきありがとうございます。



しかし、だがしかし！

今回はちょっと辛い報告も聞くことになってしまいました。

まああれか、辛いは言い過ぎか。そこまで深刻な話じゃないですね。



呑み始めてすぐくらいに、仕事の話は早めにしておかなくてはと言わんばかりに

管理会社さんがおもむろに切り出したのが、春になってから必要な作業の話でした。

曰く、駐車場の白線が消えかかっているので、再度引き直しが必要とのことです。



購入した時から、駐車場の白線ははっきりしているとは言い難い状態だったと思います。

そこから５年が経ち、すっかり白線は見えなくなってしまったということでした。



これまでは自分の場所は入居者様ご自身が把握していたので、多少白線が消えていても

問題はなかった（問題が大きくならなかった）ということでしたが、今年管理会社さんが

より除雪をしやすくなるよう駐車場の配置変更を検討し、それに伴い入居者様に

駐車場の区画の移動を一部お願いしたところもあったということで、移動した人が

白線が薄いから雰囲気で適当に停める形になってしまっているようです。

あまり良くない状態なので、そこは改善しておきたいというお話でした。

今はもう雪が降り出しているので、雪が溶けた春先に対応ということで考えたい、

とのことです。



白線引きかー。前にお友達の大家さんのどなたかが自力で引いてるのを見たことが

ありますが、私はそこまではとてもじゃないけどできません。もうＤＩＹはしないと

固く心に誓ったので、対応するなら業者さんに依頼をすると心に決めております。

仮にコストが下がるとしてもクオリティに問題があり、結局プロにやり直しをして

いただかなくてはならないのは目に見えているので・・・。



今回のお話に関しては、管理会社さんにて普段雑多なことをお願いしている便利屋さん

みたいな方がいるとのことで、その人に見積を頼む想定ということでした。

多少はコストが安めになるのではないかと管理会社さんも期待しているそうです。



まあこの流れは、見積はしてもらってそこから考えるって感じになるでしょうね。

よし、そうしようっと。ということで管理会社さんにお見積の依頼をしました。



２０台分とか駐車場があるので、広さを考えてもそんなに激安な見積が出るとは

思えないですが、できるだけお安いお見積が出てくることに期待したいところです。



最近、たまたまなのか傾向なのかはわかりませんが、なんとなくお金がかかることが

増えているような気もします。火災保険の負担増なんかは割とその要因の一つになって

いるような気がします。



財務状態を改善して、きちんと骨太なキャッシュフローが出るようにしておかないと

先々怖いなあと思うようになりましたので、もうちょっとパリッとした形でキャッシュが

手元に残るような体質改善をしなくてはならないなあ、と思う次第です。

って、それは今回の管理会社さんとの会合とは直接は関係ないですけどね。



お見積、安く済みますように（祈）



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札幌出張で管理会社さんに一通りお会いしてきました。

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管理会社さんとの会合を重ねた札幌出張、それなりに成果もあったと思います。

物件情報貰ったり、融資関係の新しい情報を貰えたり。



闇雲に動いてよくわからないところからよくわからない成果をあげるのが割と得意な

私なのですが、最近はあまり闇雲な動きはしていないなあと感じております。



札幌に出張しても、だいたい会う人は同じってパターンが多いです。基本的には

管理会社さんとお会いしているだけという感じです。

昔はそこに別なパターンをいろいろと織り交ぜていました。売買系の業者さんだったり

紹介していただいた業者さんだったり、あるいは民泊系などやや近い別ジャンルの

運営をしている方だったり。同業他社となる大家さん仲間と会うのもその一つでしょう。



最近足りてないのは、そういう雑多な方々と会うことだろうなあと考えております。

しかし、そうは言ってもそれができるのは出張回数が多かったからという要因もあり、

今年はとにかくコロナだのサラリーマンの出張だのといろいろあったせいで、

あまり人と会うことができなかったというところは正直あります。



今回の札幌出張も、日程から逆算して選ぶと、結局いつものメンバーと会うパターンに

なってしまいました。４ヶ月ぶりだから、やっぱ管理会社さんと話をしておきたいと

思うわけなんですよ。優先順位からすればしょうがないのですよ。



でも、不動産投資を普通にやるには利回りが下がりすぎているので、新しい形での

不動産投資あるいはその近辺にあたることをしたいなあと考えた時には、いろいろな人に

お会いすることは必須だと思うのですよね。



そうなると、出張回数を増やすという選択肢が有効だと思いますが・・・

足枷になるのはサラリーマンのお仕事の出張の多さです。この間まで平日はほぼ全部

お客様先に足を運ばなくてはならない状態でしたから、出張する時間も取れない感じで

大変でした。１月から出張が緩和されるようなので、そこに期待したいですね。



ということで、今回はいつものように管理会社さんとの打ち合わせに終始しました。

打ち合わせ、懇親会でワイワイして親睦を深め、現状把握に努めるってところです。



相手によって、昼の会合にするか夜の会合にするかは変えております。

あまり飲みに行く雰囲気ではない管理会社さんなら、昼間お邪魔してランチを

ご一緒するとか、保有物件を巡回する時に同行してもらうとか、そんな形にして

コミュニケーションを増やすようにしております。夜の会合が好きな管理会社さんとは

全力ですすきのに繰り出し、何時まででもご一緒しております。



今回も札幌６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目の管理会社さんとは平日昼間に打ち合わせや

現地確認などをご一緒させていただきました。札幌７棟目、札幌１０棟目、札幌１１棟目

札幌１２棟目の管理会社さんに関しては、夜の会合をご一緒する形で親睦を深めました。

元・札幌５棟目の管理会社さんとは、経営陣とは夜の懇親会、スタッフの皆様とは

昼のオフィス訪問で親睦を深める形をとりました。



融資付に難があるけど、取り組めたら面白そうな物件のお話とかを飲み会の場で

いただいたり、もしかしたらどさくさに紛れて融資が出るかもしれない金融機関さんの

情報をゲットしたりもしました。お会いしてなかったら特に情報としてこちらに

回ってくることもなかったのではないかと思います。ありがたいですねー。

会うことで出てくる情報や、その人のパーソナリティとか。そういうのもあるので

お会いする回数を重ねるごとにお仕事がやりやすくなるのを感じる次第です。



基本、人と会うのが楽しいタイプなので、リアルなコミュニケーションが取れるのは

いいことだと思っています。楽しくお仕事できているなあと自分でも思います。

向いてる仕事です。



実質的に本日が札幌出張ラスト。あえてあまり予定を入れてなかったのですが、

たまたま札幌に来ている大家さん仲間のお友達とお茶したり物件視察したり、

たまたまＳＮＳでやり取りしたのでちょっとお会いしましょうという話になったりで、

色々やる予定が増えていきました。楽しくやらせていただいており、ありがたいです。



最後の一日、楽しく有意義にしたいと思います。



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