札幌８棟目の共用外階段天井に爆裂が。

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札幌８棟目の共用部外階段の天井に爆裂が確認されております。気になりますが、

ひとまずは様子見ですね。



年末モードに入ってしまったか、１２月後半は何も問い合わせ等ない状態でした。

空室のお部屋もあるので決して好ましい状態ではありませんが、どうにもならないです。

なので、物件に爆裂が見つかってちょっと気になっている話でも書こうと思います。



春先くらいに、札幌８棟目の共用部外階段の天井に割と派手な爆裂があることを

確認しました。１フロアだけで全フロアにまたがっているわけではありません。

突発的でそんなに深刻なものではないような気もするし、でも爆裂してるということは

水が回っている可能性が否めないということにもなりますし。やっぱり気にしておいた

方がいいんだろうな、という感覚はあります。



この場所だけでなく、他にも水が回っている場所があると厄介です。

建物にとって水は大敵。鉄筋が錆びてしまいますから。



ひとまず、春先の段階でこれが深刻なものなのか、それともさほど気にしなくても

いいものなのかを、外壁等お願いしている業者さんに確認しました。結果としては、

写真を見た感じでは緊急性はなさそうだけど、原因を調査してみないとわからない、

って感じでした。エフロが出ていないように見えるので漏水ではないような気がする、

位置的に浸水って感じがしない、鉄筋に対してコンクリートの被りが薄いなどの理由で

浸水が原因と言い切れないということでした（と書いてあったと私は理解しましたが、

専門用語の取り違えをしている可能性はあります）。



どこかで調査して貰わないといけなさそうだけど、とりあえず緊急性がないのは

わかったので、まあいいかなとそのまま放置すること半年以上が経過しました。



先日、札幌出張中にその業者さんのマネージャーみたいな状態になってるお友達の

大家さんからメールが。ＳＮＳを見て札幌にいることを把握したようで、現地に行くなら

爆裂の写真を撮ってきてくれないかと依頼がありました。はいはーい了解です！

もはやどっちが所有者かわからないなと自分で自分にツッコミ入れながら、

現地に行った時に写真を撮影しました。



業者さんがけっこう気にしてくれているようで、私も知らなかったのですが、春と秋に

現地を軽く見てくださっているようです。鉄筋の錆からくる膨張でクラックから崩れと

いう可能性も考えている、とのことでした。私の知らないところで気にかけてくださり

大変恐縮です。ていうか気にしなさすぎなオーナーが一番ダメなのでは、と反省。



写真は職人さんと一緒に見てみるということでした。見た結果についてはまだ連絡は

いただいておりませんが、写真を見てすぐ結論が出るとかそういう話ではないと

思われますので、やっぱり来年調査をお願いするのかな・・・と思っています。



このいつもお願いしている職人さんが、足場無しでロープでぶら下がって施工する

人なのですが、今回爆裂が起きている箇所は傍に電線があるのでぶら下がっての

工事はできないとのことでした。原因が壁面にある場合は足場が必要になる、

ということです。足場架けると高くなるんだよなあ。うーん。



施工してくれた職人さんからは、管理会社さんに相談してもいいと思うという

ことでした。現地を見て貰って、原因把握と対応するためのお見積を貰った方が

いいだろうということです。管理会社さんが１月半ばから変更になりますので、

その時にでもお願いしてみましょうかね。



大ごとではないと思いますが、やっぱり気持ち悪いので、管理変更の機会でもあるし

きちんと見ていただこうと思います。



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師走に年末年始、やること色々あって忙しい。

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師走というだけあって、まあそこそこやることが立て込んでいて忙しい感じです。

年末年始も事務作業がいっぱいです。頑張らないと！



年末なので、記帳したり年賀状作ったり、関東→札幌の大家会の来年の分の準備をしたり

なんだかんだとガサガサ動いております。あと月末の入金の分の引落の準備もしないと。

クリスマス感のあまりない生活をしております。あとさすがにマイナンバーカードの

申請もそろそろしておこうかなとか、５のつく日なので楽天で買物しないととか、

身内の付き合いで入った楽天回線の解約とか、各種振込とかもやらないとですね。



あと、東京３棟目の地代を今まで金額を間違えて多めに振り込んでいた問題に関しても

さすがにそろそろ来年の地代を払うタイミングなので、先方に確認して差額を計算して

いただき、差額の振込をしなくてはなりません。何事もギリギリにならないとできない

ダメな体質がこうやって自分の首を絞めていくのです。わかってても改善できないけど。



上記のような今すぐやらないといけないこととは別に、やらないといけないけど

そんなに急ぐわけではない、でも今後の経営方針を考えるにあたり重要なことも

対応しなくてはなりません。これは年末年始の宿題です。



やらなくてはならないこととして、返済予定表を整理して今の借入と月次の返済額を

再度整理しなくてはならないというところ。その上で、銀行さんに持ち込む借入一覧や

保有物件状況などの資料の最新化。本当は資料の構成から見直しをしたいところですが、

そこまでの時間は確保できるかちょっと不透明。あと太陽光の報告見たいなのも

経産省にしないといけないらしく、それも全然やれておりません。これは放置すると

売電の権利を剥奪される可能性もあるようなので、年末年始でやっておかないとです。



あと、大事なのが今後自分はどうするかをちゃんと見つめなおし、先に進むための

準備をすること。



辞める辞める詐欺と言われて久しいですが、一応サラリーマンを辞める意思はあるので、

辞めた後具体的に何をするか、そのために今何をするか、みたいなことをこの冬休みに

準備したいなと思っております。



また、今の適当な不動産の買い方だと十分なキャッシュフローが出ないのですが、

わかっていても自分自身を客観的に見つめられないという困った人なので、ここに関して

第三者の目線を入れて貰おうと考えております。そのために必要な書類をまとめないと

いけないと考えます。



世界情勢や金融政策が怪しい雲行きで、物価高による経費率の上昇がここのところすごく

気になってきております。今のような脆弱な財務基盤のまま突き進んでいくことに対し

理論ではなく感覚でしかないのですが、すごく危うい空気を感じています。



幸い、私の保有する物件は含み益はあると考えていますので・・・

この２〜３年で売却を進め、小さいながらキャッシュフローがパリッと出るように

改善をかけたい気持ちが強くなってきました。どの物件を売るとキャッシュフローは

どう変わる、どこまで売ってどこまで返せば安全圏に突入できる、みたいなところを

きちんと見極められ、それに沿って戦略的に売却と返済を進めたいと考えております。



この辺は私は割と苦手な分野なので、お友達に手伝って貰って整理しようと思います。



では、それをやる時間が年末年始に取れるかと言う話ですが・・・



年末年始は仙台に帰省しますので、義母からあれやってくれこれやってくれと

依頼を受けることでしょう。すぐやる課なので、言われたらある程度素早く対応しないと

何回もやってくれと言われることになります。今ちょっとこれやってるんですけど、と

言いたい気持ちをぐっと抑えて、義母から言われたことを優先してやるのが吉でしょう。



まあ、ずっと依頼を受けっぱなしではないと思います。ネットで手続きするものとか

コストコで荷物持ちとか、そういう仕事だと思うので、そこまで大きく時間は取られずに

自分の作業を行うことができるだろうと思います。

先を見通すために、これらの作業は確実に年末年始で遂行したいところ。



そして年明け後の話。



サラリーマンのお仕事も以前ほどの忙しさはないものの、なんだかんだ年内はバタバタ。

来年は暇になるという噂ですが、言ってることがコロコロ変わるお客様なので

それも本当なのかなあと怪しんでおります。ま、信じて休みを入れまくってやろうかと

思っていたりもしますけどね。



不動産は年末年始で出した情報をもとに、分析して貰って今後の戦略を立てます。

不動産以外でもやろうと思っていることがあるので、それも年末年始に準備をして

年明けから周りに情報展開し、進められる範囲で進めていきたいなと思っています。



この年末年始は大事に使いたいところです。勝負の年末年始になるだろうなー。

だらだらしないよう頑張ります。



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札幌８棟目はもう少し反響が増えるかと思ってたけど・・・。

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年末なのであまり動きがない今日この頃。エアコンを募集条件に入れた札幌８棟目も

今のところは反響状況にさほど大きな変化はなかったようです。来年に期待かな？



一年が始まったと思ったら、あっという間に一年が終わろうとしております。

いろいろ早すぎでしょこれ。その辺にプッチ神父いるんじゃない？時は加速してない？

（ジョジョネタ乙）



まあそんな前置きはいいとして、とにかくあっという間に１年過ぎ去ってしまいました。

歳をとればとっただけ加速しているような気がします。小学校の時の夏休みとか

めっちゃ長かったと思うんですけど、あれはいったい何だったんだろう？

今の１年と同じくらいの時間に感じます。やはりスタンド攻撃か（しつこい）



早いと言えば、札幌８棟目のエアコンも設置が決まって募集条件にその旨追加してから

１ヶ月くらい経過しようとしています。これもまた早いなーという感じです。



札幌は寒冷地ゆえに夏も比較的涼しく、今まではエアコンなんて入っている家の方が

少ない状態でした。新築は入れてる物件も多かったですが、中古は建築された頃に

エアコンの概念すらなかったので、入ってない物件が非常に多かったです。



それがここ数年の夏の暑さで、札幌の人も「夏はエアコンほしい」に変わってきました。

東京に住んでる私から見れば、３０度と言っても蒸し暑さが全然なくカラっとしてるから

そんなに厳しい暑さには感じなかったのですが、慣れてない人からすれば厳しい暑さに

感じるってことなのでしょうね。



そんなニーズもあり、中古でもエアコンを設置する動きは活発化しているように

感じております。ただ、北海道の古い物件はエアコンを設置する想定がないので、

室外機をどこに設置したらいいの？という状態になる物件も多いかと。

札幌８棟目もそれがネックになり、エアコンの設置がなかなか進みませんでした。

見積をとっても目玉が飛び出る価格だし、エアコンにトラブルがあれば室外機を

どうこうするために足場を組まなくてはならないしで、現実的じゃないなあと

残念に思う価格でしか出てこない、という状態でした。



それでも何とかエアコン設置にこぎつけられたのは、ガス会社さんのご協力が

あったからです。ガス会社さんとしてもハードルは高かったようですが、他の物件も

同じガス会社さんにお任せしているなどの事情も鑑みていただき、なんとか設置を

ＯＫしてくださいました。ありがとうございます！



エアコンの貸与契約まで締結したので、実際の設置は春になるけど「春にはエアコンを

設置予定です！」という形で募集できるようになりました。これで引きが悪くて

苦戦していた札幌８棟目もかなり改善されるんじゃないかな？という期待が持てます。



先日の関東→札幌の大家会の勉強会で、このエアコン設置の交渉などの事例について

軽く発表したのですが、その中で「実際にエアコン設置になって反響変わりました？」

と質問を受けました。うーん、そう言われるとどうなんだろう？まだ募集開始した

ばかりなので、あの時点では効果の有無はよくわからなかった、というのが正直な

感想ではあるのですけど。



募集条件にエアコンを入れてから少し期間も経過したので、管理会社さんに反響に

変化があったか聞いてみることにしました。管理会社さんに、いかがでしょうと

メールを発信。返答うぃた抱いたのですが、その結果は「社内聴き取りしましたが

まだあまり効果の実感が感じられる反響がないとのこと」だそうです。



全体の傾向として１２月は雪も降り始めるし年末だからお部屋探しする人も少ないし、

正月明けから入学など活発化してきてから真価を発揮するのではないかと期待している、

という回答でした。そっかー、今のところはまだそんなに大きな効果は出ていなさそうと

言わざるを得ないってことですね。うーむ。



これがエアコン自体に効果がないのか、それとも管理会社さんに問題があるのか。

１月半ばから管理会社さんを切り替えることになりますので、切替後にどのくらい

反響が変わるかでそこは見えてくるのだろうと思います。



とりあえず、今のところはあまり効果が出ていないというのは理解したので、

それはそれで一つの事実として受け止め、もし本当に効果がなかった場合は次の一手を

どうするかも考えておかないといけないなあ、と思う次第です。



早く埋めないとなー。年明けからの管理変更に期待です！



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仙台法人、上半期は訳ありの赤字。

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仙台法人の半期の試算表を出してみましたが、赤字になってるじゃないですか！

焦って確認をしましたが、どうやら要因は予定納税のようです。なるほど。



仙台法人も今年は１１期目。不動産投資を始めてから１０年以上が経過しております。

思えば遠くに来たもんだ。そしてまさかまだサラリーマンをしていると当時の私が

知ったらガッカリするだろうなあ（笑）



仙台法人のおかげで、義理の母との関係はとても良好です。これをやってなかったら

もうちょっとよそよそしい関係だったんじゃないかなと。そういう意味だと、家庭円満の

効果もある不動産投資ということになりますね。役員報酬が義母の生活費の足しに

なっているようですし。今のところはいいこと尽くめって感じですねえ。



仙台法人は仙台と札幌の物件を保有する法人と位置付けております。

個人で札幌に持ってる物件もありますが、これはあくまでイレギュラーの位置づけ。

仙台法人で買えなかった時代のものだったり、個人で既存取引になっているから

個人で購入せざるを得なかったとか、そんな理由があってのことでした。

買えるものはできるだけ仙台法人で買いたい、という気持ちは持っております。



札幌の物件も仙台法人で狙っている理由ですが、仙台法人が取引している金融機関さんの

中には札幌支店を持っている金融機関さんもいらっしゃいます。そういう金融機関さんに

融資付をしてもらえる期待があるので、札幌が個人と比べて多少買いやすいという

メリットがあるため、そうしています。



なので、個人や東京法人と比べて、仙台法人の方が新築や築浅で（相対的に）大きい

物件を扱うことになりがちです。なので、決算書の見栄えは大事になってきます。

新築や築浅でロットが比較的大きめな物件となると、自己資金で買うというわけにも

いきませんからね。東京法人や個人事業主だと、都内の再建築不可の戸建とかばかり

買っているので、自己資金でまず物件を抑えるという芸当も可能です。



仙台法人は銀行さんとのやり取りも含め基本的に義母に任せております。

物件管理や修繕の手配、銀行さんとの交渉など一通りのことはやってくれます。

とんでもなく頼りになる義母で助かっております。



その義母から先日「半期の試算表が欲しいと銀行に言われた」と連絡がありました。

おお、それは手配しなくては。経営の状態を確認する意味でも必要なことですね。

私の分は東京法人の決算のためにほとんどの情報は送ってあります。義母も半期分の

情報は送っているということでしたので、それであれば顧問税理士の先生に依頼すれば

試算表は作ってもらえそうですね、ということに。



早速先生に依頼して対応していただきましたが・・・しれっと「赤字です」と

書かれているじゃないですか。え、どういうこと？今まで赤字なんてことなかったよね？

むしろ税金払う額が多いなあという話をすることの方が多かったんですけど。

理由がわからん。



本当は自分で決算書を見て分析すべきなのですが、その時はどうしても面倒くさくて

顧問税理士の先生に赤字になっている理由を分析して貰えますかと依頼しました。

減価償却費が赤字額を上回っていたので、実際のキャッシュアウトが発生している

わけではないという説明はできそう、とは思ったのですが、それ以上読むのも

その日はどうにもそこまでやる気になれなかったためです。



そこから何回かやり取りをした結果、今回の赤字の要因は「予定納税」が犯人だろうと

いうことになりました。



昨年はイマイチだった低圧太陽光発電所を業者さんに買い取ってもらっています。

東京法人は非課税法人だったので何もなかったのですが、仙台法人は課税法人だったので

消費税をガッツリと支払うことになりました。そしてその支払った消費税を基準とした

予定納税が今年来ているので、租税公課の額がやたらと多くなっています。

これが足を引っ張って赤字状態になっているみたいですね。



そうすると、今回の問題は一過性ということになるので、金融機関さんに対しての説明も

しやすいということになります。まあそれだったらこのままの試算表で出しちゃっても

問題ないかな。説明がつかないような話だと困るなあと思いますが、そうじゃないなら

まあいいや。



義母にもその旨説明して、問題はないはずなので説明の上で提出してくださいと

伝えました。ただ、その後札幌の新築物件とか試しにぶつけてみたら「秋の試算表の

状態から、今は買わない方がいいのでは」と言われてしまったみたいですので、

もうちょっと赤字にしない方法を考えてから出せばよかったかな？などと思ったり。

まあどっちみち自己資金があまりないので購入厳しいからいいか。



ということで、予定納税の分が還付されて自己資金が早く戻ってくるといいなと

思う今日この頃。ただ、今の還付金の利息って０．９％なんでしたっけ？

昔はもっと高かったのに、どーなってんのよって感じです。金をむしり取ることだけは

全力なんだなほんと。うんざり。



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御歳暮の手配が完了しました。

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今年もお歳暮の季節がやってまいりました。お世話になった業者さんに贈り物をして

感謝の気持ちを表そうと思います。



これも毎年、下手したら半期に一度書いている内容になってしまいますが・・・

御中元、御歳暮は送らないよりは送った方がいい、が私の持論です。



少なくとも、サラリーマンのお仕事における私の周辺では、御中元や御歳暮という文化は

死滅しており、そんな単語を発しようものなら「熱でもあるのか？」と言われてしまう

ことでしょう。昔ながらの企業さんだと違うかもしれませんが、ＩＴ屋さんなので

古くからの慣習はあまり受け継がれておりません。



しかし、不動産の業界は歴史も古くアナログな業界です。御中元や御歳暮といった文化が

まだまだ色濃く残っています。そんな業界に参入すると、お盆時や年末に御歳暮が

送られてくることも少なくありません。



私の場合は、管理会社さんとガス会社さんから御歳暮が送られてくるパターンは

割と多いです。まめに送ってくる会社さんとそうでない会社さんがありますが、

そこはその会社さんのポリシーなのでしょうね。



昔は受け取ったら受け取りっぱなしにしていました。お礼をするでもなく、お礼の

メッセージを送るでもなく。ただ淡々と「わー、なんか貰ったー」と喜んで終わり。

いやまあ喜んで入るのですけど、でもそれを相手に伝えないと、相手にとっても

張り合いがないってもんですよね？いや、もしかしたらそんなお礼のメッセージなんて

期待しておらず、ルーティーンで送ってるだけなのかもしれませんが、それでも相手から

お礼を言われて嫌な気分になる人はいないはず。



そこから更に発展して、ちゃんとお礼を送ろうとか、むしろ貰ってないところにも

送ってしまおうとか、そんな考えになったのは先輩大家さんの影響でした。

自分が貰って嬉しいなら、相手だって貰ったら嬉しいでしょ？

他の人がやってないなら、やった方が目立つし印象に残るでしょ？

という話にはなるほどと膝を打ったものでした。



物件情報が１個だけあり、誰に売ろうかと思案している時。

管理物件の空室がいっぱいあり、どれに力を入れようかと思案している時。

やっぱり印象が良い・印象が強い大家さんに対してまずは情報を持っていくなり

優先して決めるなりすると思うんですよね。



株の世界でインサイダー取引をしたら怒られますが、不動産の世界ではインサイダーが

当たり前。むしろ表に出た情報なんて、周辺で売れなかった搾りかすみたいなもの。

全てがそうとは言いません。実際、媒介貰っても既存取引先に声をかけたりせず

真面目にレインズに載せてる業者さんがいるのも知ってます。でもそういう業者さんは

（私の知りうる範囲という狭い範囲ではありますが）良い物件情報であれば、

まずは近しい業者さんや大家さんに回しています。



そういった仲良しグループに入り込むには、やっぱり普通のやり取りをしているだけじゃ

ダメなんじゃないかなと思うのです。相手にとって好ましい人物であることで、

そういったチャンスは増えるのだと思います。



御中元や御歳暮がすべてではないです、というか一つの手法に過ぎず、それだけで

素晴らしい情報が回ってくるなんて思ってはいけないです。ただ、好印象を与える

積み重ねの一つとして、そういう手段も考えてもいいのではないかと。



そういう打算的な気持ちでせっせと御中元や御歳暮を贈っている私ではあるのですが、

勿論それだけではなく、純粋に仲良くしてる人が喜んでくれれば嬉しいなという気持ちで

送っているものもあります。日頃より一緒にご飯を食べに行ったりする業者さんとかは

いつも同じものばかり贈るのもどうかなーということで、ネットで美味しそうなものを

見繕って送ったりもしています。選ぶのにもひと手間かかるので、時間がない時は

いつもと同じものを送ってしまいますが・・・時間に余力がある時は選ぶことも。

単純に、相手が喜ぶ顔を想像しながら選ぶのも楽しいもんですよね。



ということで、今年も御歳暮の手配は完了しました。

来年も気持ちよく皆さんとお仕事ができることを楽しみにしております。



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