札幌７棟目の管理会社さんもアプリ導入。

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札幌７棟目の管理会社さんも、送金明細がアプリ化されました。富山１棟目、

札幌１２棟目に続いて３社目です。アプリ化は今後も続くんだろうなあ。



賃貸管理業界でも徐々に利用する会社さんが増えている（と思われる）管理用アプリ。

まだ黎明期でデファクトスタンダードになるようなアプリは出てきてない（と思う）

戦国時代の群雄割拠な状況と見受けられます。激しい覇権争いが繰り広げられて

いるのでしょう。



私は意外とお願いしている管理会社さんの数が多く、東京で２社、札幌で５社、

仙台で１社、富山で１社の合計１０社とお付き合いをさせていただいております。

買ったところが管理をしたいと言えばそのままお願いしているので、増えることはあれど

減ることはあまりないという状況です。



現在、１０社のうちアプリを導入しているのが２社ありましたが、このたび札幌７棟目の

管理会社さんでもアプリを導入することとなり、３社に増えました。



早速、と言っても私は最近メールを見落とすことも多く、自分自身でも雑だなと

思うのですが、情報が届いて半月が経過した今頃になって、ようやく重い腰を上げて

どんな感じのアプリなのか見てみることにしました。



今まで導入されているアプリに比べると、グラフで収支状況がグラフィカルに見えたり

契約者名や送金の細かい内容などもスマホからＰＤＦをダウンロードしなくても

見ることができるので、他の管理会社さんが導入したアプリより個人的には好感触です。



富山１棟目の管理会社さんのアプリは契約者名や各部屋の送金状況など細かいことを

見ようとするとＰＣからログインしてＰＤＦをダウンロードしなくてはならず、

スマホからは月の送金の合計金額くらいしか見られません。どこの部屋が滞納してるとか

そういうのがＰＣからじゃないとわからないので、ちょっと微妙だなと思ってました。



札幌１２棟目の管理会社さんのアプリはさらに割り切られている仕様で、ＰＤＦの

ダウンロードくらいしかできることがありません。まあこれはこれではっきりしてるから

中途半端に機能があるより良かったりして（笑）



前述の２社が導入したアプリに比べると、オンラインである程度の情報を閲覧できるので

私としては好みです。年間収支もすぐ見ることができますし、経費の費目別の割合が

円グラフで確認できるところも悪くないです。



札幌７棟目の管理会社さんは、紙の送金明細にも年間の推移のグラフとか入れて

くださっていたので、そういう方向性がアプリ選びにも出ているんだろうなあと

感じられました。



画面遷移がわかりにくいところもありましたが、他の管理会社さんが導入している

アプリよりは見ごたえがあっていいと思います。今後はこちらのログイン情報を

顧問税理士の先生に伝えて、ここから送金明細の情報を取得するよう伝えます。



しかし、３社とも共通しているのが「メッセージ機能は使っていない」ということ。

まだ送金明細の電子化みたいなところで止まっており、アプリのメッセージを使っての

やり取りまでは管理会社さんとしては求めていないということなのかもしれません。

アプリ作る側としては、できるだけアプリで完結できるように機能を盛り込むわけですが

その機能本当に必要なのかな？というところでミスマッチが出ているようにも感じます。

不動産業界ってアナログな業界ですしねえ。



義母なんかは「なんでもかんでも電子化しやがって、使うの大変な老人のことも

考えろっつーのよ」と文句を言ってることが多いです（今回のアプリ化に対してではなく

ネットを使って登録してとか、紙がネットに変わりましたとか、そういう手紙が

届くたびに同じ文句を言っています）。ある意味不動産業界との親和性が高いです（笑）



不動産オーナーは高齢の方も多いことでしょうから、こういう高齢者の声も影響して

いるのかもしれません（完全に想像です）。



アプリ化によって送金明細のＰＤＦを管理会社さんに請求し、受領したらそれを

顧問税理士の先生に転送するという作業がなくなったので、そこはありがたいです。

管理会社さんも少人数で回している会社さんなので、私が変な手間を要求するのも

恐縮だったから、その意味でもよかったと思います。そしてなんとなくネットで

いろいろ眺められるということもいいんじゃないかなと。



話をまとめる気もなくだらだらと書いてしまいましたが、今回導入されたアプリは

私個人の好みで言えば他の管理会社さんが導入したアプリよりいいんじゃないかなと

思う次第です。アプリ開発会社さん同士で切磋琢磨して、ユーザーにとってより良い

アプリになっていくことを期待したいと思います。



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エアコン貸与の契約書が手元に届きました！

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札幌８棟目でガス会社さんからエアコンを貸与していただける話、無事に契約書が

届きました。これで供給確定です。募集条件にも入れられます。よかったー。



どうにも募集がうまくいかず、なかなか空室が埋まらない札幌８棟目。

この状況を改善すべく、いろいろと策を打っていますが、まだ決定的な内容は

出てきておりません。募集条件の変更で柔軟性とお得感を出してみたり、懇意にしている

仲介業者さんに個別に情報を出してみたり（最近サボってますけど）、お部屋の装備を

少し充実させてみたり。それでもなかなか埋まらずに難儀しておりました。



この物件、民泊全盛期の頃は民泊をしたい人が借上でバンバン借りてくれていたのですが

コロナ禍で民泊が絶滅すると共にそのニーズがゼロになり、普通賃貸での募集に

切り替えています。しかしなかなかどうして、そこからが苦戦してばかりです。

常に２〜３部屋は空いている状態です。



今また民泊復活の兆しがあると私は思っているので、再び民泊可能という売り文句で

募集をするのもいいんじゃないかと考えていますが、結露がどうのこうのみたいな

話が過去にはあったので、どうしたもんかなーと思案中です。結局まともに解決せず

うやむやのままで終わっているんですよね。この辺。まあ、管理会社さんを切り替える

タイミングでもあるので、切替後の管理会社さんとこの辺は相談しようと思います。



他の中古物件との差別化を図るために導入を目論んだのがエアコンです。

最近の札幌はエアコンなしで夏を過ごすのがやや辛くなってきている印象があります。

本州にいる私から見れば、別にまだいけるっしょと思うのですけど、ずっと札幌で

過ごしている人にとっては、最近の暑さはシャレにならないものだということです。

なので、新築〜築浅にはエアコンが設置されることが多くなっています。



中古物件でエアコン付きの物件はまだそこまで多くないので、札幌８棟目にエアコンを

設置することはテナントリテンションの観点からも空室対策の観点からも良いことと

考えました。導入を目指して紆余曲折はあったのですが、ようやっとガス会社さんから

色よい返事をいただくことができ、大家的にはコストをかけずにエアコン設置を

実現してもらうことができることになりました。



しかし、供給決まってから契約を締結するまでの長いこと長いこと。

契約書ひな型まではすぐに届いたのですが、そこから先方の会社の社判を雄のに

なんだかんだと手続きが必要みたいで、１ヶ月経っても契約書が手元に到着しません。



先行して「エアコンあり」で募集したいと管理会社さんに伝えたのですが、万が一

ガス会社さんが手のひら返しした時に募集条件が嘘になってしまうから難しい、と

言われてしまいました。仮にガス会社さんが設置してくれなくても自腹でエアコンを

設置することを確約してくれるなら募集条件に入れると言われましたが、さすがに

それは厳しい・・・。元々自腹で入れようと思って見積を取ったのですが、足場が

必要とか寒冷地仕様とかメンテする時も足場が必要とか、いろいろな制約があって

とても個人で手に負えるものじゃないなと断念したんですもん。だからそれを

対応してくださるガス会社さんには本当に感謝しております。



エアコンありって書けば入居率の改善につながるよなあと思ったものの、実際に

エアコン有で募集できるタイミングがなかなか巡ってこず、早く契約書が来ないかなと

指折り数えながら眠れぬ日々を送っていました（多少誇張あり）。



そんな日々にようやく別れを告げるタイミングがやってきたのです。

ガス会社さんから契約書が届いたということで、管理会社さんから私のところに

契約書が郵送されてきました！いやーようやくですわー。よかった！待ってました！

いそいそと署名押印して、ポストに投函したのは言うまでもありません。



管理会社さんからも、契約書が無事届いたので送付した、エアコンありで募集を

開始するという連絡をいただきました。よかったー。ありがとうございます！

（でもさっき募集サイト見たらまだエアコン有になってなかったのでそこは要確認）



これでエアコン付きということになり、今ある数多の空室の中でも上位に躍り出ることに

なるのではないかと期待したいところです！空室が１日も早く１室でも減りますように。



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仙台２棟目に入居申込あり、今度こそぬか喜びじゃなさそう？

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仙台２棟目、入居申込が入りました！保証会社さんの品sがＯＫなら入居となります。

前回みたいに審査に通らないってオチになりませんように。



先日、保証会社さんの審査落ちで成立しなかった仙台２棟目の入居申込。

まだ空室は４室残っております。一度はほぼ満室までたどり着いたのですが、

バタバタと退去が相次ぎ、結局また空室が増えている状態です。



義母に確認したところ、長期入院している部屋以外は都市ガス→プロパンへの変更も

終わっており、給湯器や配管など全部新しいものに変更されているということでした。

そうであれば、今までみたいに給湯器が壊れているから募集できない部屋があるみたいな

話はなくなっており、全室募集可能ということになります。制約もないので、早いところ

埋まってくれればいいなという感じですね・・・。



仙台２棟目は家賃が安いので入居申込される方も生活保護などのパターンが多く、

義母はちょっと手を焼いていました。そのため、管理会社さんを入れることにしました。

管理会社さんが今後は窓口になって、入居者様への対応や募集などを行ってくれますので

義母の負担は減ったのではないかと思われます。



さて、そんな状態の仙台２棟目ですが、管理会社さんから先日「入居申込書を今まさいｎ

書いてもらっています」という速報が舞い込んできました。おー、リアルタイム！

１階のお部屋だそうです。



管理会社さんの想像も含まれていますが、今回入居申込されてきた方は求職中の方です。

福島から仙台に出てきたものの、就職がうまくいかずに一旦生活保護を受けることにして

仙台２棟目に申込を入れてきた、という感じのようです。



現住所が福島県の戸建（貸家）になっており、仙台でいきなり生活保護という話なので

よくわからないなあと思って詳細確認した結果、そんな感じではないかとのことでした。

少なくとも福島の住所は昔就職していた頃に住んでいた家（寮？）だそうです。



生活保護ならむしろ保証会社さんの審査は安泰かなと思います。

なんとなく、今回はいけそう感出てますねー。

このまま何事もなく決まれば、残りの空室は３部屋となります。期待！



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和モダンなホテルとかいいなーという妄想。

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古民家みたいな賃貸住宅、あるいはホテルを作ってみたいなあと思ったりもします。

特徴のある物件を作らないと、今後生き残りは難しくなるでしょうからねえ。



突然ですが、私は割と古民家が好きです。古民家の雰囲気ってちょっと落ち着きません？

懐かしい雰囲気というか。一つ一つの品が新建材のような画一的なものではなく、

梁や柱も手作り感があって味があるというか。



勿論、住むことを考えれば圧倒的に新建材の家の方がいいと思いますよ、正直言って。

断熱もしっかりしていて快適に過ごせるのは新建材で作った新しい家です。

でも、そこにない各所の大工さんが作ったんだろうなと想像力を掻き立てられる

細かいしつらえの数々とか、木を切り出してそのまま使ったのかなと思わせられる

凹凸のある梁とか、ああいうの見てるといいなーと思うんですよねえ。



毎日の住居として使うのではなく、たまに別荘感覚で数日住むならいいよねーと

私自身は思っています。



この間、九州の温泉宿に行ってきたのですが、まさに古民家のようなお部屋でした。

文化財に指定されている旅館なので、一度行ってみたいなと思っていましたが、

先日機会を作って現地を見てきた次第です。



昭和初期のお屋敷のような素敵な空間がそこには広がっておりました。

うん、これこれ。こういうの好き。うちのおばあさんの家はここまで立派では

なかったけど、イメージ的にはおばあさんやおじいさんの家を彷彿させてくれます。



自分でそういうところに今から住みたいかと問われると微妙なところはありますが

たまに泊まるなら是非こういうところがいいなあと思わせられる場所でした。



こういうところに、焼き物で作ったペンダントライトとか設置したら

非常に映えるだろうなあと。旅館から車でしばらく走ったところに焼き物のお店が

あるのは把握していたので、そこに行ってペンダントライトを見てきましたが、

やっぱかわいいですね。すごくいいと思います。



昔から、ちょっと変わったものを作りたい願望とか、和モダンなお部屋を作りたいとか

そういう願望はあったし、間取り図とか見るのも好きだったので、間取りを妄想しながら

こんなしつらえをこの辺のお部屋に・・・なんて考える時間は楽しいです。センスが

あるかは別にして、そういうのを楽しめる不動産投資ってのは私にとってもすごく

相性がいいものなんだろうなと思います。



ただ、そういうのって賃貸住宅だと本当に刺さる人と刺さらない人の差が大きく、

割とリスキーだとは思うんですよね。そんなこと言いながら、ペット多頭飼いを推奨する

コミュニティアパートなんていうマニアックなものを作ったりはしますけど。

これも認知が高まるまでは埋まりづらくて割かし苦労しました。



今からやるなら無人ホテルでそういう趣味丸出しな和モダンをやるのかなー。

この間まで、インバウンドが全然ダメだったから、無人ホテルなんてもう二度と

やらないぞと思っていましたが、こうして調子が良くなってくるともう１戸くらい

あってもいいかな？とか思ってしまうから人間は懲りない動物です（苦笑）



何か良い素材になる物件があったら、外国の人がキャッキャウフフしそうな和室のある

和モダンな住宅とか作ってみたいなあ。ホテルにも賃貸にもできる仕様にしようとすると

和風にあまりにも偏らせすぎるのは危険。そしてコストもそこそこかかりそう。

元々のリノベ素材の古家のいいところを活かしつつ、うまくおしゃれな和室を作れれば

いいなーとか妄想しています。



まあまずはそれに見合う物件が安く購入できるかという問題があるし、そこを何とか

クリアしたとしても今度はリノベ代が高いという問題が付きまとうわけで。

あちこち見て歩いて、あちこち泊まって、面白いと思えるものを頭の中に蓄積して、

いざという時に引っ張り出せるようにしておこうと思います。いつか報われるはず。



ということで、あまりネタもないので妄想の一部を吐き出してみることをもって

本日のブログと代えさせていただきます。



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札幌物件の融資相談、予想通りダメでした。

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札幌の軽く融資相談していた案件、案の定と言えば案の定ではあるのですが、

金額が大きかったりストレスチェックが通らなかったりでＮＧになりました。



管理会社さん変更をどうこうやっている際に、変更される側の管理会社さんから

物件情報のご提案をいただいたのが先日のこと。札幌７棟目と立地やスペックなどが

よく似ている物件で、札幌７棟目が安定稼働していることから、似たような運営が

できるんじゃないかな？ということで少し気になりました。



指値もすでにある程度通ることが見えており、その指値を無事に通せば築１０年台で

利回り８％のファミリー物件ということで、それなりにメリットはありそうだなという

イメージはできました。やっぱり悪くない気がする。



ネックになるのは金額です。でかいので札幌７棟目の倍近いお値段。正直、この金額の

融資を通せる気がしないというのが私の中での結論めいたものではあったのですが、

もしかしたら銀行さんが血迷って出してくれないかな、なんて思ったりもしたので

銀行さんの融資姿勢を図る意味合いも込めて、ちょっと打診してみることに。



義母に資料を送って、こんなんあるから銀行さんに見せて評価を聞いてみてと

お願いをしました。義母はすぐやる課の人なので、メインバンクさんとサブバンクさんに

すぐに物件資料を持ち込み、話を聞いてくれた模様です。その報告によると、両行とも

検討してみるというスタンスだったようです。どちらかと言えばメインバンクさんの方が

やる気があったとか。サブバンクさんは金額にちょっと腰が引け気味だったようです。

メインバンクさん、１年前に新築やったばかりなのに、やる気だなあ。良いことです。



メインバンクさんに関しては、どうも融資年数が２２年とか言っているらしいです。

いやいや、それだと回らないぞー。どう考えても。自己資金どんだけ入れさせる気？

義母に、それだと回らないから年数長くする方向はないのか聞いてもらいました。

色々なことが順調に進めば、場合によっては３４年までは検討できるらしいですが

今回の物件だとちょっと無理かなーという印象だったみたいです。



そんなやり取りをしていたので、あまり期待してもしょうがないかなーという感じに

考えていたのですが、昨日続々とその結論が届き始めました。



最初にサブバンクさんが白旗。そしてメインバンクさんもストレスをかけたら

ちょっと厳しいということになったようで、検討不可ということになったそうです。

まあ想定の範囲ですな。



むしろ、まだ購入して１年しか経過していないのに、メインバンクさんが多少なりとも

やる気を見せていたのが意外でした。しばらく無理っすよ〜と言われると思ってたのに

まさか検討に入るとは。意外でした。それだったら、気になるものが出たら持ち込んで

みてもいいかもしれないと思います。



サブバンクさんはむしろ札幌７棟目に融資をしてくれたのが軌跡って感じもあるので

過剰な期待はしないですが、それでも今回一応検討してみようかなというそぶりを

見せてくれたので、それなりにやるつもりはあるのかな？という風に見えました。

ハマれば出してくれるのかもしれません。



少なくとも門前払いではないことはわかりましたので、今後何か案件があれば

持ち込んでみてよさそうと判断できたのは収穫でした。築浅でうまく指値が通って

そこそこの利回りになるものがあれば、チャレンジしてみようと思います。



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