募集条件を変えて成約に向けてテコ入れ。

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東京物件に関して、動きが出てきているということでしたので、もう一押しということで

広告料１ヶ月上乗せかフリーレント１ヶ月追加を仲介業者さんが選べるようにしました。



東京に保有している物件で、現在募集中なのは東京１棟目、東京３棟目、東京６棟目が

それぞれ１室、東京１４棟目が２室で合計５室となっております。東京１棟目以外は

全部同じ管理会社さんなので、それ以外の物件に関しては定期的に管理会社さんから

反響の状況がまとめられて送付されてきます。



先日もこの情報が送られてきましたので、内容を確認しました。



全体としては、反響は多少増えてきているようです。これは物件の浸透度起因なのか

単純にお部屋探しの人が動き出したのか、どっちなのかはわかりませんが、傾向としては

いいことだと思います。



東京６棟目はまだ退去予告の段階なので何も動きはないため、今は東京３棟目と

東京１４棟目が募集の中心です。東京３棟目は３０平米以上の広めの１Ｒで、

東京１４棟目が２５平米前後の１Ｋと３５平米前後の１ＬＤＫと、それぞれバラバラの

間取りです。



今のところ、一番反響を得られているのが東京１４棟目の１ＬＤＫのようです。

１ＬＤＫが強い時代、まだまだ続きそうです。自分が仮に単身で家探しするなら

１ＬＤＫを候補にするのが自然だしなー。



管理会社さんからの連絡によると、東京１４棟目は１ＬＤＫに問い合わせが多く、

内装は気に入る、立地や陽当たりが気になり検討で止まる、というパターンが

多いのだそうです。立地と言われているのは、おそらく再建築不可特有の入口の狭さが

気になるってことを言っているのかな？と想像します。私ならプライバシーが保たれて

秘密基地っぽくて面白いなあと思っちゃいそうですが、世間はそうではないようで（笑）



管理会社さんからは、立地や陽当たりといったところで最後の一押しが得られていない

ことを考慮し、追加の条件を設定してはどうかとのご提案をいただきました。

広告料１ヶ月増　ｏｒ　フリーレント１ヶ月付与　のいずれかを設定することで

仲介業者さんからもプッシュして貰いやすくなるし、フリーレントが最後の一押しに

なるかもしれない、という意図でのご提案と思います。



東京３棟目、東京１４棟目のあるエリアは、今けっこうな数の新築が建ってきており

遠くない未来には過当競争が始まっていると予想します。ラッシュに巻き込まれて

なかなか決まらず苦戦する、ということは避けたいと常々思っておりますので、

多少持ち出しが増えても早期に決めてしまいたい気持ちは割と強めです。



であれば、この提案に対してどう返答するか・・・選択肢は一つですね。

提案通りの形で募集をしてください、ということになります。



管理会社さんには、お話に出ていた内容の条件を設定して、早期客付を実現してほしい旨

回答しました。これが成約への決め手になることを期待したいところです。



ゼロゼロにフリーレントまでつけて、札幌の激戦区物件みたいだなあと思いますが

とりあえず早く決めてしまうことを優先にしたいというのが今の気持ちなので、

それに応じた作戦を練っていきたいと思います。



これで決まってくれればいいなあ・・・。



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東京１４棟目の写真撮影、無事完了！

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東京１４棟目の写真撮影をプロにしていただきました。さすがの出来栄えです。

募集写真をこの写真に置き換えて、さらなる反響獲得を目指したいと思います。



東京では築古物件のリノベーションを行って新築同様にして収益化することを

割と頻繁にやっております。たまたま、そういう工事に強い施工業者さんと仲良く

なれたこととか、地場の不動産屋さんと仲良くなって、元ネタになるような物件の

売り情報を入手しては持ってきてくれるようになったこととか、その辺が重なって

リノベーションをよくやるようになりました。



本当は新築とかもやりたいんですけどね。業者さんにも新築用の土地とか頼みますよと

言ったりもしているのですが、少なくとも私が仲良くしている業者さんに関しては、

私は再建築不可とかそういうコタコタした物件をいじくりまわして再生する人という

認識が強いようで、新築用地の情報はなかなかくれません（笑）



今年に入ってからは、再建築不可の東京１４棟目を購入し、リノベーションを行って

新築同様の内装にしました。２部屋のアパートなのですが、今のところ反響は

そこそこ取れているものの、申込にはまだつながっておりません。



さて、まだ未入居の状態だからこそできることもあります。それは写真撮影です。

奇麗なうちにいい写真を撮っておけば、将来の売却の時にもそれを活用することが

できるはずです。勿論、賃貸募集の時にも強い効果を発揮してくれることでしょう。

ネットで見て印象が良ければ、内覧につながる可能性が増えますからね。



私は以前先輩大家さんが使っているのを照会してくださった写真撮影してもらえる

サービスを利用しています。このサービスのいいところは、モデルルーム風に

家具を入れて撮影してくれること、動画も作ってくれること、その割に安いこと、

でしょうか。物件が出来上がるといつもお願いをしていますので、常連さんと言っても

差し支えないでしょう（と勝手に思っている）。



今回もリノベが出来上がったころに、そうだ写真撮らなきゃと思い出して、館銘板が

できあがるタイミングあたりで撮影できるように手配をしておきました。



そういうタイミングだったので、今回は賃貸の募集がすでにポータルサイトで行われて

いたこともあり、そちらの内容を見てだいたいのことは把握したとのこと。普段なら

間取りがどうとかいろいろやり取りが発生するのですが、今回はそれもなかったです。

せいぜいカーテンの要否くらいｄした。



写真撮影する際、カーテンがあった方が良いという判断になると、少し手順が

ややこしくなります。カーテンの長さを判断するため、現地に行って計測とかを

してこないといけなくなるためです。今回はそれがなかったので良かったです。



館銘板の設置タイミングの最終的なところがわかったところで、改めて最終的な

写真撮影のタイミングを調整しました。



そして撮影当日。私は出張していたので顔を出すことはできませんでしたが、

まあそれは毎度のこと。再建築不可でかなり侵入路が狭いのですが、家具とかちゃんと

搬入できたかな？と心配ではありましたが、相手はプロなのでそこはうまいことやって

くれているに違いないです。



そして撮影終了から数日後。メールが届きまして、無事に写真と動画が出来上がったと

ご連絡をいただくことができました。やっぱりプロが撮ると印象がより良くなりますね。

ステージングもばっちりでした。こういうの、部屋にラミネートした冊子でも作って、

印刷して置いておいたらいいのかなー。ポータルサイトにはステージングした写真を

掲載できないと以前聞いた気がするためです。管理会社さんとも相談してみようと

思います。



あとは動画ですね。動画はいつも作っていただくのですが、正直なところまだその

活用方法が有効にイメージできているわけではありません。何かいいかつようしゅだんは

ないものか・・・これもまた課題ですが、毎回特に回答が見つからないまま入居付けが

終わってしまうというオチです（苦笑）



自作ホームページとかでなら掲載できるけど、そもそもＰＶ集めるの難しいし。

ＳＮＳとか連動させてうまくやらないとあまり意味は内でしょうね。



内見前にやり取りのメールをする時に動画を見せる？

いやでも、管理会社さんくらいしかそんなの対応できないですね。



あとは・・・もうネタ切れ（汗）



このブログをご覧になっている読者の皆様におかれましては、何か動画を有効に使って

対応をされておりますでしょうか？良いアイディアなどあれば是非お寄せください。

パクらせていただき、結果はブログで報告します！



ということで、写真撮影いただいたカメラマンさん、ありがとうございました！



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関東→札幌の大家会の勉強会をしてきました。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。もはや大家の会なんて時代遅れだと

言われちゃいそうですが、気のおけない仲間の近況報告を聞くのはいいものですね。



２０１０年からスタートし、運営開始から１２年を経過した関東→札幌の大家会。

コロナ禍で情勢もいろいろと変わり、今は関東に住んでなくてもオンラインで

全国どこからでも勉強会に参加できるようになりました。



会議室を予約して参加するスタイルを、会議室でオフラインで参加する人と、

自宅などからオンラインで参加する人の両方が勉強会に参加できるようなスタイルに

変更しました。これにより、「関東地方在住で札幌に物件を持っている」という要件が

「関東地方でなくてもいいよね」ということになり、地域は無関係ということに

変更されました。



１０年以上継続している会なので、やっぱりそれなりに人の動きはあります。

関東から拠点を別の地域に移した人もいますので、そういう方は今後勉強会に

参加するのが難しくなるだろうという理由で会員から外れたりするケースも過去には

ありました。オンラインを併用することで、こういったケースでも退会の必要なしと

判断できるようになりました。



そんな細かい話を変更はありつつも、幹の部分は変えずに１２年間継続してきた

大家の会の勉強会。昨日も会員さんが最近のトピックや近況の報告などしてくれました。



クローズドな会なので、普通にその辺では聞きづらい話なんかもホイホイ出てきます。

失敗談系の話なんかは特にそうですね。普通の人は自ら率先して失敗談を公表したりは

したくないはずです（私のようなちょっとおかしな人は除く）。そういう話であっても、

あけすけに話してくれるのでありがたいです。



以前、購入前に相談された物件が今どうなっているかとかも、貴重な話だと思います。

自分ではそのエリアは買わないなーと思っていたけど、買った人から意外と埋まってると

いう話を聞いちゃうと、認識が改まります。自分の中の常識をちゃんとアップデートして

いく必要性を感じます。



様々な属性の方、様々な経験をされた方のお話を聞けるので、なるほどと思うことや

自分では絶対に思いつかないこと、自分が経験してないからイメージが湧かないことなど

気づきがいっぱいです。



その世界で名の通った方を講師としてお招きして行う勉強会も多数の気づきが得られると

思いますが、一般の大家さん仲間の試行錯誤や創意工夫、失敗談といったものも

すごく役に立つと思っています。むしろそういう話の方が聞き出すのが大変だったりも

すると思うんですよね。なかなか体系立てて話を聞く機会が取れないですし。

そういうのを聞ける場として、今後も時代遅れな大家の会はうまく運営していきたいと

思っています。



目下の問題は、時代遅れゆえに若手がいないってことなんだよなあ。

私自身が行動量が落ちてて若手の投資家さんと交流する機会が取れないってのも

それに拍車をかけているんだよなあという自覚はあるのですが・・・。



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札幌８棟目のエアコン切替、思わぬ形で進展あり。

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札幌８棟目のエアコン設置の件、思わぬ展開で話が進む兆しが見えてまいりました。

動き方を変えるといろいろ状況が変わってくる、ということなのかもしれません。



苦戦が続く札幌８棟目。打開策としてエアコンをガス会社さんに導入していただけないか

と考えていたのですが、管理会社さんからの相談だとなかなか難しい情勢の模様。

このまま待ってると来年の春になってしまうので、自力でエアコン設置可能な業者さんを

探してしまおう、というのが前回のブログで書いたことでした。



この決定に従い、まずは札幌８棟目の管理会社さんに、これ以上待つと工事が遅くなり

一向に改善されないから、こちらで別のガス会社さんにもあたるということを宣言。

管理会社さんも、自分たちの付き合いのあるガス会社さんの中で、エアコン設置に

協力してくれるガス会社さんがいないか探してみる、ということで合意してくれました。



合意が得られたなら、あとは動き出すだけ。以前、エアコン設置可能な業者さんを

ご紹介することが可能だという話だったお友達の大家さんに連絡を取り、こういうことで

もし既存のガス会社さんからいい返答を得られなかった場合に限るということになるけど

それでも良ければ切替先として取り組んでいただけそうか聞いてほしいと話をしました。



友達曰く、提案を依頼するにあたり、できるだけまとまった戸数があった方が話を聞いて

貰いやすいので、他の保有物件も併せて打診できないか、ということでした。



今、札幌で他にガスを切替できるのは、札幌７棟目、札幌９棟目、札幌１０棟目、

札幌１１棟目だろうと思います。札幌６棟目は都市ガスなので対象外、札幌１２棟目は

新築なので建築時にガス会社さんがいろいろ協力しているはずだから、今切替するのは

あまり好ましくないだろう、ということで除外。



この中で切替していいのか気になるのが札幌７棟目です。ここは購入後に入居者様から

ガス代が高いという話が出ていたので、管理会社さんがご紹介してくださった

ガス会社さんに切替を実施しております。結構手間もかかりましたし、その時に多少の

サービスもしていただきました。そして今、ガス代が高いという声は聞こえなくなり

安定している状態です。



ここを勝手に切り替えると、ご紹介いただいた管理会社さんの面子をつぶしたり

私自身が便宜を図っていただいたのに不義理を働いて切り替えた形にならないか？

という不安がありました。なので、この物件だけは管理会社さんと会話をして判断と

させてほしい、としました。



他の物件は、札幌９棟目はボロすぎて誰も切替に応じてくれなかったくらいなので

むしろ抱き合わせで切り替えられるならその方が嬉しいです。札幌１０棟目、

札幌１１棟目は購入後にこちらから依頼してガス供給契約を締結していますが、

特に何も便宜は図っていただいておらず、一般的な戸建に対するガス供給のみです。

その意味で、別に切り替えてもいいかなという感じです。



ということで、切替可能と思っている物件を提示して調査を進めていただきつつ、

札幌７棟目の管理会社さんに連絡してこんな話があってバルクで切替とかするかも

しれないんだけど、問題ありますかね？と聞いてみました。管理会社さんからは、

ガス会社さんに契約内容を確認してみますねと回答がありました。お願いします！



そして翌日。今度は札幌８棟目の管理会社さんからメールが来ました。

曰く、これまで難しいと難色を示されていたガス会社さんから、札幌７棟目の

オーナーと札幌８棟目のオーナーが同一ということがわかり、ボリューム的に

札幌８棟目のエアコン設置をなんとかできるかもしれない、という話が出てきた、

本決まりではないが良い話なので取り急ぎ連絡する、みたいな内容でした。



・・・そうか、切り替える先だけでなく、切り替えられる側からしても、ボリュームって

大事なのね。そりゃそうだよね、同じガス会社さんだもの。ビジネスモデルは同じはず。

妙に納得しちゃいました。



札幌７棟目の管理会社さんに後から状況を聞くと、いつも直接電話している人が

そこそこ偉い人で、その人にオーナーがエアコン設置できないからバルクで変更を

検討しているみたいなので、契約情報確認させてと伝えてくれたようなのです。

多分その時、札幌８棟目の名前も出してくれたのでしょうね。



・・・ボリュームをもっと出せば、もっとエアコン設置のハードルが低くなる？

と思った私。札幌９棟目の管理会社さんと、札幌１０棟目・１１棟目の管理会社さんにも

連絡をして、かくかくしかじかの事情なので、札幌９棟目に関しては抱き合わせでの

切替ができないか、札幌１０棟目・１１棟目は何か抱き合わせでサービス検討できないか

と聞いてほしいと伝えました。



いずれも、本当に何かしてほしいというよりは、このオーナー他にも物件抱えてるのかと

ガス会社さんに認識してもらいたいがためです。勿論、本当に切り替えができれば

札幌９棟目は嬉しいし、札幌１０棟目・１１棟目だって、入居者様の生活に便利な設備が

貸与いただけるならとても嬉しいですけどね。



そして並行で話をしている友人紹介のガス会社さんに関しても、全部まとめてなら

なんとか切替できるような前向きな方向で話が出てきているということでした。

こちらはもし今のガス会社さんが切替ＯＫする場合はお願いできなくなることを

前提として話をしているので、今の動きと状態を連絡して、今のガス会社さんが

頑張る可能性が増してきてるので、期待通りの結果にならないかもと伝えました。

友人は、それでも全然ＯＫ、結果としてエアコンがついて賃貸経営が楽になるなら

それが一番だから、と言ってくださったので、ちょっと気が楽になりました。

動かしてるのに切替不可とか申し訳ないな・・・と思っていたので。



さぁ、この動きがうまいこと結果に結びついてくれればいいのですが。でもなんか

いい流れのような気がするので、期待しちゃいます！



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久しぶりの平日休みはやること山積み。

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今日は久しぶりの平日休みです！東京に平日いられるのがとても久しぶりです。

平日しかやれないことをこなしていきたいと思います。



最近は、仕事が出張が多すぎて、平日全く自宅にいられません。しかも出張先での

空気感が、私用の電話がはばかられる雰囲気で、詰所も狭くて自由に出入りできない

雰囲気がプンプンしており、電話をかけるのもなかなか気まずい感じになっています。



なので、不動産のお仕事が全く進みません。昼休みとかくらいは不動産のことをしても

いいじゃないって気はするんですけど、慣れない現場だとそこまで図々しく振る舞えない

小心者の私。



今日は２ヶ月半ぶりくらいにお休みを貰って東京に戻っておりますので、この機会に

平日やりたくてもやれなかったことをいろいろやっておこうと思います。



とりあえず、平日やることでおなじみなことと言えば、銀行さんでの用事でしょう。

東京法人の決算書を持っていかなきゃです。あと関東→札幌の大家会の会計処理用に

通帳に費目ごとに入出金させておかなくちゃ。会計報告できなくなっちゃいます。



全部の銀行さんを今日だけで訪問するのはしんどいし、嫁ちゃんを連れてコストコに

行くという用事もあります。しかもあいにくの雨で寒いくらいの気温。そうなると

やっぱりご近所くらいしか行く気にならないですね、時間的にも天候的にも。

ということで、近所のメインバンクさんにだけ行ってこようと思います。

関東→札幌の大家会の口座もそこにあるし。メインバンクさんだからいの一番に

説明に参りました！って方が恰好がつくかなと（こざかしい発想）



・・・このブログ書いてて思い出した、メインバンクさんに積金持ってってない。

それも持っていこう。平日東京にいないから、こういうのすぐ忘れてしまいます。



それから、平日しか営業してないところに電話する仕事も必要ですね。

東京１２棟目の看板を発注した業者さんにメールをいくら打っても返答がないので

その点に関してのフォローとか、太陽光関係でなんか工事しないといけないらしく

見積依頼した業者さんからも全く返事がないので、そっちも電話した方がいいかな。

あと、金融機関さんからもお電話いただいていたので、そっちも対処しなくては。



コストコで買い物してる間に電話するかー。



あ、法人で加入している医療保険の保険金請求したやつの紙をなくしちゃったので

保険会社さんにも電話しないとだな。これも忘れずにやっとこう。



・・・午前中もあと１時間半しかないけど、こんなにいろいろやれるんか？

これ、ブログ書いてないで仕事にかかった方がいいのではないかという気も。

うん、そうだな。午後にはコストコに向かって出発しちゃうので、せめて銀行さんを

訪問する用事はあと１時間程度で済ませなくては。



ということで、ブログ書き始めて早々ですが、銀行さんに行ってくるので終了です！

なんか適当ですみません！



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