本日休載のお知らせ。

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完全に寝坊してしまったので、本日のブログ更新はお休みとさせていただきます。

早めに帰れたから早めにご飯食べて、健康とゲームのために一万歩歩いて、

気持ちよく寝たら寝過ぎたようです。大の大人が恥ずかしい（恥）

どちらにしても、更新するネタもなかったので、休めという思し召しかな？

（都合よく捉えすぎ）

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札幌８棟目のエアコンの件、周りの方からの助言も受けながら、細部を詰めて

確実に募集や退去抑止につなげていこうとしております。



サラリーマンの仕事の拘束具合がなかなか厳しいため、不動産活動に気持ちを向ける

余力がない、というのが今の率直な状態です。なので、どうしても受け身な形でしか

対応ができていません。本当は自分からいろいろと情報を取りに行きたいのですが。



そんな状況のため、ブログネタも枯渇気味です。書くこともないし、妄想を加速する

余裕もないというか。サラリーマンの会社の件でいろいろと対応したり考えたり

しなくてはならないことも多くて。



今日はそんな中、無理やりひねり出した話です。

明日はもうひねり出せる話もないので、お休みしちゃうかも。



札幌８棟目のエアコンをガス会社さんから貸与してもらう話に関して合意できた際に

相談していた方や協力してもらった方にお礼のメッセージを送っておりました。

他の物件の管理会社さんには、ボリュームを出すために他物件でもオーナーが共通なので

何か抱き合わせでできることない？と聞いてもらったり、友達にガス会社さんを紹介して

貰えないか聞いてみたり。



その中で、こんなアドバイスをしてくださった方がいました。



・エアコン設置予定である旨を事前に入居者様に通知するといい

・ガス会社さんとは早々に貸与契約を締結した方がいい



前者は退去に対する抑止力としてです。潜在的に退去を検討している人がいるかも

しれないので、そういう人が「あ、エアコンつくならもう少し住もうかな」と

思って貰えるように、先手を打って情報を出すのがいいのではないか、という

趣旨での助言でした。ごもっともです。



後者はガス会社さんが「やっぱやーめた」と言わせないよう、早い段階で契約だけは

取交してしまった方がいい、という趣旨でした。設置自体は春先までずれ込みますので

その間にガス会社さんに何か変化があってキャンセルされるリスクも考えられます。

契約して約束にしてしまうことで、ちゃんと履行させる義務を今のうちに生じさせた方が

いいのではないか、ということでした。これもまたごもっとも。



ということで、管理会社さんにはこの２点をお願いしたいと連絡しておきました。

実現する方向で調整する、ということでしたので、動きに期待したいと思います。



それと、管理変更候補の札幌１２棟目の管理会社さんにも、エアコン設置の旨を

連絡して、１部屋でもいいから決めてください！と言っておきました。

募集能力に期待しての管理変更検討なので、いろいろな軋轢を生んでまで管理変更して

結局結果が出ないとか、そういうのは避けたいなあと考えています。



管理会社さんの立場としては、管理を変えないと本腰入れて頑張れないって事情も

あるのだろうと推察はできるのですが・・・あと管理担当の方の認識が一致しても

現場の仲介店さんまでそれが伝わっているか？という点で考えると微妙な気もします。

なんとか管理物件と同等くらいの位置づけに持っていって、実際に決めて貰えるところを

この目で見たいなあと思う次第です。



今の管理会社さんには売買物件情報を期待していたのですが、最近はそれも出てこないし

管理は他の管理会社さんと比べるとやや劣るかなという感じだし、見積を出しても

当事者意識はなく業者さんからこう言われたから・・・みたいなスタンスだし、

できてないところがあるのを知ってるから「ここ大丈夫ですか」と聞いたら、

数日後にしれっと「できてます」って写真送ってくるし（できてなかったので

すぐやりますという答えを期待していたのに隠蔽されたのが残念でした）。



物件情報が来ないなら、あまりお付き合いするメリットがないなと思うので、

いずれ来る札幌８棟目の売却の際には必ず元付になっていただくという条件を出して

円満に管理変更したいなあという気持ちです。



まあそんなことを考えておりますよ、ということで。



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インバウンド解禁で東京１３棟目も過去最高の売上を記録できそう。

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東京１３棟目、年末年始の大型予約が入りまして、１２月は槻谷で見た時の売上額の

最高記録を更新することになります（ただしキャンセルがなければ）。きたきた！



２０２１年の梅雨の頃合いから運用を始めた東京１３棟目の旅館業法に基づいた

ホテル化ですが、ここまでずっと鳴かず飛ばずで低空飛行を続けておりまいた。

経費の方が高くつく月も多く、きちんと計算はしていませんが、おそらくここまで

赤字のツキも多かったのではないかと思います。



それでも、レビューがあれば、いつかやってくるコロナ禍明けにスタートダッシュを

決められるはず。そう思って先行投資と割り切り、赤字を垂れ流してまいりました。

回りの民泊はどんどん減っていき、ネーミングセンスから中国の人だろうと思われる

新築のアパート風無人ホテルも、名前はホテルのまま通常賃貸に変わっていたのを

ポータルサイトで確認。ライバルになるはずの人たちが脱落していく中においても、

辛抱して復活の時を待っておりました。



政府が鎖国を解除する方向に徐々に舵を切り始めたものの、個人旅行の復活がないと

東京１３棟目の復活は難しいです。インバウンド入ってきてる？と運営会社さんと

やり取りをするも、ちょっと値段上げてみたら稼働が悪くなったので戻した、と。

いつになったらうちの物件にお客様がやってくるのだろう・・・。



そこからさらに時は流れ、先日政府が個人の海外旅行客に対しても鎖国を解除し

再び本当の意味でインバウンドが盛り上がることになりました。おりしも円安です。

円安による建材の高騰で苦しめられたので、多少は取り返したいと思うのですが、

今回の鎖国解除でどこまで稼働率が上がるか、最大限の緊張感をもって注視（某政権）

しております。



注視した結果、やはり稼働率は上がっています。そして今までと違うのが、先の予約も

結構埋まっていること。これまでは直近になってようやく埋まるパターンが多く、

先の予約なんて全然入ってなかったのですが、今は１月の予約まで埋まってきています。

しかも１月なんて単価も直近の予約に比べて１．５倍のお値段になっているのに。



１０月は解禁後は満室、１１月は８０％稼働、１２月は６５％稼働、１月は７７％稼働。

解禁になったからこれから日本旅行を企画するぞ！という人が多いのかもしれません。

１月の予約状況が一番混雑しているという状況から、おそらくそうなのかなと類推。



そして１２月は６５％しか稼働していないのにも関わらず売上高は過去最高です。

年末年始があって単価が高いことが寄与しているのだと思います。



これだよ、これを待っていたよ！

外国の方がいらっしゃらない京都もいち旅行者としては快適でよかったんたけど、

ビジネスオーナーとしてはインバウンドで観光業が盛り上がってくれた方が、

自分のホテルにもメリットがあるので助かります。



おかげさまで、今までほとんど見てなかったAirbnbの稼働率を最近は楽しく見ることが

できております。お、今日も予約埋まったぞ！みたいな。



ここまで辛抱してきたホテルオーナーの皆さん、これからが稲刈りの季節です！

某政権じゃないけど黄金の〇年です。たぶん。



このまま上向きで進んでくれることの期待します！



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札幌８棟目でガス会社さんからエアコンの貸与ＯＫの返答がありました！

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札幌８棟目、時間がかかりましたが無事にエアコン貸与いただける方向で決着が

つきました。これをきっかけに巻き返しを図れるだろうか・・・。



退去が続き、入居もキャンセルになる。そんな萎え萎えな気持ちにさせられる

札幌８棟目。ちょっと参ったなあって感じです。退去予告の連絡を受け、もうちょっとで

稼働率が５０％台に下がった（１２部屋中７部屋入居中）ことで余計萎えてしまい、

抜本的な改革として、前々からいろいろ微妙なところが多い管理会社さんを変更して

募集に強そうなところに委託しようかな、などと考えているところです。

（詳細は昨日のブログをご参照ください）



札幌８棟目の募集状況の改善に向けて、切り札としてエアコンの導入を目論んで

おりました。自前で設置しようとしたけど、コストがかかりすぎるので断念。

自分でそう判断するものをガス会社さんに貸与をお願いするのもなあと思っていたけど

相談するだけならダメ元でしてみてもいいかなということで、管理会社さん経由にて

ガス会社さんに相談して貰いました。

（詳細は過去ブログご参照）



しかしどうも芳しい反応は得られません。まあ自分が設置しようとして高くて

諦めたんだし、ガス会社さんからしてみてもそれは同じ反応になるのが当然と言えば

当然ですよね。



で、諦めようかと思ったのですが、お友達の大家さんが切替してくれたらエアコンを

設置できるかもしれないガス会社さんをご紹介いただけるということだったので、

そちらに相談したところ、他の物件と抱き合わせで切替してくれるのであれば、

対応できるかもしれないとのこと。



他の物件の一部に、ガス会社さんの切替を管理会社さんからご紹介いただいて

実施したところがあったので、そこの切替は事前に管理会社さんに確認を取って

おかなくてはならないと思った私は、管理会社さんに事前に切替の打診を図りました。

すると、管理会社さんから既存のガス会社さんの偉い人に連絡が行ったようで、

単体ではなく全体で見て貸与の方向で検討する、という回答を引き出すことが

できました。

（詳細は過去ブログ参照）



そして昨日、なんとか正式にガス会社さんにて札幌８棟目にエアコンを設置することを

許容いただけた、という連絡を管理会社さんからいただくことができました！

よかった、本当によかったー。空室だらけで参ってたところでしたので、これで

募集の武器が一つ増えたぞという感じです。



ただ、設置の時期が雪解け後の来春になってしまうとのことでした。

来春まで設置できないんじゃ、そこまでの期間はエアコンありをうたうことができず

募集に対する効果が少し減ってしまいそうです・・・。とはいえ、別ルートで

聞いた話では、そもそもエアコンの在庫がない状態みたいですので、やむを得ないか。



ここに関しては、エアコン設置予定である旨を募集図面に書いておく、ポータルで

エアコンありにチェックして検索できるようにする、といったことが可能なのかを

管理会社さんに確認中です。



実際問題として、札幌の冬はＦＦを使って部屋を暖めることになりますので、

エアコンが本当に登場するのは真夏になってからです。現実的に必要なのは夏以降だから

春に設置でも問題はないんですけど・・・募集だけは早くエアコンありで募集を

かけたい気持ちが強いものでして・・・。



設置時期と募集内容とをどうやってうまく調整するか。この辺の折り合いがつけば

特に問題はなくなりますが、そこは管理会社さんと調整して判断したいと思います。



何にしても、エアコンの設置が決まってよかったです！ほっとしました。

これをきっかけに稼働が上向きになりますように。



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札幌８棟目でまた退去予告・・・そろそろ本当にシャレにならん。

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札幌８棟目、また退去予告だそうですよ・・・。ここだけで札幌物件の空室率を

一手に引き受けて拡大させているんですけど。もうダメぽ。



札幌物件、現在好調で満室をほぼすべての物件で維持しています。

・・・ただし１棟を除いて、です。その１棟が札幌８棟目。



正直、こんなに埋まらないとは思っていませんでした。

民泊全盛期には空室が出たらすぐ民泊をやりたい人が借りてくれていたのですが

民泊がコロナで終了したタイミングで一気に解約されてしまい、そこから巻き返しを

図ったものの、結局満室になることはなし。残り１部屋で満室というところまでは

確か届いたことがあったような気がしますが、基本的に２〜３室の空室が常に

存在する状態になってしまっておりました。



ここ最近は退去ばかりで入居が全然なく、空室はどんどん拡大して１２部屋中４部屋が

空室という危機的な状況にあります。１部屋入居申込があったものの、結局それも

直前でキャンセルになってしまいました。こちらのキャンセル料は回収してくれたので

そこは助かったのですが・・・空室がどんどん増えるので辛いです。



たとえ札幌で人気がないＪＲてはいえ、一応駅から３分です。そこまで辺鄙な駅でも

ないと思うのですが・・・。設備をちょっと拡充したり、募集条件も仲介業者さんが

多少なじみやすくなるよう現役仲介営業マンの人と一緒に練った内容にしたり、

手を変え品を変えて取り組んではいるのです。管理会社さんも危機感を持って臨んで

いただいており、自腹で広告料を増やしてくださったりといった努力をしてくださって

おります。しかし埋まらない・・・。なぜここまで埋まらないのかと。



仲良くしている管理担当の方とかに聞いても、そこまで埋まらない物件じゃないと

思うんですけどねー、としかし現実は埋まっていないのです。どういうことなんでしょ。



１０年前であれば、すぐに札幌に自分で飛んでいって、仲介店舗に飛び込んで営業して

とにかく集客するぞということで動いたに違いありません。しかし、１０年前で

物件もまだ少なく、とにかくあれが埋まらないことには死んでしまうという状態で

あったからこそのあれだけ動けたような気もしています。今は他の物件もあるので、

そこまでの危機感は持てておらず・・・。すっかり動けない堕落した人間になって

しまったものです。



そんなこんなで悶々としていたのですが、さらなる打撃がここにきてありました。

管理会社さんから、退去予告があったという連絡があったのです（泣）



退去予告が発生したのは２ＤＫのお部屋で、お子様が来年就学されることにようｒ

学区の見直し、および部屋が手狭になったこと、という至極引き留めようがない

理由でした。いよいよこれ辛い展開ですわー。



これで１２部屋中５部屋が空室ということになってしまいます。

これ、さすがにもう無理じゃね？いやもうさすがに辛い。

というか、これで悶々としている状態なのが嫌です。



以前より、この状況を打開するための作戦として、客付に強い管理会社さんに

管理変更することを考えておりました。義理もあるので躊躇していたのですが、

ここまで状況が悪化してしまうと、もはや躊躇している場合ではないように思います。



別に、すべてが管理会社さんのせいというつもりはありません。たまたまタイミングで

こうなってしまっただけだというのもあるのは理解しております。それは理解しつつも

何かこの辺で手は打たないとまずいよねという思いもありまして。



あと、ここまでの細かい問題への対応や、基本的な管理会社さんとしての姿勢に疑問を

持ってしまう場面も少なくなかったので、そういうのが積み重なった時に、管理を

変えることでそういう細かいストレスからも解放されるかなという気もした次第です。



管理を変えるのって、個人的にはちょっとストレスの大きな作業なので、あまり率先して

やりたいくはないのですが、もうそうも言ってられないなあと思い始めております。

別に今回の退去も管理会社さんが悪いわけでも何でもないのですが、なんとなくこれが

引き金になってしまったように思います。



管理変更先は札幌１２棟目の管理会社さんになると思います。客付に強いはずなので。

自社で仲介店舗を札幌８棟目のエリアにも持っているのが強みだと思います。



元・札幌５棟目の管理会社さんや札幌７棟目の管理会社さんも候補に普通に挙がりますが

元・札幌５棟目の管理会社さんには札幌１２棟目の管理を移管する約束になっているし

それによって札幌１２棟目の管理会社さんとのつながりがなくなってしまうことも

せっかくのご縁なのに勿体ないなと思うため、札幌８棟目の移管の第一候補は

今札幌１２棟目を管理している管理会社さんということになります。

その前提がなければ、札幌７棟目の管理会社さんも候補に挙がったことでしょう。

あと、札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんも、仲介営業マン出身の担当さんが

面倒を見てくれてるので、ダークホースでそこもあったかもしれません。

まあでもまず最初に会話すべきは札幌１２棟目の管理会社さんでしょうね・・・。



１部屋でも決めたら管理変えちゃう、と今度札幌１２棟目の管理会社さんに伝えようと

思います。前にも全部決めてくれたら管理変えると伝えていたのですが、結局１部屋も

決まってないので・・・。本気になったらどのくらい客付できるものなのかを

ちゃんと見てみたいなーというところはあります。札幌１２棟目はきちんと決めて

くれているので、力があるのは間違いないと思っていますけどね。



ちょっと真面目にこれ切替の方向で考えようと思います・・・。



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