2022年09月30日

東京8棟目、入居申込がキャンセルになり、ぬか喜び。

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札幌8棟目の入居申込、なんとキャンセルになってしまいました。

早期退去は警戒していたのですが、まさか入居自体なかったことになるとは(泣)



なかなか決まってくれない札幌8棟目で、久しぶりにお申込の報をいただいたので

大変喜んだものでした。確かに、内容としては女性の学生さんのルームシェアと

いう話だったので、お年頃でもあるので喧嘩とかしてルームシェアが解消になる

可能性も考慮した方がいいんだろうなあと思っていたのですが、それにしたって

まずは埋まらないことには話が始まりませんから。久しぶりに入居になると思って

まずは喜んでいたものでした。



しかしまあ・・・なんというか、なんでそうなるかなあというか。

そんなオチが待っているとは、残酷なものです。



昨日のお昼休みにメールを確認していたら、札幌8棟目の管理会社さんから連絡が

ありました。内容を見ると・・・



先ほど、仲介業者さんより連絡があり、明日契約締結予定でしたが、入居者さん都合にて

キャンセルとなってしまった、ということが書いてありました。うーむ、乾いた笑いしか

出てきませんね、これは。別に管理会社さんが悪いわけじゃないんですけど・・・。



契約書は作成済のため、違約金として賃料1ヶ月分の請求させてもらうとのことです。

回収できるかは微妙な気がしますけど・・・まあ貰えればラッキーって感じですね。



募集の方もすぐに再募集依頼したとのことです。ありがとうございます。



・・・なんかげんなりしますねー。絶望的な感じしかしないです。

でもまあ、キャンセルなど認めん!入居しろ!と騒いだところで意味もないですし。

気持ちを切り替えて再募集を頑張ろう、と言うしかないです。



管理会社さん、再募集よろしくお願いします。



やや萎えちゃったので、いつものように、いろいろとだらだら関連事項を書いたりして

文章を長くしようって気にもなれないし、この後ホテルのチェックアウトの準備やら

今月の固定資産税の支払やら月末の振込やらもあるので、今日はもうここでブログは

終わりにします。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月29日

東京法人の決算、無事に終了。

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東京法人の決算が終了しました。若干の黒字、前期の累損があるので均等割のみ納税、

そして太陽光発電所の売却に伴い、今期からは課税業者となることになりました。



7月末で決算を迎える東京法人。こちらもおかげさまで第7期を終えることが

できました。関係各位にはいつもご支援を賜り厚く御礼申し上げます。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。



前回の決算は、前期ちょっと計算を間違えて、ろくな計算もせずに本番に突入して

結果として減価償却費取れすぎ問題で赤字にしてしまっておりました。

その累積損失が残っているので、多少の黒字になったところで税金は払う必要なし、

という状態でした。どちらかというと恥ずべき状態ですが、現状そうなってしまって

いるのは私が怠惰ゆえに事前に決算がどうなるか試算表を作っていなかったことに

尽きますので、甘んじて受け入れます。今は反省して、少なくとも3ヶ月に1回は

現在の状態を把握すべく試算表を作るようにしております。



今回も事前に試算表は整理できており、少額の黒字になることは予想の範疇でした。

すべての情報を入力してもらった結果も、着地予想点と似たようなところに。

素晴らしいですねー。やればできるぞ、自分。



そして、懸念していた低圧太陽光発電所の売却に関連して消費税の納税が発生するのでは

ないかと思っていた件、顧問税理士の先生から「消費税課税対象の法人ではないので

かかりません」とあっさり言われました。あーそうか、消費税かかんないのか!やった!

仙台法人では500万以上の消費税を納税する羽目になってうんざりでしたから。

それがかからないのは大変嬉しいです。



しかし、今回の売却によって、課税売上額が増えてしまいましたので・・・

今期からは課税業者になることに。残念です。まあでもこれは仕方ないことですね。



東京法人はホテルが1つあるので、課税売上は今後も発生します。それに対しての

消費税の納税が発生することになります。まあもうしょうがないですね。前期限りの

多額の課税売上なので、2年だったか大人しくしていれば、また非課税業者に戻ります。

よほど民泊とかホテルを増やさない限りは。



いつも尽力していただける顧問税理士の先生にも改めて感謝したいと思います。

ありがとうございます。ブログ見てないのは知ってるけど。

以前は顧問先だからということでブログ見てたようなのですが、私のブログを見ると

あれこれ売り買いしすぎてて、ブログ読んでも全容が把握できないから読むの止めた、

と言われたことがあります(苦笑)



昔はすべてがギリギリだったので、顧問税理士の先生にもご迷惑をおかけしてました。

税務調査の時に所長が同席してくれて、終わった後少し雑談していたのですが、

確定申告の時期は最終日で皆終わっているのに私の担当の先生だけ終わってなくて

誰の分なのか確認したら私の分だったそうで・・・。しかもそれが毎年なんですよと

笑いなgら言ってましたが、いやそれ笑えねぇ・・・と冷や汗かいたものでした。



最近は資料の提出もできるだけ早めに行うようにしていますし、こまめに試算表を

作っているので、そこまで酷い話にはなっていないと思います。オーラス常連は

もうさすがに回避できているはずです。多少は成長しているはず!



ということで、手短ですが決算が無事に終了したことをお伝えし、本日のブログの

〆とさせていただきます。



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2022年09月28日

駐車場スペースにいろいろ誘致を試みたけど・・・。

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東京8棟目で解約になってしまって空きになっている駐車場を何とかしようと

アプローチしていますが、どれもまだ実を結んでいない状況です。



東京8棟目は借地ですが敷地はなかなか広く、共用庭みたいなスペースが取れた上で

駐車場も1台分確保できております。収益の面では、駐車場があった方がその分の賃料を

取れますので、いいことだと思います。



先日まで、この駐車場を入居者様が借りてくださっておりました。車関係の会社に

お勤めの方なので、なるほどといったところです。しかし残念なことに、こちらが

前回の更新で駐車場のみ解約するというお話になってしまいました。



募集をしようにも、今満室で他の入居者様も駐車場は借りないだろうなあという

感じがします。そうなると、しばらく空きを覚悟しなくてはならないかなあ。

でもそれも勿体ない・・・。



ということで、スペースの有効活用の手段を考えてみました。

まずは自分のお金の持ち出しがないだろうと思われる方法から試します。



その1

カーシェアを誘致して駐車場をカーシェアのステーションにする



私は車をもっておらず、カーシェアに頼った生活をしていますが、不便は特にないし

むしろ車の維持費がかからなくてありがたいくらいです。入居者様としても、

自分の借りているアパートの駐車場にカーシェアのステーションがあれば、気軽に使えて

便利なんじゃないかなと思ったのです。



カーシェアのステーションは、条件が合えば設置してもらえるとホームページなどで

把握していたので、2社ほど問い合わせをしてみました。



1社はメールで設置不可の返答が翌日にはありました。残念。

もう1社は現場を見た上で営業マンの方が電話をくださり、どうしても安全面を

考慮すると難しい、立地としては是非置きたいが・・・という回答でした。



電話をくださった方のカーシェアの運営会社さん曰く、いろんな人が運転するので

どうしても「運転があまり上手でない人」を想定してステーションを作らなくては

ならないのだそうです。東京8棟目は前面道路が狭いのがネックになったようです。

あと、駐車場の裏手に物件の外壁が配置されているので、駐車場で事故があった時

物件を傷つけてしまうのではないかということも懸念材料になったのだそうです。

結果は残念でしたが、説明が詳細でなるほどと納得できることが多かったです。



その2

電動キックボードのステーションにする



電動キックボードが流行の兆しを見せている、みたい話を耳にすることがあります。

私自身はそんなの乗ってる人を見たことがないので、半信半疑というか眉唾というか。

でもこれに乗れるよう道交法が改正されたりしているようなので、ある程度は

事実なのでしょうね。



お友達の大家さんが、このステーションを設置できる業者さんを知っていると

いうことだったので、私の物件に設置できるか聞いてもらいました。



結果は、東京8棟目のある区ではステーションがまだ進出していないそうで、

設置は不可ということでした。田舎ですんません〜。



どうも口コミや話を聞いていると、この2つの手段で得られる賃料は微々たるものと

いうことみたいです。どちらかというと入居者様サービスの観点が強いかな?

誘致できなかったことは残念ですが、引き続き何かいい活用方法がないかは検討を

続けたいと思います。



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2022年09月27日

大型フリーレントに対する違約金設定額を確定させる。

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富山1棟目、時間が少しかかりましたが、管理会社さんにて顧問弁護士の先生に

確認を取っていただき、違約金の内容が確定しました。これで募集に入れます。



富山1棟目は残り1部屋の満室リーチまでようやく届きました。ここまでは過去にも

何回か来ているのですが、このタイミングで退去が発生してまた満室から遠ざかる、

というパターンが今までの展開。できれば今回はそれは無しでお願いしたいところ。

満室にしてみたいのですよ。いくら満室にならなくても十分高利回りとは言っても、

やっぱり一度も満室にできないというのは悔しいものですので。



あと一押しを実現するため、大型キャンペーンとして派手なフリーレントを打つことに

しようと思いました。お友達の大家さんでもやっている人がいるようなので、

真似させていただこうと思った次第です。



大型フリーレント・・・今想定しているのは6ヶ月のフリーレント付きというプラン。

まるでファンドのようなこの大規模フリーレントは目を惹くのではないでしょうか。

私だったら「え、家賃半年タダでいいの?」と注文くしてしまうと思います。



正直、半年フリーレントとなると、半年空室なのと変わりがないので、果たして

どうなのかなあと思うところはあります。でも、半年以上空室である実績がある

お部屋で実施する分には、もしかしたらこの先の半年も同じように空室なのでは、

という可能性もあるわけですし・・・。それだったら半年フリーレントでもなんでも

いいから埋めてしまった方が得策なのかな?という気もしてきた、といったところで

このキャンペーンをやろうと踏み切ったところがあります。



実施の前提で管理会社さんとやり取りをする中で、どうしようかという話題になったのは

違約金です。6ヶ月タダで住んで、7ヶ月目に解約とかされたらたまりませんので。

それを抑止するための違約金をつけたいということを考えておりました。



ここに関して、管理会社さんから「ちょっと検討させてほしい」という連絡があり、

しばらく実行できない状態になっていました。こちらの希望する違約金のプランが

消費者法とかその辺の絡みで問題がないかを顧問弁護士の先生に確認したいという

お話です。



こちらとしては、6ヶ月住んで出ていかれたらたまらないので、違約金6ヶ月を

設定したいと思っていました。ただ、多額の違約金というのはそれだけで無効と

判断される可能性がある(?)みたいな話で、ちょっと検討が必要な状況という

判断になったわけです。



そして先日、ようやくこの件に決着がつきました。管理会社さんから返答があり

最初の6ヶ月で解約した場合は経過年月を違約金とし、7ヶ月目以降解約した場合は

違約金6ヶ月ということであれば、管理会社さんとしてプラン設定可能とのことでした。



6ヶ月のフリーレントのうち、実際に提供した金額だけを違約金として設定する、

6ヶ月満額提供した後は、その6ヶ月を違約金とする、ということのようです。

なるほど。それはそれで確かに合理的な気がします。納得です。

私としても異存はありませんので、この内容で違約金は確定都市、キャンペーンを

設定してもらおうと思います。



一度くらいは満室にしたい、という思惑がうまく運ぶといいなあ、と思っています。

満室になったらしばらくそれを享受して、そのまま売却なんてのもありかも?

妄想が加速する〜(まず埋めなさいって)



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2022年09月26日

どの物件を残し、どの物件を売るか。

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ネタ切れにつき、今持ってる物件を今後どうするつもりかをざっくり書いてみます。

書いた後で気が変わることはざらにありますが。。。



札幌6棟目  保有

札幌7棟目  中期的に売却

札幌8棟目  短期的に売却

札幌9棟目  短期的に売却

札幌10棟目 中期的に売却

札幌11棟目 中期的に売却

札幌12棟目 中期的に売却



東京1棟目  中期的に売却

東京2棟目  保有

東京3棟目  短期的に売却

東京5棟目  保有

東京6棟目  中期的に売却?保有?

東京8棟目  保有

東京10棟目 保有

東京11棟目 保有

東京12棟目 保有

東京13棟目 保有

東京14棟目 保有



仙台1棟目  保有

仙台2棟目  短期的に売却

富山1棟目  短期的に売却

千葉1棟目  中期的に売却



短期的に売却としたのは、1〜5年以内を目途。

中期的に売却としたのは、6〜10年以内を目途です。



札幌8棟目と札幌9棟目は個人保有なので、長期譲渡のタイミングが来たら売却を

検討します。札幌8棟目は稼働も微妙なのでさっさと売りたいですし、札幌9棟目は

大規模修繕がけっこういいお値段になっちゃうみたいなので、そこも踏まえて

大規模修繕発生前に売却したいと思っています。



札幌7棟目は融資条件がそんなに悪くないのと、今となっては高利回りになったので

築20年〜25年になったあたりで入れ替えを検討。

札幌10棟目、11棟目は地続きなので、今の賃借人の方が退去になった頃合いで

売却を検討してもいいのかなと思っています。

札幌12棟目は築10年まで保有しようかな?とぼんやり考えていますが、

まだ方針は定まっておりません。



東京3棟目はすでに売却の依頼を出していますが、今満室じゃないので売却活動より

入居付けを優先しております。



東京1棟目は借地なので残債がなくなるタイミング、借地の更新料を払う時に

売却するのがいいかなと思っています。東京6棟目は立地がいいので無理に売却は

しませんが、家からはちょっと遠いので、その観点だと候補に挙げるのはいいのかも。

家の近くの東京物件は基本的に残そうと思っております。



富山1棟目は満室になったら試しに売却かけてみてもいいかな?という感じで。

仙台2棟目は義母が嫌だ嫌だとブーブー言ってるので、銀行さんへの義理が果たせた

タイミングくらいで売却かなと思っています。

千葉1棟目もオーナーチェンジの状態で中期的には売却していいかなと思います。



本当は、東京の物件をもう少し入れ替えた方がいいようなきはしているのですが、

なんかどれももったいなくて売れないですねー(汗)



キャッシュフローをきちんと生ませるためには、売却して余計な借入を返済することが

大事だと思っていますので、売却自体は着実に実施していきたいと思っております。

現時点で具体化させているのは東京3棟目だけですが、もう1棟くらい何か売却に

出してもいいのかなーと・・・でも今まだタイミングじゃないんだよなーという

物件ばかりなので、そこは躊躇してしまいます。札幌8棟目と札幌9棟目は長期譲渡に

変わるタイミングが2024年からなので、もうちょっと寝かせておきたいしなあ。



こういった妄想を爆発させて、楽しもうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする