現在１２位です。しばらく出張生活が続きそうだなこりゃ。
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富山１棟目がなかなか動きがないので、管理会社さんに何か追加で対策できることが
ないかを相談中です。とりあえず家電プレゼントでもやってみようかな？
富山１棟目、なかなか埋まってくれません。８部屋中６部屋稼働中で、残り２部屋が
ずっとハードル高いままになっております。最大で残り１部屋まで空室が減ったことも
ありますが、満室という名の美酒はまだ味わえておりません。もうすぐ購入して５年が
経過しようとしておりますが・・・なかなか苦戦中です。
外壁塗装は行っているし、駐車場も部屋数分だけあるし、内装も普通に奇麗にしてるし、
地域最安値だし・・・なので、そのあたりは問題ないと思っていますが・・・。
わかってはいたのですが、街のはずれの方にあるアパートなので、あまり入居したいと
思う人がいないという立地的な話がまずはあると思います。まあこれは安い物件だから
仕方がないことだと思います。
それから、旗竿敷地なので、駐車場へのアプローチの道がちょっと狭いというのが
敬遠される理由になっているという話はありました。これは案内してくださった
管理会社さんからのフィードバックで、過去にも何回かその理由で入居に至らなかった
ことがあります。
過去に大雪が降った冬がありましたが、この時は除雪車が前面道路を除雪したせいで
物件に入る路地の前に雪の山が何度もできたことがあったそうです。それを崩さないと
物件から出られないということで、雪かきに疲れて退去された方もいらっしゃいました。
私が考えている以上に、旗竿敷地で旗が長く狭いというのは車社会の地域では
入居の幅を狭めるのだな・・・と思った次第です。私は多少狭くても問題ないのですが
自分の基準だけで考えちゃいけないってことですねえ。
まあブツブツ言ってても始まらないし、現在６部屋入居してくださっているだけでも
購入価格ベースで見た利回りは６０％前後なので、別に悪くはないだろうと思います。
でもやっぱり、満室目指したいですよね！できることなら！
今の管理会社さんは客付に強いというのが魅力なので、その管理会社さんで客付が
できないというのは期待値から考えるとちょっと残念な感じもします。
１棟８部屋しか預けてないから雑な扱いになっているのだとしたらまずいなあと。
本気になってもらって、何とか１度くらいは満室を達成したいところです。
ということで、管理会社さんに現状の反響状況と追加の空室対策を何かできないかと
相談をすることにしました。
まず、反響はあまり著しくないようです。管理会社としての問い合わせの受付は
６月以降ゼロ件。２ヶ月も問い合わせがないってのもなかなか強烈な話です。
前の管理会社さんの時は、それでも月に１〜２件程度の問い合わせはあったような
気がするのですが・・・。
とは言っても全く動いていないわけではなく、管理会社さんの経営する仲介店さんでは
来店されたお客様にご提案をしてくださっているようです。こちらの紹介件数が増えれば
結果として他社さんからの問い合わせがなくてもまあイーブンな結果になるのかな。
直近でご紹介いただいたお客様は成約に至らなかったそうですが、その理由はやはり
駐車場へのアプローチが狭いため運転が不安ということでした。窓からの景色が
いいという点は評価が高かったそうです。目の前、田んぼと果樹園ですからねー。
のどかだとは思いますよ。
そして追加の空室対策の提案も仲介店舗さんと相談して挙げてくださいました。
前提として、家賃を下げるのは最終手段、設備投資はＴＶドアホンとウォシュレットを
管理会社さんの勧めで１部屋設置したものの、結局その部屋ではなく家賃の安い部屋が
決まったので、今のところあまり効果は出ていない、というところがあります。
それを踏まえての提案事項は以下のようなものでした。
・ペット可に変更
・家電プレゼント
・フリーレント６ヶ月
・２年間限定で家賃値下げ
ペット可については、管理会社さんからも「既存入居者様の退去につながる可能性あり」
という注釈がついた状態でした。そうですね、ペットは騒音とかも問題になります。
木造アパートなので、防音性能もたいして高くありませんし。これは選択肢からは
外した方がいいだろうなと思いました。
家電プレゼントはいいと思います。せいぜい家賃１〜２ヶ月分程度の家電でしょうから。
実績があるキャンペーンだということなので、具体的に何をプレゼントする想定なのかを
確認しているところです。家賃帯を考えると、珍しい家電よりは生活必需品の家電かな？
これは採用しようと思っています。
残り２つはいずれもインパクトある方法だなあと思いました。
６ヶ月フリーレントはかなりワイルド！でも６ヶ月空室にしておくくらいだったら、
こういうので埋めてしまうのもいいのかもしれません。そしてどちらも、軽減期間が
終わった途端退去ですみたいな話はちょっと警戒しないといけませんね・・・。
そこは違約金の設定でうまくやればいいか。
いずれは売却してしまおうと思っている物件ではありますので、こういう方法で埋めて
売却するというところまでシナリオが練れているならありかなー。
ということで、ひとまず家電プレゼントを採用しつつ、場合によっては大幅な
フリーレントを入れようというのは追加で考えてもいいかなと思いました。
ちゃんと私が「家賃下げるのは最終手段」と言っていることを覚えていてくれてる
提案内容だったなと思います。この点、管理会社さんには感謝しなくては。
なんとか埋められるように頑張ります！
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