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先日、１０月の火災保険の改定前にということで、ある程度の保険を中途解約して
再契約したのですが、テナントに関して思わぬ罠がありました・・・。
火災保険の値上がりに備え、めぼしい物件の再契約をしてきた話を以前書きました。
大量の物件の保険をまき直ししたので、けっこうなお金が出ていくことになります。
なかなかこれはこれで頭が痛いですが・・・放置してるとさらに高くなってしまうので
やむを得ないでしょうねえ・・・。
一通り契約も終わって落ち着いていたある日。保険代理店さんからＬＩＮＥでひょこっと
連絡がありました。曰く、札幌９棟目のテナントさんは以前と変わりないか？と。
・・・これは保険料が上がる話だ、と直感。
札幌９棟目はテナントが２部屋あります。１部屋は購入前からご入居されている
テナントさんで、理容室を営まれております。今までの保険料はこの理容室だけが
入居している形で産出されておりました。
今年に入って、ようやく居酒屋さんがテナントとしてご入居されました。だいぶ時間が
かかったのですが、これで無事に満室になってくれました。ありがたいことです。
しかし・・・火災保険というのはリスクに応じて保険金が上がってしまいます。
居酒屋さんは火を使うからリスクが高い、だから保険料も高くする、みたいな話だろうと
思っていますが、きっと「居酒屋さんも入りました」と伝えたら保険料が高くなるのだと
思われます。
似たようなパターンが以前東京２棟目でありました。事務所のみだったところに、
飲食店さんがご入居されたのですけど、これによって保険料がぐいっと値上がりした
事例が過去にありました。あの時はパン屋さんだったのですが、居酒屋さんもきっと
同じように値上がり対象になりそうな・・・。
でも、これってちゃんと伝えておいて保険料の値上げを受け入れないと、万が一の時
保険金の支払が受けられない可能性があります。現場に行くような大きな事故が
なければ別に問題ないのかもしれませんが、鑑定人さんが現場に行った時点で、
テナントさんが契約時の話と違うということになり、保険金の支払を拒否される
リスクがあります。まあ逆にいえば、現場に来るようなでかい事故がなければ、
別に正直に言わなくてもいいってことなのかもしれませんが・・・。
東京２棟目の時は、やっぱり大きな事故があった時に保険金を支払って貰えないのでは
保険の機能として不足だと思ったので、契約を変える決断をしたものでした。
・・・とまあ保険代理店さんからのＬＩＮＥを受けてここまでばーっと考えてから
居酒屋さんが入居されましたが保険料変わります？と返信。当然ですが保険料が
変わるということになりました。
さぁ、生々しい数字を出しちゃいますよー。保険料は以下のように変わりました。
居酒屋さんなし：２００，６００円／年
居酒屋さんあり：３３７，０５０円／年
なんと６８％アップです（汗）
こんなに高くなるかー。きっつー。
しかし、１０月の保険改定後に居酒屋さんありの保険金にすると・・・
４９１，９７０円までアップしてしまうのです。いやいやいやいや、えぐいからそれ。
ということで、１０月を迎える前にやっておかないとダメだなと判断。
しかしこれさすがに高くなりすぎです。再調達価格をＭＡＸにしていますが、
ちょっと下げて保険金を安くしよう。そうしよう。幸いにして返済は順調に進んでおり
再調達価格を下限に持っていっても、万が一の時に地震保険が満額出れば残債は余裕で
返済できます。なので、再調達価格を下げることにリスクはありません。
再調達価格を下限にすると、保険料は２９４，０８０円となります。年間４万円、
５年で２０万円が節約できます。うん、このプランでいこう。ということで代理店さんに
再調達価格を下げたプランでお願いしますとお伝えしました。
代理店さん、しきりに「事前にヒアリングできておらず申し訳ございません」と
仰っていましたが、別にそんな恐縮しなくてもいいと思います！必要な手続きを
期限が来るまでにできたのだから、何も問題はありません。
９月に一通り切り替えるので、１０月〜１１月のカードの請求額が怖いです（汗）
またお財布さみしくなっちゃうなあ・・・持株会の株を売って資金調達しようかな。
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