不動産投資をしても思ったより楽にならない理由（だいたい私の行いが悪いのが原因）。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。今週末は勉強会とか内覧会とかでばたばたしています。

応援クリックよろしくお願いします→



不動産投資は不労所得というお話がまことしとやかに世間でささやかれておりますけど、

地主さんならともかく新興大家としては気苦労は絶えないよねーという思いがあります。



不動産投資を始めたら、不労所得で経済的自由が得られて最高！という感覚は

不動産投資を始める前は強く持っておりました。だって絶対そうじゃないですか。

借入はするけど、それ以上の家賃収入が入ってきて、手元にお金が残るわけですよ。

それが積み重なっていけば、あっという間にサラリーマンの給与所得なんて超えるよねと

妄想していたわけなんです。ていうか、そのくらいのメリットがないとわざわざ

借入して不動産を買ったりしないですから。



そんな感じで、意気揚々と始めた不動産投資。しかしまあ、そんな妄想は吹っ飛ぶような

苦労をしてきたような気がします。単に私が物件選びや買い方が下手なだけかも

しれませんけど、ね。もっとスマートに買ってる人の方が大多数だろうとは思いますが

うまく買わないと不労所得は苦労所得に早変わりする、という負の側面の話も

アホ代表の私が書いておかなくてはならないだろう、とか思った次第です。



では、私が苦労した要因をいくつか挙げてみようと思います。



その１

利回りがよければそれでオッケー！という考え方を初期は特にしておりましたので、

相当苦労しないと埋まらない物件を買ってしまったことが挙げられます。



代表的なのは札幌２棟目なのですが、立地はそこまで悪くなかったものの、間取りが

思いきり地域のニーズから外れていて、普通にやってたらまず埋まらないという

代物でした。２２部屋中５部屋しか埋まってない状態だから、当然返済金額の方が

家賃収入より多いです。繁忙期を過ぎても１部屋しか埋まりません。いやもう普通に

資金ショートして死ねるぞこれは、と大変焦りました。



足しげく札幌に通い、自分で仲介業者さんを回って必死の客付でした。管理会社さんとも

頻繁に会って、どうにかして埋めたいという話をして、通常ならそんなお客さんは

受け入れないという層まで何とかＯＫしてもらって通してもらい・・・。仲介さんからは

ほぼどんな人でも審査ＯＫしてくれる最後の砦と認識されるようになり、通常では

あり得ないようなお客様が紹介され、なんとか稼働するようになりました。



勿論、そんな物件なので、お客様のいわゆる属性は最悪。年に１回は夜逃げが

発生していましたし、滞納も日常茶飯事。保証会社さんの審査に落ちるクラスの方も

ざらにいましたので、滞納の取り立ても大変だったと思います。私の気苦労も

絶えませんでした。



最終的にはある程度埋まった状態で売却して損得なしのトントンくらいで何とか

逃げ切れましたが、大家さんって楽じゃないんだなとつくづく感じたものでした。

あの経験から、いざとなったら自分で動くという覚悟と、何を動いたら埋まるかが

判断できるスキルが身に付いたような気がします。



その２

変な借入をして返済比率が高くなりがちなことが挙げられます。



不動産仲間の影響で、東京でリノベーション物件を手掛けるようになりました。

これ自体は非常に良い投資方法だと思うのですが、問題は資金調達です。



最初の頃は、リフォームを手掛けてくださる施工業者さんの提携ローンで資金調達を

しておりました。購入時のローンも２０年とか２５年でたまたまうまく引けてたので

まだよかったのだと思います。まあそれでも、１５年の提携ローンと２０年の物件の

ローンの返済はそこそこ重く、返済比率は６０％前後だったのではないでしょうか。



そういう物件を次々増やすんだから、そりゃ返済比率は低くならないですよねえ。

日常すぐに困るということはないものの、ちょっと資金がかさむ出来事があると

すぐ「今月の支払、どこの口座からどうやってお金動かしてやりくりしようかなあ」と

いう事態に陥るのでした。



そして、業者さんの提携ローンが使えなくなると、今度は金融機関さんにリフォームの

融資を申し込むようになります。これ、だいたいにおいて１０年なんですよね。

更に返済比率を高めることになります。



いくら返済比率が高めでも、売却したら確実に利益が出る物件ばかりですから、

その意味ではあまり心配はしていませんでした。ただ、いざ売った時に、ちゃんと

リノベの分のお金も返せばいいのに、つい返さずに次の物件を買う自己資金に

してしまったり・・・。おかげでちっとも返済比率が低くなりません。あはは。



その３

経済的自由を得るための不動産投資という側面が薄くなり、不動産賃貸業として

買ったり直したり、時には売ったりすること自体が楽しくなってしまった、

というのがあるような気がします。



物件を買うことが楽しくなってしまっているんですよねえ。自分でもそれはわかって

います。無駄な物件とか、あまり収益を生まない物件でも、なんか楽しそうだからと

買ってしまっているのは自覚があります（例えば東京１０棟目とか・・・）。



手元に余剰資金ができればすぐに買いたくなる。そして本当に買ってしまう。

買えば当然手を入れなくてはならないので、リフォームをしたりとかで

お金は出ていきます。そしてそれが収益化される前に事件はだいたい起こって

手元資金が全然ないんですけどーというカツカツ状態に陥ります。



買うために割と無理めな借入もします。だって買うのが楽しいわけですから。

売ったら儲かるというのもありますが、不動産賃貸業であり宅建業ではないので

売るのはそんなに頻繁にではありません。運用成績を見ながら、微妙なものとか

コンセプトに合わなくなったものを売って、それよりいいものを買う、という

感じです。そりゃ自転車操業にもなりますやね。



その４

積金、保険など、借入返済以外に固定で出ていくお金がけっこうあることも、

資金繰りを気にしなくてはならない要素の一つになっていると思います。

そのタイミングでは節税や銀行さんとのお付き合いのために必要なものでも、

状況が変わってやや重荷になることもあるんですよねえ。



こんな話が積み重なり、なんかいつもお金ないよねーという状態になっているのだと

思います。



これから不動産投資を始める方は、このようなミスを犯さぬようご留意くださいませ。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

様々な地方を巡って情報交換し見聞を広められることの幸せ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。豪雨被害に遭われた皆様、お見舞い申し上げます。

応援クリックよろしくお願いします→



全国どこでも・・・ではないですけど、ある程度どこに行っても遊んでくれる

大家さん仲間がいるのって、すごく幸せなことだなと思っています。



昨日はサラリーマンのお仕事で出張をしておりました。お客様の都合で出張が

増える時期がたまにあります。今担当しているお客様の場合、２〜３週間に１回は

出張の予定が入る感じです。



昨夜はその出張先に拠点を持つ大家さんとお会いして、ご飯を食べて、空室になった

物件を見せていただきました。築１００年超の物件ということでしたが、想像してた

以上に普通にきれいで、ちょっと手直しすればすぐ貸せるんじゃない？なんて無責任に

思ったものでした。



他にも、少し前に購入したけど放置しているという戸建を見せて貰いましたが、

確かにこっちは難易度が高い・・・ちょっと広すぎるし、手直ししないで貸すのは

難しいんじゃないか？という感じの傷み具合。仕様も古いんですよね。

砂壁でも壁紙でもない不思議な壁だったり、ＣＦでもない謎のタイルだったり。

間取りは細かく割れすぎていて、部屋が多すぎる印象を持ちましたし・・・。

あとお風呂の交換も必要だろうなあ、という感じがしております。



立地的に商業系でもいけるんだったら、半分くらいテナントの仕様にしちゃって

残り半分を住居にすればいいんじゃないかなー、なんて思ったりもしました。

近所に店舗も多少あるので、もしそれが成立するならいいんじゃないかな、なんて。



美味しいご飯も食べられたし、充実した視察になりました。ありがとうございました。



さて、私は割と全国どこに行っても知ってる大家さんがいる状態になっています。

物件を持っている地域でもある札幌、仙台、富山はもちろんとして、近畿地方や

中部地方、北陸地方、東北地方、中国地方、四国、九州、沖縄といった各地に

仲良くしている大家さんがいらっしゃいます。お忙しい時は別にして、近くに行く

用事があるからと声を掛けたら、じゃあご飯でもしましょうかという話になる人は

決して少なくありません。



厳密に考えたら空白地域もありますけど、それでもだいたいの場所には誰かしら

知ってる人がいるってのは嬉しいことですし、ありがたいことです。



その地域のことは地元の人に聞くのが一番。地域によって慣習は異なるので、

この土地だとこういう投資が成り立つとか、独自のポイントがあるとか、そういう

新しい気づきを得られることが多いです。



例えばですが、札幌だとＲＣの単価が比較的安いので、新築ＲＣを建てる投資が

デファクトスタンダードになっています。これが富山になると、新築木造主体に

変わります。富山は洗練された投資家さんが多い地域なので、間取りが先進的です。

ベッドを置いたら終わりという広さの部屋と広いＬＤＫの組み合わせの１ＬＤＫを

東京より早く作っていたのは富山だと思います。



東京では成立する、私がやっているような古い物件を完全リノベーションして

新築同様によみがえらせるやり方は、家賃が高い東京だからこそ成り立つ投資です。

同じことを札幌や富山でやったら、家賃が安すぎるために修繕費負けしてしまい

投資が成り立たないです。



沖縄や横須賀には米軍基地があるので、その特殊な事情による賃貸物件もあります。

横須賀ならベース賃貸という米国海軍の軍人さん向けの賃貸住宅が提供されており

その仕様を満たす形で物件を作りこむと、米軍が通常よりも高い賃料で借りてくれます。

沖縄も在日米軍の方が借りると通常より高い家賃で借りれて貰えます。



沖縄特有と言えば、あとは軍用地でしょうね。利回りは高くないものの、毎年のように

地代が上がっていくという話もあり、長期で見たら面白いのだと思います。



海沿いの賃貸物件は円買いにやられやすいとか、豪雪地帯は風除室が入口についてたり

屋根がやたらと鋭角だったりするとか、北陸地方の屋根瓦はやたらと黒光りするとか。

小さなことから大きなことまで、いろいろな地域差があります。



その地域の人と話すことで、こういった違いを知ることができ、それを自分の地域で

応用できないかな？という発想につながります。例えば、東京１４棟目は金沢の町家を

イメージした外観にしようというコンセプトでいろいろ考えました。結果としては、

そこまで町家っぽい家にはなりませんでしたが、一風変わった外観にすることが

できたのではないかと思っています。



全国回って、どこに行っても誰かと話をすることができて、そこから新たな知識を

得ることができる。これって素敵だなーと思っております。



サラリーマンを辞めたら、毎月どこかに行って、誰かと話をして、その地域について

見聞を広めるような生活がしたいものです。そんな日が早く来るよう、頑張って

財務状態を整えていこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目の浴室鏡を交換します。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。合成の誤謬だなあ、と思うことがあった昨日でした。

応援クリックよろしくお願いします→



なんかどっと疲れることがあったので、手短なブログでいこうと思います。

東京１４棟目、既存の浴室の鏡を新品にする見積を取り、発注しました。



先日実施した東京１４棟目の内覧会。ビフォーを見た人ばかりだったので

アフターとの出来栄えの差に驚きを感じてくれた人が多かったように思います。

びっくりする気持ち、よくｗかります。初めてやったリノベ、本当にそうでした。

衝撃的でしたからねえ。あの家がこんなにきれいになるんだ！と。



今回のリノベでは、お風呂は既存のものを使いました。リノベ前に見たからというのも

ありますが、結構きれいでまだまだ使えるなという判断をしたためです。お風呂を

交換しなければ、それだけで数十万単位でお金が浮きます。やっぱ使えるなら使いたいと

いうのがコスト面を考えた時の結論になります。そりゃ全部新品にできた方が、先々の

トラブルも少ないからいいんですけどねー。ただでさえあらゆる部材が値上がりしており

収益性が落ちてしまっている中、既存で何とかなるならコストダウンのために既存を使う。

これはもうやむを得ないです。



そしてリノベ完了。リノベ後に現地を見に行った感想ですが・・・ピカピカになってて

既存だなんてパッと見た感じ全然わかりません。こんなにきれいになるんだ！と。

施工業者さんは「プロが本気出して磨いたらこのくらいにはできるよ」と。さすがー！

既存を使うことで見栄えがちょっと微妙だったり他と比較して古めかしさが目立った李

しないか心配もしていたのですが、まったく問題なくてほっとしました。



そんな流れで開催した内覧会。かなり好評だったんじゃないかなと私自身は思いますが

そんな中で多少出てきた意見が・・・既存浴室の設備でした。



「すごくいい部屋ですねー、浴室の鏡が小さいのが良くなればもっと素敵になりそう」

「シャワーヘッドがちょっと変な感じがするくらいですかねー」



そんな声が数名から挙がりました。既存の浴室の話ですねこれは。ピカピカに磨かれて

パッとみた感じは新品とそん色ない感じでしたが、水廻りを細かく見る女性陣の目には

まだちょっと不十分に見えたようです。ふーむ。このくらいのことでお客さんからも

マイナスに思われてしまうのであれば勿体ないなあ。改善の対象にした方がいいかなあ。

ちょっと考えるか・・・。



内覧会の数日後、管理会社さんと現地打ち合わせをした時のことでした。

あれこれ話す中で、賃貸の担当の方から「浴室鏡はできれば直してほしいです」と

ズバッと言われてしまいました。むむー、賃貸でいろんな物件に直接お客様を

ご案内している担当の方がそう言うのであれば、やらないわけにはいかないですね。

シャワーヘッドは自分でネットで買って設置できますが、鏡はそうはいかないので

リノベしてくださった施工業者さんに相談し、対応してもらうことにしました。

価格もそんなに高くなかったので、それだったらやっちゃった方がいいですね！



これで今度こそウィークポイントはなくなったはずです。

内見第一号は東京８棟目の入居者様です。気に入ってくれて借りてくれるといいなー。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

敷地内に電柱があり、その使用料金を貰えることになりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。思わぬ事態（予想できた事態？）でバタつきました。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱があることがわかりました。

使用料貰えるみたいです。ラッキー。



東京１０棟目。一応収益性も考えてはいるものの、基本的には私が会社を辞めた後

事務所として使ってもいいかなーみたいな妄想をしながら購入した物件です。

今は時間貸と賃貸を併用して収益を生ませようとしています。

時間貸の方をもうちょっとテコ入れしないといけないなあと思っていますが・・・。



特にトラブルもなく平和な東京１０棟目でしたが、嫁ちゃんからある日「家にＮＴＴを

名乗るおじさんが来た」「〇〇（東京１０棟目のあるあたりの町名）がどうのこうの

言ってたけど、わけがわかんないから主人がいないとわからないって答えたら名刺を

ポストに入れてくって」「なんか２回も来て嫌だった」という報告を受けました。



変なセールスとかではなさそうだなあ、住所地に心当たりもあるし。

別にＮＴＴの設備とか何も使ってないけど・・・用事がわからん。

この時はそう思ってました。



その後、名刺をポストに入れると言っていたのに、全然入っていなくて、なんなんだと

思っていましたが、数日後に封書が届きました。封書の中に要件と名刺。ま、まあ確かに

これも「ポストに名刺を入れる」という行為には違いないか・・・。名刺をポストに

自分で投函するの意味だと思っていたので、想像と違いましたけど。



封書の内容を見ると、東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので

使用許諾を得たいから連絡ください、みたいな感じのものでした。これはもしかして

使用料としてお金貰えるやつ？だとしたらラッキー。



早速ＮＴＴの担当の人に電話してみました。電柱が敷地にあるケースは初めてだったので

担当のおっちゃんの説明をちゃんと聞きました。だいたいこんな感じのようです。

・敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので使用許諾の契約をしたい

・自己使用の場合は使用料は払えないが、賃貸で利用なら使用料を払える

・不動産業であれば１年に１回、それ以外の業種なら３年に１回の支払

　（年単位の金額は同じで支払サイクルが違うだけ）



なぜ自己使用の時はお金を払えないのかな、と不思議に思ったものの、うちは賃貸と

時間貸で回しているから別に気にしなくていいやと思って深掘りはしませんでした。

厳密にいえば、１階は賃貸、２階と３階は支店登記のために借りてくれてる友人が

いるけど、それ以外に時間貸をやるために東京法人とも賃貸借契約を結んでおり

その東京法人が時間貸を運営しています。なんというか、自己使用とも賃貸とも

受け取れるような感じなので、どっちになってもいいような応答をしながら様子を

見ていたら、賃貸なら使用料貰えるって話だったので、賃貸を前面に押し出しました。



不動産関係の場合は年払いである理由は「不動産屋はすぐ名義が変わるから」とのこと。

あー、なるほど。まあそれもそうですね。売るのが仕事なんだし。私は売らないですが

お金は早く貰った方がいいと思ったので、不動産業の方で申請することにしました。



このやり取りに基づき、契約書が送られてきました。振込先口座と署名押印をして

返送したので、そのうち使用料が振り込まれることでしょう。



役所で確認した保有期間に応じ、使用料は遡っての支払になるそうです。

微々たる金額ではありますが、それでも完全な不労所得なので嬉しいですね〜。



これまで、電力会社さんやＮＴＴさんの電柱にはご縁はなかったのですが、お友達の

ＳＮＳやブログへの投稿で、そういうものがあるということは認知しておりました。

今回、私も晴れて電柱デビューということになります。感想は「こんなもんかー」

という感じでしたが（笑）



今後もこんな話が増えればいいなーと妄想しつつ、本日のブログは終了です。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目、管理会社さんと現地打ち合わせの上で募集開始！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。出張に遅刻しそうなのにブログ書いてる私。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１４棟目、家賃は控えめで早期決着させる方針で勝負します。

市況も踏まえて管理会社さんと会話して決めました。



昨日、予定になかったのですが、管理会社さんと少し現地で打ち合わせをしました。

元々、キーボックスの交換や電気の通電、写真撮影などの作業のために管理会社さんが

昨日現地に行くという話になっていたのですが、先方から「できれば現地で家賃等に

ついて打ち合わせたい」という申し入れをいただいたのでした。サラリーマンの仕事が

割と立て込んでいたり、別の用事で中抜けする都合があったりで、正直なところ

ちょっと時間撮るの辛かったのですが、時間をだいぶ後ろにずらしてならとれるかもと

伝えたところ、その時間でお願いしますということだったので、話して決めたいのだなと

判断。であれば行くべきでしょう。



ということで現地に向かい、家賃について相談。



管理会社さんの査定家賃は事前に聞いていましたが、地場の業者さんにもヒアリングを

した結果、２階の１Ｋ間取りはちょっと高めの査定かなという印象でした。査定額より

３０００円〜５０００円ダウンくらいだろうなという感覚。逆に１階の１ＬＤＫは

もうちょっと高くても決まりそうだなと思いました。



ただ、東京１４棟目は自宅からも近いので、ドラクエウォークがてら近隣をかなり

散歩しているのでわかるんですけど、この辺は次の繁忙期くらいに一気に１ＬＤＫの

新築ＲＣが１０棟くらい建つのです。２００部屋くらい一気に増えてもおかしくないので

需給バランスがいきなり崩壊するのでは、ということを懸念しています。



実際、先行して建ったちょっと大きめな１ＬＤＫ間取りのマンション、近隣仲介さんの

話によれば、広告料もバンバンつけてフリーレントつけてるのに、まだたいして

埋まっていないという話でした。管理会社さんも「ＡＤ４００ついてるところが

ありましたね」と言ってましたので、同じマンションでしょう。



１Ｋの方は直接の競合にならないはずなので、多少強気の家賃設定でいいと思いますが

１ＬＤＫは新築ＲＣがだぶつけば、それに引きずられて値下げを余儀なくされると

思うんです。そう考えると、あまりぼーっとしていられないので、安めの家賃で

サクッと決めてしまった方がいいだろうという判断になります。



実際、隣駅の東京３棟目が３０平米の広めの１Ｒなのですが、似たような家賃帯で

反響があまり取れずやや苦戦中という話が伝えられております。間取りが違うので

それだけではないかもしれませんが、新築ＲＣのラッシュに巻き込まれている

可能性があるなあと思っています。



管理会社さんの賃貸担当の方は、机上での査定額よりも１ＬＤＫは査定額を上げても

決まりそうという印象を持たれたようです。小さいながら庭もあるし、陽当たりも

悪くないということで、実物を見て好印象を持ったのだとか。なので、査定額よりも

＋２０００円くらいでもいいかなと思った、ということです。しかしあえてここは

査定額そのままにして、かつ初期費用もゼロゼロにして、早くリーシングを終わらせて

変な競争に巻き込まれないようにすることを優先しようという方針にしました。



逆に、１Ｋは管理会社さんの査定した強気の家賃で募集することにしました。

直接巻き込まれないはずという判断からです。ただ、強気な賃料に変わりはないので

初期費用ゼロゼロはこちらにも適用しようと思います。そして８月いっぱい様子を見て

反響が著しくなければサクッと下げる方向です。



ちなみに、強気の賃料で１Ｋが査定されたのは「ひろ＊さんならギリギリの高い線を

狙ってくると思ったので、ギリギリ許容範囲かな？と思えるところで査定しました」

とのこと。わかってらっしゃる（笑）



査定以外に、現地を見て管理会社さんから注文が付いたことが、既存の浴室をそのまま

利用した１階のお部屋です。シャワーヘッドが割れかかってる、鏡が小さい、という

指摘でした。女性は水廻りを気にするので、ぜひ改善してほしいという意見を受けたので

対応することにします。施工業者さんに鏡の見積を頼みました。シャワーヘッドは

楽天でなんかいいの買ってつけときます。その他細かい質問事項などもありましたが、

一通り関係各所に確認して解決させました。



これで本格的に募集が始められます。まず最初の内見は、東京８棟目に住んでいる

コロナで給料カットされて生活が苦しくなった女子。年老いたワンちゃんがいるから

１階希望とのことでしたが、１階の方が仕様が良くて家賃高いんですよねー・・・。

それでも家賃は１．５万くらい下がるので、生活はだいぶ楽になるはずです。

中型犬付きで１階限定というところがネックで、なかなか引越先が見つからないと

いう話もありましたから、多少減額交渉があれば応じて、さくっと決めてしまうのが

いいだろうなと思っています。



募集が本格的に始められる体制になりましたので、なんとか秋くらいには２部屋とも

埋めてしまいたいところです。管理会社さん、よろしくお願いします！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。