空室をもう少し埋めたいので、それぞれに対して動きを取る。

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現在の空室は、東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京１１棟目１室、東京１４棟目２室

札幌８棟目３室、富山１棟目２室、仙台２棟目４部屋となっています。稼働率８９％。



かつて「完全満室」となったのはいつだったのか。もはやそれも思い出せないくらいに

完全満室から足が遠のいております。２０１７年〜２０１８年あたりにどかどかと

買い進めた物件がなかなか埋まらずに完全満室が遠のいているのは間違いないので

もう５年以上は完全満室になった覚えがありません。



ここ最近も、ちょっと前に稼働率９０％にようやく到達したと思ったのですが、

またすぐ退去が出てしまい、どうにも稼働率９０％を超えきれずにおります。

本当なら９５％くらいはキープしないといけないのでしょうけど・・・。



現在の空室ですが、札幌が調子が良くて札幌８棟目以外全部埋まっています。

札幌８棟目がどうにもならないんですよねえ。安定して２〜３部屋空いており

なかなか難しい状況だなという感じを受けています。管理会社さんが今ひとつ

頼りにならないのは前々からわかっていること。自分で打開策を見つけないとです。

代理営業でも頼もうかなあ。あとは禁断の扇で、管理替えちらつかせて管理会社さんにも

代替候補の管理会社さんにも頑張ってもらうとか・・・。



お部屋もＴＶドアホンつけたりして多少バリューアップもしておりますし、何とか

選ばれてほしいものです。大家側ももうちょっと頑張らなくては！



仙台の４部屋は義母と管理会社さんに任せます。今こちらから口を出してどうこうしても

かえって混乱させるだけだなと思っていますので。管理会社さんが賃貸仲介に強いので

何かしら引っ張ってこれることでしょう。そしてガスの切り替え工事も８月から

順次開始されると聞いていますので、今までのように給湯器が使えなくて募集できない

お部屋というのもなくなるはずです。先日はタイミング悪く３部屋も一気に退去と

なってしまいましたが、埋まっていたのだからリカバリーもできるはず。期待！



富山１棟目は、２ヶ月前に初期費用ゼロにプランを変えたのですが、今のところまだ

快音は聞こえてきていないので、効果があったのかもよく和あっておりません。

最近富山にも全然行けてないので、管理会社さんとのコミュニケーションも不足気味。

反省して、まずは管理担当の方にメールで反響が変わったかなど聞いてみることに。

Ｃｃで一番近場の管理会社さん直営の仲介店の店長さんも入れてみました。

管理物件だから現場で推してくれてないはずはないと思いますけど、念のため。



東京の各部屋は、それなりに様子を見ながら手を打つ動きは取っております。



東京３棟目はこれまでならサクッと決まっていたのですが、今回は時期の問題や

競合の問題があり、やや反響が鈍い感じです。初期費用を下げて８月いっぱいは

様子を見て、そこからまた作戦を考えましょう、という話をしております。



東京１１棟目も、今回ちょっと反響の伸びが鈍いようですので、これも初期費用を

下げてみました。同じく８月いっぱいは様子を見て、そこからまた検討です。



東京１４棟目は東京８棟目からの住み替え案件が現在入居者様の検討中という

ステータスになっています。うまくまとまってくれればいいのですが。



唯一、東京で管理会社さんが違う東京１棟目も、この間お邪魔した時に初期費用を

下げようみたいな話をしたような気もしますが・・・記憶が定かではないので、

改めてメールで状況確認してみようと思います。


たまにこうやって振り返って、アクション取り忘れてることはないかを考えるのも

大事なんですよね。今日はそれができたからよかったです。家主が忘れてないことを

管理会社さんに示さないと、管理会社さんの中でも順位は上がらないでしょうから。

そこも意識して、こちらも頑張りたいと思います。



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結局融資は出なかった。

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先日、金融機関さんから熱心に勧められて申し込んでいた保証協会の保証付き融資、

残念ながら通りませんでした。返済比率が高まる借入しなくて済んだってことでいいか。



あまり借りようというつもりはなかったんだけど、銀行さんが結構ガシガシと

勧めてくれたので、原材料高騰に伴う無利息の運転資金の融資に思わず申し込んで

しまったという話を前回書きました。



無利息ならお金借りるのも悪くないかなーとか思っちゃったというところと、

銀行員さん的にもリスクが低く貸出残高を伸ばせるし、成績にもつながるんだろうなと

思ったというところからの申込でした。明確に必要ってわけじゃなかったんですけど

お金は手元にあった方がいいという判断です。



単に借りるのが好きという話も決して否定はできません（苦笑）



しかし、銀行さんからお金借りませんかと言われるようになるなんて、１０年前の

自分が見たらびっくりするだろうなあ・・・。東京１棟目を買うために必死になって

銀行さんを回ってました。地域にある金融機関さんを片っ端からピックアップして

全部Excelに書き出して、全部で４０行近く電話して、話を聞いてくださるところには

直接出向いて事業計画書を見せて・・・。それでもほとんどの金融機関さんでＮＧを

食らいましたからね・・・。ＯＫだったのは某政府系金融機関さんだけでした。



とはいえ、それでも２０１２年は東京１棟目、東京２棟目、仙台１棟目の３棟を

購入することができたのだから、あれも一つの成長曲線の伸びるタイミングだったのだと

思います。２回目は２０１７年〜２０１８年で、２年で１２棟購入しました。



余談ですが、成長曲線は直線ではなく、一定期間はじりじりとしか上がりません。

時が満ちた時に一気にドーンと上昇し、また踊り場でじりじりと上がる・・・を

繰り返しているイメージです。



とあるセミナーで「成長曲線は自分のイメージだと比例のグラフのようにまっすぐと

上に伸びているように感じられるが、実際は踊り場と爆発的な伸びの組み合わせで

できている」みたいな感じのことを言っておりました。これは私も１５年近く

不動産投資をしてきて、確かにそうだなと思います。２０１２年と２０１７年〜１８念が

私にとっての大きな成長（規模拡大）のタイミングでした。



成長曲線が比例のグラフのように直線だと思っている人が多く、その自分のイメージに

対して、それより下回っていることがストレスになり、そこで不動産投資を辞めてしあう

人もいるかもしれません。成長はそんな単純なものではなく、辛抱すればどこかで結果が

ついてくるものだ、ということは是非覚えておいてほしいです。辛抱して努力を続ければ

結果はちゃんとどこかで追いついてきます。



余談はこの辺にして・・・



お付き合いで申し込んだ融資、保証協会の枠がいっぱいだということで基本的にはＮＧと

言われてしまいましたが、前年同月比で売上が一定水準落ち込んでいれば、区の

セーフティーネットの認定を受けることで融資が受けられるかもしれないという話も

ありましたので、昨年の売上情報を送付してチェックしてもらいました。



その結果について、金融機関さんの担当の方からお電話がありました。

まあ、冒頭で書いた内容から推察はできると思いますが、セーフティーネットの要件は

満たさなかったとのことで、今回の融資は難しいという結論になってしまいました。



私はリノベーションを結構やっていますので、その分の借入がいっぱいあります。

そこが保証協会さんから見たら借入残高が大きくリスクがあると判断されたのではないか

と思っています。



ま、これ自体はもう仕方ないことですねー。借入が多すぎるというのは自分自身でも

自覚はしています。なんせ、リノベした物件を売却しても無担保分の借入は返して

いませんから・・・そりゃ返済比率も高くなりますよ。

なので、借りれなくてむしろ良かったのかもしれません。



ということで、なんとなくお付き合いで借りようとした県、借りられないという

オチで終了となります。借りなくていいものを不用意に借りようとしたことに対して

「それはやめとけ」と言って貰ったんだな、と思うことにします。



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札幌１１棟目で網戸が落下するも、管理会社さんの機転で助かりました。

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札幌１１棟目の戸建で、窓から網戸が落ちたというトラブルがありました。

本当にただ落ちただけで、すぐ管理会社さんの手で復旧されたので良かったです。



札幌１０棟目と札幌１１棟目。隣同士の戸建です。当時、札幌４棟目の管理会社さんで

管理担当をしてくださっていた方が、転職して別の不動産会社さんに在籍しており

そこの売り物件の情報を私に流してくださいました。それがご縁で購入できた物件が

札幌１０棟目です。そして札幌１１棟目は隣地を売却にかけた際の仲介業者さんが

謄本をあげてうちに声をかけてくれた結果、購入することができた物件です。



札幌１１棟目は相場なりの金額での購入となりましたが、札幌１１棟目は相場より

かなり格安での購入になっております。２つ合わせると４０坪ちょっとになるので

宅地としてほどよく売却できそうなサイズとなります。戸建用地として出口も

取りやすく、なかなかいい感じになるのではないかと期待しております。



札幌１０棟目、札幌１１棟目は、できるだけお金をかけずにリフォームをして

そこそこで回せればいいかなという感じです。札幌１０棟目の時は購入価格が

激安だったので、しっかり収益も取れていますが・・・札幌１１棟目は相場なりの

価格だったので、利回りもあまり高くありません。隣地を購入して広くした方が

宅地としての価値は上がるという観点での購入なので、利回りは度外視でした。

両方足すと、まあそこそこの利回りかなという感じになります。



また、リフォームにお金をかけたくなかった理由は、利回りの面は勿論ですが、

家賃が安いという点も大きいです。東京だと、家賃が１０万とか取れるケースも

ありますので、リフォームではなくリノベーションという形で、１０００万単位の

お金を投じても回収できるケースがあります。他方、札幌だと、戸建で取れる家賃は

（勿論広さにもよりますが）東京よりもかなり安くなります。リノベーションなんて

しちゃうと、コストをかけすぎてしまう結果になります。



仮に、家賃１０万取れる戸建を相続したとします。利回り１０％を確保するには

リノベーションの費用は１２００万までかけていいことになります。

これが家賃５万しか取れない戸建だと、利回り１０％を確保するには６００万しか

コストをかけられません。期待利回りから逆算して、取得価格とリフォーム価格を

計算しなくてはなりません。



地方の安い物件だと、修繕費が経営に占める割合が多くなるのも、これと同じ理屈です。

仮に、台所の換気扇が壊れたので直すとします。だいたい２万くらいでしょうか。

家賃２万しか取れないワンルームだと、換気扇１つ直すだけで家賃１ヶ月分が

飛んでいきますが、家賃６万取れるワンルームであれば家賃の１／３で済みます。

家賃が安いってのは、それだけでも結構なリスクとなります。それゆえに、あまりにも

家賃が安すぎる地域で購入するのは危険なのです。



ということで、地方物件で修繕費をいかに安くするかという観点は非常に大事な

ことなのですが、札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんはそこをよくわかって

いらっしゃいます。修繕費をいかに安く済ませるか、入居者様の過失であれば

入居者様の借家人賠償責任保険で直す方向に誘導できないか、といったことを常に

考えて動いてくださっています。



札幌１０棟目、札幌１１棟目共にそれなりの規模のリフォームをしていますが、

相場から見たら割安な工事代金になりました。業者さんをいろいろあたってくれて

管理会社さんとしての中抜きしなきゃいけない分を直接発注してくれていいですと

辞退してくださったり。ここに関しては本当にお世話になりました。恐縮です。



設備トラブルに関しても、まずは入居者様の保険を使えるケースかを検討し、

それがダメならオーナーの保険を使えるケースかを検討。どちらもＮＧとなった場合は

どうやって安く抑えるかを考えて私に提案してくださいます。



札幌１０棟目は入居者様の借家人賠償責任保険でかなりいろいろ工事をしたようで

私が何も手をかけてないのに、勝手に設備が更新されている状態です（笑）

なんともありがたいお話です。



札幌１１棟目は札幌１０棟目に比べると程度が比較的よく、今まで修繕などの話は

出ておりませんでした。しかし今回、とうとう修繕に関する話が届いてしまいました。

具体的には、２階の網戸が地面に落下してしまったということでした。



それ、自分で網戸を取りに行って自分ではめればいいだけじゃない？とか思ったのですが

地面に落ちた時に網戸が変形してしまったみたいで、それが原因でうまくはまらないと

いうことで管理会社さんに連絡が行った（？）みたいです。



対処結果も連絡いただきましたが・・・力づくで変形を戻して再度取り付けしてきた、

ということでした。費用はかかりませんとのこと。



やっぱりちゃんとわかってるからすごいよなあ、管理会社さん。

こういう時すぐ「網戸交換が必要です」と言うところも多いと思います。

というかそれが普通です。そこをあえてそうせず、いかにコストをかけずに対処するかを

考えてくださるのですから。ありがたいです、本当に。



今回も費用発生なしで納めていただき、感謝いたします。ありがとうございました！



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東京１４棟目初の内見、手ごたえは上々。

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東京１４棟目、内見１件入りました。前々から話が出ていた東京８棟目の入居者様です。

反応は悪くなかったようなので、決まってくれればいいなと思います。



無事にリノベが完了した東京１４棟目。来週中に支払を終えれば、あとは頑張って

募集をするだけです。前に書いた通り、東京１４棟目がある地域は１ＬＤＫが

供給過剰になりそうな予感があるので、できるだけ早期に決めてしまいたいのです。

１Ｋより１ＬＤＫの方を焦っている感じです。



１ＬＤＫ、小さいながら専用庭もあるし、静かな場所なので１階でも目線は気にならず

なかなかいいと思うんですよねえ。焦る事情がなければもっとじっくり募集して

高い家賃で貸したいものなのですが・・・状況的にそれが許されるほど時間がないと

私自身は思っています。



ですので、この物件の初の内覧者である今回のお話にはかなり期待をしております。

東京８棟目からの住み替え案件です。



東京８棟目は「ペット多頭飼い」というコンセプトを掲げたアパートです。

ワンちゃんがいっぱい住んでるアパートで、他の部屋のワンちゃんの鳴き声がストレスに

ならないよう、コミュニティを作ることで、「あそこの部屋の犬がうるさい」ではなく

「あそこの家のワンちゃん大丈夫かな？」となるようにしたいという思惑がありました。

今のところ、この作戦はおおむねうまくいっていると思います。

（最近ちょっときな臭い話はあるのですが、それはまた別の機会に）



上記のようなコンセプトを維持するため、管理費を結構高めにとっております。

たぶん、新築ＲＣとか除けば地域最高値なんじゃないかな？という価格帯です。

木造でこれだけ取るならかなり強気なお値段だと私も思います。



そこの入居者様の１人が、コロナで給料を減らされてしまい、どうにもならずに

貯金を切り崩して生活している状態だから、退去を検討しているという連絡が

管理会社さんのところにありました。これは一大事です。この入居者様、人柄が

素晴らしくて、私としては退去してほしくないのです。ただ、他のお部屋のことも

ありますので、家賃を減らしたりすることはしたくないので・・・。それであれば、

中型犬ＯＫにするので、是非今度作る東京１４棟目にお引越されてはどうか、と

管理会社さんを通じてこちらから提案した次第でした。



大家の目線で言えば、今まで家賃の支払に問題もなく、コミュニケーションも良好で

近隣の方ともすごく仲良くやっていただいている入居者さんには大挙してほしくないと

思っています。なので、別物件にもし住んでいただけるなら、その分初期費用など

優遇して残ってもらうのがいいなあという思惑でした。



先方も、中型犬を飼える物件となるとそもそも数が少ないため、こちらで便宜を図り

今より広い家に今より安く住めるということに興味は持ってくださったようです。

管理会社さんを通じて提案したところ、内見をしたいという回答でした。



ワンちゃんが年を取っているから１階しか考えていないということでしたが、

家賃を軽減するという観点なら２階の方が軽減幅は大きいんですよねえ。

そこをどう判断されるか、というのは気になりますが・・・。



こちらとしては、当初はできれば２階にうまく誘導したいという気持ちもありましたが

近隣の飽和状態になりそうなリスクを考慮すると、むしろ１階をサクッとここで

決めてしまいたいという気持ちが強くなりました。もし家賃が原因で決まらないなら

多少値引してもいいかな・・・などと思ったり。



管理会社さんと打ち合わせた時は、まずは今の家賃で提案して、何か出てくるようなら

その先の案として提案しましょう、みたいな感じになりました。



お盆の頃に内見するという話だったので、そろそろ内見してるかなーと思いつつ

管理会社さんと別の会話をしていたところ、先日内見してもらいましたという

報告が管理会社さんから始まりました。



陽当たりが多少気になる様子だったけど、室内や専用庭、外部水栓といったところは

かなり興味を持っていただいていたそうです。引越等含めた総額で改めて検討して

お盆明けには結論を出すということでした。



家賃は特に問題がなかったようです。もっと家賃の面で難色示すかなと思いましたが

そこは意外とそうでもなかったようです。コロナ禍の一番ひどい時期は脱して

ややお給料が正常化してきているのかな・・・？



入居決まればいいな。決まりますように！



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お金や時間の価値観が合う人と付き合うことで人生は豊かになるのだと思う。

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価値観や経済観念、時間の融通の利かせ方が合う友人をいかに多く持てるかが、

人生の充実度を変える気がします。ステージに合わせた交友関係を！？



正しく不動産投資をすれば、少なくとも懐事情はマイナスにはならないと思います。

仮にキャッシュフローが出ていなくても、月々の返済と固定資産税や管理費、

リフォームにかかる費用などの諸経費と銀行返済が家賃収入でまかなえていれば、

最悪でも借入を返済しきれば無担保の収益不動産という資産ができます。

（新築ワンルーム投資は諸経費合わせると持ち出しのケースが多いからＮＧですよ〜）



そして、規模が大きくなってくると、売上も経費も大きくなります。

今まで１００万円の家賃収入があり、１万円の手残りしかなかったとしましょう。

全く同じ収益性で１億円の家賃収入になると、１００万円の手残りになります。

（実際はこんな手残りしかない買い方しちゃダメですよ〜）



規模が大きくなると、出ていくお金も多くなりますが、入るお金も多くなりますので

結果として使える経費の割合も増えます。勿論、上述のような例だと、大規模修繕で

飛んじゃうレベルなので本当はダメですけど、一例として規模が大きくなることで

自由に使えるお金は増えるということを強調したかっただけなのでご容赦を。



私も、規模が大きくなって、経費として使えるお金や手残りのお金も増えております。

特に華美なぜいたくはしているつもりはないのですが、やはりふと気が付くと

昔より贅沢になったなあと思うことがあります。



例えばご飯です。昔は２万オーバーの食事なんて本当に緊張して、清水の舞台から

飛び降りる覚悟で食べに行ってましたが、今はまあそのくらいだったら高いは高いけど

とりあえず大丈夫かなという感覚で食べに行くことができます。



例えば旅行です。以前はできるだけ安いルートを使って、コスパのいい旅行をしようと

していましたが、今は少しお金かかったとしても、ゆったりとリッチな気持ちになれる

プランを選んでいます。例えば客室露天風呂付の温泉とか、高級ホテルとか。



例えば移動です。以前だったら、鈍行で行けるところは極力鈍行列車を使ってました。

急行を使うことも躊躇、ましてやタクシーなんて論外でした。

しかし今は、時間を短縮できるなら、有料のオプションも行使します。

短い区間でも特急も乗る、時間的にそれが効率がよければタクシーを使う、など。



で、この感覚って、たぶん同じくらい自由になるお金がないとわかってもらえないと

思うのです。



サラリーマンで若手エンジニアをしていた頃、電車で２駅の区間のお客様のところに

協力会社の幹部の人と一緒に行く機会がありました。そのおじさんは「電車は面倒だから

タクシーで行こう」と言って、タクシー拾ってそのお客様のところまで移動したのです。

タクシーとか１０００円かかるじゃない、そんなの勿体ないから電車で行けばいいのに、

とすごく思ったのを鮮明に覚えております。



でも、今ならそのおじさんの気持ちがよくわかります。電車の待ち時間とか、

駅からお客様オフィスに移動する時間とか、そういうのでやっぱり１０分とか１５分とか

タイムロスはしますから。その時間を少しでも資料作りに割いて、少しでもいいものを

持っていこう、という風に考えたのだと思います。タクシーの方が時間短いでしょ、と

確か言っていた覚えがあります。つまり、時間をお金で買ったんだろうなあと。



お金の使い方に対する感覚が同じ人とのお付き合いをしないと、こういったところで

引かれてしまったり妬まれてしまったりする可能性があると私は思います。

あいつと付き合うとお金がかかる、というストレスを相手に与えてしまったり、

あいつばかり金回りが良くてムカつくなどと逆恨みされる可能性もあります。



一歩間違えると選民思想のようになってしまうので誤解を招きそうなのですが、

付き合う友達のレベルの平均値がその人のレベルを決めるところもあるでしょうし

自分が付き合って快適と思えるゾーンの人と友達付き合いをするのはきっと

大事なことなのだろうと思います。



私は昨日、スマホのソシャゲのために新幹線と特急に乗って、レンタカー借りて

一日ドライブしていました。２〜３万くらい使ってると思います。くだらないと

思う人、無駄遣いだと思う人、いると思います。でも、そんなのに付き合ってくれる

不動産仲間がいて、不動産の話なんかもして見識を広めながら、全力で無駄遣いして

一緒に遊んだり学んだりしてくれる友人がいるからこそ、こういうのが成立するのだと

思っています。ありがたいことです。



お金の使い方に対する価値観が一致する人を探すのに加えて、時間の使い方に対しても

同じような感覚を持っている人を周りに作るのは重要と思います。



今回は祝日だったので、道路が割と混んでいました。祝日料金になるとサービスも

割高になる傾向があると思います。平日に遊びに行った方が絶対的にお得なはずです。



しかし、サラリーマンをしていると、平日行くならお休みを取らないといけないです。

会社の都合などあれば、お休みを取ることもできないかもしれません。なのでやはり、

サラリーマンだと休日に動くしかなくなります。



専業大家さんや株系の億り人、自営業で時間の融通が利かせられる人だと、平日に

動くことについて全く問題がありません。そっちのセグメントの人と、サラリーマンとで

会話しても、おそらく話は合わないでしょう。ここにも感覚の違いが表れるはずです。



使える時間と使えるお金が似ている人が周りに集まるのは必然なのかもしれません。

異なる人が苦しみながら無理に一緒の価値観を共有しようとするのって、決して楽では

ないのだと思います。



逆にいえば、そのステージに上がりたいなら、時間とお金の面で多少無理をしてでも

そういう価値観の人と付き合う、というのも一案なのではないかと思います。

普段周りにいる人とは全く違う価値観や人生経験を提供してくれるかもしれません。

（相手はそんなの提供している自覚はないだろうと思いますけどね）



なんとなく、そんなことを考えたりもした、お盆休み最終日の朝でした。

ん、最終日なのかって？はい、土日はサラリーマンの仕事で待機がありますから・・・。

そしてここで、会社早く辞めないと、と書いたとしても、どうせ辞める辞める詐欺だと

言われるだけなので、書きません（笑）

本当に辞める時までおとなしくしてるわー。



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