違約金に関して念入りに説明を受けたお話。

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そういえば、先日の融資実行の時に金融機関さんからやたｒと念入りに違約金のことを

説明されました。なんでも、トラブルがあったそうです。大変ですねえ・・・。



東京１４棟目のリノベーションの費用を支払ってきた話を先日書きましたが、

ここで支店長から、融資実行時にも説明いただいた早期返済の違約金の扱いについて

改めてご説明を受けました。確かこれ、融資実行前の金消契約の時にも聞かされていて、

この説明を聞いたとか聞いてないとかでゴタゴタしたからきちんと説明するように

本部から言われている、という話を担当の方がされていた覚えがあります。



今回の融資は保証協会は使っておらず、プロパー融資となります。プロパーなので

金融機関さんごとのルールも適用されます。割と多いのは、早期に一括返済すると

違約金として残高の１％とか２％とかを一括返済時に徴収されるケースですね。

５年以内だと違約金みたいな形もまあそれなりに多いです。



金融機関さん側のろじっくとしては、長期にわたって金利収入を得るという前提で

貸付をしているのだから、そんなに短期でホイホイと返されたのでは融資実行前に

かけた労力が無駄になってしまうということなのでしょう。不動産賃貸業なので

短期で売買する想定でもないという、宅建業法上の立て付けというか、そういうものも

影響しているのかもしれません。



こういう違約金の設定などに関しては、融資を受ける時に説明を受けているはずですが

やっぱりそこは、融資を受けて物件を購入できる高揚感にかき消されたりすることも

多いような気がします。私も売却なので一括返済しますと話した時、違約金が

発生しますということを指摘され、あちゃーと思いながら違約金を支払ったことも

あります。



銀行さん、短期で物件を売却すると嫌な顔をすることが多いのは知ってるんですけど

違約金取るなら別にそこで収益取れてるんだからいいじゃん・・・と思ったりもします。



支店長、たぶん金消当日に担当の方が説明しているのをわかっていて、あえてもう一度

説明したのかなという気がします。その後、支店長と会話をしていたら、違約金の話で

ゴタゴタしてしまい、本部にまで話が届いて始末書を書く案件になってしまったという

話をされておりましたので。羮に懲りて膾を吹く状態なのだろうなあ・・・。



その後、ちらっとそのトラブルの内容を支店長が話してくれました。



・業者さんからの紹介案件で新築に融資をした

・ふたを開けてみるとなかなか埋まらない

・業を煮やした所有者さん、頭に血が上り儲からないから売ると言い出す

・売るなら違約金ですよと言ったら余計に発狂しそんなの聞いてないｔ騒ぐ

・挙句消費者センター的なところに電話されてしまい本部にまで話が届き大騒ぎ



結局この所有者さん、騒いだのはその時の一時的な感情だったようで、その後落ち着いて

結局売らずに今に至っているとのことです。



自分自身が不動産賃貸業の事業者になるという感覚ではなく、業者さんに勧められて

儲かりますよってことでカモネギなパターンで参入したのでしょうねえ・・・。

私では到底手が出ないような大きな金額の物件だったようですから、本業でお金を

たっぷり稼いだ方なのでしょう。



でも、銀行さんと揉めても正直いいことないと思うんですよね。その後次々と

物件を保有し続けるなら特に。ここでもう終わり、これ以上の借金はしない、という

覚悟があるならいくら揉めてもいいと思いますが、そうでないならなおさらです。

これだけ盛大に揉めた相手に再度貸すかと言えば、絶対に貸さないでしょうから。

自ら融資の可能性を減らしているだけです。



私なんか、一人の力で何かできるとはこれっぽっちも思っておりませんので、

いかに周りの業者さんとうまく関係を作り、お互いに嫌な思いをせずにお互いに儲けるか

ということを考えながらやり取りしているつもりです。セルフリフォームから客付から

管理から全部ひとりでやっちゃうスーパー大家さんならまだしも、私はそういうのは

とてもじゃないけど無理です。なので、管理会社さん、施工業者さん、銀行さんなどと

密に連携を取りながらうまくやっていく必要があると常に考えております。

（至らぬところもあり、そうなってない時もあるようですけどね・・・）



私がこの買主さんと同じ立場だったら、契約書に違約金の話が書いてあることを確認して

見落としていたことはまず認めると思います。その上で、どこまで当時明確にそれを

説明してくれたかがはっきりしないこと、そもそも金融機関さんとしてもこの事業は

うまくいくだろうと思って融資してくれたのに、実際は思うようにいってないことに

対して一片くらいは責任があると思うのではないかということを問いかけ、多少は

自分たちにも責任あるかもという雰囲気を作ったところで、どこまで違約金を

減免できるか本部と会話してほしいということを伝えるだろうなあと思います。

一方的に被れとは言わないけど、少しは面倒見てよという感じですね。



ま、そもそもそんな話にならないと思いますけどねー。埋まらないからって即売るとか

言わないし、埋まらないような物件を買う気もないし、埋まらなかったら気合でなんとか

埋めようと努力するだろうし。

（最近サボってて稼働率低いやんけという話は聞こえません）



ということで、特にオチも何もない話でしたが、違約金には気を付けましょう（？）



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東京１４棟目のリノベの支払が終わりました。

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東京１４棟目のリノベーションの費用を支払ってきました。お財布が一気に寂しく

なりましたが、これから入居してもらって、その収益で取り返します！



出会いには別れがつきもの。

カレーには福神漬けがつきもの。

そして注文には支払がつきもの。



いよいよ来てしまいました。東京１４棟目の支払日が。嗚呼、手元資金が減っていく〜。



え、ほとんど融資だろって？いやそりゃ確かにそうなんですけどね。でも金融機関さんの

都合もあり、先月すでに融資は実行されていて、しかも通知預金でもなんでもなく、

普通に口座にポンと入ってるわけですよ。こんなの自分のお金と錯覚しない方が

おかしいじゃないですか（貴方の方がおかしいです、というツッコミは心の中でどうぞ）



今回融資していただいた金融機関さんが自宅から一番近いということもあり、

ちょっと今お金引き出さないと他の支払が〜みたいな時に少し引き出したりもしてたので

すっかり自分のお金という愛着が出てしまいました（だからそれが勘違い）



だいたい、通知預金の扱いがないってのもすごい金融機関さんですよね。それでいて、

融資承認の有効期限が切れちゃうから、とりあえず普通預金に融資実行しちゃうって。

ワイルドすぎます。



周りの不動産投資仲間にこの話をしたら「絶対使い込むでしょ」「支払えないねこりゃ」

とさんざん言われました。まったく失礼しちゃう・・・と思いつつ、なんかいい物件が

出てきたら、とりあえずこれで払っちゃって、後から考えようみたいな発想をしかねない

危険な自分もいるので、一概に否定しきれないという（汗）



なので、無事に今日までお金が残っていてよかったです（次元の低い喜び）

途中で使い込んだお金は、仙台法人に役員貸付してる分から返してもらいました（笑）



さて、そんなわけで、無事に支払を迎えられることになった次第です。

私は来週からサラリーマンの仕事でまたしばらく平日は東京にいない日が続くので

昨日がギリギリのタイミングでした。まあ最悪、送金伝票等全部書いて日付を空けて

嫁ちゃんに日付だけ埋めて貰って対応してもらおうと思っていましたが、そういうことを

しなくて済んでよかったです。



ちょうど本件に絡んで、支店長から「自宅の火災保険の質権設定のために保険証券の

コピーがほしい」と電話が来たので、それ持っていくついでに支払いますんでと伝えて

対応してもらいました。



今回の融資は再建築不可なので街頭物件を担保にとれないため、自宅の第二抵当を

つけてもらう形で融資実行をしていただきました。その分の司法書士の先生への

支払とかもまだでしたし、保険証券も必要な情報は全部メールで伝えていたものの

土壇場で原本のコピーを添えて既存の質権設定先に依頼しないといけないと言われて

慌てて保険証券を探す羽目になり・・・。私も適当ですが、金融機関さんも適当だなと

思ったものでした。波長が合うわけです（笑）



ということで、適当（誉め言葉です）な金融機関さんのところに、仕事の合間を縫って

お邪魔してきました。振込に必要な請求書と自宅の保険証券の控、通帳などなど一式を

持ち込みました。



支店長が直々に対応してくれて、送金伝票書いたり司法書士さんからの請求書を

貰ったり、総額いくらか計算してもらったらちょっと足りなくてコンビニに行って

お金おろしてきたり。そんなことやりながら手続きは進み、振込完了となりました。

１４時半くらいに窓口に行ったので、着金は月曜扱いだそうです。オンラインでやれば

もっと早いし、手数料も安いんだけどねー。まあそういうことは言わないお約束。

小さな手数料の積み重ねが、大きな融資を生むのです。知らんけど。



支店長にこっそり教えて貰った、東京１４棟目の隣地が相続発生している件については

仲介業者さん経由で相続人の方にお手紙を出して、反応があればいいなという状態に

してあることをお伝えしました。気長に待ってたらいつか連絡来るかもしれないですねと

いうことで、支店長もいい話になることを期待してくれているようでした。



あとは埋めてお金を稼いで借金を返して、その余剰キャッシュフローを使って

適当に生きていければいいなということで。そのためには早く埋めないといけないので

そっちの手当てが先ですね！空室対策頑張ります。



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平日休みってメリットありますね！

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昨日は土日出勤した分の代休でした。休日に行くと混んでるところも平日だと

空いていましたねー。やはり平日休めるのはいいなあ。辞めた時のメリットになりそう。



一般的には、平日は仕事して休日は仕事しないというのがスタンダードな働き方です。

定休日が火曜日や水曜日の業界とかもありますけど、圧倒的に土日休みのところが

多いですし、学校も土日が休みなので、土日にお休みの人が多いのは間違いないと

思います。



お休みの人が多いからこそ、それを当て込んで営業時間帯が変わったりサービスが

ついたりするというメリットもありますが、皆休みなのでとにかく混むという

デメリットもあります。



うちの場合、嫁ちゃんとの共通のレジャーは「家でゲーム」「温泉旅行」あたりです。

そして土日はまとめ買いのためにコストコに行くことも多いです。２人暮らしで

コストコほどのボリュームはいらないでしょと自分でも思いますし、車を持ってないから

毎回カーシェアで車を借りて首都高とか乗っていくのでお金もかかります。コスト面の

メリットはたいしてないと思うのですが、嫁ちゃんがコストコのお惣菜を気に入ってたり

ビールをまとめ買いしたがったりするので、まあレジャーの一環だなと思うことに

しております。



昨日は代休だったのでコストコに買い出しに行ってきました。

首都高は土日より混んでいて少し渋滞してましたが、コストコ自体は土日より断然

空いていて、駐車場もすぐ停められたし、レジでのお会計もほぼ並ばずに済みました。

土日だと駐車場の空きを探すのに手間取るし、入場するのも行列だったりするので、

それに比べたらかなり快適でスムーズな買い物ができたと思います。スムーズだから

カーシェア借りてる時間もいつもより短くて済みました。品ぞろえ自体は土日の方が

少しいいような気はしますが、空いてるということ一つだけで、それを補って

あまりあるメリットであると思います。



平日休み、いいなー。

会社辞めたら自由に平日にコストコ行けるんだよなー。



ちなみに温泉旅行に行くにも平日の方がメリットは大きいと思っております。

なんせ平日の方が予約が取りやすくて安いです。大浴場も土曜日よりは空いてるので

ゆっくりと入れます。いいこと尽くめ。



不動産投資で手元のお金が増えたような錯覚に陥っているので、旅行にかけるコストも

少し贅沢になってきております。いつでも気楽にお風呂に入れるよう、客室露天風呂付の

客室を好んで予約しているあたりがその典型的な例ですね。こういう部屋って部屋数が

少ないから、土曜日宿泊で予約しようとしても既に予約でいっぱいだったりすることが

多いですし、値段もちょっと高いことが多いです。平日の方が混雑していない観光地と

温泉を堪能できるということで、旅をするなら絶対平日！と思っています。



平日休み、いいなー。

会社辞めたら自由に温泉に行けるんだよなー。



ちなみに「手元のお金が増えたような錯覚」と書きましたが、収入と支出の桁が

同じように増えているから、回すお金が増えただけで、手残りがすごく増えた感じは

全然してないんですよね。私の持ってる物件、インカムでというよりある程度

保有したら売らないとあまり儲けが出ない買い方してますから・・・。

（東京の物件は購入も借りてリノベも借りて、というやり方なので返済比率高め）



何棟か物件売って、残ったお金を使って返済して・・・とかやったらいいのかなあ。

いつもカツカツで回してるので、もうちょっと余裕が欲しくなる今日この頃。

保証協会の保証付き融資ももう頭打ちみたいですし。



そんな調整は必要だと思いますが、やっぱ平日動けた方がいいよねー！自由で！

足りない分の収入は自営業で何かやって、旅行とか行きたい時は仕事しないって

決めちゃえばいいんだろうな、きっと。



こうやって、できるだけ自分の頭の中を辞める方向に誘導するのも大事かなと思って

今こうしてぶつぶつ言ってます（笑）



でも辞める前にやっぱりもうちょっとだけキャッシュフロー増やしておきたいな。

手元にお金が残せて無担保の借入が返せるやつ、売ってもいいかもなあ。

２０１７〜２０１８年にドバドバ買ってるので、２０１７年に買った不動産は

２０２３年１月からは長期譲渡扱い。２０１８年に買った不動産は２０２４年１月から

長期譲渡扱い。個人で買ってるものはこの辺のタイミングで整理を考えるといいのかな。



まずは東京３棟目がどのくらいで売れるかを見極めて、そこから動こうっと。



辞める辞める詐欺と言われてはや数年なので、もうあまり予告せずにいきなり辞めると

いう方向で考えようと思います（笑）

憧れの平日休みを目指して、退職活動頑張ろうっと。



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火災保険、かなり値上がりするよ！（私の場合は）

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本日、火災保険の中途解約と再契約をしてきます。１０月からの火災保険の改定に伴い

保険料が上がったりでいろいろ大変になるので、ダメージを最小限にするために。



以前、火災保険の改定の前に見積を取って比較しなきゃというブログを書きました。

保険代理店さんから、ここ１〜２年で更新される保険に絞って、９月末で中途更新を

した場合と、１０月に更新した場合での火災保険の金額の差を確認していただきました。



今回対象になった物件は、東京１棟目、東京８棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、

札幌１０棟目、仙台１棟目、千葉１棟目、そしてもともと９月に更新になっていた

富山１棟目です。



今日はだらだら書かずに、いくつかの物件の実際の数字をズバッと書きます。



私の基本的な契約は、５年契約の年払いです。更新後も同じ条件にしています。

地震保険も全物件つけています。再調達価格はＭＡＸが基本です。



例１）東京８棟目

２棟で４部屋＋３部屋の合計７部屋。築古木造です。



現契約　　：２０３，０００円／年

９月更新　：２３７，１１０円／年　１６．８％高騰

１０月以降：３１８，８６０円／年　５７．１％高騰



そもそも火災保険が年々じりじり値上がりしているのに、さらに１０月以降は

どーんと高くなるという恐怖のプランが見えてきたと思います。怖いわーほんと。

今回の契約更新で５年は延命できますけど、しょせんは延命であり、６年後には

もうこのくそ高い保険契約を受け入れるしかなくなります。大打撃ですね。



例２）東京１棟目

３部屋で築１０年ちょっとの木造物件です。



現契約　　：３５，９５０円／年

９月更新　：５２，８００円／年　４６．９％高騰

１０月以降：５０，７４０円／年　４１．１％高騰



築１０年〜１５年くらいの物件は改定後に保険料が下がるケースがあるようです。

ただ、免責５万円が強制的に設定される（私が契約している保険会社さんの場合）ので

保険料の安さよりそっちが不安だから、更新しちゃうつもりです。



例３）札幌８棟目

平成初期築のＲＣ１２部屋です。



現契約　　：　９１，４８０円／年

９月更新　：１２５，５９０円／年　　３７．３％高騰

１０月以降：２２３，３６０円／年　１４４．２％高騰



・・・すごい値上がりでドン引きします。これほんと売っちゃった方がいいかもしれん。

入居率も微妙だしね。



例４）札幌１０棟目

築古の戸建です。



現契約　　：１７，３３０円／年

９月更新　：２４，０９０円／年　２８．１％高騰

１０月以降：４０，１２０円／年　５６．８％高騰



戸建の方が共同住宅より上がり幅が緩やかと聞いていましたが、そんなに変わらないなと

いう印象を持ちました。



土の物件も、１０月以降は４割〜倍以上という強烈な火災保険の掛金の値上がりが

見込まれますので、収益物件保有者各位におかれましても、一度チェックされた方が

いいかと思います。ただ、今は代理店さんも異常な忙しさのようですので、持ってる物件

全部見てくれ！とか棟数がある人がやると死んでしまうと思うので、様子を見ながら

直近で更新される分とかここ１〜２年以内に更新される分とか、そういうのを対象に

チェックすると、相手にとってもいいんじゃないかと思います。



どんどんコストばかり増えていくのに、家賃に転嫁できないの勘弁してほしい〜。



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そりゃ不動産取得税が来ないわけないよねー。

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うちの義母から悲鳴が届きました。今頃になって札幌１２棟目の不動産取得税が

届きやがった、と。そりゃ届かないわけないと思ってたんですけど、だいぶ遅いなあ。



仙台法人は義母に金庫番をしてもらっています。私が金庫番をすると、ろくなことに

お金を使わないのでちょうどいいかもしれません。義母は手元にお金がないと不安な

タイプなので、常に口座にそれなりの金額を入れるようにしてくれております。

金額が減ると「残高が少ない」と騒ぎます（笑）



私なんかむしろ、残高がある方が不安になってしまいます。お金を有効に回せていないと

考えてしまうので。そして過剰にお金を投資に回しすぎて、日々の運営がカツカツに

なってしまっているのです。精神衛生上よくないけど、ついついねえ。



そんな両極端な感じなので、義母の法人からお金回してもらったりするときもあります。

えー、またなの？とかいつも言われてしまいます（苦笑）



そんな義母なので、お金が出ていくことには敏感です。前期の決算の後、低圧太陽光を

売却したことに伴う消費税の支払が５００万以上になった時は、ずっとブツブツ文句を

言っておりました。税金なんか納めたくない、なんでこんなに取られるのよ、と。

いやでも、確かに今回の税金と比べると負けてしまうけど、一応購入した時消費税還付で

税金戻ってきてるとか、優遇されている面もありますからね・・・。あと税金は

いっぱい納めないと大きな会社にはできないから、そこは（心の中では血の涙を

流したとしても）顔はニコニコして納めないといかんと思うのです。

税金いっぱい納めたら次の融資が楽になりますよと説明はしてるけど、やっぱり本人は

それでも税金を納めるということに抵抗があるみたいですねー・・・。



で、前期にたっぷり消費税を納めた結果、最近は予定納税でたっぷり税金を納めろと

通知が来るようになってしまい、また義母がプリプリ怒っております。去年の消費税は

完全に一過性のものなので、今年はそんなに納めないからって話なんですけど、

税務署さんからしたらそんなの関係ないですからね・・・。昨年の実績に応じて

納めるよう要求してきます。ごもっともな話ですが、義母は納得いかない様子。



先々、還付金として利息つけて戻してくれるから、我慢しましょうねと言ってますが

頭でそれはわかっても、やっぱり手元からお金がなくなることが嫌で不満が残っている

ように見受けられます。まあもうここはメンタリティの違いなので仕方ないですね。



さてさて、そんな話もありつつ、そろそろ今回話題にする取得税の話に移りましょう。



札幌１２棟目は不動産取得税が発生するプランでした。昔は一部屋あたり４０平米に

なるようにプランニングされて、不動産取得税は特例を受けて払わないというのが

札幌の新築ＲＣの基本路線でした。しかし最近は土地も建築費も高騰しているため、

収益性を出すにはその間取りだとうまくないケースも増えています。よって、もう少し

小さく区切って、収益性を高めるようなプランも増えております。



札幌１２棟目のプランはまさにその収益性を高めるために細かく部屋を割ったプラン。

なので、不動産取得税が来るのは覚悟しておりました。



ところが、年明けからしばらくして、やたらと安い不動産取得税の通知書が来たのです。

え、新築ＲＣなのにこの値段はおかしくない？というくらい安いお値段。なので、恐らく

これは土地の取得税で、建物は別に来るんじゃないの？と私は思っておりました。

しかし義母は「土地と建物が別々に来るなんてある？」と。銀行さんとかいろいろな人に

意見を聞いて、なんとなく義母の中では「建物は来ないんじゃないか」という結論を

出していたようです。いやそんなことないだろって個人的には思っていましたが・・・。



そして時は流れ、つい数日前。義母から「恐ろしいものが届きました」とＬＩＮＥで

写真が送られてきました。あ、建物の取得税だ・・・。やっぱり遅れてただけかあ。

新築なので評価が出るのが遅れていただけなんじゃないかなーと思っていましたが、

やっぱりそうでした。そりゃそうですよねえ。



義母的にはまたこんなにいっぱい払わなきゃいけないのかとおかんむり。でもそれ、

元々の計画でも想定していた出費です（苦笑）



そりゃー私もワンチャン来なかったらいいなーとは思っていましたけど、日本の

税金を徴収する仕組みは残念ながら優秀なので、そんなことはないだろうな、と。

そして案の定でした。



残高がまた減るじゃないの、予定納税とかわけわからんものも含めて１０００万近い

出費じゃないの、と義母はブチ切れ気味です。うん、その金額だと確かにインパクトが

大きい・・・。キレたくなる気持ち、わかります。てかそんな金額になってんの！？

それは私も想定外なんですけど・・・。



とか言いつつ、それだけの税金を払える会社になったのね、と少しだけ、本当に少しだけ

誇らしい気持ちになりました。



なので、リノベの支払の一部を義母から送金してもらおうと思ってたのですが、

残高超減ったから普段使わない銀行の口座から送金するので時間かかるとか言われて

しまっており、それはそれでちょっと困ったなあという感じです・・・（汗）



ともかく、取得税が理由もなく来ないなんてことは絶対にありえない、ということが

今回の教訓でした（義母にとってのね）。

お茶目な甘い考えは良くないぞ★ということで。



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