富山１棟目の空室対策を追加で検討。

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富山１棟目がなかなか動きがないので、管理会社さんに何か追加で対策できることが

ないかを相談中です。とりあえず家電プレゼントでもやってみようかな？



富山１棟目、なかなか埋まってくれません。８部屋中６部屋稼働中で、残り２部屋が

ずっとハードル高いままになっております。最大で残り１部屋まで空室が減ったことも

ありますが、満室という名の美酒はまだ味わえておりません。もうすぐ購入して５年が

経過しようとしておりますが・・・なかなか苦戦中です。



外壁塗装は行っているし、駐車場も部屋数分だけあるし、内装も普通に奇麗にしてるし、

地域最安値だし・・・なので、そのあたりは問題ないと思っていますが・・・。



わかってはいたのですが、街のはずれの方にあるアパートなので、あまり入居したいと

思う人がいないという立地的な話がまずはあると思います。まあこれは安い物件だから

仕方がないことだと思います。



それから、旗竿敷地なので、駐車場へのアプローチの道がちょっと狭いというのが

敬遠される理由になっているという話はありました。これは案内してくださった

管理会社さんからのフィードバックで、過去にも何回かその理由で入居に至らなかった

ことがあります。



過去に大雪が降った冬がありましたが、この時は除雪車が前面道路を除雪したせいで

物件に入る路地の前に雪の山が何度もできたことがあったそうです。それを崩さないと

物件から出られないということで、雪かきに疲れて退去された方もいらっしゃいました。



私が考えている以上に、旗竿敷地で旗が長く狭いというのは車社会の地域では

入居の幅を狭めるのだな・・・と思った次第です。私は多少狭くても問題ないのですが

自分の基準だけで考えちゃいけないってことですねえ。



まあブツブツ言ってても始まらないし、現在６部屋入居してくださっているだけでも

購入価格ベースで見た利回りは６０％前後なので、別に悪くはないだろうと思います。

でもやっぱり、満室目指したいですよね！できることなら！



今の管理会社さんは客付に強いというのが魅力なので、その管理会社さんで客付が

できないというのは期待値から考えるとちょっと残念な感じもします。

１棟８部屋しか預けてないから雑な扱いになっているのだとしたらまずいなあと。

本気になってもらって、何とか１度くらいは満室を達成したいところです。



ということで、管理会社さんに現状の反響状況と追加の空室対策を何かできないかと

相談をすることにしました。



まず、反響はあまり著しくないようです。管理会社としての問い合わせの受付は

６月以降ゼロ件。２ヶ月も問い合わせがないってのもなかなか強烈な話です。

前の管理会社さんの時は、それでも月に１〜２件程度の問い合わせはあったような

気がするのですが・・・。



とは言っても全く動いていないわけではなく、管理会社さんの経営する仲介店さんでは

来店されたお客様にご提案をしてくださっているようです。こちらの紹介件数が増えれば

結果として他社さんからの問い合わせがなくてもまあイーブンな結果になるのかな。



直近でご紹介いただいたお客様は成約に至らなかったそうですが、その理由はやはり

駐車場へのアプローチが狭いため運転が不安ということでした。窓からの景色が

いいという点は評価が高かったそうです。目の前、田んぼと果樹園ですからねー。

のどかだとは思いますよ。



そして追加の空室対策の提案も仲介店舗さんと相談して挙げてくださいました。



前提として、家賃を下げるのは最終手段、設備投資はＴＶドアホンとウォシュレットを

管理会社さんの勧めで１部屋設置したものの、結局その部屋ではなく家賃の安い部屋が

決まったので、今のところあまり効果は出ていない、というところがあります。



それを踏まえての提案事項は以下のようなものでした。

・ペット可に変更

・家電プレゼント

・フリーレント６ヶ月

・２年間限定で家賃値下げ



ペット可については、管理会社さんからも「既存入居者様の退去につながる可能性あり」

という注釈がついた状態でした。そうですね、ペットは騒音とかも問題になります。

木造アパートなので、防音性能もたいして高くありませんし。これは選択肢からは

外した方がいいだろうなと思いました。



家電プレゼントはいいと思います。せいぜい家賃１〜２ヶ月分程度の家電でしょうから。

実績があるキャンペーンだということなので、具体的に何をプレゼントする想定なのかを

確認しているところです。家賃帯を考えると、珍しい家電よりは生活必需品の家電かな？

これは採用しようと思っています。



残り２つはいずれもインパクトある方法だなあと思いました。

６ヶ月フリーレントはかなりワイルド！でも６ヶ月空室にしておくくらいだったら、

こういうので埋めてしまうのもいいのかもしれません。そしてどちらも、軽減期間が

終わった途端退去ですみたいな話はちょっと警戒しないといけませんね・・・。

そこは違約金の設定でうまくやればいいか。



いずれは売却してしまおうと思っている物件ではありますので、こういう方法で埋めて

売却するというところまでシナリオが練れているならありかなー。



ということで、ひとまず家電プレゼントを採用しつつ、場合によっては大幅な

フリーレントを入れようというのは追加で考えてもいいかなと思いました。



ちゃんと私が「家賃下げるのは最終手段」と言っていることを覚えていてくれてる

提案内容だったなと思います。この点、管理会社さんには感謝しなくては。



なんとか埋められるように頑張ります！



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飲食店がテナントに入ると火災保険は高くなる。

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先日、１０月の火災保険の改定前にということで、ある程度の保険を中途解約して

再契約したのですが、テナントに関して思わぬ罠がありました・・・。



火災保険の値上がりに備え、めぼしい物件の再契約をしてきた話を以前書きました。

大量の物件の保険をまき直ししたので、けっこうなお金が出ていくことになります。

なかなかこれはこれで頭が痛いですが・・・放置してるとさらに高くなってしまうので

やむを得ないでしょうねえ・・・。



一通り契約も終わって落ち着いていたある日。保険代理店さんからＬＩＮＥでひょこっと

連絡がありました。曰く、札幌９棟目のテナントさんは以前と変わりないか？と。



・・・これは保険料が上がる話だ、と直感。



札幌９棟目はテナントが２部屋あります。１部屋は購入前からご入居されている

テナントさんで、理容室を営まれております。今までの保険料はこの理容室だけが

入居している形で産出されておりました。



今年に入って、ようやく居酒屋さんがテナントとしてご入居されました。だいぶ時間が

かかったのですが、これで無事に満室になってくれました。ありがたいことです。



しかし・・・火災保険というのはリスクに応じて保険金が上がってしまいます。

居酒屋さんは火を使うからリスクが高い、だから保険料も高くする、みたいな話だろうと

思っていますが、きっと「居酒屋さんも入りました」と伝えたら保険料が高くなるのだと

思われます。



似たようなパターンが以前東京２棟目でありました。事務所のみだったところに、

飲食店さんがご入居されたのですけど、これによって保険料がぐいっと値上がりした

事例が過去にありました。あの時はパン屋さんだったのですが、居酒屋さんもきっと

同じように値上がり対象になりそうな・・・。



でも、これってちゃんと伝えておいて保険料の値上げを受け入れないと、万が一の時

保険金の支払が受けられない可能性があります。現場に行くような大きな事故が

なければ別に問題ないのかもしれませんが、鑑定人さんが現場に行った時点で、

テナントさんが契約時の話と違うということになり、保険金の支払を拒否される

リスクがあります。まあ逆にいえば、現場に来るようなでかい事故がなければ、

別に正直に言わなくてもいいってことなのかもしれませんが・・・。



東京２棟目の時は、やっぱり大きな事故があった時に保険金を支払って貰えないのでは

保険の機能として不足だと思ったので、契約を変える決断をしたものでした。



・・・とまあ保険代理店さんからのＬＩＮＥを受けてここまでばーっと考えてから

居酒屋さんが入居されましたが保険料変わります？と返信。当然ですが保険料が

変わるということになりました。



さぁ、生々しい数字を出しちゃいますよー。保険料は以下のように変わりました。



居酒屋さんなし：２００，６００円／年

居酒屋さんあり：３３７，０５０円／年



なんと６８％アップです（汗）

こんなに高くなるかー。きっつー。



しかし、１０月の保険改定後に居酒屋さんありの保険金にすると・・・

４９１，９７０円までアップしてしまうのです。いやいやいやいや、えぐいからそれ。

ということで、１０月を迎える前にやっておかないとダメだなと判断。



しかしこれさすがに高くなりすぎです。再調達価格をＭＡＸにしていますが、

ちょっと下げて保険金を安くしよう。そうしよう。幸いにして返済は順調に進んでおり

再調達価格を下限に持っていっても、万が一の時に地震保険が満額出れば残債は余裕で

返済できます。なので、再調達価格を下げることにリスクはありません。



再調達価格を下限にすると、保険料は２９４，０８０円となります。年間４万円、

５年で２０万円が節約できます。うん、このプランでいこう。ということで代理店さんに

再調達価格を下げたプランでお願いしますとお伝えしました。



代理店さん、しきりに「事前にヒアリングできておらず申し訳ございません」と

仰っていましたが、別にそんな恐縮しなくてもいいと思います！必要な手続きを

期限が来るまでにできたのだから、何も問題はありません。



９月に一通り切り替えるので、１０月〜１１月のカードの請求額が怖いです（汗）

またお財布さみしくなっちゃうなあ・・・持株会の株を売って資金調達しようかな。



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東京１棟目、空室に問い合わせがないので初期費用を下げる。

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東京１棟目の空室対策で、初期費用を下げることにしました。これで反響が増えなければ

家賃も下げちゃおうと思っています。



東京１棟目。記念すべき東京で初めて購入した物件です。借地の建売狭小新築です。

狭い敷地に３部屋工夫しながら詰め込んでるので、１つの部屋の専有面積は正直狭いし

部屋によっては三点ユニットのところもあるしで、競争力が高いかと言われると

難しい部分もあるとは思います。ただ、この時の私は「自宅徒歩圏に物件が買えるかも」

というところに期待して全力で融資をつけて購入したものでした。



おしゃれな感じにステージングをして、女性を想定して客付を開始したものの

苦戦が続き、さらに退去もかさんでしまいました。一時期は３部屋全部空室という

キツイ時期もありましたが、最終的にはターゲットの想定と異なる男性の生活保護の方や

壮年男性の一人暮らし、女性の生活保護の方がご入居してくださり、落ち着きました。



しかしまさか、この３人の入居者様のうち２人が孤独死されてしまうとは・・・。

ご冥福をお祈り申し上げます。



それぞれ、その後別の方がご入居してくださいました。家賃は２割ダウンにしました。

２年後の契約更新で元の家賃に戻すよということで契約をしていましたが、片方の

お部屋は更新せずに退去となりました。コロナ禍で勤務体系やお給料などいろいろと

変わってしまったようで、一度見直しのために実家に戻るということでした。



今、そのお部屋の募集をしております。奇麗に住んでいただいたので、リフォームは

特に不要という形でした。奇麗に使っていただき感謝しております。



そしてそのお部屋の募集を開始しておりますが、７月退去はなかなか厳しいです。

家賃をちょっとだけ上げて募集しているというのもあるのかもしれませんが、

それ以上にお盆休みの期間が挟まるというところの影響も大きかったでしょう。

あまり芳しい反応はなかった、というのが正直なところでした。



東京１棟目だけは、売主でもあった不動産会社さんがそのまま管理をしています。

他の東京物件は全部管理を一本化していますが、ここだけは地元の業者さんという

こともあり、切替をせずにそのまま管理をお任せしています。



家からも近いので、たまにふらっと顔を出してお土産を置いていったり、スタッフの方が

自分の事業として始めたスマホコーティングをお願いしてみたり、コミュニケーションは

そんな形でちょくちょく取っています。



反響が著しくないという話も、そんなコミュニケーションの中で引き出しました。

お盆だからというのもあるとは思いますけど、それに甘えていても空室は埋まりません。

なので、初期費用を落としてはどうかという話をしました。



現状は、敷金１礼金１という設定になっているとのこと。いきなりゼロゼロにしても

いいのですが、いったん様子見で敷金１礼金０に下げる形で募集してほしいということ、

それによって反響が変わるかを見てほしいということをお伝えしました。



管理会社さんからは、アットホームに掲載している自社広告の反響情報が送られて

きました。それを見ると、ネット閲覧数は３週間ちょっとで５０件でした。

しかし問い合わせはゼロ。１日１〜２回程度閲覧されているという感じみたいです。

そもそも問い合わせがゼロって時点で条件が厳しいんだろうなと思います。



この物件は借地なのであまり売ろうというつもりはないから、家賃下げて早々に

埋めてしまった方がいいのかなあ・・・などとも思いましたが、とりあえず６月後半は

敷金１礼金０で様子を見てアットホームの反響数が変わるかをチェックしてみます。

その上で、変わらないなら次はゼロゼロにして家賃を少し下げるとかかなあ。



いろいろと試行錯誤しながら客付活動を行いたいと思います。



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無料インターネットのトラブルかと思いきや、工事してなかっただけでした。

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東京８棟目で無料インターネットの設定のトラブルがありました。オチとしては

その部屋はまだ工事をしていない、でした（汗）



今どき割と標準になりつつある無料インターネット。とは言っても、まだまだ中古で

これが入っている物件は絶対数としては多くないように思っています。



でもこれが思い込みだとしたら、時代に置いて行かれるなあと思ったので・・・



都内の某駅（東京８棟目の隣駅）で以下のような条件で検索してみました。



１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ　→　２２３２件

１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、無料インターネット　→　１１８６件



・・・思ったより普及している（汗）

ただ、築年数順に並べて一番古い物件を確認しましたところ、築１８年でした。

築年数が古い物件はそれほどでもない、というのが現状のように感じます。

そしてこの駅、今めっちゃ新築建ってるんだよなあ。新築の募集が多ければ、

無料インターネット付の部屋も多いのは普通のことだと思います。



別の都内貿易（東京８棟目からなんとか歩けるターミナル駅）でもやってみました。



１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ　→　７５９８件

１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、無料インターネット　→　２９５３件



半分とまでは言わないけど、やっぱりけっこうな割合で無料インターネットが

ついている形となっていました。思った以上に普及してるなあ、無料インターネット。

こちらの駅では、築５０年クラスの物件にも若干ですがついているようでした。

物件の絶対数が多いから、そういう設備を入れる人も多いってことなのかなあ。



翻って私です。保有物件のうち、無料インターネットが入っているのは東京２棟目、

東京８棟目、札幌１２棟目の３棟だけ。初期費用も維持費もかかる設備投資なので、

慎重になってしまいます。比較的戸数が多いものでないと費用対効果も高くないと

思うので、東京は５部屋の東京２棟目と７部屋の東京８棟目に導入しております。

札幌１２棟目は新築だったので有無を言わせず無料インターネット付でした。



客付に効果を発揮しているかと言われると、正直よくわからないです。

東京８棟目はそれ以外のコンセプト（ペット多頭飼い＋コミュニティ）の効果で

入居者様に選んでいただいているし、東京２棟目はそもそも空室が出ないし。

時代の流れでどうしても入れないといけなくなれば考えますが、そうなるまでは

無料インターネットを積極的に導入することはないかなあ・・・という感じです。



さて、ここからは無料インターネットに関するトラブルのお話です。



東京８棟目に入居されて１年が経過する入居者様から、個別に連絡をいただきました。

この物件は３６４日の定期借家契約としており、こちらの入居者様も再契約の時期ですが

更新しますということで、ありがたい限りです。そして無料インターネットを今まで

使ってなかったけど、これから使いたいと思うのでどうやったら接続できるかを

教えてほしいということを聞かれました。



１年使ってなかったのは謎ですが、せっかくの設備なので使い倒していただければ

何よりと思います。確かこの物件の無料インターネットは、コンセントの中に

ルーターを内蔵しているので、何もしなくても無線ＬＡＮ接続できるタイプのはずです。

業者さんにＳＳＩＤ等の設定を確認して、ここに接続してくださいと返信しました。



「そのＳＳＩＤが見当たらないです」



あれ？おかしいな。故障ではないと思うけど・・・。

改めて業者さんにその旨問い合わせると「もしかしたら工事してない部屋なのかも」と

仰るではありませんか。



無料インターネットはすでに入居済のお部屋にも工事をしなくてはならないので、

導入時に各部屋に通知して、コールセンターに電話して回線接続してねと伝えました。

時々業者さんに進捗を確認していましたが、一部のお部屋を除いて設置は進んでいます。

７部屋中５部屋が設置完了しており、残り２部屋という状況でしたが・・・

今回問い合わせをいただいたお部屋がその２部屋のうちの１部屋でした。

そりゃＳＳＩＤ見つからないわけだよ（汗）



入居者さんにはその旨連絡して、コールセンターの電話番号をお伝えしておきました。

これで設置が進むことでしょう。



設備の故障とかでなくてよかったです。故障したとしても業者さんが自分たちの負担で

直すことになるので、こちらの懐事情としては特に何かがあるわけではないのですが、

入居者様にご不便をかけてしまいますからね・・・。今まで使ってなかった人が

これから使うぞという話であれば、今使えなくて今すぐ困るって話ではないですから。



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東京８棟目、予定外に満室キープとなりました。

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東京８棟目で資金的な問題から退去を予定していた方がいらっしゃいましたが、

このたびめでたく退去にならずに済みました！ありがたい！嬉しい！



コロナ禍はいろいろなところに影響を及ぼしております。コロナの影響で退去した方も

やはりいらっしゃいました。働き方が変わり、より広い家を求めて退去される方も。



東京８棟目では、コロナのために極端に賃金が下がってしまったということで、

今の家賃を払いきれないからと退去を検討されている方がいらっしゃいました。

この方、人間としてすごく素敵な方なので、できれば退去してほしくないなあと

願っておりましたが、事情が事情なので引き留めは難しいだろうと思い、せめて

東京１４棟目に住んでもらえないかなと打診をしておりました。



東京８棟目はペット多頭飼いを推奨するコミュニティアパートという位置づけなので

管理もそれなりに手間がかかる＆付加価値があるので高い家賃でも入居してくれると

期待したところもあり、地域最高値くらいの勢いの家賃設定にしております。

だから、払うのが苦しくなるのもわかる気はします。



こちらも賃料を下げるのは苦しいですが、できればこの方は抜けてほしくないなあと。

本当にいい人だし、近所づきあいも上手です。物件にとってプラスになる人なのです。

なので、当面の支援として、選択肢として「退去を前提にした一時的な大幅値引き」と

「継続入居を前提とした小幅値引」を一時的に適用する旨を提案しました。

結果、退去を前提とした大幅値引を選ばれたので、追加で東京１４棟目にご入居を

検討いただく案も提示しました。



中型犬１匹、しかも老犬なので１階限定ということで物件を探されていたようですが

なかなか見つからなかったようです。そして満を持して（？）お盆前に東京１４棟目を

内覧してくださいました。予算面でも基本スペックの面でも気に入ってくれたようですが

犬と一緒に暮らすという観点からすると、近所との距離が近すぎてワンちゃんがご迷惑を

かけてしまうのではないか、という点を気にして、成約には至らなかったとのことです。



なんていうか、いい人だなあ本当に。そこまで気にして賃貸物件を選ぶあたり。



しかしそうなると、入居先が決まらないままずるずると大幅値引きをするのも

こちらとしては辛いです。管理会社さんもそこは気にしてくださっており、このままと

いうわけにもいかないので、次の更新が９月にあるから、そこで引き続き契約するなら

値引き幅についてもう少し相談してもいいかも、という提案をしてくださいました。

どうも、ボーナスが久しぶりに出るとかいう話もあり、多少改善してきているように

見受けられるということなのです。それだったら、提案してみるのもいいかも。



ということで、管理会社さんにお願いして、値引き幅を半分くらいにしてもらえないかと

相談をしたところ・・・まさかの「継続して住む」という選択になりました！

家賃は当初提案していた「継続で住むならここまで値引する」としていた金額までは

値引を許容する形にしましたが、それでも十分な成果です。ここまで物件内の

コミュニティに良い方向で影響を与えてくれていた方が、若干家賃を下げたとはいえ

残ってくれるのは素晴らしい！想定外でしたが、喜ばしい事態です。



コロナ禍も少し落ち着いて、賃金水準が戻ってきたってことなのかな。よかったです。



ということで、東京１４棟目はいちから募集しなおしですが、東京８棟目は満室が

維持されることになりました。よかったです！



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