2022年07月11日

佐渡視察に行ってきました。

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週末は一泊二日で新潟の佐渡島に行ってきました。ホテルの視察とか佐渡全体の

市場調査、環境名所の確認、競売物件の確認などをした一泊二日でした。



始まりは雑談からでした。不動産仲間とチャットしてる中で、先日大家さん仲間が

SNSに佐渡旅行の情報を投稿していたのを見て、佐渡にがぜん興味が出てきたと。

だったら視察行ってみる?ということで行くことになりました。人生は有限だし、

興味があることはすぐに実行した方がいいに決まってます。



どうせ行くならということで、東京法人でやってるホテル業とかも絡めて視察しようと

考えた次第です。観光地を参考に、自分のホテルで何か真似できることはないか。

ホテル自体のサービスレベルや、気配りできる何かがあるか。などなど。

競売物件に廃ホテルなんかもあるようなので、そういうのも見てみるかなと。



ということで、不動産仲間のお友達と一緒に視察に行ってきた次第でした。



佐渡市は中心部が島の中央部にあります。上が大佐渡、下が小佐渡、真ん中が国仲と

呼ばれています。人口の大部分は国仲に集中している構造です。

元々は10の市町村に分かれていたのが、平成の大合併で1つの佐渡市になりました。



観光が盛んなのは、大佐渡・小佐渡問わず左側の方・・・旧行政区域の名称で言えば、

相川町、佐和田町、真野町、小木町あたりかと思います。今回、宿泊したホテルは

旧相川町あたりでした。佐渡金山があるのも旧相川町です。旧佐和田町は海水浴場等の

レジャーがあり、旧真野町には古い町並みや真野御陵が、旧小木町には一番大きな

たらい舟の発着場や景勝地があります。



人口は5万人程度。冬は意外と雪が降らず、本州に属する新潟県よりも寒くならないと

ネットで見たら書いてありました。コンビニはセーブオンがローソンになったやつが

8店舗ほどあるということです。



実際に現地入りして、まずは両津港からさほど遠くない場所にある廃ホテルが

競売に出ている(出ていた)ということで現地確認。個人で何かやるには大きすぎて

手に負えない印象を持ちました。著名な建築家の方がデザインしたメタボリズムの

思想が取り入れられたホテルということで、このまま朽ちていくには勿体ないですが

本当にホテル運営に精通した人でないと難しいだろうなあと思います。



あと、立地に必然性がないんですよね。確かにオーシャンビューで両津港にも

近いとは思いますけど、島内はレンタカーもしくはフェリーで車を持ってきて

動くわけですから、港の近くに泊まる必然性はないよねとも思うのです。

オーシャンビューが素晴らしいホテルはむしろ西側にいっぱいありますし。

そうなると厳しいよな、と。建物もだいぶ傷んでしまっているし、その観点からも

何度も特別売却が流れているのは納得でした。



島内をぐるっとレンタカーで回ってみたのですが、街の中心部には多少アパートが

ありましたが、そういった賃貸物件と目に見えてわかる物件があるのは国仲と呼ばれる

中心部のみでした。そしてその数はかなり少ないです。そして賃貸物件を探してくれる

雰囲気のある不動産屋さんもかなり少なかったです。というか見かけなかったですね。

売買とかリフォームとかやりそうな不動産屋さん(建築屋さんも兼任みたいなやつ)は

いくつか見かけましたが、それだけです。賃貸の大手フランチャイズなんて当然ながら

ありません。現地の方、どうやって家探ししてるんだろう?



売り物件もほとんど見当たらず、ホームズで検索したらアパート3件店舗1件のみ。

アパートの値段は安いです。中には430万なんて物件もありました。

うまくやれれば化ける可能性はあるなあと思いつつも、少数の業者さんしかいない

地域だろうと思われるので、その業者さんとうまく関係が作れなければ終わりという

特性がありそうです。また、リフォーム代もさほど競争がなくあまり安くならない、

という展開が考えられます。



地元の人は「こんなん埋まるわけない」と思うような物件でも、東京や札幌で

揉まれている私ならいろいろ手を打てる、という感覚はありそうなのですが、

それに地元の業者さんがついてきてくれなければただの空回りです。

リスクヘッジを考えないと、うかつに手を出すわけにはいかないでしょうね。



中心部には吉野家とか携帯ショップ、家電量販店、洋服などのチェーン店もあり、

ロードサイド型の店舗が数は多くないもののありました。通り一遍の暮らしをするには

困ることはないだろうなあという感じです。



観光地もいろいろ回りましたが、佐渡金山やたらい舟をはじめとして、自然を楽しめる

観光地が多く、あとは漁業で財を成した町の街並みを保存して後悔している場所とか、

趣があるものが多くて楽しかったです。観光資源は割と豊富だなと思いました。



現地に行ってみないとわからないことっていっぱいありますね。

進出するしないは別として、見聞を広げるいい機会となる視察でした。

ご一緒いただいた皆様、お疲れさまでした。



余談ですが、古い建物にも新しい建物にも「黒光りする瓦」が屋根に乗ってました。

スレートの物件はあまり見かけなったです。北陸の方だとあの黒光りする瓦が主流の

地域が多いような気がします。地域柄なんですかね?



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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月10日

札幌8棟目、結局退去が確定して空室は3部屋に拡大。

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札幌8棟目の逮捕されてしまった入居者様、結局退去ということになるようです。

保護観察処分なので親元に帰らなくてはならないということでした。



先日、問題をいろいろ起こしていた入居者様が逮捕されてしまった話をブログに

書きました。逮捕されて拘留されているという話でしたので、しばらくの間は

迷惑行為は慎んでくれるのだろうなあというところの安心感と、三点ユニットの

狭小部屋ということもあり、退去されたら次の募集が大変だから、できれば退去は

しないでほしいなあという気持ち、退去にならないならこの逮捕をきっかけに

変な友人とは縁を切ってまっとうに生きてくれて、迷惑行為も慎んでくれればいいなと

いう気持ちが複雑に交錯したものでした。



余談ですが、この話をSNSに書いたところ、そもそもそれだけ迷惑をかけられて

それでも退去してほしくないとか、自分ならとてもそうは言えない、その立場だったら

即刻退去してほしい、というようなことをおっしゃっていました。ごもっともです。



私にとっては、迷惑行為をされてめんどくさくなること以上に「札幌の三点ユニットの

狭小部屋に対するアレルギー」が強いということなのだろうなと思っております。

3点ユニットの18平米のお部屋しかない札幌2棟目では大変な目にあいましたから。

後にも先にも、あそこまで苦労したリーシング活動はないと思います。それに比べれば、

多少の迷惑をかけられても埋まっている方がいいなあという思いがありました。

直接対応する管理会社さんからしてみれば冗談じゃないって話かもしれませんけど、

私が直接対応するわけじゃないし(管理会社さんのことを慮れない悪い発想です)。



なので、多少の迷惑をかけられても、空室になることを避けたい気持ちの方が

強かったです。なんせ、12部屋中2部屋が空いていて、さらに1部屋空くとなったら

75%の空室ってことになりますから。



なので、できれば退去は勘弁してほしかったのですけど、管理会社さんから先日

残念ながら退去となりますという連絡をいただいてしまいました・・・。

要因としては、保護観察期間があるからということでした。



入居者様は鑑別所から今月末出てくるということでした。ただ、出てきたらすぐ

自由ということでもなく、未成年なので1年は親元に置いておかなくてはならないと

いう制約ができるようなのです。その結果、札幌8棟目に住むわけにいかないので、

解約するということでした。そう言われてしまえば、どうしようもないですね。

8/15付で退去ということになります。実際の退去は7月末とのことでした。



痛いなあ、とても痛い。また空室が3部屋に増えてしまいました。困ったものです。

民泊全盛期は超優秀な物件だったのになあ。それが終わったら常に2〜3部屋空いてる

状態になってしまっています。非常によろしくないので、なんとか改善したいのですが

昔のように仲介業者さんを自分で回ってどうこうするほどの気合が入れられてないので

なかなか軌道に乗せられずにおります。



ぶつぶつ言ってもしょうがないので、引き続きどうやってここを埋めるかを思案しながら

改善できることを少しずつ改善していきたいと思います。

本音を言えば、管理会社さんを交代することも視野に入れたいところなのですけど、

売買案件の情報が途切れちゃうってのがちょっと抵抗あるなーというところで、

まずは今の管理会社さんときっちりタッグを組みつつ、他のお付き合いのある業者さんも

巻き込んで、できることをやっていきたいと思います。



しかし、まさか札幌9棟目の方が優良物件に育ってしまうとはなあ。

世の中何が起こるかわからないですね、ほんとに。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月09日

ダブルブッキングに関するお詫びのブログです。

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本日のブログは、ダブルブッキングでご迷惑をおかけしてしまった皆様への謝罪文です。

飲み会のダブルブッキング、大変失礼いたしました・・・。



私、ここのところちょいちょいミスしてます。特に多いのが、電車の時間を勘違いして

間違えることと、机の上の飲み物をこぼすことです。全然嬉しくないのですが、

なんかほんと最近これよくやらかすんですよね。



金融機関さんへの支払などはさすがに忘れないのですが、たまに仕事が忙しいと

口座にお金を入れ忘れることも・・・。カードの支払もたまに忘れてしまって、

翌日慌てて振り込んだりしています。こういったところに関しては、スケジューラに

支払日程を登録したりして忘れないように対処しているのですけど・・・。



いやほんと、しっかりした秘書みたいな何かがほしいです。アプリとかでもいいので

しつこくリマインドしてくれる何かを。



そんな私でも、ダブルブッキングとかは今まであまりしたことがありませんでした。

予定は決まり次第すぐにスケジューラに入れるようにしているからだと思います。

入れ忘れて忘れたり忘れかかったりすることは確かにありますし、スケジュールを

見ることを怠る時もありますから、完璧にやれてるとは言いませんけど。



しかし今回、とうとうやらかしてしまいました。ダブルブッキング。



先約の予定は、不定期に日程が決まるいつものメンバーの会合みたいなやつでした。

これ、FBのメッセンジャーで予定が決まるので、いつも決まり次第スケジューラに

登録していたのですが、今回はsろえを忘れておりました。そのため、この予定が

昨日入っていることを忘れておりました・・・。何日か前にリマインドも来ていたのに

どういうわけか頭の中で昨日がその日だという認識を持てなかったです。



そしてもう片方の予定が決まったのは先週末のことでした。某スワさんから

金沢の某投資家さんが何かのフェアで上京されるので、時間の都合がつくなら

一緒に飲みに行きませんか、という内容の連絡をいただいたのです。

スケジュールを確認、うん、何もないね、じゃあ行きます、と回答したのですが

単にこれが元のスケジュールを入れていないだけというオチでした。悲劇の始まりです。



そのまま気が付かないまま時は流れ、当日になりました。

仕事が長引いてしまい、ちょっと集合に遅れてしまいそうな時間に家を出たのですが

移動中に妙にメッセンジャーが飛び交っています。あれ、なんで今日こっちのグループ

活発なんだろう。最初あまり考えてなくて、後で読もうと思ったのですが、プレビューを

見ると今日にも集まりそうな雰囲気の内容。あれれと思って読み返すと・・・

やべ、こっちの会合今日じゃないの!電車の中で愕然としました。



焦る気持ちを抑え、どうしたものか考えます。正直、いつものメンバーより金沢の

某投資家さんの方が会う頻度は確実に低いし、いつもブログを楽しみにしてくれてると

言ってくださっているので、そっちを優先したい気持ちはあります。他方、いつもの

会合はすでにコースで予約されています。こっちを断ると当然キャンセル料発生です。

しかもこちらの約束の方が先約です。人として、先約を優先しないとかダメだよねと。



結論として、元の予定を優先すべきという判断になりました。スワさん、某投資家さん

申し訳ない・・・!



スワさんに急いで連絡して、ダブルブッキングしてしまったことを謝罪し、本日は

キャンセルとさせていただきたい旨をご連絡しました。開始15分前にそんなこと

言われたら、自分が幹事だったら困るので、スワさんだって困るに決まっています。

コースになっているなら当然キャンセル料も支払わなくてはなりません。

金銭の負担が発生するなら当然払うのでお申し付けいただきたいということを

メッセージしたのですが、寛大なスワさんはしょうがないなーわかったよと言って

くださり、キャンセルにかかる金銭的な負担もなしということで対応してくれました。

大人だ、神だ。神様仏様スワローズ様。ほんとご迷惑をおかけしました。



ん?なんかまたスワさんからメッセージが来たぞ?



「某金沢の投資家さんよりコメント

 良いと思いますよ。それをブログで書いてくださいw
 
 とのことですw」



・・・公開処刑を望みますか!(汗)

それで許されるなら書きましょう、ええ、ブログネタにしてやろうじゃないですか!

幸いにして、自虐ネタを書くことにはまったく抵抗ありません。

東京3棟目の地代の支払額を払い間違えていた件だって、躊躇なくブログネタに

しちゃいましたから。この件に気づいてくださった仲介業者さんから「あれブログに

書いちゃいますー!?」と笑われました。完全に自分の無能さをさらけ出してる

話ですからねえ。



でも、別に着飾ってキラキラ大家さんしたいわけでもないので、あいつバカだなーと

苦笑いされながら周りの人に愉快な気持ちになっていただくくらいの方がいいかなと。

自分のことを包み隠さず等身大に書くことがこのブログのある種の価値じゃないかな?と

思うところもありますし、まあこれはこれでいいんじゃないでしょうか。



ということで、某投資家さんの要求に従い、この恥ずかしい一件もブログネタに

昇華させていただく次第です。ドタキャンにてほんとご迷惑をおかけいたしました。



なお、参加した会合においては、〆のラーメンまでしっかり食べて帰ったことを

ここにご報告させていただく所存です。フォーリンデブ。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月08日

宅配ボックスって意外とトラブル多いような気がする。

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宅配ボックスに荷物がずっと入りっぱなしになっているという連絡がありました。

こういうトラブル、ちょいちょいありますよね。皆さん対処どうしてるんだろう。



最近は宅配ボックスも標準装備になりつつありますね。確かにこれ、あると便利です。

テレワークの普及により、そもそも不在になるケースが減った人もいると思います。

私もそのクチです。とはいえ、不在の時に宅配ボックスがあると便利ですよね。

自宅に簡易的な宅配ボックスを設置しましたが、やはり便利でした。



他方、宅配ボックスを置いてあることによるトラブルというのもあると思います。

誰かが荷物を入れたままにしてしまうとか。



私の場合、宅配ボックスが設置されている物件はあまり多くありません。

東京8棟目くらいだと思います。



東京8棟目は入居者さんとのやり取りを積極的に行っておりますので、会話してると

宅配ボックスの話がたまに出てくることがあります。ほとんどのケースが「荷物が

入りっぱなしでというパターンです。



東京8棟目の入居者様とは、年に2回のBBQと不定期な懇親会を開いています。

BBQの時は入居者様以外の方もお呼びしてたり、お肉焼いたりする時間も必要だったり

するので、あまりじっくりと物件の住み心地の話になることはありません。

どちらかというと懇親会でそういう話題が出てくることが多いです。



何回か懇親会を開いていますが、宅配ボックスに関しては「長いこと入りっぱなしに

なっている荷物が・・・」という話題がちょいちょい出てきています。入居者さん自信も

私のものかもしれないけど不在票がないからわからない、という感じになっちゃっており

誰も判断ができないままになってしまっているようなのです。自分で注文したものが

届いてないとか、そういうので判断できないものなのかなーとも思いますが、意外と

それができないようですね。



結局どうなるのかと言えば、最終的には管理会社さんがマスターキーで扉を開けに

行くことになっているようです。なんか申し訳ないですね・・・。お手数おかけします。



宅配ボックスって、割とどこでもそんな感じなんですかね?誰の荷物かわからないものが

出ないような対策とかって、何かやってる人いらっしゃるのでしょうか。できることなら

現場対応の回数を減らせればいいなと思うのですが・・・。宅配ボックスが物件に

置いてある方のお話、伺いたいなあと思っております。



ちなみに先日開いた懇親会の中でも、宅配ボックスの話題は出ていました。

やっぱり同じで、荷物がずっと置いてある、誰のかわからない、私にもわからない、

という感じでした。結局これも管理会社さんが昨日現地に行って対応してくださった

次第です。



あと結局対応してないような気もしますが、宅配ボックスのダイヤルが回りにくいという

意見もあったような気がします。設置してくださった施工業者さんにご相談したら

外に置いてあるので、砂や埃が邪魔しているんじゃないかなということでした。

ナンセンスコールでメーカー動かすと優勝になるから、先に潤滑剤とか試した方がいいと

助言を受けたので、やらなきゃなーと思っておりました。たぶん、思ってただけで

具体的に対応はしていなかったはず・・・(汗)



思ったよりトラブル多いような印象の宅配ボックス。他の物件ではどうなんだろうと

気になるお年頃です。皆様の事例、気が向いたら教えてくださいね!



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月07日

東京14棟目の融資実行手続きと、そこで得た思わぬ情報。

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昨日はメインバンクさんに行って融資実行に必要な書類の記入などを行いました。

先方の融資承認の有効期限の関係で、リノベが終わる前に融資実行となります。



東京14棟目。現在リノベの真っ最中です。今月末には引渡できるかもということで

伺っておりますので、当初想定よりかなりペースが早いです。職人さんを2人入れて

ハイスピードで回してくれているようです。大変ありがたくて感謝感激です。



この物件に関しては、再建築不可ゆえに物件購入は現金で対応しておりますが、

リノベ分については融資を引っ張っています。元々の想定では、表層リフォームで

安く仕上げようと思っていたのですが、表層で片づけた時のリフォーム代と家賃の

バランスと、魔改造して二世帯住宅風にした時のそれとを比較した結果、リフォームの

コストは上がるけど二世帯風味に改造した方が収益性が高くなることがわかりました。

そうなると手元資金でやるのは無理だなということで、融資を引っ張ったわけです。



元々の発想は、保証協会の保証付融資でどこまでいけるかというところでしたが、

その方向だと10年融資がいいところです。できれば15年以上の融資を引きたい。

そんな思いで各取引行さんと交渉に臨み、結果としてメインバンクさんが15年融資に

応じてくださいました。自宅に第二抵当権につけることが条件になりましたけど

それでも十分な成果だと思います。



これで、リノベ分の資金はほぼ借入にすることができました。自己資金は物件購入の

費用と融資で賄えなった分のリフォーム代でのみになります。計算すると自己資金を

4割弱入れた計算となりました。15年融資、利回り10%、返済比率50%以下となり

まあ悪くない形に落ち着いただろうと思っています。



さて、この融資ですが、承認から3ヶ月以内が有効期限ということを聞かされて

おりました。もちろん延長はできるのですけど、支店長から率直に「延長の手続き

めんどくさいんだよね」と持ち掛けられていたので、じゃあ支払の前に実行で

構いませんよ、と伝えております。そこは持ちつ持たれつ。再建築不可のリノベに

15年融資つけて貰うという、割と今どきの金融機関さんのスタイルだと厳しいことを

うまくまとめてくださいましたので、こちらもできることはします。据え置き期間が

6ヶ月あるので、その期間が短くなりますが、必要コストということでOKです。



そして今週に入って、こちらの金融機関さんの担当の方からお電話をいただき、

承認の期限の関係があるから、今週〜来週のどこかで実行させてもらいたいので

書類を書いてほしいという依頼をいただきました。いいですよ、書きますよー。

来週は出張があって東京にいないので、サラリーマンの仕事を調整して抜け出し

昨日手続きをしてきた次第でした。



書類は事前にほとんど書いてあったので、日付を埋めるくらいで済みました。

あとは支店長や担当の方と歓談。区の新しい融資制度があるとか、東京14棟目は

いつ出来上がり予定なのか、本部に言われるから中の写真を撮らせてほしい、

最近この辺新築マンション建ちすぎで需給バランス大丈夫なのか、東京1棟目の

手前にあるお店が〇ー〇ン〇ウスの現場になるらしい、みたいな話をしていました。



その中で、ちょっと聞き捨てならない話が飛び込んできました。東京14棟目の

隣地で、接道している家の所有者の方がお亡くなりになったそうです。相続人は

埼玉の方に住んでいるから、あれは売りに出るんじゃないかな、とのことでした。



どうやらそのお亡くなりになった方がメインバンクさんとお取引があったようでして、

支店長が「あの家買えれば再建築可能になるんじゃない?」と教えてくれた次第です。



そういえば、ご挨拶に行ったけど誰もいなくて、近所の方からあそこの家は施設に

入ったから今誰もいないということを教えて貰った記憶があります。結局施設でそのまま

お亡くなりになったとのこと、ご冥福をお祈り申し上げます。



・・・買えるなら是非買いたい。相場くらいの値段だと収益性は微妙だと思うけど、

つなげて再建築可能にできたらすごく良いです。実際に再建築するかは置いておいて

その可能性が得られるだけでもかなり大きいと思いますし、担保としての価値が

高くなるというメリットもあります。



支店長には、もし相続人の方が手続きで来店されたら、是非売却のご意向とか

うちで購入したがってるとか、そんな話を振ってみてくださいとお願いをしました。



これは支店長以外にもブツ上げできる業者さんを味方につけてブツ上げしたいな。

東京14棟目の元付の業者さんとか、境界立ち合いとかで相続人の方のことも

把握しているだろうし、アプローチしてもらえるか相談してみようかな。

割と広い家なので、融資受けないと買えないだろうなあ・・・。融資のあてを

見つけておかないと。この話の展開ならメインバンクさん融資してくれるよね、きっと。



ワクワクする話なので、きっちりフォローして購入を目指したいと思います。



地域密着の金融機関さんはこういう情報も仕入れてくれるのでありがたいです。

私も地域密着型不動産投資をきっちりやって、こういう情報を回していただける

金融機関さんや業者さんに恩返ししたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする