2022年07月21日

仙台2棟目のガス切替の目途がようやく立ちました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。今日は札幌からテレワークでサラリーマンのお仕事。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台2棟目のガスの切替工事の目途がようやく立ったと管理会社さんからご連絡を

いただきました。ようやく残り2部屋もちゃんと募集できるようになるぞー。



仙台2棟目は築古RCです。築古RCで怖いのは配管の錆などが原因の故障です。

鉄管で赤錆とか出ちゃうと、コンクリをハツって配管を引き直すとかになり、

すごいお金がかかってしまうコースになりかねません。



仙台2棟目を購入する際、こういった問題への対策として、プロパンガスへの

切替をすることで、配管を全部ガス会社さんの費用負担でやり直しできるように

調整をした上で購入を決断しておりました。



管理会社さんの判断で、「都市ガス」の方が客付に有利なので、すぐに工事はせず

ある程度埋まった段階で工事しよう、という方針になりました。私もそれ自体は

納得だったのでOKしまして、残りの部屋数がもはや給湯器が壊れて使えない部屋だけに

なったタイミングでゴーサインをかける・・・そんなプランでした。



しかしここで、半導体不足問題が出てきます。半導体が揃わないため、給湯器の

入荷時期が不明ということになってしまいました。これにより、切替の時期が

まったく見えなくなってしまいました。



今回、ネックになったのは室内用の給湯器なのだそうです。室外用のものはまだ何とか

納期がかなり先とはいえ提示されている状態だったとのこと。しかし、室内用の

給湯器はそもそもレアみたいで、これがいつ納入されるかが全くわからないということで

この時期になっても時期未定が続いてしまっておりました。



一部のお部屋に関しては「足場をかけないと給湯器の設置や交換ができない」と

言われておりましたので、それだと故障した時に迅速に対応ができないという点が

問題だなと思い、検討の結果室内に給湯器を置いてもらうことにしたのでした。

その決定が、ここまで切替を遅らせる一因になっていたようです。



2部屋ほど給湯器が使えない部屋がありますので、そこは実質的に募集できません。

これがなければ、たぶん満室にすでになっていたんじゃないかと思います。

しかし現実は常に2部屋空室ということで、ちょっと勿体ない状態が続いていました。



先日、いくらなんでも遅すぎるので、これはもしや工事のことを忘れられているか、

管理会社さんがごり押しして、ガス会社さんにとってあまりよくない条件になってるから

切替作業を遅らせるバイアスが働いているか、そんな感じなのではないかと予想。

管理会社さんに一度プッシュしてみた方がいいかなと思い、状況どうなってますかと

こちらからご連絡をしました。



それに対し、翌日になって返信が届きました。ここで初めて、前述した室内給湯器の

納期問題があってここまで遅れていることを把握した次第です。そういう特殊要因が

あったなら、そう言ってくれればよかったのに。ああでも、それ説明されていたら

まだ来ないのかーしょうがないなーとか言って延々と問い合わせしなかっただろうから

これはこれで結果オーライだわ。



管理会社さんからは、その室内給湯器の納期の目途がようやく立ったという連絡を

ガス会社さんから受けたこと、その納期が7月末〜8月頭になること、ガスの切替は

8月後半を予定していることを共有されました。すでに切り替えのための事前作業は

始まっているようです。



私が連絡した翌日にガス会社さんと打ち合わせてこれらの情報を引き出したらしいので

「圧かけました?」と半分冗談で聞いてみましたが、今回は圧はかけていないとの

回答でした。今回は、って・・・(笑)



何にしても、これでようやくガス切替工事が具体化し、2部屋の募集もできます!

さらに言えば、1部屋ほどガスが使えないのにお住まいになっているお部屋まで

ありまして(よくそれでOKしたよね・・・)、そこにも早くガスを通さないと

いかんなあと思っておりました。目途が立ってよかったです。



これからバンバン募集して、残り3部屋一気に満室になればいいなーと思います!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月20日

義母を連れて札幌出張してきます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。なんか忙しい感じでそわそわ。

応援クリックよろしくお願いします→



明日から札幌出張に行ってきます。今回は義母が一緒なので、仙台法人関係で義母と

会ったことがない人や義母に会いたがっている人を中心に日程組みました。



年に1回くらいは義母を札幌に連れて行って、関係者とお会いする形を取りたいと

常々思っているのですが、去年はそれが実現しませんでした。出張予定はあったものの

義母が「娘と温泉がないなら札幌まで行きたくない」と主張して、結局私しか

行かないということになってしまったのです。



私みたいに、楽しく出張できる人ばかりじゃないんだなー、と思った出来事でした。

夏の札幌なんて涼しくて最高じゃない、しかも飯もうまいし、人と話す時間は楽しいし、

という感覚は私個人のものであり、万人がそうじゃないってことですね。



嫁ちゃんはいまだ病み気味で、気長に治療を続けています。これまでは何回か

義母のために頑張って一緒に札幌に行きましたが、最近はそれもしんどいみたいで

今回は行きたくないと主張したため、昨年の出張は私単独となりました。



札幌12棟目の入手などいろいろイベントはあったので、そちらの管理会社さんとの

顔合わせなんかもその時やりたかったんですけどねえ。結局できずじまいでした。



ソロで私が出張した時、札幌5棟目(売却済)の管理会社さんからは「お義母さん

いらっしゃらないんですか!?僕会いたかったんだけどな〜」と残念がられ、

札幌12棟目の管理会社さんにも「お義母さんと顔合わせできると思ったんですけど

今回はいらっしゃらないんですね」と言われてしまい、やはり一度連れて行かないと、

という気持ちになっておりました。



先日、いいきっかけになる出来事がありました。札幌5棟目(売却済)に対して

融資をしてくださっていた北海道の金融機関さんからお電話があり、積金が満期に

なったので、手続きをしに来てほしいというお話でした。手続きをするためには

銀行印が必要です。銀行印は仙台にしかありません。郵送で印鑑を送ってもらうのも

怖いので、ここは義母に出張してもらわないと、という大義名分ができました。



念のため嫁ちゃんに付き合ってくれるか聞きましたが、やっぱりノーとのこと。

元々出不精ですし、心の病も抱えてるし、そもそも飛行機があまり好きじゃないという

ところもあります。むしろ今までよく付き合ってくれた、という感じだと思います。



義母には、嫁ちゃんはついてこれないけど、銀行の手続きでどうしても印鑑が必要だし

今回はソロで出張付き合ってください、と依頼。なんかブーブー言われると思ったら

えー、娘来ないのー、まあでもしょうがないか・・・みたいな感じで意外とあっさりと

OKをしてくれました。銀行印の話があり、行かざるを得ないという責任を感じたのかも

しれません。



行くということになったので、まず日程調整。マイルで飛行機取れるタイミングを

うまく探して、市内中心部近辺で露天風呂のある温泉付きのビジネスホテルを探して、

一通り手配が完了。それにあわせて各業者さんとの予定を詰めていきました。



私は本日夜の便で札幌に事前に入り、昼間はテレワーク、夜は懇親会としました。

札幌9棟目の管理会社さんの担当の方と一緒に、札幌9棟目にご新規でご入居を

いただきましたテナントさんのお店に行ってきます。お金落として、商売繁盛して

いただいた方がこちらとしてもありがたいので。



金曜日は終日有休をとり、午前中は少しのんびり、お昼前から義母を空港まで

迎えに行って、その足で金融機関さんに行って満期になった積金の手続きをします。

担当さんも変わっているので、ご挨拶をしなくては。融資姿勢についてのヒアリングも

抜け目なく行う予定です。



そこからホテルにチェックインして少し休んだ後、札幌5棟目(すでに売却済)の

管理会社さんと懇親会です。もうちょっとすると札幌12棟目の管理をこちらに

移管することになりますので、その打ち合わせも兼ねて・・・なのかな。たぶん。



土曜日は車を借りて社有物件の巡回。合間に札幌7棟目の管理会社さんとランチです。

車を返して、夜は札幌12棟目の管理会社さんとの懇親会です。未だ義母と会ったことが

ないので、今回が初の顔合わせとなります。もう1年近く経ってるのにねー(苦笑)



日曜日は基本的には帰宅するだけですが、札幌10棟目、札幌11棟目の管理会社さんと

ランチの予定を入れてもいいなと思って、土壇場の今になって調整を打診しています。



あんまり予定入れすぎると義母がばてるかもと思いつつも、なかなか来るチャンスも

ないと思うので、ぶっこんでしまいました。人と会った後お休みをできるだけ作って

ばてさせないようにしないとなあ。



ということで、今夜から札幌に行ってまいります、というご報告のブログでした!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月19日

仙台2棟目は管理委託したり入居申込があったりでいろいろと変化が。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。お中元手配しないとだー(遅)

応援クリックよろしくお願いします→



仙台2棟目、いろいろと発生しているようですが、義母に任せきりで状況をきちんと

把握していないです。ただ、1部屋申込が入ったようで、空室が減っている模様です。



仙台2棟目。義母がいつもブツブツ言ってる物件です。出入りが激しい、多少癖のある

入居者様が多い、自主管理なのでその面倒くささがダイレクトに響いてくることもあり

義母的には「労力がかかる」と敬遠しているように感じます。現地に行きたがらないし、

事あるごとに「売りたい」と言ってるし。



そんなにすぐ売ったら銀行さんとの信頼関係が微妙になるじゃないですか、と思うので

もうちょっと待ちましょうといつも言ってますけど、せっかちな義母は早く手放したいと

思っているようです・・・(汗)



一応、この物件に関しては、今までずっと「アフターサービスだから」ということで

売買仲介してくださった仲介業者さんが窓口みたいな感じで入ってくださっていました。

メインが賃貸仲介の会社ということもあり、その窓口をやることで賃貸仲介を全面的に

任せて貰えるというところはあるのだと思いますが、それにしたって無償でかなり面倒を

見ていただいてしまっており、大変恐縮しておりました。



義母は「私の目が黒いうちは自主管理」と申していましたが、仙台2棟目に関しては

そこまでしたくないと思ったようで、どうやら正式に管理委託をこの会社さんに

することにしたようです。そして定期清掃もお任せするということで決断したようです。

見るのはもううんざりという気持ちも当然あるとは思いますが、仲介業者さんに

ここまで無償で見させてしまっていることに対する罪悪感や気持ち悪さもあったようで、

やってもらっている以上対価を払うべきという考えに至ったところもあるようです。



「お金払っていれば文句も言いやすい」みたいな不穏なことも言ってましたがね(苦笑)



あと「清掃の切り替えを依頼して1ヶ月どころじゃなく経過してるのに清掃が一度も

入ってない、なんでこんなに遅いのか」とぼやいていました。1ヶ月以上経ってるのに

動いてくれてないのは、たしかにちょっと遅い気もするかな・・・。義母がせっかちで

あることを差し引いても。で、だいたい2ヶ月後くらい?に、大規模清掃の写真が

送られてきていたので、今はもう動いてくれているのだろうと思います。



ということで、最近はそのストレスも若干ながら和らいだのではないかな、という

期待が持てる展開です。あとは空室が減ってくれればさらにストレス軽減かなと。

建物の不具合は今のところ出ていないので、そっち系で悩むことがないのは安心材料。



入居状況に関しては、3部屋退去の後1部屋申込で現在15部屋中11部屋が稼働中。

4部屋の空室がある状態でした。ここで先日、仲介業者さんから「入居申込を

いただきました」という速報がありましたので、たぶんこれが成立していれば

15部屋中12部屋まで戻してきているはずです。



2部屋はいまだガスの切り替えが進まず、給湯器が使えない状態です。なので、

現時点では15部屋中13部屋が最大の稼働率。なので、現時点で埋められるという

条件で考えれば、あと1部屋ということになります。



仲「ブログネタにもならない普通の社会人の方です」

母「ネタはいりません、普通の人がいいです」

私「(・・・コメントするのやめとこう)」



あと、最近エアコンの効きが悪いという話がどこかのお部屋から届いているようなので

それにも対応しないといけなかったはずです。そっちはどうなってるかなあ・・・。

義母に状況聞いてみようっと。



ということで、仙台2棟目はあれこれとありますが、義母と管理会社さんが頑張って

対応してくれているということで、大変ありがたいです。感謝感謝。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月18日

東京3棟目の家賃設定を試行錯誤。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日は書類を送るためにレターパック買ってこないと。

応援クリックよろしくお願いします→



東京3棟目、久々の募集に動いております。空室になって内覧可能になり半月経過で、

動きが悪いわけではないのですが、初期費用を下げてみることにしました。



東京3棟目は長らく空室がなく、久しぶりの募集になります。先日退去された方は

結婚による退去ということでした。これは引き留めようがないやつです。長い間

お住まいになってくださり、感謝しております。



久々の募集ですが、ここの物件は割と家賃あげていける印象があるので、管理会社さんに

強気の家賃設定でいけませんかねと問いかけておりました。管理会社さんは基本的に

保守的な家賃設定をしてくるので、どこまで上げられるかは大家の覚悟次第って感じで

いつもやり取りしております。



今回も、現状維持くらいの家賃でご提案がありました。前回・・・といっても数年前の

話ですが、ここはとにかく引きが早くてあっという間に決まったものでした。

あの引きの良さを考えたら、もうちょっと強気でもいいんじゃない?という気もします。



そして東京3棟目は売却活動も並行で行っています。やっぱり高い家賃で決まるに

越したことはありません。その家賃の差が利回りに影響し、売却価格に影響します。



これまでより2000円くらい高い家賃で募集を開始する、できるだけ早い段階で

反響を見ながら設定の見直しをかける、という形で進めることにしました。



6月のうちから、6月末より内見可能ということで募集は出しておりました。

内見ができない場合、問い合わせはどうしても減る傾向にあります。その期間に

その家賃でどのくらい引合があるかで、ポテンシャルを図れるだろうと考えていました。



7月も半ばになったので、この件に関して再度管理会社さんと会話をしました。

内見不可の時にどのくらい問い合わせがあり、内見可能になってどのくらい増えたか。

目標とする問い合わせ件数に比べてどうか。そんなところをLINEでやり取り。



内見不可の期間の問い合わせ数に対して、内見可になって問い合わせ数は増えました。

ただ、すぐ決まるような件数でもなかったです。決まらないこともないかなという

感じはしましたけど、少し時間はかかりそうな印象でした。



このエリア、1LDKの新築マンションがけっこう新しく建っている印象なので、

ライバルが増えてしまったのかもしれません。うちは木造なので直接の競合には

なりませんけど、アッパー層が増えて全体の相場が下がれば、うちの物件が相対的に

割高に見えてしまうわけで。



今までのように強気強気で攻めていくのは少し難しくなったのかもしれません。

数年で市況はさらっと変わってしまうものです。



管理会社さんからは、できれば家賃を下げるか初期費用を下げるかのいずれかの

対処をした方がいいのではないか、と勧められました。確かに、決まらないことの方が

問題ありますからねえ・・・。



現在売却活動をしているということも踏まえると、家賃を下げるよりは初期費用を

下げた方がベターであろうと思います。先にも書いた通り、家賃を下げたら売却価格に

影響しますからね。



初期費用として、敷金1礼金1をいただいておりましたが、手始めに敷金1礼金0に

下げることにしました。交渉次第で敷金0も考えようと思いますが、いきなり条件として

出さなくてもいいかな?というのが今のところの判断です。



管理会社さんにその旨伝え(というか本当は敷金0礼金1でどうかなと言ったら、

敷金1礼金0の方がいいですよとたしなめられた貧乏性な私です)、対応して

もらいました。



またこれで様子を見つつ、反響の変わる変わらないでまた条件いじってみようかなと

思っております。満室かそうでないかは売却にも影響するので、家賃にもある程度

こだわりつつ、早いところ満室に復活させて、売却活動に支障がないようにうまいこと

やっていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:01 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月17日

東京1棟目の造作越境(結果的にそうなった)が解消されることに。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。昨日は通帳記帳の旅と現場見回りで終わっちゃいました。

応援クリックよろしくお願いします→



東京1棟目の隣地が建売住宅になるとのことで、その業者さんと現地で打ち合わせを

させていただきました。書類の取交しとブロック塀の問題の解消に向けて、です。



先日、よく知らない携帯の番号から着信がありました。基本、知らない電話番号からの

電話には出ない主義なので、無視しようかと思いきや・・・あれ、留守電入ってるぞ。

ということは用事がある人なのかな。



留守電を聞くと、某有名建売業者さんの建築子会社さんの社名を名乗る方からの

お電話でした。どうやら、東京1棟目の隣地の件のようです。



東京1棟目は借地なので、地主さんがおります。地主はお寺さんなので、間に管理する

不動産屋さんが入っています。割と前ですが、その地主さんサイドの不動産業者さんから

電話がありました。電話に出ることができなかったのですが、留守電が残されており

手前の借地の所有者さんが変わることになり建物が解体される、その時に隣接する

ブロック塀を作り直す必要があり、こちらが設置しているポストとドアホンに影響が

あるはずなので、施工業者さんから連絡がいずれある、ということでした。

連絡がようやく来た、ってことかー。



翌日、時間があるところで折り返しの電話をしました。三連休なら立ち合いの時間が

取れる旨伝えると、調整して土曜日ならという話に。



ということで、昨日現地でお会いしてきた次第です。

設備の話も出てくるようなので、管理会社さんにも同行をお願いしました。



手前の家は解体が始まっておりました。元々はご商売をやっているおうちだったのですが

ご高齢のため引退し、そこを建売業者さんが買い取って戸建を建てるようです。



打ち合わせの趣旨は2つ。

1つ目が、境界確認の書類に署名押印してほしいというお話。

2つ目が、ブロック塀にくっついているポストとドアホンの扱いのお話。



1つ目は5年前くらいに測量をやった境界と相違ないですよというだけの話でしたので、

だったら当時の書類があればええやんと思ったものの、まあいいやということで署名。

雨の中立って署名押印するのってちょっと大変でした。



2つ目、こっちがむしろ問題で、ブロック塀にくっついているドアホンとポストを

どうするかという問題です。



そもそもなのですが、このブロック塀、どうも先方の敷地に入っているようです。

この物件を新築した時は、お寺の借地の借地境がはっきりしていなかったので、

ゆるーくそこに設置してしまったのでしょう。元々の借地契約書「約15坪」という

大変ファジーな記載になっていましたので・・・。



それが数年前に借地境をお寺さんが測量を入れてはっきりさせました。この時、

ブロック塀が先方の敷地として確定した結果、相手の造作物に対してこちらの

造作物がくっついた状態が生まれてしまったものと思われます。



そして今回、建売をするにあたり、ブロック塀も壊さなくてはならないとのこと。

壊して再度ブロック塀を作るものの、建築基準法の関係で今と同じ高さのブロック塀は

作れないので、再度ポストとドアホンをブロック塀に設置することが難しいそうです。



そもそも、境界確定されてブロック塀が自分のところの所有物でなくなっているため、

ブロック塀がなくなることに対しては何も言うことはできません。とはいえ、

いきなりポストとドアホンをどっか工事してうまいことやれと言われても辛いです。



建売業者さん、資金力もあるし、たぶん何かしら解決策を持ってきてるだろうなと思って

何かアイディアあります?と聞いたところ、建売業者さん負担でポールを3本立てて

そこにドアホンとポストを設置するのはどうかとのことでした。費用負担も先方にて

してくださるようです。



さすが、いっぱい建ててる会社なので、こういうのは慣れてるんでしょうね。

その分売値に乗っかるだけなんだろうな、とは思いますけど。



こちらとしては、越境状態も解消されて、適切な状態になるので、歓迎です。

ということで、それでOKです、ありがとうございます、と回答した次第でした。



その後、一時的にポストやドアホンが使えなくなるタイミングが出てくるからと

いうことで、管理会社さんと建売業者さんで打ち合わせを実施。こちらの樹木の枝葉が

越境しているところも、先方で剪定してくださるとのことでした。ありがたし。



最初に借地の管理をしてる不動産屋さんから連絡を受けて以来、ずっと引っかかっていた

話が決着したので良かったです。すっきり。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:36 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする