３件の内覧会と懇親会。

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昨日は自分の物件の内覧会と、他のオーナーさんがリノベした物件２件の内覧会に

行ってまいりました。懇親会もあり、楽しい一日でした！



内覧会、久しくやれていなかったので久々にやりたいなと思った私。東京１４棟目が

ちょうど完成する時期なので、ビフォーを見たことがある人に対して内覧会をやろうと

思い立ちました。



私自身はもう見慣れてしまった感もあり、いつもと同じ良い出来栄えと思うだけに

なっちゃってますが、初めてリノベをやった時はものすごく感動した記憶があります。

こんなに変わるんかー！と衝撃を受けました。あの衝撃を味わってもらいたいなあと

思ったのが、ビフォーを見た人に絞って声をかけた理由です。ビフォーを見に来たと

いうことは、それなりに付き合いも深い方ということになりますし、そもそも汚い状態を

見たいって時点で変態臭が漂うマニアの人ってことで、気が合いそうですから（笑）



ということで、そんな愛すべき変態に声をかけて、引渡と同時の内覧会を企画しました。

そして類は友を呼び、変態は変態を呼ぶという法則もあり、参加者の方が勝手に他人の

物件の内覧会を追加したり、ＳＮＳで同じタイミングで近所に物件が完成したという

話が出たので合流を画策したりとか、あれよあれよという間に３件の物件をはしごする

内覧会が計画された次第です。ご縁と行動力だなー、ほんとこういうのは。



総勢１５名、内覧会だけの人、途中参加の人、懇親会だけの人など参加形態は

様々でしたが、うまく取りまとめることができて、無事に懇親会まで開催されました。

楽しかったなー。



最初に見たのは、ターミナル駅から徒歩１０分圏内の再建築不可の戸建。

購入価格が仰天するほど安かったので、こりゃ負けることはないなーと思いました。

利回り２０％は固いだろうなあ、あれ。そんなに安く買えるなんて羨ましい〜。

仕上がりはオーソドックスでしたが、ちょっと面白い仕様のところもあり、ハマる人が

出てきたら高く貸せるかもなあと思いました。私は割と好きです、ああいうあまり

意味がない仕様。たぶんマイソク見たら面白いなーと思って検討しちゃいそう。

（自分が家探しをそのエリアでしていたら）



次に見たのは、ＤＩＹで仕上げている物件です。他人の物件をＤＩＹするという、

なんかよくわからない状態で、しかもお友達が内覧時に印象が良くなるであろう

小物を作って飾り付けているという。しかもまだ作業中でこれから仕上げという。

いろいろカオスな物件でしたが、すごくガーリーな建具や、ＤＩＹ仲間が自作した

雰囲気あるキッチンとか、ＤＩＹでここまで器用にやっちゃうんだなーとびっくりする

内容の数々でした。手先が器用な人ってすごいわー。私なんてダイノックシートすら

満足に貼れませんからね（威張って言うな）



そして東京１４棟目の引渡。いつもの施工業者さんなので、いつものような安心の

仕上がりです。正直、見る方もチェックかなり適当です。はいはいおっけおっけ、

みたいな感じでたいして見てないのにオールオッケーしちゃいました（笑）



コーディネーターさんに入ってもらった極小共用部も、色合いが和風なカラーで

うまくまとまっており、内見してくださった皆様からも大変好評でした。施工業者さんが

現場の雰囲気を見て、仕様にないけどと窓を開けて光を入れてくれたのもいい感じに

作用しておりました。ありがたいです。



既存をそのまま使ったお風呂も、既存とは思えないくらいピカピカになってました。

プロが本気出して掃除したらこんなもんよ、と施工業者さんがドヤ顔してました（笑）



１階が庭付きで雰囲気良く、２階はベランダもあり陽当たり抜群。両方とも特徴が

あるので、お好みで選んでもらえる感じになりそうです。いいなーこれとても。



外観も今回はちょっとだけこだわりを出したのですが、雰囲気出てたと思います。

私的に大変満足です。



その後の懇親会も含め、いっぱい不動産談義ができて刺激のある一日でした。

楽しかったなー。こうやってワイワイできるのが幸せだー（第七波の中恐縮です・・・）

また集まりましょう！ありがとうございました。



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東京１４棟目の引渡がいよいよ本日です。

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いよいよ東京１４棟目が引渡になります。募集開始に向けていろいろ準備してきました。

さぁ、うまく早期入居付に成功することはできるか！？頑張らないとなー。



絶賛リノベ中だった東京１４棟目。２戸アパートとして生まれ変わりました。

いや、生まれ変わるはずです、が正しいか。生まれ変わったところはまだ見てないです。



今年の春、再建築不可の東京１４棟目を現金決済。そして購入金額の２倍以上の

費用をかけてのリノベーションを今まさに行っております。さすがに２倍はキツイ！

材料だけで３０％以上の高騰ということですし、あらゆる物価が上がっている今は

材料以外の諸経費や職人さんへの賃金だって上がるのはやむをえませんからね・・・。



正直、これほんと最後のリノベーションになるんじゃないか、などという想像まで

してしまいます。すなわち、ラスト・リノベーション。

（なんかバラード曲のタイトルに見えてきました）



２０１４年だか２０１５年だかに、同規模の物件のリノベをやったことがありますが

その時の価格は今回の価格の６割強といったところでした。資材の高騰がすさまじいと

いうことがしみじみわかります。ちなみに札幌の新築も土地は上がるし材料も上がるで

今や６％台でないと購入できないという崩壊っぷりです。私、いろいろ失敗しまくって

それでもここまで生き残れてるのって、この市況の変化がたまたま追い風だっただけで

自分の力でもなんでもないなあ、としみじみ思ってしまいました。



今回のリノベだって、その最初にやったリノベの時の業者さんがやってくれてます。

ちょっとだけ浮気したことはありますけど、大規模リノベは常に同じ業者さんで

お願いしています。そしてその業者さんを紹介してくれた（というか、こんなことを

するんだよというのを内覧会で見せてくれた）大家さん仲間がいたからこそ、

今こうやってリノベをうまくこなせるようになった私がいるわけです。

そういった積み重ねのすべてに感謝しないといけません。



私も不動産投資を始めてもう何年かで１５年を迎えようとしております。

開始当初に比べて出ていくお金も入ってくるお金も増えました（あくまで回るお金が

大きくなっただけで、経済的自由とか裕福とかではないと思っています）。

そういう状態になっても、やっぱり初心を忘れてはいけないなと思うのです。



初心を忘れるとおごり高ぶってしまい、周りに対しても変な態度をとってしまい、

結果としてここまで助けてくれた皆さんがそっぽを向いてしまう可能性もあります。

そういうのは絶対に良くないこと。ここまで自分ひとりの力で何ができましたか？

資金調達は金融機関さんに頼り、物件情報は不動産会社さんに頼り、リノベや

リフォームは工務店さんに頼り、物件管理は管理会社さんに頼り、客付は仲介業者さんに

頼り、経理処理は税理士先生に頼り・・・。自分でやってることなんて、それらを

総合的に整理して取りまとめて方針を考え、決断するだけです。決断しても周りが

助けてくれなかったら、それこそ絵に描いた餅。だから初心を忘れた時点で終わりです。

常に謙虚にあること。周囲に感謝の気持ちを持つこと。そういうのをたまに思い出して

自戒しながら不動産賃貸業に邁進する。それが必要なことだろうと私は思ってます。



えっと、何の話だっけ。物件出来上がるぞーという話なのに、なんかすごいずれた。

（いつものことですけど）

リノベの話に戻ります。



リノベーションは順調に進みました。本当はお盆あたりで引渡って話だったのですが、

前倒しで本日引渡可能ということになりました。嬉しいですね！それだけ早く募集を

開始できるということですから。



今回は「金沢の町家風なファサード」を作ることをテーマにしました。色に関しては

最初自分で選んだものの、自信がなくなったので、東京１３棟目で内装デザインを

お願いしていたコーディネーターさんに支援して貰い、内装の一部と共用部、外構の

色を決めたりもしました。



エアコンだけ自分で手配し、そちらは明日納品と設置が行われます。

猛暑による品不足を懸念し、多少割高でも先日付で取り置きができる家電量販店さんで

購入しました。



引渡の後も、館銘板の設置とか、細かい課題の解消などが残っております。

それらも少しずつこなしていかないと。エアコンの設置の立ち合いを明日するので、

その時に色を見てくだったコーディネーターさんに依頼して館銘板と諸問題の解決の

相談をしようと思っております。



それから、見込み入居者様の内見も手配してあります。東京８棟目でちょっと家賃が

苦しくなっている方がおり、その方向けに住み替えの提案をしております。

とても良い方なので、できれば他の大家さんに取られたくないです（笑）

家賃は今の家より結構下がるので、経済的には楽になるのではないかと思います。

こちらは管理会社さんが手配済。



それと、各種写真撮影です。いつものようにプロの方に室内写真を頼もうかなと

思っていますが、こちらまだ申込できていないので早くやらないとです。

あとは金融機関さんが融資後の写真を管理の目的で必要としているということなので

支店長にもリノベ終わって写真撮れるよという連絡をしなくてはなりません。

あと売主さんも出来上がりに興味があったみたいなので、仲介業者さんに連絡して

写真を撮って送ってあげてということを伝えておかないと。



やることいろいろありますが、とりあえず今日は引渡とビフォーを見た人向けの

内覧会をやるので、そこに全力投球です！



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御中元（というにはもう遅いけど）を管理会社さんなどに送りました。

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遅ればせながら、今頃になって御中元を準備して贈りました。

相変わらずギリギリにならないと動けない私なのでした。



今どきのサラリーマンはあまり御中元や御歳暮を贈ったり贈られたりする機会なんて

ないと思うんですよね。少なくとも、私の勤めている会社（ＩＴ系です）では

そんな機会はありません。ＩＴ系なんて新しい会社も多くて、余計そんな文化は

育まれていないだろうと思います。



なので、不動産賃貸業を始めるまでは、お中元だの御歳暮だのといった文化には

触れることもなく、子供の頃に親が「御中元貰った」「御歳暮返さなきゃ」みたいな

会話をしていたなあということ、その時何か貰っていたものがキッチンの収納の中に

それらのお菓子が入っていて、封が解かれていたらつまみ食いできた、ということ

くらいしか接点はありませんでした。



それが急に、不動産賃貸業を始めたら贈られてくるようになったわけです。

管理会社さんから御中元が贈られてきた時、え、なにこれ、こんなのなんでくれるの？

みたいな戸惑いを覚えつつ、熨斗に「御中元」と書いてあるのを見て

「ムゥ　これが世に聞く御中元というものか・・・」と雷電のようなことを

口走る事態になったのを覚えております。

※男塾読んでた人しか知らんネタですみません



この時点では、御中元や御歳暮が管理会社さんやガス会社さんなどから貰える、

ということは概念として把握したに過ぎず、貰ったらそのまま貰いっぱなしで

終わっておりました。その意識が少し変わるのが、先輩大家さんとの会話でした。



何かの時に、御中元かお歳暮のシーズンにクローズドな内覧会がありまして。

その中で先輩大家さんが「御中元のお返ししなきゃ」みたいなことを言ってました。

え、御中元や御歳暮って返すの！？ああいうのって個人間であればお返しとかすると

思うけど、企業から貰ったものだしいいんじゃないの？という感覚だった私。

返すの！？ということに対して質問したところ「自分が貰って嬉しいんだったら、

相手だって貰ったら嬉しいでしょ？」「他の人がしないことをするからこそ、

他の人より贔屓してもらえるんだから」とのこと。なるほどと感銘を受けたものでした。



相手がいくら組織だといっても、不動産の管理会社さんってそこまで大きくないことが

多いですから、社員さんの顔と名前が一通り把握できちゃうことは多いと思います。

仮に大手に勤めていたとしても、目の前の担当さんの顔と名前はわかるでしょう。

そういう直接顔と名前がわかる方に何かしらの贈り物をして喜んでもらえるのであれば

それだけでも十分嬉しいですよね。



あと、大多数の大家さんが、当時の私と同じように「御中元・お歳暮は貰うだけ」

「お返しはしない」というタイプであれば、御中元や御歳暮のお返しをする、あるいは

こちらから送るといった行為はインパクトがあるものであろうと推察できます。

いっぱいいる管理オーナーの中で、あーあの御中元くれたオーナーさんですねという

印象を与えるのは、贔屓してもらえるオーナーになる要素の一つではないでしょうか。



ということに思い至った私。それからは御中元や御歳暮を管理会社さんに送るように

しております。私の中で、御中元や御歳暮が自然に行うものとして認知され、

過度に意識せずとも自然な行動として実施できるようになった瞬間がそれでした。



なので、今年も御中元シーズンになったので手配しないと・・・と常に思ってるのですが

実際は仕事も忙しいし、手配するのも「よし、やるぞ」と身構えて時間を作って・・・

という感じなので、そのモードになれずにだらだらと月日は過ぎてしまいました。

もはや今の時期は御中元ではなく暑中見舞いとしなくてはならないのがマナーですが

そういうマナーは見て見ぬふりをして、とにかく送ってしまえーということで

先日ようやく重い腰を上げて手配に取り掛かった次第でした。



私の場合、御中元・御歳暮は楽天で注文しています。いろいろ種類もありますし、

ポイントがついてくるのもありがたいです。家でスマホでポチポチしていれば

完結するという気軽さも魅力です。さらに「お買い物マラソン」の時期であれば

御中元を手配する店舗を贈り先ごとに変えることで、さらにポイントを入手することも

できてしまいます。お店に行く手間が省け、さらにポイントバックも大きいとなれば

楽天で買わない理由はないぞ、という感じです。



だいたいいつも決まったものを送るだけだったのですが、今年は一部の懇意にしている

管理会社さんやリフォーム業者さんに、以前食べて美味しいと思ったものや、

ネットで見ててなんかよさそうだなと思ったもの、あとは暑いのでアイスの方が

いいかなとか、そんな感じでいつもと違うものを選んで贈る試みもしました。

どうせなら贈る方も楽しまないとですからねー。



多少のコストを使うだけで、管理会社さんから贔屓してもらいやすくなるという

魔法のアイテム、御中元・御歳暮。そんなことしなくても管理会社さんとは強いパイプで

結ばれてるから大丈夫！という人は別として、その辺ちょっと自信がない人は

御中元（暑中見舞い）でも送ってみたら面白いんじゃないかと思います。



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エアコンを外したら再設置できないとはどういうこと！？

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仙台２棟目も一部の部屋でエアコンの効きが悪いということで設置のやり取りを

してますが、まさかの一度外したら再設置できない状態になっている部屋が（汗）



札幌でもエアコンを設置する部屋が増えつつある昨今であれば、仙台は余計に

エアコンがないと辛いことでしょう。東京も当然のように標準装備にしております。

仙台１棟目は義母がいろいろ考えてエアコンが一通り設置されそうな雰囲気に

なってきています。仙台２棟目もたぶん全部屋エアコンが設置されているはずで、

設置されていない部屋はガス会社さんが設置してくれるものと理解しております。



先日の出張中に状況を整理したところ、４部屋ほどエアコンの調子が悪い部屋があり

交換の手配をガス会社さんがしているということでした。



エアコンの調子が悪いお部屋のうちの１部屋は、ガス給湯器が壊れているお部屋です。

本来なら入居募集とかできない状態ですが、仲介業者さんのマジック（？）で、もうすぐ

ガスが通るという前提で入居したのに、結局いつになっても通らなくてガスが使えず

こちらとしても困っているお部屋です。ガスもダメ、エアコンもダメということでは

生活することすら厳しいのに、なんで文句も言わずに入居してるんだろう・・・。

さすがに私もその状態に自分が追い込まれたら文句言うけどなあ・・・。

（ちょいちょい友達の家に避難しているという噂もあります）



ちょうど義母と札幌出張していた先週のとある日。義母から「ガスが使えない部屋の

エアコンを外したら、再設置ができないって言われたのよ」と報告がありました。

え、ついてたのに何でもう一度つけられないの？意味がわからないんですけど。

義母も意味がわからなかったけど、その報告をしてくれた管理会社さん自身も

意味がわからなかったみたいで、明確な説明はしてもらえなかったようです。



エアコンがついてたのに、再度設置できない状況ってどんな状況なの・・・？

マジでわからん。ちょっと何言ってるかわからない、と言いたいです。



管理会社さんも、状況がわからないので現場を見てくるということでしたので

まずは現場を見て理解してからという感じですね。



・・・と思っていたら、札幌滞在中に義母のところに詳細情報が届きました。

これは写真を見て貰った方が早いと思うので、写真つけときます。





そう、エアコンがついた状態で壁を造作してしまっているようなのです。

確かにこれだと、同じサイズのエアコンじゃないと設置はできないですね。

なんなんだいったいこの仕事は。頭が痛くなりました。



解決方法は２つ。

・現状のまま架台を取り付けた上でエアコンを設置し、隙間はコーキングで処理する

・壁の造作工事を行った上でエアコンを設置する

後者の方がお金かかりそうな気はします。とはいえ、前者は管理会社さん曰く

「ある程度の内装技術が必要になるため、ガス会社さん経由のエアコン業者さんに

　その技術があることが前提です」とのことでした。



当然ですが、こんな面倒な設置になっているとは誰も思っていないので、ガス会社さんも

これを設置しなおすのであれば有償でお願いしたいとおっしゃっています。そうですね。

これは有償にせざるを得ないかなと思いました。



お見積の手配はしてくださっているとのことですので、まあひとまずは見積待ちですね。

できるだけお安い見積が出てきてくれることを祈りたいと思います。



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仙台１棟目に続々とエアコンが設置されています。

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仙台１棟目でエアコンを各部屋に設置することになりそうです。義母がガス会社さんに

話をして、一通りやる方向でまとまるんじゃないかなあと思っています。



仙台１棟目は保有して１０年が経過しました。この物件は結局持ち切りになりそうな

予感がしております。立地もいいし、安定しているし。優良だと思います。

仙台２棟目を購入できたので、仙台１棟目の売却もちょっと考えましたが、仙台２棟目が

なかなかの難物だったこともあり、売るなら仙台２棟目かなあという感じになってます。

義母的には「一日も早く売りたい」「買う前に嫌な感じがしたのよ」だそうです（汗）



今日はその義母のお気に召している仙台１棟目のお話です。以前にもちょっと

書きましたが、仙台１棟目に追加でエアコンを設置しようという話です。



仙台１棟目はガス会社さんがエアコンを負担してくれる約束になっています。

退去になったらその部屋はつけるという話で、現時点で２部屋くらいは設置されていたと

思われます。退去少ないんですよね、仙台１棟目。それ自体は大変いいことなのですが、

エアコンはなかなか整備されないままになっております。



先日、別のブログ記事でも書きましたが、仙台１棟目の古株の入居者様から連絡があり

エアコンを設置してもらえないか、その分家賃が上がってもいい、ということでした。

ガス会社さんに確認の上で、家賃２０００円アップでエアコンを設置したとのことです。

義母曰く「いい人ぶっちゃって、２０００円〜３０００円上がってもいいって言われた時

３０００円なんて取れないですよ〜とか言っちゃった」とのことでしたので、その気に

なっていればもう１０００円アップも夢ではなかった模様です。でもまあ２０００円が

妥当なところだと思うので、十分です。



そこから義母の思考はさらに発展。一番昔から契約してくれていて、家賃も一番高い

入居者様がいらっしゃるのですが、そこに対してこちらからアプローチしてエアコンを

設置したらどうかと考えました。相談されたので、いい考えだと思いますと回答。

テナントリテンションの考えに合致していますからね。



義母は変なところを気にしていて「退去した時に設置するって約束だったから・・・」と

退去してないのに設置することについてガス会社さんがＯＫするのだろうかということを

しきりに気にかけておりました。そんなの別に気にしなくていいと思うので、事情を

説明してお願いすればいいと思います、と伝えました。その後、ガス会社さんと話をして

対応ＯＫの確認ができたようです。よかったよかった。



エアコン設置する旨をこちらから連絡したところ、大変喜んでくれたようです。

１０年どころじゃない長期にわたって住んでくださっている方なので、大事にしないと。

これでまた引っ越す理由が一つなくなりました。めでたい。



そして義母的には、今度は一番高齢の入居者様のことが気になり始めたようです。

こんなに暑いのにエアコンもなしに熱中症になったりしないか、という心配を

していたので、気になるならガス会社さんと話をしてエアコンつけてもらったら？

と助言しました。そうすると、残る１部屋にもエアコンをつけて、全部終わりにした方が

いいんじゃないかという雰囲気も出てきます。まあここは義母に考えて貰いましょう。



仙台１棟目もそんな感じでテナントリテンションの活動が進んでおります。

お住まいになっていただける方がより快適に過ごせるよう、大家サイドとしても

やれることはやっていきたいと思う次第です。



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