2022年06月30日

融資金を使ったリフォーム代の支払(銀行さんはこんなにかいがいしく動いてくれる)。

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支払のために窓口に行く予定を立てようと思って、担当の方に連絡したのですが、

「忙しいと思うので私行きますよ」とわざわざ家まで来てもらっちゃいました。



不動産投資を始める前は、銀行というところはお堅い職種で公務員みたいなもの、

何かあれば窓口に行かないとだけど、無駄に混んでて待ち時間が長く、ネットバンクで

なんでもできるからそっちでいいよねという感覚を持っておりました。

手続きの関係でどうしても窓口に行かなくてはならない時は、めんどくさいなあと

いつも思っていたものでした。



不動産投資を始めた初期の頃。まだ業者さんに融資を斡旋してもらっている時代は、

融資をしていただける銀行というものありがたみを理解できるようになりましたが

なんとなく「公務員っぽいお堅いところという印象は抜けきらず、なぜか「敵だ」と

思っていたような気がします。こんなに不動産を買うことを渇望しているのに、

なんだかんだ理由をつけて買わせてくれない、という焦りがそう思わせていたのかも

しれない、と今は分析しています。



そして今。銀行さんは大切なパートナーであり、事業成長になくてはならないもので、

できるだけ彼らも融資をしたがっているという認識を持っております。別に聖人君子では

なく、営業マンであると。できるだけ融資をするチャンスがあれば融資したいのだ、と。



銀行の方も、できるだけ融資をしたい、他行さんよりも多く融資の機会を得たいと

考えています。そしてそれをかなえてくれそうな取引先に対しては積極的にアプローチを

してきます。昔の自分はそれがわかっていなかったのだと思います。銀行は私の事業を

阻害するつもりはなく、きちんと関係が作れて将来有望とか融資の見込みがあるとか

感じてくれれば、むしろ応援してくれる立場なのだ、ということを理解できなかった

未熟者だったのだと思います。



そして、ここまで関係が作れてくると、銀行さんの方からこちらに来てくれることが

多くなります。私の規模だと、信金さんや信組さんとのお取引が多いのですが、

そのくらいの規模の小さな金融機関さんだと、自宅まで普通に来てくれます。

銀行の人が家まで御用聞きに来るなんてのは、不動産賃貸業を始めるまではそんな

シチュエーション事態考えたことがなかったです。面白いものですね。



先日、札幌6棟目の管理会社さんから、リフォーム代の請求書が届きました。

このリフォームが強烈で、普通に100万オーバーでした。長年住んでいた方なので

かなり内装は汚くなっており、フルリフォームが必要な状態でした。ボイラーなども

型式が古く、しかも都市ガス物件なので貸与でもないから自腹となります。

(古い物件なので今からプロパンってのもちょっと無理だろうと思ってます)

2LDKのフルリフォームで設備も交換となると、そのくらいの金額には確かに

なっちゃうと思います。



ちょうどサブバンクさんが融資をしたい雰囲気を醸し出していたので、札幌だけど

フルリフォームと別物件の屋上防水とかがあるから、融資してもらえないかしらと

相談したところ、保証協会の保証ありで融資実行をしていただくことができました。

そしてそのうち、リフォーム代100万の分はまだ支払が先だということもあり、

通知預金の形で銀行さんにプールされておりました。



リフォーム、冬の間に終わると思いきや、完了したのが5月でした。なぜこんなに

時間かかったんじゃい、というのはツッコミどころとしてあったのでしっかりツッコミを

かましましたが、それはそれとしてお金は払わなくてはなりません。支払期日を

確認したところ、6月末ということでした。それを先週末に言われてもなあ(汗)

むしろこっちが確認しなかったらどうしていたのだろう。月末の送金明細に請求書が

入ってるとしても、送金明細送られてくるの25日とかだから、そこから月末までに

100万の支払の準備をしてねってのはちょっと不親切な気もします。



まあでも、払うものは払わないとなのです。ただ、今けっこう仕事が忙しくて、

あと先週半休とか割と使っちゃってるから、今週もまた半休で抜けて銀行に行くとか

ちょっと言いづらいなあと思っていました。



とはいえ、払わないわけにもいきません。通知預金を解約する手続とかもいると

思うので、担当さんにアポを取っておこうと電話しました。かくかくしかじかでと

事情を話したところ「わざわざ窓口に来てもらうのも恐縮なので、私行きますよ」と。

なんとありがたい〜。大変助かります。



そして昨日、予告通り自宅まで来てくださいました。送金伝票等書いて、通知預金の

証書に署名押印して、なんだかんだとその他用事をこなして・・・。このくそ暑い中

自転車でうちまで来ていただいた金融機関のご担当者様には大変感謝しております。

うちに入るなり「涼しい〜」と喜んでいたので、帰りにペットボトルのお水を

差し上げました。熱中症とかで倒れたりしないよう、こまめに水分とってくださいね。



銀行の担当の方、ちゃっかり新商品の宣伝もされていきました。

最長3年だけど無利息で運転資金を借りられる制度融資ができたそうです。

昨今の物価高で運転資金が減っている事業者さん向けの制度融資なのだとか。

不動産賃貸業だとあまりそれを活用する意味がないような気もしますけど、

せっかくだから借りられるなら借りておこうかな〜。



銀行の方が帰られた後、ふと「昔だったら銀行の人が家まで来るとか、銀行の人が

融資の営業をするとか、全然考えられなかったなあ・・・」と思ったこともあり、

本日のブログでそれを書いておこうと思った次第でした。



たまに振り返って初心を忘れないようにすること。きっと大事なことだろうと

思いますので、何かあったらその都度振り返るよう心掛けたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年06月29日

札幌9棟目、まさかの満室達成(予定)!

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札幌9棟目、残りの1室にお申込いただいちゃいました!しかも普通に住む人だそうで。

購入から3年半、初めての満室になりました!



札幌9棟目は正直なところすごく悪条件が多い物件なので、満室は厳しいかなと

購入した時点で思っていたのでした。駅から15分以上離れているし、築古木造だし、

バストイレ一緒の部屋もあるし、ちょっと狭すぎてどうしていいかわからない部屋も

あるし、テナントは空いているし。さすがに難易度高いよなあと思っていました。



それなのになぜ買ったのかと言われれば・・・高利回りで接道の良い整形地だったから、

という理由です。土地を買った感覚で、現在入居していただいているお部屋のお家賃から

借入返済ができれば、最終的にただで土地が手に入るぞという目論見でした。



実際に買ってみて、既存のお部屋の家賃で借入返済は確かにできるのですが、

やはり所有したからには何とか満室にはしたいという気持ちになります。

そこまでいろいろ手をかけたわけではないですが、条件を緩和してみたり、広告料を

多めにつけてみたり、家具家電付にしてみたりといったことをしました。



入居即退去みたいなのが多かったのですが、おそらく部屋を借りた目的が居住ではなく

別宅とか事務所とかそういうのが多かったからだと思います。生活保護の方に転貸する

ビジネスをやる方、出張時のホテル代わり、医療従事者の方が仮住まいする場所、

自営業の方の事務所利用、長距離トラックの運転手さんの仮眠部屋、倉庫、など。

見事にここまで「自分で住む」という方がいませんでした。



テナントもかなり苦戦しました。申込は何回も入るんですけど、ことごとくキャンセルに

なってしまう呪いがかけられているかのようでした。コロナ禍だからキャンセル、

金主と喧嘩したからキャンセル、保証会社さんの審査にも通ったのに契約してくれず

ずるずる引き延ばされる、創業融資が出なかったのでキャンセル、など。

そんな中、先日ようやくテナントさんが決まり、現在盛業中とのことです。

次に札幌に行ったら食べに行かなきゃなあ。



テナントさんが長期空室になっていたテナントの上の階も一緒に借りてくれたので

(家賃はだいぶ交渉されちゃったけど・・・)残る空室はあと1部屋になりました。

この1室も本当は埋まっていたのですが、タイミング悪く解約になってしまい、

空室が入れ替わる形で結局残り1室という状態には変わりなく・・・。



こりゃまた長期戦になりそうだなあ、その間にどこかで退去がなければいいんだけど。

そんなことを考えていた矢先でした。管理会社さんからLINEで入居申込書の

写真が送られてきて「これから仲介業者さんと打ち合わせしてきます!」との連絡が!

うおーまじかー!これ成立したら満室じゃないですかー!



申込された方は50代の独身男性の方で、建築系の職人さんをされているようです。

連帯保証人に義理のお兄さん。こちらは会社経営をされているようです。

引越理由など書いてない申込書だったので、事務所的に使うのか自分で住むのかが

イマイチ判断しにくい・・・いやまあ普通なら住むって考えるんだけど、なんせ今まで

普通に住む人からのお申込を貰ったことがないもので(汗)



管理会社さんに目的を確認したところ、普通の居住目的と思われます、とのこと。

今住んでいる賃貸物件が建て替えで退去しなくてはならないらしく、今回のお申込を

いただいたということでした。



このパターン、割と長く入居してくれるパターンな気がします。

建て替えしなくてはならないくらいの物件にお住まいになっていても気にしない人だと

いうことですよね。つまりあまり住宅に頓着していない。そして引越前の家も近くなので

この辺に住み続けたいというニーズがある。あまり積極的に引越をしようと考える

タイプではないだろうと思うので、安定して住み続けてくださるだろうと予想します。

理想的じゃないですか(大家の立場的には)



正直、原状回復もたいしてやってないような家なんですけど、それでもこうして

お申込をいただけることに感謝しないとだなあと思います。



まだ審査はこれからですが、よほどのことがない限りは問題ないと思いますので、

実質的に札幌9棟目初の満室ということでいいんじゃないかな、と。やりました!

あとはどうやってこの満室を維持しながら、よき頃合いで売却を模索するのかなー。

でもテナントさん入ってようやくキャッシュフローが生まれてくる頃合いだから、

あと1〜2年くらいは保有しておいて、長期保有のタイミングで売却がいいかなー。

でもそんなに持ってたら満室崩れちゃうかなあ・・・。ま、なるようになるか。

売って良し、保有して良しの状態になったことを喜ばなくては。



ということで、問題児だった札幌9棟目が覚醒して優良物件に変わったお話でした!



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年06月28日

生活保護受給のために契約者名義の変更手続き。

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札幌8棟目で契約者名義の変更がありました。生活保護を受給されるということで

息子さんからお父様に契約者を変更することを希望されたとのことでした。



札幌8棟目は現在12部屋中10部屋が稼働中。残り2部屋がどうにも引合がなくて

手を打とうとしても不発という状態が続いております。悩ましいところです。

民泊全盛期の頃は民泊をやる業者さんがまとめて借りてくれていたので楽だったのですが

その時代が終わった後は常に2室くらい空いている状態が続いております。



エアコン入れて競争力を上げてみようと思ったけど、想像していた以上に工事が難解で

お金がかかることがわかったので断念。業者さん向けサイトへの登録はは有力2社のうち

1社しか管理会社さんが契約してないということだったので、別の業者さんに2社目に

登録してもらえないか相談するも、やはり管理しきれないからということで断念。

次の手段をどうするか思案しておりますが、妙案も思いつかない感じです。



昔なら、ここでどぶ板営業だとばかりに仲介業者さんをひたすら回って客付の依頼をして

物件名を覚えこませる作業をしたと思うんですけど、今はそこまでやる気合と時間と

切迫感が足りていないのです。やった方がいいのはわかってるんですけどねえ・・・。

お金かけて営業活動を外注化することも検討中です。



空室対策に関してはそんな感じで試行錯誤をしていますが、そんな中管理会社さんから

契約名義が変更になった旨の連絡をいただきました。



息子さん名義で契約し、ご両親がお住まいになっていたお部屋があります。

1階のお部屋なので階段もなく、広すぎない2LDKなので、高齢のご夫婦が

お住まいになるにはちょうどいいような気がします。



名義変更の目的はお住まいになっているお父様とお母様の生活保護受給のため。

以前、別の物件で、親御さんが契約者だったのを、ご本人が生活保護を受給するにあたり

お部屋の契約名義が本人ではなくてはならないという制約があるからということで

名義変更に応じたことがあります。今回もそれと同じパターンでしょう。



保証会社さんが入っている場合、そちらの契約名義も変更しなくてはならず、

再審査という形になってしまいます。これが厄介で、状況によっては審査が通らず

名義の変更を許可できなくなってしまうことがあります。こうなると状況が一気に

難しくなってしまうのですよね・・・。入居者さんからしたらなんで名義変更ごとき

できないの、生活保護受けられなくて困るんですけど、という話になりますし、

大家側は保証会社さんの保証が切れてしまうから困るんですけど、という話になります。



今回は息子さんが連帯保証人に入ってくださるということでしたので、審査に関しては

そこまで不安視しなくていいのかもしれません。



これらの手続きについて管理会社さんにて対応を進めていただいた結果、先日連絡があり

無事に保証会社さんの承認が取れたので名義変更を進められることになりました。

ご希望の形に持っていくことができて何よりです。



管理会社さんに支払う管理費(世間一般では当月の家賃収入の5%のところが多い)が

高いか安いかという議論はたまに見かけます。その中で、管理費は高いという派閥の方は

何もしてないのに毎月5%取るのは高いと主張しているように見受けられます。



平時だけみたらそれもわからなくはないですが、今回のようなイレギュラーケースの

窓口になって対応していただけることを考えたら、個人的には別にそんなに高いとは

思わないです。もし管理会社さんがいなかったら、今回のような門外漢の仕事に対して

自分であれこれ調べながら対応しなくてはならず、骨が折れます。



あとは、激しめなクレームが発生してしまうと、サラリーマンしながらでなかなか電話に

出られなかったり、初動が遅くなったりで、余計相手の怒りを増幅させかねません。



管理費は保険料みたいなものだと私は考えています。起きるか起きないかわからない

火災に対して備えるために火災保険に入ることが普通に行われているのであれば、

起きるか起きないかわからないクレーム対応や雑務に対して備えるために管理会社さんに

管理費を払うのだって別におかしくないと思うんですよねー。



勿論、5%と言っても入金ベースでの5%なので、そこから諸経費や税金を引いた

税引後キャッシュフローから見れば、管理費の割合は相対的に高くなります。

そこを節約しないと苦しいということであれば、管理費は削減して自主管理をするのも

選択肢として間違ってないと思います。



人それぞれ運営方針はいろいろ。両方の主張のいいところと悪いところを見極めて

自分がとるべき道を決めればいいのだと思います。



ともあれ、無事に名義変更が済んでよかったです。今後とも末永くお住みください!



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年06月27日

10月から築古の共同住宅は保険料がかなり厳しくなりそう。

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義母と保険代理店さんとで打ち合わせをして、その後ランチをしてきました。

火災保険、いろいろ大きく変わりそうな感じで、総じて私にとっては不利な改正です。



以前より、10月からの火災保険の改定があるという話を聞いておりました。

これに関して打ち合わせをしたいと保険代理店さんから打診を受け、こちらとしても

義母がちょうどその頃来る予定だったのを思い出し、義母が来るタイミングで

お願いしようということで日程打診し、昨日その打ち合わせをしてきた次第です。



打ち合わせで伺った内容をざっくりと書いてみようと思います。



・今までは築年数は関係なかったが、今後は築年数で保険料が変わる

 築古になればなるほど高くなる

・区分、戸建、共同住宅で保険料が変わる

 共同住宅は一番高い
 
 登記ではなく実態を見るみよう(登記上共同住宅になっているかは関係ない)

・電気的機械的事故の特約は築年数が新しい(10年以内?)ものしか付与できない

 今付与されているものを更新時に継続で付与することは可能だが、保険料はかなり
 
 高くなってしまう(その上なかなか保険料が支払われないと思われる)

・屋根材または樋に関する被害は火災保険が出にくくなる

・築古になると免責金額0円や5000円といった契約ができなくなる

・保険金を支払われると、その次に同様の事故があった場合は免責金額が増える

 (単純な回数だったか、回数+種類ごとだったかは失念)



築古で何回も保険金支払対象の事故が発生している物件を持っている人にとっては

だいぶ厳しい改定となりそうです。保険代理店さんも「小規模の築古の共同住宅を

持っている人が一番割を食うと思う」と言ってました。ていうかそれ、私じゃん!

特に東京に持ってる物件そんなのばっかりですよ。



この改定の裏には、おそらくですが、単純に保険金支払が増えたというだけでなく

事故を装って修繕を持ち掛ける業者さんと、それに乗ってしまう賃貸物件のオーナーを

狙い撃ちにしてしまったのではないかと思われます。



保険代理店さん曰く、これまでの保険金支払は性善説でできるだけ支払おうという

スタンスで対応をしてきたのではないかと思っているが、今後は一つ一つの事故に対して

きちんと状況把握をして精査するということなのではないか、とのことでした。

これまでは「あまり調べずに保険金を支払っていた」だけであり、今後は「ちゃんと

確認して適切な金額の支払いをする」という話なのだろうと考えているそうです。

よく巷で「保険金の支払が渋くなった」と言うのは少し感覚が異なり「今までが緩すぎ」

だったのだということでした。



個人的には、適切な保険金請求をしている大部分の大家さんが、一部の不適切な

保険金請求をする業者さんのせいで割を食ってしまっ構図と感じられてしまい、

なんだかなあという気持ちになりました。でももう変わると決まってしまった以上、

その中でどう振る舞うかを考えるしかないですね。



保険代理店さんと協議して、ここ1〜2年くらいで保険契約が終わる分に関して

10月を迎える前に保険の更新をしておくのはどうか評価してほしいということで

動いていただくことになりました。実際に見積を作れるようになるのはもう少し先と

言うことだったので、それまで待つことにします。

私は基本的に5年契約の年払いで保険契約をしていますので、2017年〜2018年

あたりに購入した物件の保険が中心になるはずです。



保険代理店さんが一覧表を作ってくれたのを見ていて気が付いたのですが・・・

東京12棟目(2019年購入)と東京14棟目(2022年購入)は似たような

スペックなのですが、保険料が25%くらい上がっていました。木造の共同住宅で

2戸で、床面積もだいたい同じくらいです。この4年の間に、保険料が高騰しているのを

すごく感じました。その上でさらに上がるのか・・・。



自然災害が増えているような感覚はあるし、保険会社さんも収支は厳しいだろうと

いうのもわかりますので、ある程度は仕方ないのかなと思います。でも、ここまでにも

徐々に上がっていて、さらに今回どーんと上がるということになると、なかなかキツイ。

じわじわ上がる感じがまるで社会保険料のようです・・・。こりゃ可処分所得が

どんどん減るのも納得ですわ。



制度が変わることはもう確定なので、あとはそれにどう追随させていくかということを

考えるべきだなと思った次第です。



保険代理店さん、お忙しい中お時間を割いていただきありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年06月26日

日管協の推進する法人契約の標準契約書の話。

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札幌7棟目の管理会社さんから、賃貸借契約において法人版標準契約書の利用を

打診されました。札幌であれば問題なさそうなのでOKした次第です。



札幌でお付き合いしてる管理会社さん、過去にお付き合いしていたところも含めると

累計8社あります。かなり多いですね。物件購入した時に管理やりたいと言われたら

そのまま管理をお願いするスタイルなので、どんどん増えております。



その中で、特にしがらみなしでどこに依頼してもOKということになった時に

選ぶだろうなーと思っている管理会社さんは2社。うち1社は今管理なしで、もう1社は

札幌7棟目の管理会社さんです。



両方とも、管理のクオリティを落とさないよう努力しているのがわかるし、実際に

稼働率も高く、たいしたクレームも来ない、クレームが来てもある程度現場で方針を

決めてあり、まるっとどうしましょうかとお伺いを立てるようなことはないので

お願いしていてとても楽です。



管理のクオリティを落とさないための努力・・・かたや「仕組み化して誰が来ても

同じように仕事できるようにする」、かたや「今いるマンパワー以上の管理は受けず

クオリティを保つ」という全く違うやり方ですが、両方とも理にかなっているし、

実際そのように結果を出している会社さんだと思っています。



個人個人で見れば、上記2社以外にもいい仕事をしてくれる担当さんはおりますが

どうしても俗人化されているし、会社として信頼できるか?という観点になると

そこはノーなんですよね。なので、将来にわたっての安心という観点で考えると、

上述の2社さんのどちらかになるんだよなあ、という感じです。



さて、そのステキ管理会社さんのうち、札幌7棟目の管理会社さんから、法人契約に使う

管理契約書を標準契約書に切り替えたいという連絡をいただきました。



標準契約書?なにそれ?と思ってメールを見たのですが、どうやら日管協が法人向けの

賃貸借契約書の標準化を図ろうとしているようです。日管協の中の社宅代行サービス

事業者協議会という組織が音頭を取っているようです。



ここからダウンロードできるそうです。利用推進のリーフレットもあります。



私はすぐ仕事をサボるので、契約書自体のチェックはせずにリーフレットだけ

確認しました。札幌であれば特に懸念要素はなさそうだなと判断した次第です。

東京だと「原則更新契約書の取交しは行わない」というところが気になるんですけど、

札幌であれば元々更新契約書の取交しをする商習慣ではないので、問題なしです。

(なので当然ながら更新料もありません・・・東京はそこは恵まれてる)



管理会社さんとこの件で会話しましたが、札幌の場合は近々この標準契約書の利用有無が

業者さん向けの一部の物件検索サービスで検索条件で追加されるそうなのです。

※札幌はレインズもアットホームも賃貸では全然使われておらず、けんさくんと

 リアプロという2つのサービスがよく使われています
 
それであれば確かに標準契約書を導入することのメリットはありそうですね。



更新契約書を取り交わさない=更新料を貰えない、の意味合いなんですかねえ?

東京の場合、法人契約は一般的に更新料貰えないもの?そんなことはないような

気がするんですけど・・・。それともそこは特約で調整しろってことなのかなあ。

ただそれは更新料を貰える地域での話。札幌はそんな制度ないので問題なしです。



ということで、管理会社さんには利用OKの連絡をしました。

しかしここで問題点が・・・。この標準契約書だと「貸主代理」として管理会社さんが

貸主欄に押印することができず、必ず貸主の押印が必要になってしまうとのこと。

仙台と札幌で郵送のやり取りを毎回するのも骨が折れるしスピード感がなくなるし。

そこってどうしたものか、悩ましいです。



この点も話し合いましたが、仙台法人の札幌支店印みたいなものを作って管理会社さんに

預けちゃおうか、ということにしました。札幌7棟目の管理会社さんのオフィスに

仙台法人の札幌支店の登記をさせて貰っていますし、形式上だけですけど社長に

支店長ってことにしといてって話をしてOK貰ってます。だったら支援のハンコくらい

置いてあってもいいような気がします。うん、それだな。それでいこう。

なんか支店っぽくなるし(気分は立派な法人ごっこです)



ちょうど義母が東京出張中だったので、この件も相談して管理会社さんに法人の

認印を置いておくことは合意してもらいました。じゃあこれで進めてよさそうですね。

方向性決まったので、ハンコ調達しないとだー。昨日のうちに認印発注する予定で

いたのに、すっかり忘れてしまい悲しんでおります(昨日は楽天カードならポイントが

上がる、かつお買い物マラソン中だったのでポイントザクザクの予定でした・・・)。

次のマラソンまで待ってられないし、月末の楽天カードのポイントアップまで待つかー。

来月、札幌出張の予定があるので、そこで持っていきたいですね。



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