現在１０位です。消費税ショックでかいわー。
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東京１４棟目のリノベーションの融資、無事に内諾を得ることができました。
再建築不可のリノベですが、諸条件ついたものの１５年融資です。ありがたい。
東京で先日購入した再建築不可の物件、東京１４棟目。自宅から徒歩１０分圏内で
東京１２棟目の割とすぐ裏手に位置する物件です。そもそも自宅のある駅が賃貸需要が
めちゃ強い駅というわけでもないのですが、自宅徒歩１０分圏内というのは魅力が
あるなあと思うのです。
札幌や富山など遠隔地に物件を持っている印象が強いと思われる私なのですが、
東京の物件に関しては自宅至近にドミナントしています。結果的にそうなってる、
というだけな部分もあるのですが、広域とは真逆の結果になっています。
自宅から徒歩１０分圏内にあるのが、東京１棟目、東京５棟目、東京１２棟目、
東京１３棟目、東京１４棟目。徒歩３０分圏内に広げると、東京２棟目、東京３棟目、
東京８棟目、東京１０棟目、東京１１棟目も一応徒歩圏内になります。
東京６棟目だけちょっと飛び地ですが、それ以外は自宅徒歩３０分圏内に位置して
いるということになります。
結局、管理会社さんにお任せしてしるので、別に自宅から近いからどうってことも
ないんですけど、気持ち的には家から近い方がなんとなく嬉しい感じはします。
特に東京１４棟目は東京１２棟目にかなり近く、再建築不可を２軒購入できれば
東京１２棟目とつながるくらいの距離感です。さすがに実際にそこまで買い進める
ことができるとは思っていませんが、本当にそうなったらマンションでも建てられる
大きさになるので、ちょっとワクワクしちゃいますねー。
そんな無双妄想は置いておいて、とりあえずは今の物件をどう料理して賃貸可能な
状態に持ってくるか、です。
謄本上は築年数不詳となっていますが、固定資産税台帳によれば、この物件はなんと
大正築なのです。古い物件をここまで買い進めてきていますが、大正築は初めてです。
大正時代の平屋を増築増築で今の状態まで持ってきているようです。
写真で見ると、結構いい感じでそのまま貸せそうなんて言われることもあるのですが、
実際に現地に行ってみれば、サッシは木枠だし床は一部抜けそうだしで、リフォームは
必須です。きちんとリフォームして、安心して住んでいただける状態に仕上げる必要が
あります。
そしてそのリノベのための材料が本当に高くなってしまいました。以前同じような
リノベをやりましたが、当時に比べて今回は３割増しです。消費税も上がってるし、
なかなかえぐいです。施工会社さん曰く、全部材料の値上がりが原因で、人工に転嫁が
できてなくてうちもきついんだわ、と嘆いておりました。
ウクライナ情勢やら円安やらで、とても資材高騰が収まる気配もなく・・・
本当にこれが最後のリノベーションになるかも、と危機感を感じております。
ラストリノベーションの覚悟でいいもの作らなくちゃ。
さて、そんなラストリノベーションの物件ですが、取引している金融機関さんに
ばーっと話を振って相談していました。今回はキャッシュフローを重視したいので
できれば１５年とか２０年とかで返済比率５０％に収まる形で組み立てたい、と。
リノベは基本的に保証協会を使った１０年融資が王道ですが、今回の物件は１０年だと
リノベ費用が多額で返済比率が激しいことになってしまいます。ここまで少しずつ
返済比率を減らす活動をしてきたのに、また増やしてどうする、という気持ちもあり
返済比率５０％をキープしたいと考えています。
しかし今回の物件は再建築不可。そもそも１５年どころか、保証協会を使うことすら
拒否されるケースも考えられます。というか行内規定でそうする金融機関さんが
多いだろうと思っています。
正直、かなり無茶なことを言っている自覚はあるんですけど、まあ言わなければ絶対に
そんな融資は無理だなと思うので、試しに言ってみようって感じで各金融機関さんに
話を振ってみた次第です。
メインバンクさん、サブバンク１さん（東京８棟目等融資）、サブバンクさん２
（東京１０棟目等融資）、サブバンク３さん（東京１棟目融資）、サブバンクさん４
（修繕資金少々）、サブバンクさん５（コロナ融資少々）に対して声をかけました。
サブバンクさん３、サブバンクさん４、サブバンクさん５は再建築不可の段階で
取組が厳しいという返事、サブバンク２さんは保証協会じゃないと厳しいという話で
希望条件を満たす条件を出せるかはメインバンクさんとサブバンク１さんの回答に
ゆだねられることになりました。この辺まではブログに書いた気がします。
さてさて、残りの２項からも回答が届きました。
まずサブバンクさん１からの連絡です。
こちらは保証協会さんを使った形なら対応できる、とのことでした。
昔は再建築不可どころか既存不適格ですらもＮＧと言っていたので、それよりだいぶ
柔軟になった印象を受けております。ありがたいです。
サブバンクさん２も保証協会であれば対応できると言っておりましたので、
メインバンクさんの回答が思わしくなかったらどちらかを選ばなくてはなりません。
悩ましいですが、サブバンクさん２は先日札幌の修繕で融資してもらっているので、
今回はサブバンクさん２かなーと考えた次第です。
ということで、あとはメインバンクさんの回答を待つばかりですが・・・
ここでミラクル発生！やってくれました、メインバンクさん。
１５年融資で全額融資可能（除消費税）との回答！
この支店長、なかなかのやり手だという認識は持っていましたが、思った以上でした。
金額も期間も申し分なし。ただ、支店長自ら「ここは儲けさせてもらいますと」と
宣言されており、金利は２．９％とのことです。また、自宅を第二抵当に取らせて
ほしいということでした。
金利が多少高いと言われても、返済比率はきっちり５０％をキープしてくれてます。
支店長やり手だなあ。抜け目ないわー。でもそういうところ・・・両社とも損をしない
良い取引を作ってくれていると思います。
激安金利で借りている人からしたら、なんじゃこいつバカじゃねーのと思うかも
しれませんが、私としては別に金利はそんなに気にしておりません。自分ばかりが
利益を独り占めするのもどうかなと思うためです。キャッシュフローベースで
うまく回ってくれるなら、金融機関さんにもほどよく儲けていただいた方が、後々の
関係も円滑に進むんじゃないかなーと考えています。まあ自分でも甘ちゃんだなと
思ってはいるのですが（笑）
そもそも再建築不可の物件のリノベに１５年出してもらえるって時点ですごいことです。
依頼しておきながら期待してなかった私。嬉しい誤算でした。ありがとうございます。
ということで、他の金融機関さんに報告して、申し訳ないけどメインバンクさんで
やらせてもらうということを伝えました。どの金融機関さんも「それは勝てません」と
納得されておりました。
資金もこれで確保できたので、あとは着手〜実行までうまく進めていければと思います。
周りの人に支えられて何とかここまでやってこれていることに感謝しなくては。
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