東京１４棟目の近隣挨拶に行ってきた。

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東京１４棟目の購入とリノベ工事開始に伴い、近隣挨拶をしてきました。

半分くらいの人にお会いできて、特に問題もなく進められそうと感じました。



再建築不可の東京１４棟目。素材は悪くないと思うので、是非いい感じの建物に

リノベして再生したいなと思っております。ていうかそれをやるために買ったわけです。



きれいごとを言うなら、地域に古い空き家が増えるといいことがないので、きちんと

再生していい人に住んでいただくことで地域活性化・地域貢献ができると思ってます。

そして自分のビジネスを伸ばしてキャッシュフローを増やそうと思っているというのも

また事実です。真摯に丁寧に仕事をすれば、それは自分だけでなく周りにとっても

いい結果を生むはず。そう信じている私です。



不動産は対象を動かせないので不動産。ということは、周りの方に対して失礼がないよう

きちんとした形でやる必要があります。今までも購入するたびに近隣の方にご挨拶に伺う

ようにしていましたので、今回もご挨拶してこなくては。



管理会社さんにも同席をお願いしたところ、１４日であれば大丈夫ということでしたので

その日に一緒に行っていただく形で調整をしました。賃貸が動き始めた後、何らかの

トラブルが起こるようであれば、管理会社さんにご連絡していただかなくてはならないと

思いますしね。



ご挨拶の当日。朝から出パ＾とに行って、高級なお菓子の手土産を準備しました。

だいたいのパターンにおいて、手土産はお年寄りの世代がよく知っている高級品を

選ぶようにしています。下町地域だと、家にいて出てきてくれるのは往々にして

おじいさんかおばあさんであることが多いためです。そういう人が、あらこんな

立派なものを持ってきてくださったのねとびっくりして喜んでいただくことが、

その後を円滑に進めるために必要だろうと考える次第です。



お土産を抱えて東京１４棟目の最寄駅に移動し、管理会社さんと合流。

いざ、近隣挨拶です。



６件回ったうち３件の方とお会いすることができました。残り３件はご不在でした。

東京１２棟目の裏手にして東京１４棟目のアプローチの途中にある家のおばあちゃんは

５０年住んでるのよみたいな話も出て、終始和やかに終わりました。新築建売で

購入された若い方も特に警戒するでもなく普通に対応してくださいましたので

良かったです（もうちょっと若い感じのお土産用意すればよかった）。



１件、ちょっと警戒気味に入ってきたおうちがありました。うちの敷地を通って

入るのは止めてほしい、と初手から釘を刺されたのです。



今回の再建築不可なのですが、昔は手前の家の敷地が広く、そこを生活通路として

東京１４棟目の区画の人は動いていたようなのです。ただ、その通路も共有持ち分等では

なく、誰かの土地を勝手に通っている感じだったみたいです。



やがて、その手前の土地が両方とも建売住宅に変わりました。建売なので当然ですが

できるだけ敷地を有効活用しようとするので、そんな共有持ち分でもなんでもないものに

配慮することもなく、敷地いっぱいに建物を建てます。その結果、人の家の軒下の間を

通っていくような狭い通路が完成したようなのです。



その状況を、建売を買った今回の居住者さんは正直あまり快く思っていない、と。

皆が自分の土地を通るから、敷地のアスファルトは傷むし壁にぶつけられて傷はつく。

とはいえ、過去の経緯もあるからここを通るなと先住民の方に言うわけにもいかない。

そんなフラストレーションが溜まっているようでした。



この一角は皆さんそういうところは明確にせず、なあなあで暮らしているようです。

東京１４棟目の前の通路も、同様に共有持ち分などは特になく、各所有者さんの土地を

勝手に許可なく歩いている状態になっています。古き良きうるさくない時代の産物、

といったところでしょうか。



でもまあ、自分の土地を勝手に歩かれて、建物や敷地にダメージがあれば、決して

面白くはないと思うのは当然ですし、権利としてはその家の土地に勝手に入るなと

おっしゃるなら、それは従わないといけないよねという感じはします。正当な権利を

主張されているだけですからね。ただまあややこしいのは、囲繞地通行権もあるし、

その不満を申している方の隣の建売のおうちが、敷地を通行していいという許可を

書面で出しているという矛盾があることと、逆サイドの通路に対して通行の許可を

書面でもらっていないということ（汗）

そこはほじくり返しても仕方ないので、皆なあなあで使っているようだし、今は気にせず

裏の通路から案内してもらうよう働きかけるしかないでしょうね。



ということで、うちの物件の入居者様に関しては、今回ご指摘のあった通路を通るよう

ご案内をすることはしない、と回答した次第です。先方の態度もこれで軟化したので、

これで悪い関係にはならずに済むことでしょう。



ご挨拶できなかった家には、挨拶状と名刺、あと手土産をポストに入れておきました。



施工時に施工業者さんがご挨拶に行ってくれると思うのですが、その前にこちらで

挨拶しておいたので、多少やりやすくなっているのではないかと期待したいところです。



着工は６月から、引渡はお盆明けくらいの予定ということで進める予定です。

出来上がりが楽しみです。



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東京８棟目にお申込をいただきました！

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東京８棟目にお申込をいただきました！今後の空室の予定はあるものの、いったんは

東京物件の空室で募集できるものは東京１１棟目のみとなりました。



東京物件は割と今好調で、東京６棟目がようやく埋まってくれて一安心だったり、

東京２棟目のテナントもすぐに申込が入ったりで、ありがたい限りです。

東京１１棟目と東京８棟目が空室の残りで、東京８棟目はペット多頭飼いを推奨する

特殊物件なのでニーズにはまればいずれ埋まる、東京１１棟目は立地がよいので

心配はいらないだろう、という感覚でとらえています。少し先になるものの、

東京１棟目で発生している退去予告が今一番東京物件で気になります。引きが弱いから

埋まるのにどのくらいかかるかが心配です。



東京物件だけで見れば、３２部屋中２部屋（退去予告まで含めると３部屋）ということで

９０％前後の稼働率です。こうやって数字にしてみると、もう一声ほしいなあという

印象になるのが不思議。９５％くらいは常に目指したいものです。



さて、昨日東京１４棟目の挨拶回りに管理会社さんと一緒に行ってきましたが、

その道中で管理会社さんから「東京８棟目にお申込をいただきました」という

ありがたいご報告をいただくことができました。契約になれば満室です！



お話からすると、お申込をいただいたのは同棲予定のお二人のようです。

ダブルワークしてる男性の方と、パートかバイトかしてる女性の方の２名居住。

ワンちゃん１匹だけ連れてくるということでした。あれ、１匹だけなのにうちの物件？

と思って犬種を聞いたら・・・シベリアンハスキーだそうです。おお、ハスキー犬！

初の大型犬です。中型犬を飼ってる（飼ってた）人は２組いますが、大型は今までに

なかったので、果たしてどんな感じになるのかがまだ想像ついておりません。

おっきな犬・・・かわいいだろうなあ・・・。



大型犬を飼うのはかなりの心構えが必要です。まず初期の躾がかなり大事になるので

最初はしつけをしてくれる人のところに預けるのがセオリーっぽいです。

勿論ランニングコストも、身体が大きいので食べる量も多いでしょうから、普通の

ワンちゃんよりかかるんじゃないかなと想像します。



お友達の大家さんの中では、大型犬を買ってるお友達がいますが、５歳には見えない

大きさでした。散歩中にうんちしてるのも見ましたけど、うんちの大きさもド迫力。

それを察した飼い主さんが、ビニール手袋してうんちを受け止める姿を見て、

こりゃ本当に大変だな・・・と思ったものでした。生活の中心にワンちゃんがいて、

出かける予定もワンちゃん次第、自宅にはワンちゃんの様子を遠隔で見られるカメラを

取り付けてあり、餌までそのカメラから遠隔であげられるという徹底ぶり。

大型犬は本当に好きじゃないと飼ってはいけないものだ、と感じた次第です。



今回お申込をしていただいた方が、どの程度きちんととらえてくれているのかは

わかりませんが、そこについては他の方と同様に管理会社さんが一度お会いして

人となりやワンちゃん飼育に対する心構えなどを確認させていただく予定です。

コミュニティのあるアパートというコンセプトもありますので、コミュニティが

崩壊するような事態は避けなくてはなりません。



ちなみに保証会社さんの審査はすでに通っているので、この面談で問題がなければ

審査完了、入居確定ということになります。



６月末入居を希望されているということでしたので、５月末契約にして１ヶ月の

フリーレントをつけるということで契約を早めに済ませたいということで管理会社さんが

アレンジしているとのこと。素晴らしいです。その方向で早めに契約しちゃって

いただければと思います。



東京１１棟目よりは埋まるのに時間がかかるかなと思っていたので、このタイミングで

決まってくれてほっとしました。よかったよかった。東京１１棟目も順調に問い合わせが

来ているとのことなので、できれば東京１棟目の退去の前にここも決まってくれれば

最高ですね〜。



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銀行さんをご紹介しました。

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先日、不動産仲間に金融機関さんのご担当者様誤ご紹介してきました。

今後、いい関係が作られることを期待したいと思います。



最近でこそあまり金融機関さんの新規開拓は行っていないのですが、かつては

かなりのペースで金融機関さんを回ってはせっせと新規取引先を探していたものでした。

今でも遠隔地に住んでいて札幌で融資してくれる金融機関さんは探したいところですが

それ以外は今のところ困ってないので、小休止といったところです。



現在、融資取引している金融機関さんがいくつあるかというと・・・

個人および東京法人だと、メインバンクさんとサブバンクさん６行。

仙台法人だとメインバンクさんとサブバンクさん２行。

あと共通で政府系１行で、合計９行とお取引しております。

（もっとあるかと思ったけど意外と少なかった）



個人および東京法人でお付き合いしているサブバンクさんの中に、小口の修繕とか

保証協会とかの融資が得意な金融機関さんがあります。不動産セグメントへの融資も

基本的には積極的ですが、新築とか築浅がメインのようで、私が東京でやってるような

古いものを買ってリノベするパターンには修繕費くらいしか出してもらえないのですが、

それでもかなり助かっております。



こことの関係が深まったのは、前任の担当者さんが積極的にアプローチをかけて

くださったからでした。なかなか融資取引に結び付かず、積金も額を減らして

今後縮小していこうと思っていたタイミングで着任され、いきなり電話をかけてきて

一度是非お話をしましょう、と言われてお会いして、そこから積極的な働きかけで

細かい融資や東京１０棟目の融資を決めてくださった次第でした。



なにかと融通はきくし、できるだけ希望に応えようと動いてくださるので、こちらも

いろいろとお願いして対応しておm来、大変助かりました。



そんな担当さんも、銀行の宿命でいずれ転勤となります。今年の３月、残念ながら

転勤が決まり、担当者さんはいなくなってしまいました。５年近く在籍するという

異例の長さでしたが、こちらとしては大変ありがたかったです。



異動先の支店も教えてくださり、誰かお客様がいたら是非ご紹介ください、としっかり

言い残していかれました。さすが、この辺の抜け目のなさが素晴らしい。



良い担当者さんだと私は思うので、誰かエリア的にはまる人がいたらご紹介をしようと

思っておりましたが、先日早速一人照会させていただくことができました。

支店のエリアに住んでいるお友達がいらっしゃって、紹介を依頼されたのです。



早速担当さんの携帯に電話をかけたら、全然違う人が電話に出ました（汗）

あー、支店単位で電話を管理しているのね。個人に属するわけじゃないのか。

せっかくだったので、かくかくしかじかでと事情を説明したところ、対象の支店さんに

事前に話を通していただけるということになりました。



話を通したという連絡がきたので、こちらから電話したところ、どうもちゃんと話は

通っていなかったようで、紹介していただけるんですか？早速ありがとうございます！

みたいな新鮮な反応が返ってきました。ここの金融機関さんに限らず、金融機関さんの

支店間連携って、だいたいうまくいってない印象が強いんですよね（苦笑）



結果として、先日無事に担当さんが友人のところに訪問したということでした。

今すぐ具体的な話とはならず、今後いろいろとよろしくお願いしますという感じで

一発目は終わったそうです。借り換えの話を出してみたけどあまり興味を示さず、

ということを友人は言ってました。まあきっと、金利勝負で勝てるとは思えないと

思ったのでしょうね。そんなに大きな金融機関さんではないので。



私は基本的に金融機関さんのご紹介には積極的です。別にバックマージンを貰えるとか

そういう話ではなく、紹介することで双方から感謝されるし、金融機関さんからも

「あの人は紹介してくれる人だから頑張らなきゃ」と思っていただける効果があります。

そういうのを狙っています。



今回の場合は支店も変わってしまっているので、今後の取引という観点での効果は

やや見込みづらいですが、将来また戻ってくるとか、偉くなるとか、そういう時は

多少いいことがあるかなと。また、これまで融資でお世話になったので、その

恩返しということで見返りは別に求めていないところもあります。



今後も良い機会があれば、積極的にマッチングさせていきたいと思います！



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昔ほどガツガツと不動産を買おうとしていない気がする。

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最近、あまりガツガツと買おうとしていない自分がいます。少し大人になったのかな？

別に買ってないわけじゃないですけどね。



不動産を始めた初心者のころは、当然のように欲しい欲しい病にかかっておりました。

卒スルした頃は新規の金融機関さんを開拓するのが楽しくて、買っては借りてを

繰り返していました。あの頃もかなり元気に買っていた記憶があります。

そして２０１７年〜２０１８年は融資が緩かったこともあり、２年で１２棟買いました。

（この頃買った物件が稼働率あまりよくない・笑）



年単位で売買の状況を見ていくと、こんな感じです。



２００８年：購入１棟、売却０棟

２００９年：購入０棟、売却０棟

２０１０年：購入２棟、売却０棟

２０１１年：購入０棟、売却０棟

２０１２年：購入３棟、売却０棟

２０１３年：購入１棟、売却１棟

２０１４年：購入０棟、売却０棟

２０１５年：購入２棟＋１基、売却０棟

２０１６年：購入２棟、売却０棟

２０１７年：購入６棟、売却２棟

２０１８年：購入６棟、売却２棟

２０１９年：購入３棟、売却２棟

２０２０年：購入１棟＋３基、売却０棟

２０２１年：購入２棟、売却１棟

２０２２年：購入１棟、売却０棟＋１基



２０１５年あたりからいきなり加速し始めているのがわかります。

成長は比例的ではなく、指数関数的に訪れるものである、ということなのでしょう。

納得のいく実績です。



融資情勢の良し悪しなども関わりますが、改めて２０１７年〜２０１８年はよく買った。

あと２０１７年からは売却して資産を組み替えることも抵抗なく行っていますね。

こうやって数字にしてみて、自分でもふむふむと思うところがありました。可視化大事。



次のブレイクスルーがまた成長とともにやってくるのだろうと思いますけど、

それまではたぶんこの年間１〜２棟ってペースが定番になっていくのかなと思います。



そして２０１９年以降、物件を「欲しい！」と強烈に思う気持ちが前ほど強くなくなり

ご縁があれば買えるしご縁がなければ買えない、別に焦って買う必要もない、という

感覚に変わってきているのを感じます。これがいいのか悪いのかは私自身でも

あまりわかりません。買わなくても問題ない状態になってきたからなのかもしれません。



規模的には十分すぎるくらいです。返済比率が高いという問題があるので枕を高くして

眠ることができるかと言われると怪しいですが、まあそれでも慎ましく暮らす分には

どうとでもなるでしょう。お金足りなきゃ物件を売るなり働くなりすればいいだけです。

仕事してパートナーやお客様に喜んでもらうこと自体は好きなので、自分で何かしらの

事業でもやって、足りない分は稼げばいいのです。



そんなところまで来たから、がっついて買いたいと思うことがなくなったのかしら。

そんな気もしなくもありません。



あるいは、自分でガツガツ探さなくても、仲良くしている仲介業者さんから情報が

伝わってくるようになったからかもしれません。ここ数年、自分で検索して買うと

いうよりは、もともと知ってる人に提案されて買ってるケースの方が多いです。

ご縁があれば買う上げ膳据え膳派になっちゃってるのかもしれません。

ま、それはそれでいいか、買えてるし。



不動産関連の新たな話題もないので、ちょっと過去を振り返ってみました。

ネタもないのでこの辺で終了です（雑だなおい）



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東京１棟目の孤独死保険の支払手続きを進める。

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東京１棟目の孤独死に関して、孤独死保険の遺失家賃の一部が振り込まれることに

なりました。孤独死保険、書類が多いし意外と時間かかるのね・・・。



私自身は、過去に孤独死を３回経験しています。１回目は死後数日で発見されたのですが

２回目は死後１ヶ月以上経過しており、なかなかヘビーな状態でした。１年前にあった

３回目は死後数日だったので、リフォーム自体は２回目のような大きなものは

発生はしませんでした。



２回目の時に孤独死保険に入っておらず、ひやひやしたことがありましたので、

これを機にと単身間取りのお部屋はすべて孤独死保険に加入するようにしました。

１年前に発生した孤独死も、孤独死保険の対象となります。



私が加入している孤独死保険は

・リフォーム、特殊清掃などの費用を１００万〜３００万まで保険金支払

・孤独死発生（賃貸借契約終了）から２年間の家賃減額分を保険金支払

という内容になっています。確か先日、保険代理店さんと打ち合わせた時、孤独死保険の

内容が多少変わったということで説明を受けましたが、資料が手元にないのですぐに

わからず、従来の条件で書いています。



リフォームの分はすでに確定したので支払ってもらってますが、遺失家賃に関しては

２年経過して損失が確定しないと支払対象にならないということでした。

ただ、私がお願いしている保険代理店さんは大変気が利く方なので、保険会社さんに

掛け合って、ここまでに確定した分を先行で支払って貰えるよう取り計らって

いただけるとのことでした。ありがとうございます。



ということで、必要な書類を集めにかかりました。



前提として、孤独死保険を適用いただくには、新たな入居者様を募集する際に

孤独死発生の事実が重要事項説明書に記載されることが要件になるとのことです。

事前に把握していたので、それは満たすように募集をしておりました。



そして適用を受けるために必要な書類が

・孤独死された方の賃貸借契約が終了したことを確認できる書類のコピー

・新たな入居者様へ手交した重要事項説明書のコピー

　（孤独死発生の事実が記載されていること）

・空室期間、または値引期間に生じた損失額を確認できる書類のコピー

の３つです。



１つ目ですが、入居者様が孤独死された後、明示的に解約通知書を作ってもらわず

口頭で済ませたっぽく、どうも管理会社さんにそれに見合う書類がなかったようです。

保証会社さんの保証打ち切りの書面を最初提出したのですが、保険会社さんからＮＧを

食らいまして、管理会社さんがこの日に解約になりましたということを証明する書面を

発行することで、合わせ技一本でなんとかクリアできました。



２つ目の書類は普通に新入居者様に対しての重要事項説明書でクリアです。



３つ目に関しては、送金明細を送ってくれれば良いということでしたので、孤独死が

発生した日から直近までの送金明細を送りました。これもクリア。



だいたい丸一年程度なので、本当は来年の今頃にならないと確定しませんが、

ひとまずここまでの遺失分家賃、つまり空室期間の間は孤独死された入居者様の

支払っていた賃料満額、今の入居者様が入居された後は孤独死された入居者様の

支払っていた賃料から、今回孤独死起因で減免した家賃を差し引いた差額を保険金で

支払っていただけることになりました。



来年の今頃になったら、残りの送金明細も送って保険金を支払って貰うことになります。

忘れないようにしないとだなあ。最近物忘れが激しくて。ちゃんとどこかにメモしといて

通知されるようにしておこう。



保険金の支払のために必要な書類が多く、通常の火災保険と比べてハードルが高くて

めんどくさい感じは否めなせんが、孤独死も普通に発生する状況の昨今ですので、

加入された方がいいのではないかと思います。各社いろいろ商品出していると思うので

是非ご一考を。



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