札幌８棟目の現地確認とか、管理会社さんとの交流とか。

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札幌出張４日目。この日は昼間もお休みにして、札幌８棟目の現地確認とリフォームの

詰めを行い、あとはいろいろな方とお会いした一日でした。



３日目まではサラリーマンの仕事を昼間遂行し、夜だけ不動産賃貸業の顔をして

各社さんと懇親会に向かっておりました。しかし、昨日は一味違います。昼間から

サラリーマンのお仕事をお休みにして、昼からずっと動いた次第です。

平日しか都合つかない方もいらっしゃるので、こういうのも必要ですわきっと。



まず、午前中に向かったのが札幌８棟目です。ここは管理会社さんから出てきた見積が

かなり高額だったので、本当にそれだけの工事をしないといけないのか？という点を

自分で見て判断したかったのです。でもマンボウだの豪雪だので延び延びになってしまい

見積が出てから４ヶ月経った今、ようやく実現した形です。４ヶ月も放置してたんかいと

ツッコミ入れられたら、そうですすみませんとしか言えないですね、これは。



現地で管理会社さんの社長と待ち合わせて、見積と照らし合わせて確認します。

確かに、よーく見ると擦れや破れがあったり、クロスがちょっと捲れてたりといった

問題はありますが、別にこれくらいだったらクロス洗浄とか部分補修でいけるんじゃ？

という気がするものが多かったです。ＣＦに関しては見積に一部しか入ってないけど

家具を置いたがゆえにオレンジ色に変色している個所があったので、まあそこを直すか？

という程度。少なくとも、２０万円台の工事をするような状態ではないと思いました。



その旨社長に指摘し、修正版のお見積をいただくことにしました。

社長も「これは不要ですね〜」「たぶん細かいのも含め全部やる形で見積作ったのかな」

みたいなことを言いながら指摘事項をメモしています。そこは「うちの出した見積で

ご迷惑をおかけしました」の一言があっていいんじゃないかなーと思いましたが、

とりあえず見積が直ればそれでいいや。管理より売買に期待している会社さんですので

多少管理面で納得感少なめなのは仕方ありません。



その後、先方の事務所に移動して打ち合わせ。札幌８棟目の入居募集がなかなか

促進されないことと、入居者さんの中に１名困った人がいるということに関しての

打合せを実施しました。



入居付けについては、先週の問い合わせがたったの１本ということだったので、

何かしらテコ入れしないとダメだよねという状況です。しかし、広告料とか家賃とかを

見ても、そんなにおかしな点はありません。うーん、なんでこれで問い合わせこないの？

見せ方の問題なのかなあ・・・なんとも言えないので、これは他の仲良くしている

業者さんに聞いてみた方がいいなと思いました。ということで、募集図面等々貰って

後日指摘事項を出すということに。



問題入居者さんの件は、２階なのに窓から出入りする人がいるという話でした。

玄関があるのに窓からってどういうことなんだろう・・・？意味がわからないです。



過去にもいろいろやらかしている方でして

・粗大ごみを共用部に放置する

・ゴミ捨てルールを守らない

・夜中に全裸で走り回る（女友達？彼女？も一緒に）

・窓からゴミを投げ捨てる

・未成年なのに酒を飲んでいる

などの問題をこれまでに起こしております。



今回の「窓から出入りしている」件に関しては、隣の部屋の女性が怖がって連絡を

してきているとのことです。この方が退去などされたらたまったものではありません。



いろいろ話した結果、以下の２点について対処することにしました。

・契約者のお母様に過去の問題をすべて話して教育的指導をしてもらう

・窓からの出入りが監視できるように防犯カメラを設置する



防犯カメラはトレイルカメラのような安いやつを設置します。ある種の威嚇だけなので

それで十分だと思います。クレーム入れてきた隣の部屋の方に、こうやって対策を

していますからというアピールをする目的も半分くらいは含まれています。



お母様には、過去にゴミの分別ができてない時に連絡をして対処してもらったことが

ありますので、今回の件もそれと同様に対処をしてもらえればいいなという意図です。

というか、ここまで親御さんに報告してなかったのか・・・早く連絡しちゃえば

よかったと思いますが、何か考えがあったのだろうか。そこまでは聞きませんでしたが。



トレイルカメラ、後で買わなきゃだー。忘れないようにしないと。



その後、管理会社さんとランチをご一緒して、地下鉄の駅まで送ってもらって解散。

午後は札幌１２棟目を仲介してくださった会社さんのオフィスにお邪魔して、

新しく入社された方とご挨拶して、しばし歓談などさせていただきました。

産休とか退社とかで陣容が入れ替わっていましたので、新しい方との関係づくりも

折を見て進めていければと思っています。



そこから札幌７棟目の管理会社さんのところに移動し、こちらでもだらだらと歓談。

物件が満室でトラブルが全然ないから、顔を見に来ましたって感じだけでした。

明日一緒に飲む人以外の方とも会っておきたかった、というだけですね。



そこからホテルに戻り、ホテルのラウンジで勤務が終わった札幌１２棟目を仲介して

いただいた会社さんのスタッフの方と軽くお茶会。ホテルのラウンジの利用券が

余っていたので、ご招待させていただいた次第です。喜んでもらえたようで良かった〜。



そして最後に札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんとの懇親会。

札幌１０棟目の雪害が思いのほかひどく、足場をかけて工事しなくてはならないという

管理会社さんとしても想定外の状態だったそうです。窓も完全にやられてしまい、

枠から交換しなくてはならないとのこと。見積は追って提示するとのことでしたが、

想定よりかなりかかりそうな気がします。雪害なので火災保険で保険金出るかな？

保険代理店さんに確認してみよう。



管理会社さんの担当の方とのお付き合いも、かれこれ７年以上になります。

お互いに勝手知ったる中というところもあり、ついつい深酒して夜中まで飲み歩いて

しまいました。でも楽しかったので良しとします。



昨日お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました！



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札幌１２棟目の管理会社さんと懇親会。

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札幌出張５連チャン飲み会の３日目は札幌１２棟目の管理会社さんです。

満室で何も問題がないので、こういう形で交流の機会を作ることが重要かなと。



札幌出張中に全管理会社さんに会うぞ計画。昨日は札幌１２棟目の管理をお願いしている

管理会社さんとの懇親会を設定してきました。



札幌１２棟目は昨年の秋くらいに新築で購入したＲＣです。１ＤＫと１ＬＤＫの

混在する物件で、地下鉄の駅から徒歩７分。利回りは悪くなかったですが、間取りや

駅徒歩の距離でちょっとどうかなと思いつつも、勢いで購入した次第でした。

融資も仙台法人のメインバンクさんがやるという方向性だったし、利回り８％の新築は

このご時世だとなかなか出てこないもんね、ということで。



あくまで結果論でしかないですが、この判断は決して悪くなかったと思います。

その後、世界的な資源高騰やロシアとウクライナの戦争といった問題が勃発して

建材の価格は３割増し、何もかも値上がりという状況になりました。

たぶん今、業者さんの企画物件で業者さんが利益を取ってエンドに８％で出せる案件は

そうそう出てこないだろうと思います。自分で土地を見つけて企画する方なら

もしかしたらいけるのかもしれませんが・・・。



割といつも、ギリギリのスレスレでそこまで悪くない結果をさらっていくのが私です。

大学受験も全部落ちて最後の国立二次試験で第二志望くらいの大学に受かったし、

太陽光もあと１週間遅かったら出力制御装置をつけるお金を別途かけなくてはならない

タイミングだったのをギリギリで回避しています。札幌４棟目は新築ＲＣ案件でしたが

利回り９％で買えたギリギリのタイミングだったと思います。いつもギリギリで

滑り込みセーフなきわどい人生を送っております。



今回の札幌１２棟目の管理会社さんとの懇親会は、管理担当の方２名と企画担当の

役員さん１名が来てくださいました。企画担当の方曰く、土地の値段はようやく

落ち着いたけど、建材の高騰で今は７％に乗せるのも難しいという話でした。

土地が一服した感があるなら、むしろ土地値の中古アパートを買えばいいのかな？

現金半分くらい入れて、残りを某政府系金融機関さんで引っ張るとか。



札幌１２棟目は仲介に入ってくださった札幌５棟目の管理会社さんのところに

１年程度をめどで管理を変更するという約束になっており、両社ともそれは承諾済です。

せっかくのご縁なので、両方ともいい形でつなぎ続けられればいいなあと思っており

中古物件を物色してみてもいいなと考えています。



本当は札幌８棟目の管理を札幌１２棟目の管理会社さんに変更したいのですけど、

札幌８棟目の管理会社さんは売買に強いので、情報を得るという観点で関係を

切ってしまうのは勿体ないんですよねえ。そうなると物件を増やすしかない・・・。

（本末転倒？まあそうかもしれませんね！笑）



中古物件の提案してくれないかなあ、札幌１２棟目の管理会社さん。

なんか千歳あたりの利回り１２％の物件とか言ってたけど、もう一声利回り欲しい〜。



管理状況としては、札幌１２棟目は全く問題がなく、平穏そのものとのことです。

平和に過ごせるなら何よりです。今年の豪雪の被害も一切なし。素晴らしい。



「お義母様とまだお会いしてないですよね」と言われたので、確かにそうだなと。

積金の満期もあるし、７月あたりに札幌来ておかないといけないですね。

サラリーマンの仕事、大丈夫かな・・・。ちょうど忙しい時期な気がする。

でも調整はしないといけないなと思った次第です。



なんのかんのでいろいろと話をして、あっという間に夜は更けていくのでした。

次回の関東→札幌の大家会の遠征企画、札幌１２棟目の管理会社さんを訪問する、

ということで飲み会の場で決まりました。専務、覚えてるかな・・・結構いい感じに

酔っぱらってたけど（笑）



お世話になった皆様、ありがとうございました！



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札幌５棟目（売却済）の管理会社さんと懇親会。

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昨日も札幌出張でした。札幌５棟目の管理会社（売却済）にして、札幌１２棟目の

仲介業者さんとの懇親会でした。



札幌出張２日目。いつも仲良くしてくださる札幌５棟目の管理会社さんとの懇親会。

今回お会いする中で唯一管理をお願いしていない会社さんです。管理委託していた

札幌５棟目は「ここで現金化して次の手を打った方がいいのでは」という社長の一言で

急遽売りに出し、買った値段より高い価格で売却できました。そしてそれを元手にして

札幌１２棟目となる新築ＲＣを購入したのです。



自分のところの管理が減るかもしれないのに、躊躇なく売却を進めてくださり、

結果として資産の組み換えに成功。顧客のことを第一に考えての行動なのでしょう。

社長には感謝しております。



しかし当然ながら社長も敏腕営業マン。札幌１２棟目の管理は一年を目途に移管する

約束になってますし、売却の時の仲介手数料だって当然貰っていますから、お互いに

良い取引になるようにうまく調整されています。やり手ですね。



ただ、ビジネス一辺倒ではないのは明白で、その証拠に仲介手数料半額にするって

当時提案されちゃいましたから。喜んで半額にしてもらってもよかったのですが、

それだと申し訳ないからと思って正規の金額取ってくださいと返答した次第でした。

（最終的には、一部金額の値引で合意しました）



昨日はそんな社長と、札幌５棟目を保有していた頃の管理担当のスタッフの方と３名で

ご飯を食べて楽しいひと時を過ごしました。現状、管理物件もないので、思うがままに

会話しただけって感じになりました。



社長とは馬が合うと思っているのですが、お互いに数字より感情を優先させるところが

その要因なのかなと思います。昨日社長が、人の性格を構成する要素は「感情」「理性」

「意思」であり、そのバランスで考えや行動が決まる、と言ってました。「理性」の

パラメータの値が大きい人は、その場その場で一番合理的な判断をする。「感情」の

パラメータの値が大きい人は、自身の感情や感覚を頼りに最適解を判断する。

ゆえに、パラメータ配分が近い人同士の方が居心地がいいし馬が合うはず、と。



社長も私も、前述の仲介手数料の話から見れば明らかですが「感情」のタイプです。

最適解はこれだとわかっても、それを選ばないですからね。数字を重視する人が見たら

なんだこいつの判断はと呆れることでしょう。そう考えると、相性が良い相手は考え方や

判断の仕方が似ている人になるんだろうなと思います。



札幌１２棟目の管理移管の話は今回一切ありませんでした。購入から１年程度は

売主である管理会社さんに委託、その後は今回飲んだ管理会社さんに移管ということで

先方の会社も含め合意は形成されています。あと半年くらいですので、タイミング的に

そっちの話も出てきてもおかしくないのですが、まったくそんな話題にならないあたりも

社長らしいです。



本当は購入して物件を増やして、移管する側される側のいずれかに新規物件を

お願いするのがいいのだと思うのですが、あいにく今はそんな物件も出てこないです。

出てきたとしても購入できるかもわかりませんし。



木造築古とかで将来の新築の種地を仕込みたい気もしますが、融資が成立しそうなのが

某政府系金融機関さんと、あとはちょっと飛び道具的な金融機関さんくらいしか

ないだろうなと思っています。でもそういうところで買えたら面白いんだけどなあ。



なんかまとまりのない感じになりましたが、とにかく楽しかったぞということで。

お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！



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札幌６棟目・札幌９棟目の管理会社さんと懇親会。

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札幌出張初日。札幌６棟目と札幌９棟目の管理会社さんとの懇親会を行いました。

管理会社さんのご尽力もあり、復活傾向にあるようで良かったです。



今週は札幌からテレワークして、夜は各管理会社さんと懇親会をする週です。

札幌８棟目の管理会社さんだけは夜飲みに行く雰囲気ではなかったので、昼間お邪魔して

お話を伺うだけになりますが、それ以外の管理会社さんとは全部会う予定を入れました。



初日は札幌６棟目と札幌９棟目の管理会社さんです。ここの社長とは先日東京で

お会いしたから、最初予定には入れてなかったのです。土曜日に担当者さんと一緒に

ラーメン食べに行くだけで充分かな、と。しかし、その担当さんが「社長も夜一緒に

行きたがると思うんで」と言うから、急遽予定を１日早めて滞在期間を長くし、

飲み会を入れた次第でした。



札幌６棟目は昨年の秋くらいから今一つ調子が上向かず、４部屋中２部屋が空室のまま

冬に入ってしまいました。そして冬はとんでもない豪雪で賃貸の募集どころではなく、

ずっと空きっぱなしになっていた次第です。しかも窓ガラスは雪で割れるし。

雪害の被害も一番大きく、踏んだり蹴ったりでした。



札幌９棟目はなんと言っても３年半越しにようやくテナントさんの入居が決まりました。

退去予告も多少あり、現在２部屋空きですけど、それでもテナントで４〜５部屋分の

賃料を貰うことができますので、さほど気になりません（気にしないとダメだけど）。

今年の冬のやばい雪害の影響もありませんでしたので、そこもよかったです。



懇親会の場で担当さんに各物件の状況を聞きました。



札幌６棟目は２部屋分の申込があったうち、後から申込がきた分に関しては

契約も終わって月末から住み始めるということでした。先に申込をいただいていた

お部屋に関しては、まだ書類が揃わずグダグダしているようです。字が汚すぎて

読めないからと保証会社さんの審査が進まないって話でしたが、ＧＷ前からやってて

まだ終わってないんかい（汗）



冬からグダグダやってたリフォームは、さすがに入居が決まったこともあってか

改めて約束してもらった１５日に終わったとのことでした。終わってよかったわー。

１００万単位でかかったリフォームなので、支払の気が重いです（苦笑）



札幌９棟目は、テナントさんは無事に契約が終わり、現在絶賛内装工事中とのこと。

どこかの居酒屋さんののれん分けらしいです。テイクアウトありの居酒屋さん。

テイクアウト部分だけでも早くオープンしたいということで、急ピッチで工事が

薦められているそうです。是非繁盛店になってほしいですね！



退去予告も含めると２室の空室ということになりますが、ここの物件は部屋の仕様が

微妙すぎるので、じっくり待つしかないだろうなあと思います。



札幌９棟目のテナントさんのリフォーム進捗状況や、札幌６棟目の雪害の状況など

現地を実際に見に行くのは土曜日です。いろいろ気になることはいっぱいありますので

現地視察も十分に行わないと、と思っています。



今回、担当さんと直接お会いして話せたのが良かったです。秋に行こうと思ったら

コロナによるマンボウが出て、冬に行こうと思ったら豪雪でそれどころじゃなくて。

ＬＩＮＥでだいたいの状況はわかりますが、やっぱり口頭だと情報量が違いますから。



ということで、初日は社長も含めた３名で楽しい時を過ごしたのでした。

札幌６棟目は安定を、札幌９棟目は残り２部屋の入居付を期待したいと思います。



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札幌８棟目の退去問題、東京１４棟目にスライドいただく道を模索中。

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東京８棟目で退去になるかもしれないという話が出ているのですが、基本的な方向は

退去ということになりそうです。事情が事情だけにやむを得ない感じです。



先日、入居申込があり、保証会社さんの審査も問題なく、面談の結果も特に問題なしと

いうことになった東京８棟目。これで満室に返り咲いてめでたいのですが、その一方で

退去を検討している方がいるという事実もあります。



退去を検討されているのは、古株の部類である入居者様。中型犬を１匹飼っており

快活で大変コミュニケーション上手な方です。家賃が収入に対してちょっと高いかなと

思っていたのですが、その部分の心配が的中してしまった形でした。



コロナ禍において、お給料を減額されてしまい、住み続けることができない給与水準に

なってしまったということで、管理会社さんに退去の相談をされているとのことです。



この入居者様、コミュニティ形成にとても良い役割を果たしてくださっていました。

真面目だし、飲み会とか誘ったら来てくれるし。できれば退去してほしくないです。

とはいえ、引き続き住んでもらうには給与水準が下がりすぎており、無理なく住んで

いただくには家賃を数万は下げないといけない状況です。それはさすがに収支として

見合いません。ただ、仲良くさせてもらっている方なので、ゼロ回答も忍びないです。



今のところ、こちらからは以下の２案を出しています。

�@一時的に家賃を下げるので、その間に引越を前提として動いてもらう（数万円レベル）

�A恒久的に家賃を下げるので、そのまま住んでもらう（数千円レベル）



もし�@であれば、引越先の候補として東京１４棟目を是非検討いただきたいということは

伝えています。１Ｋのお部屋であれば、希望する水準の家賃になることでしょう。



先方にその旨を管理会社さんから提示していただきました。

方向性としては�@の一時的に家賃を減額してその間に引越先を探すプランになりました。



しかし、この引越先を探すのもなかなか難航しているようです。中型犬１匹という

ところで引っ掛かり、なかなかＯＫを貰えないということでした。確かにそれは

そうなりそうですねえ・・・。



東京１４棟目にも興味を示してくださっているそうなのですが、ネックになるのが

「１階を希望している」ということ。ワンちゃんが老犬なので、２階だと昇り降りに

苦労しそうだから、というのが理由なのだそうです。東京１４棟目は１階が１ＬＤＫで

庭付き、２階が１Ｋという構成ですので、１階の家賃は結構高いんですよ・・・。

なので、経済的なところで言えば２階がおすすめだったのですが・・・。



管理会社さんには、もしどうしても１階じゃないとダメということであれば、

札幌８棟目に住み続けていただける場合に提示したくらいの金額の減額までは

提案してもいいです、ということを伝えました。そこまで妥協しても、この方を

引き留める価値はあると思っております。家賃はきちんと支払っていただけるし

周りに迷惑をかけることもないし。実績があるから、よくわからない入居者さの方を

新たに入れるより断然リスクが低いです。



東京１４棟目が実際に出来上がってからでないと、入居するしないの決断はできないと

思いますが、まずはこれを前向きに検討してくださっているようなので、できるだけ

こちらの経済圏の中に引き続き留まっていただけるように頑張りたいと思います。



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