東京２棟目のテナントさんのエアコンが効きが悪い模様。

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東京２棟目のテナントさん、更新してくださるということになりました。ありがたい！

エアコンの効きが悪いということなのでクリーニングを入れることにしました。



東京２棟目は２部屋のテナントと３部屋の居室の合計５室で構成される物件です。

小さな物件ですが、私が持つ東京の物件の中ではこれでも一番大きいです。

いかに都内物件は小さなものしか持っていないか、つまり自己資金が少なくて

大きな物件を買えないか、ということが如実に表れた結果ではないでしょうか（汗）



なので、たった５室の物件とはいえ、私の中では基幹物件ということになります。

・・・札幌にもっとでかいのあるやん、と言われたらその通りですが、東京都内の

物件という意味では一番でかい物件です。



この物件、とにかく出入りが少ないです。３階だけ何回か入れ替わっていますが、

２階の２部屋は購入してから一度も入れ替わったことがありません。

１階のテナント２つは入れ替わったことがありますが、いずれも１回だけです。

本当に安定している物件で、ありがたいです。



だいたいいつも、何も報告なしで更新料がひょいと振り込まれているパターンなので

送金明細を見て、ああ無事に更新していただけたのだな、ありがたい、と思ってます。

気に入って住み続けていただけていることに感謝します。



ところが・・・いつもなら何も連絡なしに更新されているところ、今回はちょっとだけ

様相が異なりました。管理会社さんから、テナントの方が更新してくださるという

メッセージがLINEで送られてきたのです。あれ？いつもそんなメッセージ来ないよね？

何かいつもと違うことが起きているということか・・・？



読み進めていくと、その理由がわかりました。どうやらエアコンの効きが悪いようで、

管理会社さんにその旨相談されたようです。こちらで設置したエアコンなので、

調子が悪いとあらばこちらで面倒を見るしかないんですよねえ。

しかも設置して結構時間経つから、多少ガタがきててもおかしくありません。

１０年までは経過していないと思いますが、８年とか９年とかは経ってるはず。



管理会社さんからは、更新もしていただいたことだし、何かサービスしてもいいのでは、

ということでした。そりゃごもっともです。エアコンクリーニングなら３万以内で

できるのではないかということでしたので、それをお願いすることにしました。



今回更新いただけるお店はテイクアウト中心の飲食店さんです。いくらテイクアウトが

中心だとはいえ、エアコンがあまり効いてないお店にわざわざ足を運びたくはないと

思います。同じくらいの美味しさでエアコン効いてるお店があれば、そっちにお客様が

流れてしまうかもしれません。最終的に業績が悪くなり、退去につながったりしたら

それこそ一大事です。それを予防するためのエアコンクリーニングなら是非やるべき。



それに、入居者様からしてみたら、更新料を払っているのにこちらの要求の一つも

聞き入れてもらえず、大家は香辛料を丸々懐に入れるんかい、という感情的な部分の

しこりが残ってしまうかもしれません。これも得策ではありません。



もろもろ勘案すると、ここは更新料を使ってエアコンクリーニングするのが間違いなく

得策だろうと判断した次第です。



ということで、管理会社さんにはエアコンクリーニングの対応をお願いした次第です。

これで入居者様の心情もよくなり、エアコンの効きもよくなることを祈ります。



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仙台２棟目の定期清掃を外部委託。

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義母から仙台２棟目の定期清掃に関しての相談がありました。

仙台２棟目、本当に嫌なんだなきっと・・・。定期清掃任せたがっているってことは。



仙台の物件は義母が自主管理で対応しております。定期清掃、退去立合、電話対応、

リフォームの手配といったあたりが仕事となるのは、こちらのブログをご覧の皆様なら

お分かりいただけることと思います。



元々、自主管理を目指すつもりはなかったのですが、義母が法人からお給料を

欲しがっているようだったので、定期清掃を外部に発注せず、義母が対応するなら

その外注費分相当の役員報酬を出す、ということにした次第でした。義母も老後の

生活資金が心もとない状況だったらしく、大変感謝されたのを覚えております。



その後、仙台の物件は全然増やせず、仙台法人なのに札幌の物件ばかり増えていくという

状況が続いておりました。それでも、銀行さんとの交渉とかいろいろ対応していただいて

いるので、役員報酬増やします？と聞いたこともありますが、増やさなくていいとの

ことでした。後で理由を聞いたところ、税金を取られるのが嫌だとのことでした。

お金持ちになりにくい発想なので考え方を変えて貰った方が本当はいいと思いますし、

義母は年齢を考えるとびっくりするくらい柔軟に考え方を変えることができるので

やってやれないことはないと思います。ただ、税金を取られたくないという発想には

別の理由も少しあるようで、内容を聞いてなるほどと納得し、そこは今のままで

いいやと思ったものでした。



よって、仙台２棟目を購入した後も、上記の流れで義母が自主管理で対応するものの

キャッシュアウトはしていないので、管理費や定期清掃の分がそのまま内部留保として

蓄積されているのに等しい状態でした。もちろん経営上は好ましいことです。



別に役員報酬が増えようが増えまいが、義母としては仙台の物件は私が自主管理を

担当していると思ってくれているようで、仙台２棟目も自分の仕事として受け止めて

くれているようでした。



ただ、仙台１棟目に比べて、家賃帯などの関係もあり、生活保護の方やすねに傷がある

方も多く、独特の癖みたいなものに義母は難儀していたようです。属性のいい人と

結婚して、これまでそういう人と無縁で生きてきたのですから、無理もないかもです。

私だって管理会社さんからの報告でいろいろと難儀な状況には直面していますけど、

自分が直接対応しているわけではないので、その点は気が楽ですからね・・・。

（なので管理会社さんには感謝しております、ありがとうございます）



義母には、しんどかったら管理会社さんに管理委託していいと伝えていましたが、

これまで文句は言いつつも自主管理を辞めるような話は一切出ておりませんでした。

自分なりに折り合いつけてうまくやっていこうとしているんだろうなあと解釈して

いたのですが、先日急にＬＩＮＥがあり、定期清掃を委託したいけど見積を見てくれ、

と言われた次第です。



管理会社さん同然な動きをしてくれている、売買時の仲介業者さんｋらの

お見積がそこにはありました。月２回で１．５万円、毎週入って２万円とのことです。

富山１棟目あたりだと月２回でも２万かかってますから、毎週でこの値段なら

安いのではないかなと思いました。



細かいことは聞きませんでしたが、いよいよ自主管理は嫌だという結論に至ったのか？

今月、仙台法人の慰安旅行を計画しているので、その時にでも聞いてみようと思います。



前々から、あの物件は嫌だ、手間ばかりかかる、ろくなことがない、売りたい、と

ぼやいていましたが、あまり短期で売るのは良くないから辛抱してくださいねと

諭してきました。どうも本当に苦手意識を持っているようなので、ストレスを抱えて

体調崩されても困るし、外注できることは外注していっていいかなと思う次第です。

そこも義母と会話してみるか。



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一気に３部屋も退去するのはキツイわー（汗）

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仙台２棟目、なんと一気に３部屋もの退去予告が！うげー、勘弁してほしいー。

元々あった１部屋の空室と、残置物の話がついてない半夜逃げとで、５部屋空室です。



先日、空室状況の整理をしていた時、いまいち状況がよくわからなかった仙台２棟目。

残り１部屋で満室まで迫ったけど、ガスの切り替えができないので給湯器が使えずに

募集できない１部屋があるから、これより上にはいけないんだよねというところから

１部屋東京に引っ越す（というか逃げる？）ということで退去されたお部屋があり、

２部屋空室ということは把握しておりました。ちなみにその１部屋、保証会社さんが

まだ残りの家賃追ってたり、残置物の撤去の一筆を貰おうとしていたりという動きを

とっているみたいで、募集はできていないみたいです（義母のコメントからの類推）。



そして昨日、今の状況の整理を義母としていたのですが、その中で衝撃の３部屋退去の

連絡がありました。えー、一気に３部屋ってどういうことよ？ちょっといくらなんでも

退去重なりすぎじゃなくて？２割退去ですよ、２割。



この３部屋、別に示し合わせたわけでもなく、それぞれ別の理由があってのことでした。

ほんとにたまたまだったみたいで。



まず１部屋目は、前々から引っ越したいと義母に絡んでいた生活保護のおじいさん。

義母はこの方のことを、文句が多いだのすぐ怒鳴るだのといったところから

非常に不愉快だと感じていたようで、むしろ出て行ってせいせいするわというくらいの

勢いでしたが、その分家賃収入減りますし、お金払ってくれていた方にその物言いは

いかがなものかと・・・（汗）



まあでも、この方からしょっちゅう来る文句の電話による精神的なストレスは

かなりあったようなので、直接連絡を受けている義母からしたら、そりゃあ退去の方が

そういうストレスがなくなって嬉しいという気持ちはわからないでもないです。

相手の人も、文句言いながらお金払って住むなんて嫌だったと思いますしね。



相手の方が何を文句言ってたか、それはどちらに妥当性があったかは、私には知る由も

ないのですが、いずれにしても退去が決まってしまったことは事実なので、次の入居に

向けての募集を開始する必要があるということになります。



２部屋目は、ペット用の部屋として借りていただいてる専門職の方です。

猫ちゃんを飼うためにお部屋を借りていただいていたとのことですが、猫ちゃんが

かわいくて仕方ないようで、一緒に暮らしながら広いお部屋でのびのび遊ばせたいという

欲求から戸建を購入されたとのこと。よって、飼育用の部屋は不要になったので退去、

という流れでした。



大家的には退去されるのはつらいですが、私もペットは好きなのでその理由は

すごくよくわかります。うん、絶対そうするべき。猫ちゃんもご主人様と一緒に

住める方が幸せだと思います。幸せになるんだよ、猫ちゃん。



３部屋目は、社会人の男性の方です。こちらは結婚・出産のための退去とのこと。

奥様のご実家の近所に引っ越しをされるということでした。

これもまたおめでたい話です。少子高齢化が不安視される中の出産、素晴らしいです。

幸せな家庭を築かれることをお祈り申し上げます。



それぞれ理由は別なんですけど、でもこの繁忙期を過ぎたタイミングに一気に３部屋も

退去になるってのはちょっときついなあという感じです。できればもうちょっと

タイミングをずらしての退去でお願いしたかった・・・。でもまあ、先方の都合ですし

そんなこと言っても意味ないですね。まずはこれを受け入れて、次に進まないとです。



ペットのお部屋の原状回復が多少不安ですが、いずれも１年前後の入居の方ばかりなので

それほど費用は掛からないだろうと信じます。ていうか短期退去多すぎだろというのも

ちょっと思いましたけどね。２年くらい住んでほしいよね、せめて。



まあ何を言っても発生してしまったことを変えられるわけではありません。

次にご入居される方が素敵な入居者様であることを期待して、募集をしたいと思います。

仲介業者さん、よろしくお願いいたします。



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東京１４棟目のリノベ資金の金消をしてきた。

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東京１４棟目のリノベに関して、金銭消費貸借契約を結んできました。

着工は６月初旬の予定とのことです。楽しみです。



リノベして収益化するために購入した東京１４棟目。リノベーション後は２部屋の

アパートとして運用する予定です。リノベ代が３割はアップしており吐きそうでしたが

利回り１０％になんとか乗せることはできたので良しとします。

（再建築不可だから本当は１２％くらい欲しいんだけど、やむを得ない）



リノベ資金も再建築不可なのであまりうまく調達できないかなと不安に思ってましたが

メインバンクさんが今回すごく頑張ってくれて、自宅を第二抵当に取るという条件は

ついたものの、１５年でほぼ全額貸してくれることになりました。ありがたいー！

再建築不可ってだけで、リノベ資金ですら貸してくれないところ多いですからね。



今回はほぼすべてのお付き合いのある金融機関さんに打診していたので、保証協会で

対応できるかもと言っていた金融機関さん、いずれも目を丸くしていました。

うちが言うのもなんだけど、それはその銀行さんで借りた方がいいですよ、と。

おかげさまでお断りもスムーズで助かりました（笑）



そして昨日、その金消を無事に済ませてきました。

事前に、印鑑証明書を法人・私・嫁ちゃんの分取ってくることと、自宅の権利証を

持ってくるよう言われておりましたので、揃えてから突撃。



昨日は支店長は終日不在で、融資課長と営業担当の２名で対応してくださいました。

営業担当の方はだいぶ長いよなと思ったので、この支店にきて何年目か聞いてみたら

驚きの６年目！こんなに長いこと異動しないってケースもあるのかとびっくりです。



時代はペーパーレスだのＤＸだの言われてますが、銀行さんとの手続きは相変わらずの

紙ベース。しかも年々書く量が増えていますからね・・・。やれマネロンだの

実質的経営者がどうだの外国企業の役員になっていないだの。そして今回また紙が

増えていましたので、これは何？と聞いたら・・・



「違約金の説明が不十分だったケースがあり、今まさに揉めてるんです」

「本部から重点的に説明しろと言われてまして・・・」



そういうことねー。説明した履歴をきっちり残して、署名押印させろと。

それだけやれば、説明してないとは言わせないぞって話になりますからねえ。

でもそのために借りる人に書かせる書類を増やすのはいかがなものかと（苦笑）



あと、本部からの融資承認の有効期限が３ヶ月だから、できれば７月までに実行したいと

依頼されました。引渡はお盆前後って話なので、ちょっと早いんですけどねー。

でもまあ、気を利かせて据え置き半年もつけてくださったようですし、ちょっとくらい

早めに実行されてもいいか。据え置き期間が少し短くなるようなものだけど、

まあそこは持ちつ持たれつです。



リノベ前後で写真を撮る必要があるということで、リノベ終わったら教えてくださいと

言われました。６月末くらいで一度状況を報告して、必要に応じ実行を先に済ませる

段取りを組まなくてはならなさそうですし、リノベ終わった後写真撮影するタイミングも

必要になるようです。まあ、１５年融資してもらってるから、細かいことを求められて

しまうのも仕方ないでしょう。持ちつ持たれつです。



そんなこんなで何事もなく金消も終わり、先日実家に戻った時に買ったお土産を渡して

本日は解散となりました。これで資金のあてはできたので、リノベを待つばかりです。

ちなみに古い建具は不動産仲間の中でも変態の部類に入る方が貰ってくれるとのこと。

来週末はその対応で現地入りします。昔の味のある建具を別の物件で再利用して

くれるのであれば、建具も本望でしょう。私も嬉しいので、是非その方向で！



さて、打ち合わせ結果を施工業者さんにフィードバックしておこうっと。



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稼働率９０％台になんとか戻せました。

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札幌物件も雪が解けて賃貸は動き出しています。ここらで最新の状況を整理して

次に打つ手を考えるべく、稼働率の集計をしてみました。



【札幌６棟目】

稼働状況　２／４　５０％（入居申込２）



５月に入って入居申込が２件ポンポンと入り、満室返り咲きが確定的になりました。

１部屋に関してはいまだに「字が汚い問題」で保証会社さんとワーワーやってるとの

ことでしたので、キャンセルになるかもしれませんが・・・。

ただ、そうなったとしても問い合わせは多いから次が入ると思うとのことでした。



【札幌７棟目】

稼働状況　１７／１７　１００％



安定の退去なし。いいですねーここは。賃貸経営してて楽ちんです。



【札幌８棟目】

稼働状況　１０／１２　８３．３％



先日、管理会社さんとお会いして、いろいろと打ち合わせをしてきました。

多少動きが出てくるといいなと思っています。もうちょっとテコ入れするかな。



【札幌９棟目】

稼働状況　１０／１２　８３．３％（入居申込２、退去予告１）



テナントさんが無事契約に至り、かつもう１部屋追加で借りてくれるということでした。

借りて貰うためにディスカウントをだいぶしてしまいましたが、構造上の問題もあって

仕方なかったかなと思う次第です。退去予告のある部屋を何とか埋めれば初の満室です。



【札幌１０棟目】

稼働状況　１／１　１００％



雪でだいぶやられたことが判明しました。火災保険申請中。



【札幌１１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



こちらは札幌１０棟目と隣接する戸建ですが、札幌１０棟目のような雪害はなし。

平和です。



【札幌１２棟目】

稼働状況　１９／１９　１００％



この間久々に関係各位とお会いしてきましたが、特に何もなく、仕事の話もないまま

ただの懇親会になっていました。そのくらい平和ってことですね。新築は楽ですわ。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％（退去予告１）



２年半前の孤独死があったお部屋、退去予告が出ました。家賃が高くなるタイミングで

再契約しないという判断です。通常家賃で募集します。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％



平和ですが、大規模修繕の検討もそろそろ必要だなと思います。漏水が見られるので。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％（退去予告１）



同棲のための退去というおめでたいけど悲しい話がありました。

この物件も賃貸付けはそこそこ強いので、おそらく次もすぐ決まることでしょう。

家賃はちょっと上げたいです。



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％



無風状態です。戸建はこういうところが楽でいいですね。



【東京６棟目】

稼働状況　４／４　１００％



長いトンネルを抜け、久しぶりの満室に返り咲きました。家賃はだいぶ下げちゃったけど

埋まらないで家賃が一円も入らないよりはマシです。コロナ禍が終わり、賃貸需要が

元に戻ってきたら、また家賃を戻していきたいところです。



【東京８棟目】

稼働状況　６／７　８５．７％（入居申込１）



無事に入居申込をいただいたとのことです。大型犬を飼っている方になるそうです。

ワンちゃんに会うのが楽しみです。そして満室めでたいです。



【東京１０棟目】

稼働状況　３／３　１００％



薄いビルです。キャッシュフローも薄いですが、まあそこは借入期間も短いので

やむを得ないかなと。将来の事務所候補なので、それまでは薄く稼いでもらいます。



【東京１１棟目】

稼働状況　２／２　１００％（退去予告１）



退去予告が出てしまいました。まあ、立地がいいのですぐ決まるでしょう。

裏の空き地（再建築不可）を買って、東京１１棟目とつなげて新築したいです。

うちの敷地と一筆になれば、再建築可能ですから。



【東京１２棟目】

稼働状況　２／２　１００％



無事に満室になりました。札幌から東京に出てきた女子が借りてくれたとのこと。

家具家電も全部引き取っていただいたので、よかったです。



【東京１３棟目】

ホテルなので除外。



【東京１４棟目】

賃貸募集前なので除外。



【仙台１棟目】

稼働状況　７／７　１００％



専門学校生の入れ替わりが終わりました。それ以外は相変わらずの無風状態です。

めちゃめちゃ安定していてありがたいです。



【仙台２棟目】

稼働状況　１３／１５　８６．７％



給湯器が調達できずに、残り２部屋の募集ができない状態です。

そして義母と仲介業者さんの間でいろいろ話が進んでおり、私が把握できていません。

稼働率はこれでよかったはずだけど、なんか退去するとかしないとかごちゃごちゃしたり

申込があったとかなかったとかいう話があったりで、最新の状態がよくわからないです。

義母に状況確認しておかなくては。



【富山１棟目】

稼働状況　６／８　７５％



送金明細がアプリ化されて、各部屋の契約状況や送金状況が見えなくなりました。

まるっと全部屋分の家賃で●円、みたいな感じで送られてきます。

手元の資料と突合してみたのですが、家賃が合わないことに気が付きました。

問い合わせ中です。



管理会社さんが採用しているアプリ、なんか微妙。すごく微妙。

これだったら元の送金明細の方がいいわ・・・。



【千葉１棟目】

稼働状況　１／１　１００％



ここも持っていることを忘れるかのような感じです。何事もなし。平和です。



【合計】

現時点稼働率ベース　８８．９％（東京１３棟目を覗き、１２６部屋中１１２部屋稼働）

申込・退去含めると　９０．５％（退去予告３、入居申込５）



やっと９０％超まで稼働率が戻ってきました。長いトンネルを抜け出した感じです。

この調子で９５％を目指していきたいところです。



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