札幌１２棟目も送金明細がアプリ化されました（個人的感想）。

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札幌１２棟目の送金明細がアプリ化されました。富山１棟目の送金明細に続いての

アプリ化となります。アプリ化、今後はこの流れが加速するのかなあ。



送金明細がアプリで自分で見るスタイルに変わりつつあります。

最近のＤＸ化の波とでも言えばよいのでしょうか。なんでもかんでもアプリにしても

そのアプリに求める効果が何なのかなど、ちゃんと考えないと導入効果って見えにくいと

サラリーマンでＩＴ屋さんをしている私は思っています。



アプリを入れることで管理会社さんが送金明細を出力して送付する作業を省力化できる、

というのはよくわかります。実際、それはとても大事なことです。管理会社さんの

作業が省力化されれば、その分本来の管理作業に力を割くことができるのはわかります。

それは巡り巡ってオーナーのメリットにもなります。



管理会社さん的には、それだけでも十分なのかもしれません。今はね。

でも、今後アプリが一般化してくるとしたら、アプリ自体も乱立してくると思います。

そうなった時、アプリ側も差別化をしなくてはならないでしょう。



今のアプリだと、正直言ってオーナー側のメリットってあまり多くないです。

確かに、電子化されていつでも見られるというのはメリットがあります。

でも、オーナーとしては、どうせアプリ化してデータになるのであれば、アプリ上で

一覧で収支の推移がみられるとか、前年同月比で比較できるとか、そんなメリットも

あったら嬉しいんですけどね。



あと個人的に欲しいのはデータ出力機能。ＣＳＶとかＥｘｃｅｌとかでダウンロードが

できるようにしてもらえると、自分で作る管理資料とかにも反映しやすいです。



あと、顧問税理士の先生に情報を送る時、できればデータを落としてメールで送りたい

と思っております。うちの先生はアナログなので、この間アプリのＩＤとパスワードを

送って、こっちで見てくださいって送ったのですが・・・試算表を作ってくださいと

依頼したら「富山１棟目の賃料を送ってください」と言われてしまいました（汗）

アプリで見れるってばー。浸透してないー。



その観点で言えば、マネーフォワードとか会計ソフトとかに連携するＡＰＩがあれば

より便利なんですけどね。アプリで見られるだけじゃいまいち効果が薄いと思います。



さて、富山１棟目の時は上記のような感想を抱いたわけですが、札幌１２棟目に関しては

どんな仕上がりになっているのでしょう。連絡を受けてさっそくログインしてみました。



なんと、ＣＳＶとＰＤＦがダウンロードできるだけでした！

なるほど、これはこれで潔い。でも私の今の用途を考えると十分かもしれません。

メールの代わりにログインして取ってくださいってスタイルなのね。



富山１棟目に関しては画面で金額を出すだけでした。これだとＰＤＦも出せないし

結局領収書とかニュースレターは郵送されてくるので、ペーパーレスにもなってないし。

これ本当に効果あるのかな、というのが正直な感想でした。



その点、札幌１２棟目の今回のアプリは、ニュースレターも送金明細もただ単に

ログインしてダウンロードするだけ。そしてダウンロードできる形式はＰＤＦとＣＳＶが

あるので、データを取り込みたいというニーズにも合致します。そんなに機能が多い

わけではないと思いますが、これはこれで私の使い方であれば十分だなと。



管理会社さん側のメリットがどの程度あるかはわかりませんが、オーナーにとっても

便利になる方が嬉しいので、管理会社さんにおいては是非その辺も意識していただきたい

なんて思う今日この頃です。



今後もアプリ化されるところ増えてくるんだろうなあ。基本的には紙ではなくなるのは

ありがたいですが、メールでＰＤＦがくれば十分なところもあります。

オーナーから見て、お、これはいいねーと思える機能が搭載されたアプリが登場したら

考え方は変わるかもしれません。その日はそんなに遠くないのかな。それとも地主の

ご老人を意識してなかなか普及しないのかな。どうなるかなー。



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油断してたら消費税の支払いがとんでもない金額に。

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計算違いというか、そういえばそうだったと言うか。とにかく、消費税の相殺が

できなくなり、低圧太陽光売却に伴う多額の消費税支払が発生してしまいました（泣）



仙台法人は、太陽光による売電収入と不動産賃貸業による賃料収入の２本立の法人です。

太陽光も高圧が１０００万以上の収入をたたき出してくれますので、バカにできません。

昔は民泊とかもやっていたので、課税収入の割合はけっこう高めでしたが、最近は

太陽光も高圧１基だけになり、民泊もしていないので、賃貸物件の収入が主な収益源に

なっております。



そんな売上構成だということもあり、過去、太陽光を買ったり不動産を買ったりすると

何も考えなくても顧問税理士の先生が消費税の還付をしてくださっておりました。

普通に還付できた時代はもちろん、還付が徐々に封じられてきていた時代においても

仙台法人は課税売上の割合が比較的高かったため、還付を引き続き受けていた次第です。



そんな状況もあり、消費税還付が封じられたとか、その辺のニュースは把握はして

いたものの、どこか自分事とは思っていなかったように思います。



仙台法人の決算作業を終えた顧問税理士の先生から、納税額についての連絡が

ありました。所得税はちょい黒にしたので問題なし。消費税も今年は低圧太陽光の

売却があったけど、その分新築ＲＣ買ったり総額１０００万近くの修繕もしているから

まあ相殺されて問題ない金額に落ち着くだろうなあという予想をしておりました。

（はい、これフラグです）



所得税はその通りの金額でしたが・・・消費税は衝撃の５００万オーバー！

ひぃぃぃ、なぜこうなったー！動揺しまくる私。



聡明なる皆様ならもうお分かりですね。消費税還付が完全に封じられた影響です。

非課税売上のために仕入れた時の消費税は売上と相殺させてくれない・・・。

しかもこれが想定外だったのですが、非課税売上の建物の修繕をした時の消費税も

売上と相殺させてくれないということになったらしいのです。嗚呼、オワタ。

（あまり正しく理解できてないかもしれないですので間違ってたらツッコミ願います）



ということで、せっかく貯めてた自己資金が溶けてしまいました。

いやね、低圧太陽光を買った時には確かに還付受けてるので、その還付された分を

吐き出しただけでしょと言われたらその通りなんです。だからトータルで見たら

別に損はしていないです。いや、還付額より絶対多く今回の消費税払うはずだから

損してないというと語弊がありますけど。でもまあ、課税の繰り延べにすぎない結果に

なったということだと思います。



義母に報告したら「酷い！酷税！傷疲税、焦悲税じゃん」という返答。

うまいこと言ってる余裕があってよかったです（違）



口座残高的には支払うのは問題ないけど、一気に残高が減るから腹立つわー、と

義母は終始おかんむりでした。まああれだ、金勘定して怒る元気があるうちは

まだまだ元気ってことで、よかったと思うことにしよう・・・。



取られっぱなしも悔しいので、クレカ払いしてその分旅行でも行ってやろうと思って

１％還元でマイルにできるクレカを一時増枠しようと試みましたが、審査でＮＧ。

まあね、個信超汚いからね、私。カード会社さんの気持ちはわかる。

次善の策として、０．５％しか還元されないけど、年間４００万使うことで来年

有名ホテルのプラチナ会員になれるカードで決済してやろうと思います。

こっちは枠を確認したら問題なさそうでしたので。



しっかしまあ、私のアンテナの感度の低さに腹が立ちますわー。

税務って難しい・・・。



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ようやく動き始めたか？札幌６棟目で入居申込受領！

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冬の間動かなかった札幌が動き始めたのでしょうか。札幌６棟目でお申込をいただいたと

管理会社さんから連絡がありました。これで残り１部屋です。



札幌はこの冬災害級のすさまじい大雪で、私の保有物件にも様々な被害が出ていました。

今もまだ被害への対処を続けています。大変です。



でも、その大雪のせいか、札幌の物件はこの冬出入りが全然ありませんでした。

入居もしないけど退去もしないといったところです。退去がなかったことは幸いでした。

札幌が現状維持、東京が稼働率向上でトータルで見たら稼働率が向上してますので。



・・・いや、これは幸いとか言ってる場合じゃないですけどね。札幌もできるだけ

稼働率が上向くように入居＞退去の関係を維持していかなくてはなりません。

でもそうは言っても、自然災害には勝てませんからねー。



そんな事情もあり、放置気味になっていた札幌物件ですが、雪が解けてようやく動きが

出てきたような気がします。珍しく苦戦していた札幌６棟目にお申込が入りました。



申込をされたのは生活保護のご夫婦。引越の理由はエレベーターがない団地の４階に

住んでいるため、奥様が階段の昇り降りが辛くなってきたからということでした。

５０代のご夫婦でしたので、そこまで老け込むにはまだ早いような気もしますが、

私としてはご入居いただけるなら歓迎です。



ただ、この申込に対して、保証会社さんの審査が難航しているようなのです。

え、そんなに属性悪くないよね？と思っているのですが・・・難航の理由は・・・



「字が汚くて読めないそうです・・・」



・・・お、おう。



確かにちょっと汚い字かもしれませんが、私はなんとなく雰囲気で引越理由なども

読み取れましたし、そんな言うほどでもないと思うんだけど・・・。



「電話番号が読み取れず、先方に連絡が取れないとのことです」



・・・それは確かに審査のしようがないですね。



「身分証明書も真っ黒で読めないそうです」



・・・そこまでくると仲介さんの問題じゃないの？そんなコピーでＯＫするとか。



「出し直しを依頼しているのですが、ここ数日仲介さんお休みでして」



・・・コロナですかね（汗）



という状況なのでたぶんこの話はＧＷ明けに持ち越されることでしょう。



入居者様がだらしないのか、仲介業者さんがいけてないのか。

できれば後者であってほしいと祈っております。前者だと入居後も問題を起こすような

気がしてなりませんので。その判断ができないまま入居させるのでちょっと怖いです。

（良い子の皆はこういう時は審査ＮＧにした方がいいですよ〜）



入居までに雪で割れたガラスを直す手配は整えていただいているとのことです。

そこがちょっと心配でしたので、よかったです。



保証会社さんの審査は通過すると信じるとすれば、残りの空室は１部屋になります。

審査通過になってくれることを祈ります。何卒〜。



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このタイミングでの退去予告かー・・・。

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満室まであと一歩に迫った札幌９棟目でしたが、ここで痛恨の退去予告です。

なぜこのタイミングでそういうことしてくれちゃうかな・・・。



札幌９棟目は先日懸案だったテナントがようやく確度高めの申込が入りまして、

うまくいけば上の階の空室も借りてくれるかもしれない（今はまだ調整中）、という

状態になっております。一旦はテナントだけ借りるという形になったようですが、

まだ検討を止めたわけではないようなので、チャンスはあるだろうと見ております。



これが決まれば初めての満室だぞと意気込んでおりましたが、このタイミングで

また満室が遠のく連絡を管理会社さんから頂戴してしまいました。冒頭に書いた通り

退去予告でございます・・・。



退去予告があったのは、生活保護の人に住居を提供し支援するビジネスを展開する

法人さんです。借上の形で２部屋借りていただいていたのですが、１年前くらいに

１部屋を解約。もう１部屋も経営状態が微妙だということで解約になりそうになったけど

思いとどまってくれたようで１部屋賃貸の状態が続いておりました。



いよいよここにきて力尽きたのでしょうか・・・。



退去の理由は「退職のため」とのことです。ん？退職？ここって借上の形じゃなかった？

その点聞いてみたところ「会社をたたむそうです」とのこと。あ、代表者の方が

会社を清算して勤め人に戻るってことなのですね。なるほど・・・だから転職か。

引き留めようがない事案だなそりゃ。

今の法人さんも２年以上入居してくれてるので、まあ別に特段短かったわけではないし

ありがたかったです。感謝いたします。



気持ちを切り替え、次の募集条件を打ち合わせして決定しました。

家賃は気持ち上げてみたけど現状維持に近い水準。広告料はベースの賃料が安いので

たんまりとはずむ形にしました。じゃないと、ただでさえ条件悪いお部屋なので

埋まりようがないです。



早く決まるといいなと思いますが、実際は長期戦だろうなあ・・・。

倉庫とかで決まるのが一番いいので、そんな入居をお待ちしております。



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決済終了！無事に東京１４棟目を購入することができました。

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東京１４棟目（仮）、無事に決済が終わりました。東京１４棟目、正式に所有権移転され

東京法人の所有する物件の仲間入りを果たしました。めでたいめでたい。



昨日のブログを書いた後、午前１０時から決済が行われました。現金購入なので、

銀行さんは使わず、不動産屋さんで決済を行います。不動産屋さんは私の家から

５分かからない場所にあるので、そこで決済するのであれば非常に楽です。

万が一忘れ物をしても、すぐ取りに帰れますし。



会社を午前半休にさせていただき、当日は出かける前に荷物の最終チェック。

東京法人の印鑑、現金で用意する分のお金、売主さんと仲介業者さんに持参する

お土産、などなど。お土産はちょっとした心遣いです。別に高いものでなくても

いいと思います。私は温泉旅行の時に買ったお土産や、嫁ちゃんの実家の仙台に

帰省した時に買ったお土産などを持っていきました。日持ちするものを買っておいて

何かの折に配る、という感じでいつもお土産のストックを作ってあります。



司法書士の先生が乗り換えのトラブルで少し遅れるという連絡がありましたので、

それも仲介さんに伝えなくてはと思い、１５分前に現地到着。さすがにまだ誰も

到着しておりません。今回の案件の担当さんは別オフィスから移動してくるということで

こちらもまだ到着していません。とりあえずスタッフの方に案内された席に座って

ぼんやり考え事をしていると、振込の時に使う暗証番号の表がないことに気が付き

家まで一度戻ることにしました。



戻ってくると、売主さんらしき人が座っています。今回の売主さんはお姉さんと弟さんの

二人です。男性の方なので弟さんでしょう。ご挨拶させていただき、少し雑談でも

振ってみようかなと思った瞬間、仲介業者さんともう一人の売主さんであるお姉さんが

お店に入ってきました。電車でたまたま前の席に座っていたので、仲介業者さんが

声をかけて一緒にお店まで来たのだそうです。



そしてトラブルでやや遅れた司法書士の先生も到着し、役者はそろいました。

現金決済なので、本人確認と各種委任状を書いてもらい、振込の手続きをして

着金確認すればおしまいです。いたってシンプル。



私は登記の委任状に押印して、スマホから振込の手続きをするだけでした。

「銀行の窓口でやると、もっとすごく時間かかるんですよ」と仲介業者さんが売主さんに

話してましたが、確かにセルフでネットから振り込んだ方が断然早いんですよねえ。

窓口では一体何をしているのだろう、とか疑問に思ってしまいました。



振込が終わり、着金確認（弟さんの方の売主さんがスマホで確認）をしている間に

雑談タイム。お姉さんの方の売主さんから、東京１４棟目で使っている水道管が

手前の土地が建売新築になった時、その敷地の中を通るよう移動されていることを

聞かされました。当時のメールの写真を印刷して持ってきてくれました。



この物件は囲繞地で、手前の家から敷地の通教許可を貰っている状況でした。

どうやら建売になった時にその許可を建売業者さんが出しているようです。

その書面も昨日受領しました。



弟さんの売主さん曰く、昔は手前の家もその隣の家も町工場で、侵入路はもっと

広かったのだそうです。しかし両方とも事業をやめてしまい、土地は売却されて

建売業者さんがビッチビチに建物を建てたので、通路がすごく狭くなってしまった、

ということでした。実際、傘をさしていたら通れないくらいの狭い通路でした。

なんでここが通行の許可を貰ってるところなのだろうか・・・と不思議に思って

おりましたが、いろいろと合点がいきました。



売主さんからしてみれば、今回の物件は実家です。特にお姉さんの方が愛着を

持っているようで、室内の建具なんかも破棄されちゃうのは勿体ないという話を

されていました。登記簿上は築年数不詳で、固定資産税管理台帳では大正築という

ことになっています。いずれにしても、かなり古い時代から何回か増築を繰り返して

今の状態になったんだろうなあと想像できます。ロマンがありますね。



売主さんには、この建物は壊しません、賃貸に改装して大正から続く歴史を令和や

その次の時代までちゃんと引き継ぎます、と伝えました。建具も友人でこういう古いのを

別の現場で活用している人がいるから、そういう人に声をかけてどこかに引き継がれる

ように頑張ってみる、ということも話しました。売主さんも喜んでくれたような

気がします。



仲介業者さんが、改装終わったら連絡ください、写真を撮って売主さんにメールで

送りますから、と言ってくださったので、改装終わったら改めて仲介業者さんに伝える

手筈となりました。これも別に私が頼んだわけではなく、そういう話が仲介業者さんから

出てきていたので、売主さんは実家がどうなるのか気になっていたのだろうと思います。

期待に応えられるよう、今ある良さも活かしつつ奇麗に改装しようと思います。



建具に関しては、今どきの賃貸でアルミではなく木の建具だと寒くて人気がないだろうと

思うので、１階の木の建具は全交換の予定です。でも、現地を実際に見に来た友人が

建具は誰か欲しがる人がいると思う、と言ってたので、心当たりのある変態に声をかけて

建具ほしいか聞いてみたり、Facebookのタイムラインに建具の写真を載せて食いつくのを

待ってみたりもしました。うまいこと建具も次の現場で活かされそうです。

できればその写真も撮って売主さんに送りたいものです。喜んでくれるかな。



そうこうしているうちに、着金確認もできまして、無事に取引は終了。

売主さんにお礼を言ってお見送りして、仲介業者さんと司法書士の先生にお礼を伝え

決済は終了となりました。



売主さんが思った以上に今回売った実家のことを気にされていることはわかったので

先方の期待を裏切らないよう、売主さんの実家がきれいに生き返って次世代の方々の

新たなお住まいとして活躍する姿を是非見ていただこうと思います。



今回のお取引にかかわっていただいたすべての皆様に改めて感謝いたします。

ありがとうございました。



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