自宅近所の再建築不可、指値が通り契約の方向へ。

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以前より、指値が通れば購入したいと思っていた家の近所の再建築不可の物件が

ありましたが、無事指値が通り購入することが出来そうです。



昨年からずっと追いかけていた再建築不可の物件がありました。近所の馴染みの

昭和なスタイルの不動産屋さんが元付で、まあまあ広めの戸建です。

店頭に情報が出た時にチェックは既にしており、業者さんにもこのくらいの値段なら

買いたいという話はしていたのですが、さすがに売り出し直後にいきなり指値は

聞いてもらえないと思うからということで、タイミングを見計らうことになりました。



この不動産屋さんからは、東京５棟目、東京８棟目、東京１２棟目、東京１３棟目を

購入させていただいております。社長の息子が専務をしており、専務とは一緒に

飲みに行ったこともあるくらいの距離間でお付き合いができています。

社長からもお店であったら世間話するくらいの関係性は作れておりますので、

割とお得意さまとして認識はしていただいているのではないかな、と思ってます。



さて、今回は専務案件ではなく、社員さんが発掘してきた案件で、担当もその社員さんが

担っております。初めてやり取りする社員さんで、最初ちょっと私が前のめりに

なりすぎてしまっていたので引かせてしまったような気がしますが、現地確認の時に

会って話をしてうまく距離感をつかむことができたと思います。



良くも悪くも不動産屋さんで、面倒なことは極力避けたい、安い案件なので手間は

かけたくない、という行動原理に基づいて動いているのはわかりました。

こちらとしては、現況有姿で瑕疵は自分で何とかする、仲介業者さんにはご面倒は

おかけしない、過去に買った物件もそうやって対処できているから、ということを主張。

これにより、その社員さんの中では「この人に売るのが一番いいかな」と思って

いただくことができたようです。



再建築不可なので、やっぱりそれをきちんとわかっている人に売らないと、後々面倒が

発生することになるので、できれば多少安くても私に売りたい。でも、売主さんとは

メールでのやりとりしかしてないので正直まだ距離感がつかみきれていない、

なのでしばらく様子を見させてもらい、この金額では買付が入らないですねと

いうところが見えたタイミングで、私の買付を持ち込んで話をつける方向にしたい、

という形で業者さんは組み立てようとしておりました。それであれば、多少時間が

かかっても、その話に乗っかることでうまく最終的に話を詰められればいいなと

考えた次第です。



そんな話をしてから４ヶ月が経過。私の方でもいつもの施工業者さんにリノベ内容の

相談をして、だいたいの予算感をつかみました。やっぱりこのくらいの金額で買わないと

収益が見込めないなという金額は把握できたので、その金額を仲介業者さんに改めて

ぶつけて、頃合いを見て交渉して貰うことになりました。



そこから１ヶ月弱が経過。まだ動きがないので、急かさない程度に状況確認。

４月になると某住設メーカーさんの設備の価格が値上がりしますので、できれば

３月中に発注はかけておきたいんですよね、ということを伝えたところ、３月中に

まとまらないと値上がり分が購入価格に転嫁されちゃいますよね、それも含めて

売主さんにそろそろ伝えてみます、と動き始めました。



そして昨日の昼間、電話で「売主さんに価格打診したところ、今日お店にいらして

話をするということになりました」と連絡が。まず、電話口で断られなかったので

指値が通る可能性はそれなりに高そうです。



仲介業者さんからは、どうしてもその価格だと・・・と言われた時の「あと一押し」が

どのくらいまでできるか、というヒアリングは受けました。ここまで来たら、若干の

価格上乗せはＯＫしますよ。まとめようとしてくださっているわけですから。



そして夕方。仲介業者さんからお電話があり「無事指値通りました」とのご連絡

よっしゃよっしゃ。東京１４棟目（仮）が生まれそうです。



来週中には契約して手付金５％振込。

その後売主さんで測量を行い、５月目処で引渡という流れになりました。



リノベをやっていただく施工業者さん、いつもの司法書士の先生に連絡を取り

こういうことで決まったからよろしくお願いしますとお伝えし、準備開始です。



再建築不可とはいえ、自宅や東京１２棟目にも近いし、思ったより広い家なので

施工業者さんが薦めるように上下で分離してアパートとして運用しても競争力は

そこそこ保てそうな気がします。



久しぶりのリノベ案件楽しみです。関係者の皆様、ありがとうございます。

そしてよろしくお願い致します。



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記録的な豪雪でゴミステーションが壊れる。

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札幌７棟目のゴミステーション、蓋がうまく閉まらなくなってしまいました。

災害級の記録的な豪雪が原因で壊れたようです。こんなところにまで影響するとは。



札幌は全体的に記録的な豪雪で、保有物件に様々な被害が出ております。



札幌６棟目は手作業で狭いところから臨時の排雪を行う羽目になり、かつ先日は

雪庇絡みでまた被害が出てしまいました（これは別日のブログに細かく書きます）。



札幌８棟目は４階外廊下が除雪が全く追い付かず、清掃業者さんや管理会社さんが

たまに除雪してくれた時は良いのですが、それ以外の時はほぼ雪で廊下が埋まっており

これじゃ募集しても入居申込にはつながらないよねという状況になっています。



札幌１０棟目は屋根から雪庇が落ちた際に窓ガラスが割れてしまいました。



そして札幌７棟目は記録的な豪雪で、駐車場やエントランスが埋まってしまい

緊急の除排雪を１回入れなくてはならなくなりました。



札幌もそろそろ気温が温かくなり、豪雪の影響で残っていた雪の雪解けが始まり

屋根から雪が落ちて被害が発生するフェーズに移行しているようです。

札幌１０棟目は典型的なその被害ですし、札幌６棟目も同様の問題が出ています。



しかし札幌７棟目に関しては、管理会社さんがこまめに屋根に上って雪庇を落として

くださっているということでしたので、こっちは雪が降らないなら新たな被害は

出ないに違いない、と高をくくっておりました。



しかし起こるんですよね、そういう時に限って新しい被害。

管理会社さんより「ゴミステーションが雪の影響で壊れました」という連絡が・・・。



ゴミステーション、前回緊急の除排雪を入れた時、ものすごい雪が積もっていて

開けられないレベルになっていました。管理会社さんが除雪して何とかゴミが捨てられる

状態にまで持ってきてはいたのですが、あんな雪がしょっちゅう降ってたら、そりゃあ

壊れることもあるんじゃないの？という感じはします。



ゴミステーションの扉がうまく閉まらない状態になっているということなので、

このまま放置したらカラスにゴミを撒き散らかされるなどの問題が出ることは

想像に難くありません。



というわけで、管理会社さんに修理のお見積を取りましたが・・・

「交換しかないようです・・・」という残念なお返事でした。



雪害なので火災保険の保険金が支払われる事案だとは思うのですが、こう立て続けに

故障ばかり発生すると困ってしまいます。故障している間は入居者様にご不便を

おかけしていることになりますし。できれば故障しないに越したことはないです。



でもまあ、壊れてしまったものは仕方ないので、とりあえず保険で対処するしかないと

言うことにはなっちゃいますけどね・・・。



今日この後、保険代理店さんに情報を送って、保険金の申請しようと思います。

ゴミステーションの交換自体は進めるように依頼します。



今年の豪雪はたまったもんじゃなかったなあ・・・。大変でした。

来年は例年並みの雪で収まっていただきたい。



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故障したのでパソコン買い換えようっと。

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本日、パソコン故障のためブログは短縮版でお送りいたします。愛用している

Surface Pro 4が電源入れてもすぐ落ちるようになってしまいました。



不動産と全く関係ないっちゃ関係ないのですが、私はこれまでいろいろなパソコンを

試してきました。インターネット黎明期は秋葉原に通って安いパーツ買って自作したり

大学の卒業論文を書くのにノートＰＣが必要になったので初期のＶＡＩＯを両親に

お願いして買って貰ったり、ガッチガチの堅牢さが気に入ってＬｅｔ’ｓ　Ｎｏｔｅを

買ってみたり、急にＭａｃを触ってみたくなってＭａｃｂｏｏｋ　Ａｉｒを買ってみたり

これまで割と節操なくパソコンを色々買ってみたものでした。



基本的には薄くて軽いものが好きなんです。ＶＡＩＯは完全にその嗜好が出ています。

その一方で、その時周りにいた人に影響されやすく、Ｌｅｔ’ｓ　Ｎｏｔｅは会社の

同僚の激押しがあって買ってるし、ＭａｃＢｏｏｋを買ったのは当時お付き合いしてた

ＰＣライターやってた彼女の影響もありました（ＰｒｏじゃなくてＡｉｒを選ぶあたりは

私の趣味が出てますけどね）。ｓ



今使っているのは、５年落ちのＳｕｒｆａｃｅ　Ｐｒｏ　４です。確かフン様が

ふるさと納税でパソコン貰ったぜと騒いでたのを見て、面白そうだと思って手配した

記憶があります。Ｓｕｒｆａｃｅにも興味ありましたしね。



実際使ってみると、キーボードを外して使うことがほとんどないし、後ろにぐいっと

スタンドを突き出して使うのがどうも新幹線とかの狭いスペースだとやりづらいなと

いうところはあったのですが、総じてそれ以外の文句はない使い心地でした。

ＡＣアダプタがマグネットなのが、足をコードに引っ掛けてＰＣを落下させるような

事故がなくていいなと思っていましたが、その反面アダプタの代替品が高いという

別の問題はあったように思います。



液晶にムラができてきていたので、そろそろ買い替えも検討した方がいいのかなと

思っていたのですが、困ってないから使えるところまで使おうということで引き続き

使っておりました。



今朝、いつものようにブログを書こうとＰＣを立ち上げると・・・立ち上がりません。

何回かやってみましたが、認証前の時もあれば認証後の時もあるのですが、画面が急に

暗くなって動かなくなってしまいます。



キーボードを外してみると、スリープから回復が正しくできなかった旨のメッセージと

再起動オプションのボタンが出てきます。何回やっても状況は変わりません。

キーボードをつけてると、この再起動オプション自体が出てきません。



ネットを検索すると、放電するとか再インストールとかいくつかの対策が出てきますが

ちょっとめんどくさいなあということ、データはクラウドに退避してあるので

特にサルベージの必要がないこと、などを考慮して、ここでパソコン自体を買い替える

選択をすることにしました。なんかその方が気持ちが盛り上がって楽しいし。



さーて、ノーマークだったから何も選定してないけど、パソコン何買おうかな〜。



というわけで、不動産と関係ないブログ更新になってしまいましたが、パソコン復旧を

試みていたら時間が経ってしまい、本来書こうと思っていた不動産ネタが書けなくなって

しまいました。ということで、今日はパソコンブログということでご容赦を！



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東京８棟目の小改善・・・不動産賃貸業は地味にこつこつやる仕事。

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東京８棟目、ちょっとした工事が終わりました。床下換気口の修復と誤配達防止のために

ポストに掲示する看板の設置です。いずれも入居者様リクエストからの改善活動。



改善と進化を続ける東京８棟目。単に入居者様との距離が近いから、要望が私のところに

入ってきやすいというだけなのですが、相場より明らかに高いお家賃を支払って貰って

いるので、それに見合ったサービスを提供しないと入居者様の心が離れてしまい、

退去につながるのではないかという点も意識はしています。



ペット多頭飼い推奨というコンセプトがあるので、退去したくても退去できない人は

それなりの数いると思っています。一方、ペット１匹のみの入居者様は割とあっさりと

退去する傾向があるので、そういう方をつなぎとめるためにも、改善活動を通じて

住んでてよかったと思っていただくよう仕向ける必要があると考えております。



とはいえ、今のところは多頭飼いの部屋の方が圧倒的に多いです。１匹のみ飼育は

７部屋中１部屋のみ。ご実家で飼えなくなってしまった中型犬を飼育するために

東京８棟目を選んでくださった方です。更新１回目が昨年秋頃にありましたが、

更新で引き続きお住まいになってくださるようで、ほっとしました。



今後も入居者様に順調に更新を重ねていただけるよう、私も努力しなくてはなりません。

今のメンバーとは割と仲良くできていると思っていますので、この状態をできるだけ

維持したいという気持ちは持っております。より良い状況をキープするための努力は

（費用対効果を考えながら）惜しんではならないと考えます。



その一環として、先日管理会社さんに依頼をしていた２点の作業を実施いただきました。

ブログでも何回か書いたと思いますが、床下換気口から動物が出入りできないよう

メッシュの蓋をすることと、誤配送防止のための掲示物の設置を行うことの２点です。



ローマ数字でデザイン性を重視した館名にした結果、「Ｉ」と「ＩＩ」の見分けが

郵便物やデリバリーで区別がつきにくいようで、誤配送が多いというご指摘をいただいて

おりました。デザイン性優先で作った結果、入居者様にとって不便な状況になって

しまっていたようです。



指摘を受けて「ここは１です、２はあちら」「ここは２です、１はあちら」と書いた

プレートを作り、ポストの上に貼ることにしました。カタカナと数字で記載したので

ローマ数字よりは見やすくなったのではないかと思います。多少かっこ悪くても

それで誤配送が減るのであれば、そっちの方が満足度は高いでしょう。また、目に見えて

改善したことが入居者様にも伝わるので、これだけやってくれて誤配送があるなら

これはもうしょうがないよねと思ってくれるのではないか、という効果も期待してます。



もう１つの工事が、床下換気口の穴をふさぐ工事です。換気はしないといけないので

完全にふさぐことはできませんが、今は蓋が取れてしまっている状態で、床下換気口から

床下に動物が容易に侵入できる状況になっておりました。入居者様より、猫がそこから

床下に入り込むということを聞かされたので、そりゃ塞いだ方がいいなということで

管理会社さんに施工をお願いした次第です。



施工する前に、床下に猫がいないことを確認してほしいという入居者様の要望も

ありましたが、床下はそれなりに広いので確認しきれるかというと微妙です。

そこで、手前から開けようとしても開けられないけど、既に侵入している動物が

脱出しようと内側から力を加えたらはずれる程度に仮止めしたとのことでした。

次回作業時に本格的に止めるということです。



床下換気口という名の通り、換気のために必要なもの（だと思っている）なので、

蓋はメッシュの形状で通気できるようにして仕上げていただきました。

これでまあ大丈夫になったんじゃないかなー。



床下換気口の穴に関しては、たぶん床下で猫がドタバタ走り回っていることが

気になっていたのだと思いますので、そこが改善されて入居者様も少し快適に

なったのではないかと思います。



地味で小さな作業の繰り返しではありますが、そういう地味な作業こそ不動産賃貸業の

日常であり、こういうのを積み重ねることで安定した事業展開が見込めるのだと

感じております。地味な仕事ですよ、ほんとに。



東京８棟目はまだもう少し改善作業が残っているので、そっちも近々対応していただく

予定になっております。対応いただける管理会社さんに感謝しつつ、住み心地の良い家に

できるよう情報収集と采配をしていきたいと思います。



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ヴィンテージマンションを別宅にすることができるかも？

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昨日の読書タイムで得た知識が、ビンテージマンションをセカンドハウスとして

借りるなり買うなりしてみたい欲求に火をつけてしまいました。



本当は予定があったのだけど、やんごとなき事情にて予定が亡くなってしまった週末。

１〜２月はそんなに人とも会ってないので領収書の整理もすぐに終わってしまいました。

溜め込んでいるタスクもないわけではないのですが、どうもそれをやろうという気分にも

なれず、結果として何をするか導き出された解は「読書」でした。



山のように積読状態の本が溜まっており、リビングのテーブルの上が侵食されています。

これを減らすと嫁ちゃんもテーブルが綺麗になって喜ぶのではないかな、と考えました。

テーブルの広さの三分の一くらいを私の書類と本が埋め尽くしており、とてもお客様を

呼べるような状態ではなくなっているのです・・・。



そういうわけで、何冊か読書をしました。その中の１冊がヴィンテージマンション、

それも「秀和レジデンス」に絞って掘り下げ、実際に住んでいる人のインタビューや

関係者の声、各秀和レジデンスごとの意匠の特徴などをまとめた本だったのです。

秀和レジデンス図鑑 [ 谷島香奈子 ] 価格：2090円（税込、送料無料) (2022/3/7時点)

私もヴィンテージマンションと呼ばれる、管理が行き届いた雰囲気のあるマンションは

大好物です。新しいマンションもそれはそれで勿論いいなと思うのですが、レトロだけど

そのレトロさがかわいらしいヴィンテージマンションも、新しいものとは別の方向性での

良さを感じます。



その中でも、秀和レジデンスはどことなくヨーロッパのお城のような雰囲気を持っており

ヴィンテージマンションの中でも特に印象が残るシリーズと言えると思います。

細かい話ですが、ベランダの柵がやたらと作りこまれているのも素敵なんですよ。



ただまあ、実際にヴィンテージマンションを買うかという話になると、ちょっと別です。

独り身だったら買って引越をしても良かったのかもしれませんが、嫁ちゃんが今の

家を気に入っているので、引越はあまり現実的だとは言えません。そしてヴィンテージは

それなりに高いし、管理組合がしっかり機能しているがゆえに多少窮屈な部分もあると

いうことも聞いています。実際に住むとなるとなかなか難しいだろうなという印象で、

あくまで外から眺めてニヤニヤする対象と捉えておりました。



ところが、この本を読んでその認識が変わる事実が一つだけ書いてあったのです。

それは・・・札幌にも秀和レジデンスがあるということ。



東京だと気軽に買ったり借りたりできないですけど、札幌の区分だったら家賃もそんなに

高くないし、買ってもたかが知れてる金額です。そして私自身は札幌によく出張します。

出張時の滞在先として使えば無駄もありません。



・・・我ながら、なかなかいいアイディアじゃない？これ。



札幌の秀和レジデンスは立地が市電沿いというやや微妙な感じがマイナスではありますが

たまに行くだけだし、タクシー使えばどうとでもなる場所なので、あまり気にしなくても

いいかなと思います。



あと、一人で住むには広すぎる２ＬＤＫや３ＬＤＫ間取りが中心みたいなので、

それもちょっとアンマッチではあります。ま、でも大は小を兼ねるから・・・。



夏は避暑を兼ねて札幌出張したいと思っているので、その拠点として秀和レジデンスを

一つの有力候補として今後考えてみたいと思います。仕事と趣味が合致してきたぞ！



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