仙台１棟目で地震が原因の漏水発生。

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仙台１棟目で地震の影響と思われる漏水が発生しました。義母がいつもお願いしている

職人さんに現場対応を依頼したようなので、早期復旧を祈るばかりです。



あまり面倒ごとが起こらず、割とストレスのない運営ができている仙台１棟目。

義母が「仙台２棟目と比べて本当に楽だわ」と言いたくなる気持ちはよくわかります。

家賃の遅れはないし、大家に変なこと言ってくる入居者様もいないし、空けばすぐ

決まるという素晴らしい物件です。それでいて立地も申し分なし。とてもよい物件です。



元々オーナーズルームだった４ＬＤＫと、１Ｒが６部屋の合計７部屋の物件です。

４ＬＤＫは繁華街にある店舗さんのスタッフの方の寮として賃貸しております。

それ以外の６部屋は、購入前からお住まいのお部屋が３部屋、購入時に空室で

入居付後入れ替わりがない部屋が１部屋、購入時に入居されていた方が退去して

新しい方が入居しそのまま賃貸継続の部屋が１部屋、２年ごとくらいのペースで

入れ替わっている部屋が１部屋、という感じです。基本、ほとんどのお部屋が

入れ替わり１回以内という驚異的な定着率の良さ。入れ替わりがあるお部屋は

専門学校の学生さんが住んでいますが、ここ２回は退去時に親御さんが地元の別の

進学で仙台に行く学生さんを紹介してくれるという好循環もあり、しばらくの間

仲介業者さんのところで募集をしたことがありません。



築古のわりに大きな設備の事故もあまり起こらず・・・ああいや、一度ありました。

受水槽のポンプがダメになって交換したことが。あれは痛い出費でした。でもそれ以外は

そんなに大きな出費もなく、すごく親孝行な物件だと思います。



購入してもうすぐ丸１０年が経過します。融資は１５年で引いてるので、あと５年したら

借り入れがなくなります。いいですよね、借入のない物件って。その響きが良いです。

保有物件だと、完全に借入がないのは東京１１棟目くらいなので、希少性があります。

ほかの物件はだいたいリノベの借入とか本体の借入とか、何かしら借入してますからね。

東京１１棟目だけは、東京９棟目の売却益で購入もリノベも賄いましたので借入が

全くないのです。



とまあ、ここまで仙台１棟目の優等生っぷりをお伝えしてきたのですが、今回発生した

地震でちょっと問題が発生したようです。入居者様から義母に連絡があり、地震の後

漏水が発生した、とのこと。



この時点で詳細はわからずじまい。どの程度の水漏れだったのか、本当に地震が

原因なのか、などです。



私も義母からの伝聞でしかないので、被害の程度はわかりませんが、そこまで大きな

被害ではなさそうです。現地対応してくださった職人さんが、地震で配管がずれたのが

原因のようだと言っているそうです。流すと継ぎ目からポタポタ水が出るという程度だ、

ということでした。まずは大したことなくてよかったです。



義母は「保険で対応できないかしら」と言ってましたが、給水管の継ぎ手がずれて

ポタポタ出てるだけだと難しいと思います。地震による被害は、基本的には地震保険で

対応することになります。地震保険は基礎のヒビが入っているとか、全然別の形での

チェックになりますので、給水管がどうこうという話ではないはず。そのように義母に

伝えるとがっかりしていました。



ひとまず、そのくらいで済んでよかったです。先日書いた太陽光の停電と今回書いた

給水管のずれが現時点で分かっている地震における被害ということになります。

このくらいで済んでよかった。



もうちょっと落ち着いたら、現地を見てきてもらおうと思います。基礎のヒビとかが

確認されれば、地震保険を申請することを検討したいと思います。



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富山１棟目のネズミ発生、対処完了で後は様子見。

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富山１棟目でネズミ騒動が再び発生した件、再度対処を実施して貰いました。

侵入路かもしれない穴を塞いで貰ったので、恒久対応になったかな？と思います。



富山１棟目では、過去にネズミが出たという騒ぎが起こったことがあります。

ブログを見返すと２年半ほど前のことでした。その後ずっと落ち着いていましたが

ここにきて再びネズミが現れてしまった、ということで・・・。くぅぅ。



前回はネズミの駆除薬を置いて対応しましたが、今回も同じ対応でいいのだろうか。

再発したということは、侵入路が塞がっていないということになります。できれば

その侵入路をつぶしておく必要があるのではないか、と考える次第です。



富山１棟目で何かあるといつもお願いしている業者さんに、現地を確認する時、

原因となる侵入路を見つけてほしいということもあわせてお願いしました。



入居者さんとコンタクトを取るのにちょっと時間がかかってしまったようで、

初動がやや遅くなりましたが、先日現地に行って状況の把握と対処をしていただくことが

できました。



業者さんからの報告によれば、２年半前に配置した駆除剤は全てなくなっていたと

いうことでした。ということは、これまでもネズミは侵入していて、その薬を食べて

駆除されていたということなのでしょうか・・・。



そして業者さんからは、侵入路になりうる隙間が、今回ネズミ発生の報告を受けた

お部屋の「框」にあったのでパテで塞いだ、というご報告もいただきました。



・・・えっと、框って何？そもそも読み方からわからない（汗）

しかしここで業者さんに框って何ですかって聞くわけにもいきません。

あれ、この人意外と知識ないんだ・・・とか思われちゃうかもしれないです。



ということで、読み方もわからないので「きへんにおう」という恥ずかしいキーワードで

グーグル先生にお伺いを立てたところ、これは「かまち」と読むことがわかりました。

コトバンクさんによると「玄関の上がり口、床の間、縁側など、床(ゆか)の面の端を

隠すための化粧横木」とのことです。つまり玄関の土間のところから段差になって

部屋にあがる部分ですね。そこに穴が開いていた模様です。ネズミが発生している

お部屋そのものなので、これは侵入口の一つである可能性は高いですね・・・。

この対応で侵入が減ればいいのですが。



また、全部屋にネズミを駆除する薬を置く必要があるかについては、屋根裏の隙間から

各部屋に移動できそうなので、この１部屋と空室にだけおいてあれば充分ではないかと

いう見解でした。確かに、今回発生の報告があったお部屋は１階で、空室は２階だから

フロアごとに１箇所はネズミの薬が置いてあることになります。それだけ置いてあれば

充分かなという気がしました。



侵入路を塞いだことで、薬を食べたネズミが出口を失い、屋根裏で死んだりしないか？

という点がちょっと気になったのですが、業者さんの感覚ではたぶん大丈夫であろうと

いうことでしたので、そこは気にしないことにしました。



これでネズミ事件が収まってくれればいいのですが・・・。



最後に、業者さんがぼそっとつぶやいていた一言を書いて〆としたいと思います。



「（今回の方のお部屋が）ネズミの住みやすい環境になっていました」



・・・まだ続くかもなあ、これ（汗）



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太陽光発電所が地震の影響で停電。

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停電の影響だと思いますが、高圧太陽光発電所が停電する騒ぎがありました。

地震の影響、やっぱあるよなあ。そりゃそうだよなあ。



先日の地震の後、義母は物件被害の確認に仙台物件を巡回しようとしてくれました。

しかし、電車が動いてないせいで街中は渋滞が激しく、コインパーキングも空いてないと

いうことらしく、すぐに巡回にいけそうにないと連絡がありました。やはり震度６弱と

なると、影響は大きいようです。



ＳＮＳを見ていると、東京の物件でもひびが入ったりしているという投稿を見かけたので

できれば私も自分の保有物件を全部回った方がいいんだろうなと思いつつ・・・

平日昼間はそんなにゆっくり動けないし、今日は家族孝行と見学会、明日は前泊で

出張のための移動という感じで、なかなか動きづらいのです。

サボる理由を見つけてるだけだって？うん、それはそうかもしれない。否定できない。

地震保険が適用になる被害があるかの確認をしなくてはならないと思いつつも、

パソコンのセットアップとか出張準備とかを言い訳にして外に出ようとしない私。



そもそも、地震の被害もさることながら、札幌の雪害の方がいろいろ厄介な状態で、

またブログに書きますけど別の雪害が発生しているみたいなんです。一部、雪害とは

関係ない問題もあったりで、今年の冬はトラブル続きだなあというところです。



話を戻して、地震の被害がわかるのはもう少し先だなあと思っていたのですが、

思わぬ形で被害が伝わってきました。現地に行かずともわかるってのはすごいですね。


被害がわかった理由はメールでした。保有している高圧太陽光の遠隔監視装置から

メールが届きまして、発電がされていないという通知が届いたのです。



義母にこの件何か心当たりはあるかと聞いたのですが、特にないと。この時期だったら

雪が積もって発電してないというわけではないだろうし、地震で何かあったかな・・・。



その後義母から「電力会社さんから電話があり、停電になっているから復旧させてくれと

言われた」という連絡があり、すぐ保安協会さんに作業を依頼したとのことでした。

電力会社さんが事態を把握してくれていたなら良かったです。

保安協会さんの出動には１回２万とかかかりますので、できるだけ出動回数は減らしたい

ところですが、停電とあればさすがに行ってもらうしかありません。これはやむなし。



その後、通知のメールは来なくなりました。サイトを確認すると、発電も再開されており

保安協会さんが対処してくださったようです。ありがとうございます！

地震の後処理で忙しかろうと思われる中、ご連絡いただいた電力会社さんにも感謝です。



太陽光は賃貸に比べたら確かにトラブルもなく、太陽さえ出ていれば発電するという

素敵なものです。しかし、完全なトラブルフリーということもなく、今回のような

多少のトラブルは起こります。あと設備の交換とかも発生しますね。

一番心配なのは、制度によって守られている売電の権利なので、その制度自体が

変わっていくことです。実際、制度の変更による売電収入の低下が見込まれる法案が

可決されており、今その実現に向けて動きが出ているのは把握しています。

こういうリスクは企業努力でどうにかできるものではないので、この辺が太陽光の

持っているリスクだなと感じます。



偏りすぎず、賃貸と太陽光とホテルとをバランスよく運営していくのがいいのかな、

というのが今の感覚です。どれかがダメでもどれかが頑張ってくれればいいので。



震災の被害第一号は太陽光でしたが、停電になったというだけだったので、

保安協会さんの出動費用くらいで済んだのは不幸中の幸いでした。

関係者の皆様、ありがとうございました。



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東京１４棟目（仮）の売買契約完了。

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東京１４棟目（仮）の契約をしてきました。決済は測量が終わってからなので

もう少し先になりますが、これで購入自体は確定したと言ってよさそうです。



先日ブログに書いたように、希望の指値が通ったので東京１４棟目（仮）を購入する

方向で動き始めました。再建築不可の物件なのでもうちょっと収益撮りたいのが

本音ですが、リノベして１０％以上ってところがいいところだと思います。

リノベが３割くらい値上がりしているので、しょうがないですね。



今回の再建築不可、自分の土地の接道が２ｍ以下というパターンではありません。

敷地が道路に接していません。いわゆる囲繞地ってやつです。



目の前に通路がありますが、この通路は公図などを見ても誰が持っているのかが

はっきりしません。２項道路に対して接している通路です。その通路とは別に、

隣地の方が敷地の通行を許可してくれている場所があります。正式なルートは

そこなのですが、これがまた５０センチくらいの広さしかないので、日常利用は

やや抵抗があるし、引越とか搬入とかで使えるかと言われると非常に微妙です。



仲介業者さんも、ただの再建築不可というだけではなく、近隣との関係をうまく

構築しなくてはならないとか、囲繞地なので迂闊に掘ったり通ったりしないとか、

そういうものの扱いがわかっている人に売りたいという気持ちがあったようです。

これが１棟目でこれからＤＩＹ頑張るぞーみたいな人はお断りしていたとか。



私は過去にこの不動産屋さんから４棟購入していますので、そういったところが

ちゃんとわかっている人と認識されているようです。「ひろ＊さんに卸すしかないと

思っていました」「買ってくれてありがとうございます」と契約時に感謝されました。



不動産屋さんって、後々トラブルになって面倒なことになるのを避けたいと考える

人種なので、今回はそれが避けられそうということでほっとしていると思います。

ちょっと癖のある地主さんとのやり取りで大変だった東京８棟目なんかは、地主さんとの

やり取りに仲介業者さんも参加しておりました。結局こっちが折れる形になりましたが

あのトラブルとかも仲介業者さんには一切文句は言わずに自分で処理したことで、

この人に売ると後からトラブルがあっても自分たちのところには何も言われない、と

思ってくれたのかもしれません。



契約の前日に、メールで契約書と重要事項説明書を送ってくださいましたので、

事前に内容をチェック。特に問題はなかったので、これでＯＫですと返答しました。

その契約書を保険代理店さんに転送し、保険のお見積を依頼しておきました。

あわせて、司法書士の先生にも内容を転送しました。まだ決済日決まってないので

気が早いかなと思いましたが、遅いよりはいいでしょう。



手付金は５％で良いとのことで、優しい金額設定です。振込先は２本に分けたいと

事前に言われていました。相続案件で、相続人が２人いるとのことです。売却して

きっちりと半分に分ける予定のようです。お金の話はややこしくなりがちですから、

きっちり等分にするのはいいことじゃないかなと思います。



契約当日。会社には家の都合で少し中抜けすることを伝え、契約に臨みました。

とは言っても、事前に契約内容は読んでいるので、重要事項説明もさらっと終わる

予定です。売主さんがいらっしゃるわけでもなく、持ち回りでの契約となりますから、

不動産屋さんに行って重説聞いて押印して、手付金を２か所に振り込めばおしまいです。

気心知れた相手ということもあり、かなりの短時間でつつがなく終了。



決済日は測量が終わり次第ということになりますので、まだまだ先になります。

とはいえ、リノベに向けた準備は進めなくてはなりません。契約が終わったことを

施工業者さんにお伝えして、正式見積と３月中の住設の発注をお願いしました。

（４月から住設の値上がりが確定しているので、３月中に発注だけは済ませたい）



諸々のお仕事はつつがなく進みました。決済・リノベと続く一連の流れで物件を

再生できることが楽しみです。



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地震、大丈夫でしたか！？

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地震、大丈夫でしたか？また震源地は東北とのこと。余震や津波に充分注意して

安全にお過ごしいただくことを願います。



昨夜、お風呂に入っている時のことでした。何やら揺れた気がするんだけど・・・。

いやこれ、やっぱ揺れてるよね。しかもゆったりとした感じで。嫌な揺れ方で

東日本大震災を思い出すなあ、今お風呂なので超無防備だから、あの時みたいな

すごい揺れが来たらちょっと困るぞ、などと思っておりました。



それにしても長いし、揺れが小刻みではないのが気になります。普段の地震であれば

カタカタ・・・という感じなのですが、今回のはゆらっゆらっというちょっと大きな

揺れに感じます。東日本大震災の時は昼間でオフィスビルの１７階にいました。

あの時の揺れも、今回に近いゆったりとした大きな揺れでした。これ、もしかしたら

東北地方での大きな余震かもしれない。義母は大丈夫かな・・・。



そこに来ました、ドーンとまでは言わないけど、縦型の揺れです。あー、Ｓ波だな。

だいぶ揺れが大きくなりました。お風呂から緊急脱出するほどではなかったですが

それなりに大きいです。ひとまずお風呂に持ち込んでたスマホを使って義母のＬＩＮＥに

安否確認を送りました。そしてそうこうしているうちに揺れは収まりました。



趣味のドラクエウォークで使ってるＴｗｉｔｔｅｒアカウントで状況を確認すると、

やっぱり揺れたと騒いでいる人が多いです。東北の人もちらほらいて、部屋の荷物が

落ちたとか、停電したとか、いろいろな騒ぎが起こっております。ただ、全体として

東日本大震災みたいな大きな話にはなっていなさそうだと少し安心しました。



不動産仲間とやり取りしているフェイスブックも続いてチェックしましたが、

こちらもお皿が落ちたとか部屋のものがぐちゃぐちゃだとか、そういう人はちらほらと

おりましたが、総じて人命に影響はなさそうです。こちらもほっとしました。



お風呂から出ると、義母と義弟と嫁ちゃんが３人でグループ通話してました。

おー、無事だったようで良かったです。お風呂に入ってる間に嫁ちゃんとＬＩＮＥで

やり取りして、義母に電話したら震災級の揺れでちょっとしゃれにならないから

電話切るって言われたというのは聞いていたので、元気であることは確認できてました。

亡き義父が「地盤がいいから」と購入した家なので、地震には強いのでしょう。

震災の時もエコキュートが倒れたとかくらいで済んでましたから。



義母はその通話の中で「地震保険入ってない」を連呼。いや、前の余震の時にも

入った方がいいんじゃないかって言った気がしますけど・・・それに収益物件で

地震保険を適用して貰っていい感じに対処できたとか、いろいろありましたよね？

それを見ててなぜ入らないのかと（汗）



義母的には、私に勧められた覚えはないとぶつぶつ言ってましたが、仮にそうだとしても

札幌７棟目とかけっこうでかい金額が胆振東部地震の時に振り込まれてるの見ていると

思いますし・・・。なぜその時入らなかったのかと。



通話を横目で聞きながら、その傍らで保険代理店さんにＬＩＮＥを送りました。

義母の地震保険、提案しておいてください、と。



とりあえず大きな被害がなくて何よりですが、仙台の２物件は義母に目視でチェックを

お願いして、新しいヒビとか入ってないか確認した方がいいと思っています。

ＦＢ見てる限り、仙台のやり手大家さんは今日から早速地震保険が適用される

被害がないかのチェックに動き出すようで、忙しくなると言ってる人がちらほら。

私は自分が直接行けないので、お手すきの時に誰かに義母の支援をお願いしようかなと

ひそかに思ったりしています。



とりあえず、事後処理が重くならないことを祈るのと、今後さらなる地震が続いて

被害が拡大しないことに期待したいと思います。



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