2022年03月26日

想定外の早さで退去予告をもらってしまいました。

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仙台2棟目で退去予告がありました。まだ入居して1年とかなのに、早すぎて辛い〜。

気持ちを切り替えて募集するしかないですね。



仙台2棟目はここ1年で埋めたので、しばらく退去はないだろうと思っておりました。

勝負は来年くらいからだな、と。1年で退去する人はそんなに多くないだろうという

見込みでそう思っていました。



しかし、私が購入する前からお住まいだった方が1名3月末で退去。転居先が寮で

空き次第退去するということで、前倒し退去を相談したものの難しそうでした。

これで繁忙期中に募集が始められないお部屋が1つできたのは確定。この部屋は昔から

お住まいだったということで仕方ないなとは思っています。



まあ1部屋くらいだったら、と思っていたのですが、ここでまた思わぬ退去が。

それも経緯がちょっと微妙というか、なんだかなーというか。



第一報をくださったのはこの物件を売買仲介してくださった仲介業者さんでした。

管理費も払ってないのに、管理会社さん風味な動き方をしてくださっています。

いつもありがとうございます。感謝。



報告によれば、退去予告を打ってきたのは半年〜1年前くらいに入居してくださった

キャバクラ勤めの方だそうです。そもそもこの方、滞納気味で保証会社さんが代位弁済を

してくれていたとのこと。そんな状態なのに引っ越すってどういうことよー(汗)



仙台にあまり仕事がなく、東京に出稼ぎに行っているそうなのですが、出稼ぎ先で

いい職場が見つかったらしく、そのまま東京に住むということになったようです。

当然ですが、滞納分は全部払ってくれないと退去とか無理ですからねという話で

伝えているそうです。そりゃそうだよね。



出稼ぎに行ってるから仙台2棟目にはしばらく戻っていないようです。たぶんこのまま

戻ってこないであっちに住み着くんだろうなと思うと、家財道具一式とかどうするの?

という疑問がわいてきます。そこについては、家財道具はもともと出稼ぎが多いようで

あまり持っていなかった様子。何かの時に部屋に入ったけど本当に家財がろくになくて

びっくりしたと言ってました。そしてそれらの撤去も保証会社さんで対応してくれると

いうことでした。



とりあえず、こちらとしては家賃のとりっぱぐれはなく、まあそういう意味では問題は

ないのかもしれませんが・・・退去になっちゃうのかー。せっかくこの間稼働率が

90%台に乗っかったというのに、また落ちちゃうなあ。まあ宿命なので仕方ないけど。



仲介業者さん、義母に伝える前にまず私に伝えてきたのは、いきなり義母に濃いめの

話をぶつけると果たしてどういう反応になるかなというのが気になり、先に私の方から

さらっと伝えてもらえるといいなということで電話してくださったそうです。

じゃあご要望に応えて私の方から義母に軽く伝えておきますね、としました。



いやなタイミングで空室が1つ増えて、仙台2棟目は15部屋中12部屋の稼働まで

落ちることになってしまいました。まあこのタイミングで入居いただければ、

来年は少なくとも入居し続けてくれてることでしょう。そうやって心の安定を保とうと

思います。いちいちこんあことで一喜一憂してたらこの仕事できないんで。



仲介業者さん、募集の方よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年03月25日

雑多な日常業務をいろいろこなしたよ、というだけの日記。

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サラリーマンのお仕事の合間に、雑多なメールの返信や電話対応をしました。

どうでもいい話が多いですが、日常の一コマということで書いてみようと思います。



ここ数日で届いたメールで、単発でブログ書くほどでもないことをつらつらと。



東京1棟目に関して先日ブログを書いていて、ふと思い出しました。そういえば、

孤独死保険で家賃の遺失分も補填してもらえるぞ、と。2月に入居開始してるので、

その家賃と入居日を保険代理店さんにメールすれば、孤独死発生から2年の間の

空室損と家賃下げた分の損を保険金として支払っていただけるはずです。



ということで、保険代理店さんに家賃と契約日をお伝えして、何の書類があれば

お支払いただけるかを確認しております。保険代理店さんが保険会社さんに念のため

確認してくださっているので、その確認が取れ次第必要書類をお送りして支払に

つなげたいと思います。



次に、小口の修繕資金を取引している金融機関さんからお電話がありました。

確定申告終わってるなら申告書一式ほしいとのこと。はいはーい、終わってますよ!

顧問税理士の先生から・・・あ、そういえば申告書自体はまだ届いていないよ。



ということで、顧問税理士の先生から取り寄せるからもうちょっと待ってねとお伝えし

先生にはメールで銀行さんに出す申告書一式をPDFで送ってくださいと依頼しました。

届き次第転送して、ついでに借り換え検討してくれてる件はどうなったのとつつく予定。

また借り換えするする詐欺で終わられちゃ困るので。



次は東京14棟目(仮)の話です。

仲介業者さんから、持ち回り形式でやり取りしていた契約書ができたと連絡を

いただきました。今週末取りに行きますと返信。家から近いから土曜日の午前中に

取りに行ってくるかな。



次に、札幌7棟目のゴミステーションの件。保険代理店さんから無事に保険金申請が

承認され、保険金が支払われることが確定したと連絡がありました。振込先口座を

聞かれたので、義母に確認。口座の指定を受けたので、その内容を保険代理店さんに

返しておきました。そして管理会社さんにも保険が出ることになったとご報告。



次に、国税から還付金の進捗状況のお知らせなるメールが2回ほど届いていたので

顧問税理士の先生に何が書いてあるか読んでもらいたいとメールをしました。

昨年に比べ、個人の確定申告は今回利益幅が減っております。そのため、予定納税を

していた分の還付が受けられます。振り込まれると思っている口座を見ても、まだ振込が

されていないようなので、何か滞ってるかを確認した方がいいなと思いました。

こちらは先生からの返信待ち。



最後に、東京12棟目の隣地の境界立ち合いの依頼が所有者である東京法人に対して

ありました。境界立ち合いまできているということは、もう売却まで決まってるのかな。

決まってないなら・・・と思いましたが、そこ別に買っても間に2項道路があるので

あまりメリットないですわ。うん。ということで、普通に立ち合いだけする予定です。



指定のあった日時は動けそうだttったので、その日程でOKですと返信しました。



そこでふと思いついたのが、管理会社さんも一緒に立ち会ってもらおう、ということ。

東京12棟目の近所に東京14棟目(仮)もあるので、現地を見てもらっておいたら

今後の管理がやりやすくなるかなと思いました。あと、お昼前の時間の立ち合いなので

たまにはそのままランチでもどうかしらと思ったのもあります。



管理会社さんの担当の方からはご快諾いただきましたので、管理会社さんと2名で

立ち合いますと土地家屋調査士の方に返信しました。



そんな感じで、こまごまとした内容でブログにするほどのことでもない日常業務を

たまには文字にしてみようと思った次第です。地味な仕事です、不動産賃貸業。

キラキラ感ゼロ(笑)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年03月24日

東京1棟目、残念ながら退去予告をいただいてしまう。

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東京1棟目、だいぶ先ですが7月をもって解約となることが確定しました。

部屋が気に入らなかったわけではないようです。残念ですが仕方ありません。



東京1棟目。東京で初めて購入した記念すべき物件です。自宅徒歩圏の小さなアパートで

借地の新築でした。もう買ってから10年になります。あっという間だったなあ。



当初15年で借りててCFが厳しく、何年か経ってから別の金融機関さんに借り換えして

CFが向上した物件です。基本的に借り換えはしない派ですが、これに関しては

某政府系金融機関さんで、借り換えすることで完済実績ができて次が借りやすくなる、

という話を聞いたもので、実行しました。民間でできないところを行うのが政府系の

お仕事だから、民間で借り換えできるならそれは彼らの仕事上はプラスになると

判断してのことです。



なぜか孤独死が多く、3部屋のうち2部屋で孤独死が起こっています。残る1部屋も

生活保護を受けているおじいさんなので、下手したら3部屋とも孤独死発生なんていう

あまり嬉しくない展開もあるかもしれません。縁起でもない想像はしたくないですが。



孤独死といえば、今は満室なのですが、うち2部屋は孤独死後なので家賃を2割ダウンに

設定しております。2年契約の後元の家賃に戻すということは契約時に約束しており、

最初の2年のみ定期借家契約、その後は家賃を戻した上での普通借家契約という予定で

考えておりました。



2部屋のうち片方が、来年の7月で入居から丸2年を迎えます。定期借家契約なので、

半年前に契約終了の通知をしなくてはなりません。管理会社さんとはその点について

認識共有していたので、管理会社さんから7月以降の契約についての諸条件の確認を

以前よりされておりまsちあ。



特にその後何も返答なかったので、たぶん契約更新になったんだろうなあ、とか

のんきに思っていたのですが・・・実態はそうではなかったのです。



先日、管理会社さんから「入居者様から7月以降の契約は締結せず、退去したいと

申し入れがありました」と連絡をいただいてしまいました。おう、なんてこった。



なんでも、仕事の勤務状況も変わってしまったので、一度実家に戻ろうかという決断に

至った模様です。部屋は気に入っており、家賃が元に戻ることも原因ではないという

ことでしたので、コロナ禍で状況が変わってしまったことが一番の要因なのかなと

感じました。



残念ですが、こればかりはどうにもなりませんね・・・。

今まで住んでくださり、ありがとうございました。そのことに感謝したいと思います。



次の募集は孤独死の告知はせずに普通の家賃で募集します。それができるように

なっただけでもありがたいです。7月の退去ということでまだまだ先の話ですし

来るべきXデーに備えて、管理会社さんと一緒に準備を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年03月23日

札幌7棟目で蛍光灯のセンサーが調子悪く電気がなかなかつかない事案。

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札幌7棟目で共用部の蛍光灯が調子が悪いという連絡を受け、対応をいただきました。

今回は調整だけで済んだようですが、今後故障した時のことを考えると交換の方がいい?



入退去もなく満室経営が続く札幌7棟目。ここは管理会社さんも優秀なので、安心して

お任せすることができております。築10年強、利回り8%で購入した札幌7棟目なので

普段私が買ってる物件と比べたら利回りは決して高くありません。それだったらその分、

安定はしていてほしいと思うのですが、その期待には応えてくれています。



駐車場が平面で1〜2台とれるファミリー間取りのRCだから、それなりに安定すると

期待しての購入でした。今のところ思惑通りになっているので、大変いい感じです。



しかしこの物件、築浅の割にはちょいちょいトラブルが起こります。築浅と言っても

もう築15年とかなので、ぼちぼちガタがきはじめる頃合いなのは仕方ありません。

地震でもけっこう外壁が傷みました。元の施工もそれほど良いわけではないようです。



今回発生したトラブルは「共用部のセンサー式蛍光灯の点灯が調子悪くなった」です。



管理会社さんからLINEで連絡があり、7階教養の蛍光灯の点灯が調子悪く業者さんに

対応をしてもらっている、という連絡がありました。



札幌7棟目の各階共用部はセンサー式になっており、人が来るとセンサーがそれを感知し

蛍光灯がオンになる仕組みです。どうもこのオンになるタイミングが遅く、鍵を開ける時

暗いままで入居者様が困っている、ということでした。



センサーの調子が悪いとなると、センサー交換とかも必要なのでしょうか。

このパターンは今まで未経験なので、費用感があまりピンときません。結構お金かかる?

気になることが多いですが、まずは見積の結果を待つことにしました。



そして、気になるお見積の結果は・・・

原因は器具本体の接触不良であり、業者さんにてセンサー含め調整してもらい、問題のない状態に

なったとのことでした。お金かからなかったみたいです。おお、超ラッキー!



ただ、この蛍光灯はいずれLEDへの交換が必要になるとのことでした。



共用部蛍光灯は非常灯電源のバッテリーが内蔵されているため、緩急交換だけでは消防点検で

引っかかってしまうとのこと。そして使われている蛍光管20Wも製造されなくなってしまい、

管理会社さんがこれまで発注していた業者さんからも卸せなくなっているとのことです。



管理会社さんの言ってたことをそのまま書きましたが、20Wの蛍光管が生産されてないってのが

ちょっとよくわからず、補足をお願いしたら「業者さんからまとめて安く購入できない」の

意味でした。在庫は家電量販店などに行けばあるけど、それも生産自体は終了しており、

今ある在庫がなくなったら終了と管理会社さんはおっしゃっておりました。大口ロットで

安く購入できないってだけじゃなく、生産自体してないのか・・・。でも小さいメーカーさんとかで

細々と生産は続くんじゃないのかな?なんて思ってみたり。いずれにしても単価が上がるのは

目に見えているので、どこかで交換は必要でしょうね。



また、今の照明器具本体の製造は終了しているようなので、本体が故障した段階でLEDの

非常用電源付きの器具に交換が必要になるのも確定とのことです。



管理会社さんからは、故障した時に備えて念のためLEDの照明器具に交換する見積が届いて

おります。2階〜9階の器具交換で20万弱、あと人工と廃棄で23万ってところです。

施工箇所も多いし、このくらいかかるのも仕方ないのかなって感じです。

義母と相談して、ここを予防修繕するかを判断したいと思います。



ひとまず、当面の問題はなくなったということで、その点はよかったです!

あとはタイミングを見て予防修繕のためのLED器具への



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年03月22日

またまた雪害で今度は窓ガラスが割れました・・・。

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札幌の雪害、今年一番ひどかったのは札幌6棟目だったと思います。さすがにもうないと

思っていたのですが、結局まだ残ってました。ガラスが雪の重みで割れました(泣)



今年の札幌の雪害はかなりひどいですが、その中でも特に被害が大きいのが札幌6棟目。

雪が積もりすぎたので、雪庇を落として排雪する作業をして13万くらい吹っ飛んだし、

その後暖かくなってきたら屋根の雪が隣地の敷地に落ちてベニヤ板と勝手口を破壊して

くれちゃいました。



狭い路地に接道している物件なので、排雪がすべて手作業になるのがお値段が高くなる

要因です。ここは文句言えないです。排雪をせず放置するという手段も考えたのですが、

雪がこれ以上振ったら重みで窓ガラスが割れることになるかもしれないと思ったので

しょうがないから排雪をやろうと決断したものでした。痛い出費でした。

その後、ドカ雪がさらに降ったので、排雪してなかったら窓ガラス割れてたかな・・・

ということで自分を慰めた次第でした。



そして気温がようやく暖かくなってきたら、今度は屋根に残っていた雪が一気に落下。

自分の敷地のみならず、隣地の敷地にまでドカンと落ちてしまいました。

前述のとおり、隣地になだれこんだ雪が先方の勝手口のノブを破壊し、もしかしたら

うちの屋根の雪が落ちてくるのでは・・・と思って室外機などに立てかけてあった

ベニヤ板も破壊したとのことでした。弁償します、すみません。頭が痛い。



これだけで終わってくれればよかったのですが、今年の雪害はそんな生ぬるいものでは

ありませんでした。とどめの一撃がここで放たれてしまうのです。



今回は清掃業者さんからのご連絡でした。空室の内部を確認したところ、窓ガラスが

雪の重みで割れているとのことでした。写真を見たら見事に割れています・・・。



この写真を見たとき、10万かけて排雪したのに結局窓ガラス割れるんかーい!と

大変悲しい気持ちになりました・・・。誰が悪いでもないんですけどね。



清掃業者さんの一報を受け、管理会社さんが現地を確認に行き、窓ガラスが割れている

ことを確認。清掃と養生で応急処置をしてきた旨、ご連絡をいただきました。

道が悪くお忙しいい中、ご対応いただきありがとうございました。お礼申し上げます。



窓ガラスが割れたので、これに関してはお見積をしてもらわなくてはなりません。

またお金かかっちゃうなー。排雪したのに割れるって悲しすぎる。排雪した理由も

窓ガラスが割れたりしないようにってことだったのに・・・。



さらに、屋根から雪が落ちて隣地を直撃した件の写真を保険代理店さんに送ったら

「手すりが曲がっているように見えるので、そちらも事故であれば申請を検討ください」と

コメントがありました。よく見たら曲がってます。うおー、こんなところにも被害が・・・。

雪の被害多すぎです。厳しい!



というわけで、今年の冬は札幌6棟目にとって踏んだり蹴ったりでした。

もうさすがにこれで事故は終わりだよね・・・そう信じたい。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする