東京１４棟目（仮）の決済日が早まる。

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東京１４棟目（仮）、思ったより早く決済になりそうです。仲介業者さんから連絡があり

測量と境界画定が思いのほか早く進んだという連絡がありました。



先日売買契約を済ませてきた東京１４棟目（仮）。売買契約の場では、決済の前に

測量が必要なので、決済の目途は５月後半くらいではないかということでした。



なんでも、周りの家にちょっとばかり面倒なことを言う方がいらっしゃるらしいのです。

以前、この物件なのかその近所の物件なのか細かいことはわかりませんが、測量をした

測量士の先生がいらっしゃるとのことなのですが、その先生がその家の方にだいぶ

ご無体なことを言われて、なかなか測量が進まなかったらしいとのこと。

なので、今回も同じ人がいろいろ言ってくる可能性が高いので、それを見越して時間が

かかる前提でいた方がよさそうだ、というお話でした。



隣地の方は選ぶことができないので、こればかりはどうしようもないですね。

別の物件で隣地の方にいろいろ言われたこともありますし、最初普通の人だったのに

病んでしまっていつの間にかモンスター化していた事例もありました。こればかりは

運なので、何事もないことを祈るしかできません。



仲介業者さんは、ここで手こずる可能性を考慮し、契約の特記事項に「測量が

終わらなくても６月３０日までに引き渡す」みたいな文言を入れておられました。

念には念を、ということでしたが、そこまで書かれると果たして順調に進むのか

心配だなという気持ちにはなります。



ということで、施工業者さんには決済が下手したら６月末になるから、あまり急がず

予定を組んでほしいとお伝えしました。



契約完了から１０日ほど経過した頃合いに、仲介業者さんから着信がありました。

仕事の休み時間を使って電話に応答すると「思ったより早く測量が終わりそうです」と

おっしゃるではないですか。ありがたいけど、どうしたんだろう？



事情を聴くと、どうもその警戒していたおうちの当事者の方が何かしらの理由で

不在にしているようです。息子さんが対応してくださったとのことですが、この方が

大変いい人であっさりと終わりそうな見込みになった、ということでした。

なるほど、そういう事情なら早くなる理由はわかります。



なので、決済のタイミングが４月後半くらいになりそうだけど問題ないかと確認を

受けました。早まる分には問題ないので、ＯＫですと返答。４月後半の平日の中で

売主さんのご都合がいいタイミングを調整いただくことになり、そこから２〜３の

候補日をいただく流れになりました。



そして数日後、仲介業者さんからメールで「売主のお二人が両方とも都合がつく日が

４／２５しかなかったのですが、調整可能でしょうか」と確認がありました。私自身は

基本テレワークなので、少し中抜けすれば対応できそうです。この日は出張もない予定。

あとは司法書士の先生のご都合次第ですが、こちらも確認したところ大丈夫との

ことでした。それではということで、４／２５で決済お願いしますと連絡。



決済日が固まったので、保険代理店さんにこの日決済で保険契約させてほしいと

お伝えしたり、施工業者さんに思ったより早まったけど工事は急がなくてよい旨を

お伝えしたりしました。いやね、工事早めると支払も早まるでしょ？融資の準備とか

まだ何もしてないし、一部は売却したお金を充当しようと思っているので、売却に

かかるリードタイム考えれば、支払タイミングが早くなるのは困るし。

どっちにしても出来上がりは微妙な時期になるし、融資引いて買うわけでもないので、

焦る必要はないと判断しています。



あとは購入後に管理をお願いする予定の管理会社さんにも連絡して、決済日が早まったが

リノベ時期は変わらないということをお伝えしました。

これでだいたい関係者の方にはお伝え出来たかな・・・。



ということで、決済の予定が早まったので、こちらも準備を前倒しで進めないとです。

サラリーマンの仕事もそこそこ忙しいので、うまく両立させながら頑張ります！



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抹消書類の件で信販会社さんからようやく連絡がありました。

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昨日書いた低圧太陽光の抹消書類が届かない件、一日遅れながら信販会社さんより

連絡がありました。来月になってしまうようです。おおう、なんてこったーい。



昨日のブログで、低圧太陽光発電所を販売元の業者さんに買い取ってもらった後

なんだかんだと事後処理が発生している話、および信販会社さんから抵当権の抹消書類が

届いていないことを書きました。



特に、抵当権の抹消書類が届かないのは、私としてもいつになっても抵当権が

解除されずに、買い取っていただいた業者さんに対しても迷惑になるので困ります。

東京法人が本店登記している住所に届くか、はたまた自宅に届くかもわからないため

管理会社さん（に本店登記させてもらっている）にも聞いてみましたが、届いてないと

いうことでした。



私ももうちょっと早く動ければよかったのですが、そういえば来てないぞと気づいた週は

１週間丸々出張していたので、お客様先からそんな電話をするわけにもいかず・・・。

今週になってようやく信販会社さんの返済お問い合わせ窓口的なところにお電話できて

状況の確認をせていただいた次第でした。



そして昨日、見知らぬ携帯の番号から着信がありました。普段なら仕事中の電話は

原則出ないし、知らない番号も原則出ない方針なのですが、もしかしたら信販会社さんの

営業店の方かもしれないと思ったので、出てみることにしました。

案の定、電話の相手は信販会社さんの営業店の方でした。勘が当たったぞ。



担当の方曰く、倉庫にある各種書類を手配して営業店に配送してもらい、そこから

抹消書類とともに送付するという流れになるので、４月になってしまうという

説明を受けました。遅くなってしまい申し訳ないという謝罪はありましたが、

それにしたって一括返済した後１ヶ月以上かかるって遅すぎませんかね？

なんとなくこれは「手続き漏れてたのでは・・・」と思ってしまったり。

うがった見方かもしれませんけど。



怒ったりするのは苦手だし疲れちゃうので、そこにしか送れないんですと言われれば

そうなんですねと回答するしかないのですが、買い取ってくださった業者さんが

困ってしまうなと思いました。４月になると評価証明を取り直さなくてはならず、

そのために地主さんに動いてもらわなくてはならないのでややこしいと言ってました。

確かにそれはややこしそうです・・・。



なので、信販会社さんにはその旨お伝えし、そういった事情を勘案してもやっぱり

３月中は無理ってことなのでしょうかと問いかけました。やっぱり４月になってしまうと

いうところは申し訳ないけど変わらない、ということでしたので、私としてはもはや

それで承諾するしか選択肢はないけど、その前に買い取ってくださった業者さんに

その点説明して同意してもらおうと思う、と伝えました。



するとこの担当さん、買い取ってくださった業者さんの営業担当もしていると

いうことを自分から話し始めます。うん、やっぱり。私もたぶんそうだろうと思って

意図的にその会社さんの名前や、その会社さんが困ることを口にしたわけです。

融資のあっせんとかやってくれたのだから、担当さんはいるに違いないし、普通なら

その担当さんが私のところに連絡を取ってくるはずだ、と予想をしていました。



本当はそういうことはしないけど、契約者様の同意がある前提であれば、抹消書類を

直接業者さんのところに持参することは可能だとおっしゃいます。なるほど、手渡しなら

郵送による１日のタイムラグを防ぐことができますし、私がそこから更に転送をかける

タイムラグも防げます。ぜひそうしてほしいです。



更に会話を進め、信販会社さんから直接買い取ってくださった業者さんに今回の状況を

連絡してくださることになりました。ああ、それ一番動きが早くて助かるやつです。



あとはどのくらい業者さんが信販会社さんの営業さんに圧をかけて早められるか、の

勝負になりそうです。いずれにしても、これでこの話は私の手を離れました。



銀行さんならこんなに抹消書類が遅くなるなんてありえないよなーと思いましたが、

よく考えてみれば抹消書類がすぐ出るのは事前に伝えて準備してもらってるからですね。

今回の信販会社さんの場合は、一括返済が実行された後抹消書類の手配に入るようなので

多少遅くなるのは仕方がなかったのかもしれません。１ヶ月近く届かないのはさすがに

想定外でしたけど・・・。ここは買い取ってくださった業者さんと信販会社さんの間でも

買取前に会話してると聞いていたので、そっちである程度話が進んでいるものと

思い込んでしまった私もちょっとまずかったかなと思います。



何にしても、これで抹消書類の件は片付きそうなのでよかったです。



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低圧太陽光売却の後処理いろいろ（困った残件１つ）。

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先日売却した低圧太陽光発電所。事後処理への対応をしているのですが、困ったことに

抹消書類が届いてくれず、抵当権抹消の処理が進んでおりません・・・。



東京法人で１つ、仙台法人で２つの合計３つを購入していた低圧太陽光発電所。

その後いろいろあり、結果として売主である業者さんに買い戻してもらうことに

なりました。普通の太陽光発電の業者さんだと、買い戻しの約束なんてなかなか

聞いてもらえないのが普通ですし、それをやってくださったことに対しては本当に

感謝しております。ありがとうございます。



仙台法人の期末である２月末に無事決済が完了し、所有権の移転は完了しました。

事前にやれることはちゃんとやったつもりでしたが、それでも残作業がいくつか。



まず、経産省（？）に売却で所有者が変わったことを連絡する必要があるようで

印鑑証明書を１通用意するように売却前日になって連絡がありました。私はその時

出張があったので間に合わないから、売却の後嫁ちゃんに取ってきてもらいました。



次に、先方から何通か書類がとどきまして、それに署名押印して送り返してほしいと。

電力会社さんへの変更の届出と、あと何か忘れたけどもう１つ書類がありました。

これも記入して押印して返信。



それから、時間がある時に完工図面を送り返してほしいという話もありました。

でかいバインダーに入っていたので、プチプチでくるんで宅急便で送った次第です。



そんな感じで、最初にまとめて言ってくれてればなあと思うくらいのボリュームで

後から必要な処理が増えていきました。業者さんも買取なんて初めてだと思うので

いろいろと後から出てくるのは仕方のないことだと思います。心情的には、まとめて

最初に言ってよ〜と思わないこともないですが、人間誰しも忘れることはあるので

そこはやむを得ないことでしょう。



さて、あらかた片付いているのですが、１つだけ片付かないことがあります。

それは・・・抵当権抹消。



信販会社さんから借入をしていたのでそれを一括返済しています。

東京法人で借りた信販会社さんと仙台法人で借りた信販会社さんが別なのですが

東京法人で借りた方は抵当権設定もしてきたので、こちらの抹消登記が必要になります。



決済から４週間経過しましたが、いまだ抹消書類が届きません・・・。



先週くらいからいくらなんでも届かないのでおかしいと思っていたのですが、

ちょうど先週はサラリーマンのお仕事で出張していたこともあり、信販会社さんの

窓口が営業している間に電話をすることもできませんでした。



今週戻ってきたのでようやく電話したのですが、借入返済に関する窓口の方曰く

それは特に手続きしなくても送付されるはずとのこと。営業店に状況を確認して

連絡させますということだったので待っているのですが、まだ連絡はありません。



買取してくださった業者さんは「３月中に抹消させないと、評価証明の取り直しが

必要になるのでややこしい」と。うーむ、困りました。業者さんからのご紹介で

信販会社さんを利用しているということもあるので、業者さんから信販会社さんに

連絡して抹消書類の件どうなってるか聞いてもらえないかと相談し、そのように対応を

していただけることになりました。



なんか思ったより事後処理に時間かかっててすっきりしませんが、あとは抹消書類が

届きさえすれば話は終わります。早く連絡来るといいのですが・・・。



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仙台１棟目の退去立ち合いが完了、返却できる敷金はないらしい。

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仙台１棟目の学生さんの退去が完了しました。義母曰く、敷金は返せなさそうと

いうことでした。内容を聞いてそれは仕方ないと納得した次第です。



春は卒業の季節です。仙台１棟目には学生さんがお住まいですが、この学生さんも

卒業で出ていくことになっております。後釜は決まっておりますので、早々に

リフォームして次の方が住める状態に仕上げる必要があります。

この辺の手配は義母の方で済ませてくれています。頼りになるわー。



金曜日に、義母から仙台１棟目の学生さんが大挙した旨と、退去立ち合いしてくだった

業者さんからのお見積が送られてきたということでその情報wが転送されました。

義母のコメントには、お部屋の借主さんにお返しできる敷金はなさそうとのこと。

そんなに汚く使っちゃったのかな？と思いながら見積もりを見てみると・・・



・ハウスクリーニング、エアコンクリーニング

・キッチン底板交換

・引き戸アクリル板交換

・キッチン蛇口パッキン交換

・諸経費

という内容です。



義母曰く、次に住む人を紹介してくれたからエアコンクリーニング代を入居者様に

請求する気はないけど、普通はハウスクリーニングと一緒に請求するものなの？と

聞かれました。契約書上はハウスクリーニングしか書いてないから本来なら別だろうと

思いますが、ハウスクリーニングの一環として業者さんから請求が来たらそれは

わからないだろうなあ、なんて思います。明確に入居者様に費用をご負担いただきたいと

考えるなら、契約書に特約で書いておいた方がいいのかなとも思いました。



こちらで気になったのは引き戸アクリル板交換です。これ、確か借家人賠償責任保険で

対処するって話になってませんでしたっけ？ちょっと状況がわからなかったので

義母に確認したところ、入居者様が加入している借家人賠償責任保険で、過失による

破損が対象になっていなかったのだそうです。そうか・・・保険範囲の問題か・・・

顛末くらい先に教えてよとも思いましたが、まあいいか。



仙台１棟目は敷金１ヶ月をお預かりしているワンルームなので、アクリル板修繕と

ハウスクリーニング、あと諸経費の一部が入ったら、確かに敷金を超過するくらいには

なってしまいそうです。なるほどね・・・。



キッチン底板交換に関しては経年劣化で入居者様過失ではないから請求しないはずです。

明確に確認はしてないけど、普通に考えたらそうなるでしょう。蛇口パッキンも同様。

内容としてはこれでいくということでよいと思います。



せっかくご紹介とかまでしていただいたのだから、費用負担は最小限にしたいと

思いましたが、保険のカバーする範囲の問題でそうできなかったのは仕方ないです。

入居者様の親御さんともその辺の話はしているようなので、先方もご理解はして

くださっているものと思います。あそこの大家は因業強欲大家だとか思われたら

次の紹介もなくなってしまいますからね。その辺は義母は頭がいいので理解はして

いることでしょう。実際、エアコンクリーニングは紹介の恩があるから請求しないと

明言しておりましたし。



義母は頭の回転が早く、後期高齢者になっているという年齢を考えたら驚異的な

頭の良さだと思います。それゆえに、いきなり結論をドンとぶつけてくるので、

過程がわからん！と何度も聞き返すことになるのですが（苦笑）



課題であった社交辞令が言えないところとか本音をオブラートで隠すことができないとか

そういうところも最近はそつなくこなしてくれてます。以前はそういう仕事は私が

一手に引き受けていました。実のないことをうだうだ話ながらさりげなく本題を忍ばせ

悪いことも言い方を変えて相手にもメリットがあるような雰囲気を醸し出しつつ

相手を煙に巻いているところを横で見ては、あたしにはできないわそういうのと

あきれるような感心するようなそぶりでした。でも最近はストレートに物事を言わず

うまく様子を見たり結論を隠したりできるようになっており「私も丸くなったわよ」とか

うそぶいているのをよく耳にします（笑）



次の入居まであまり間がないので、業者さんにはサクッと仕上げていただき、４月からの

入居に備えたいと思います。よろしくお願いします！



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試算の組み換えを検討する。

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組み換えを検討しております。東京１４棟目（仮）を購入するので、それに対して

別なものを売却して手元資金を増やしたり個人と法人を入れ替えてもいいかな、と。



東京１４棟目（仮）は自宅至近のニコイチ物件です。再建築不可ではありますが、

それゆえにお値段以上のスペックを持っている物件です。なにげに東京１２棟目にも

近いのがいいです。まとめて２棟面倒を見られるというメリットがあります。



今回、購入するこにあたりリノベーションが必要なのですが、その資金をどうするか。

たぶん全額融資でいけると思っているのですが、リノベ資金は１０年でしか融資を

受けられない可能性が高く、１０年で全額借りるとキャッシュフローがあまりよくない、

という問題が生じます。となると、自己資金をある程度入れた方がいいということに。



そう考えると、やはりもう少し手元にお金を置いておきたいということになります。

でもそんな錬金術のようにお金を作ることなんてできな・・・いや、できるぞ。

既存物件売っちゃえばいいわけだ。



前にも別の再建築不可物件を購入しようとしたときに、このテーマで悩んだことが

あります。その時は東京３棟目を売却しようかという結論になっておりました。



東京３棟目は一部に借地権があるものの再建築可能な所有権で、東京１４棟目（仮）と

同様のニコイチ物件です。個人保有で長期譲渡の期間に入っています。

長期満室安定の優良物件ですが、最近購入している「自宅近所物件」と比べると、

やや自宅からは遠いです。とはいっても１駅隣なだけですけど。



個人＞＞東京法人　というバランスになってしまっているので、これを個人＝法人に

規模間を合わせられればいいなと思っていました。なので、今回の東京１４棟目（仮）を

東京法人で購入し、東京３棟目を売却することで、個人２減、東京法人２増になります。

法人への役員貸付が発生するので、将来的に法人からお金を給与以外の形で個人に

移動させることもできます（貸付した分を返してもらうだけ）。



再建築可能な物件を売って再建築不可の物件を買うってのはどういうことだ、と

自分でもちょっとツッコミ入れたくなりますが、まあしょうがないですね。

手元のカードを眺めたらそういう結論になったもので。



本当は札幌８棟目、札幌９棟目あたりも売却検討したいのですけど、札幌８棟目は

３０年融資なのでまだ全然残債減ってないという難点があり、札幌９棟目は購入時に

仲介してくれた社長に売却も仲介に入ってもらわないとすねちゃうのがわかってるので

売却の仲介も入れたいんですけど、どうもあまりやる気になってくれないというか。

私の希望価格では売れないと踏んでるのか、動いてくれないんですよね。でもここは

気まぐれな社長をうまく動かした方が長期的に見て得だと思うので、今は選択肢から

除外して、やる気を見せる時を待つしかないなあという感覚です。



ということで、東京３棟目を売る方向で調整することになりました。

売却の仲介は管理会社さんに依頼します。管理で動いていただいていることから

物件のことをよく把握されていますし、こっちも頼みやすいと思ってますので。



ということで早速相談したいと連絡を入れ、電話で打ち合わせをしました。



最初は高めに出して、反響を見ながら調整しましょうという方向に。希望価格と

最低限このくらいは確保したいと考えている金額を説明。また、リノベーションが

終わる時期などを考えて、このくらいの時期までに売却を終わらせたいという意向も

共有させていただきました。



手元に残したい金額・・・有担保の借入を返済＋今回のリノベーションを自己資金だけで

完結できるくらいの金額＋αって感じです。多少の借入はするつもりがあるのですが、

もし借入しなくてもＯＫであれば、返済比率はぐっと減らせます。あるいは借入した上で

条件が悪いものを一括返済してしまうという手もあります。



とりあえずそのくらいは残したいと思うのですが、売却時の所得に対して税金がどの程度

かかるかも見極めなくてはなりません。なので、ここは顧問税理士の先生に税額が

どのくらいになるか試算をお願いすることにしました。



あとはちょっとだけある借地に関しても、借地の管理をされてる不動産屋さんに連絡して

売却の場合いかほど譲渡承諾料がかかるかも確認したいと思います。



さて、首尾よく売却できるでしょうか？楽しみにしたいと思います！



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