2022年02月08日
記録的な豪雪の影響で、札幌7棟目も臨時の排雪作業を手配する方向に。
現在9位です。今日こそ対応進めないとだなあ・・・。
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札幌6棟目で先日歯を食いしばって排雪作業を入れましたが、今度は札幌7棟目が
臨時の排雪が必要になる水準に達してしまったとの連絡が!うぅ、頭痛い。
今年の札幌、本当に雪の量がヤバいことになっています。10年以上札幌で不動産賃貸を
やっていますが、こんなに振ったの初めてじゃないかしら。もはや災害級です。
JR北海道が二日連続で札幌発着の列車の全線運休にならざるを得ないくらいの降雪量と
聞いています。雪国で慣れているはずの札幌でそんな状態って・・・。今回の大雪が
いかにとんでもない量なのか、その一端は感じられるかと思います。
今年は初雪が降り始めるタイミングこそ遅かったものの、降り始めてからは豪雪が
続いている印象です。今までこんなに降ったことなかったよねというレベルでの
降雪が続いております。
先日は札幌6棟目で雪庇落としと排雪の臨時作業を入れざるを得なくなりました。
過去にこの物件でこれらの作業を行ったことがなかったので、まずその作業が必要に
なったことに対してびっくりしたものでした。そしてこの物件、前面道路が狭いため
大変お高い金額が出ていくことになりました・・・。
血の涙を流しながら対応し、その傷もまだ言えてないのに、今回のドカ雪のニュース。
またなのか?また排雪とか言われたら、本当にこの冬のシーズンの家賃が吹っ飛ぶぞ?
もうほんと勘弁してくれー。
そんなことを考えながら戦々恐々としていたのですが・・・
次の悪いお知らせは別な方面からやってきました。
札幌7棟目の管理会社さんからLINEで「都合がついたら電話ください」との
メッセージが。札幌7棟目と言えば、広い敷地で一部は2台駐車もOKの物件です。
こちらの管理会社さん、最善の一手をこちらに相談なくビシッと打ってくれる会社なので
「相談したい」と言ってくるということは、オーナー判断が必要な案件ということです。
つまりそれは、臨時でお金がかかる案件。そうなると、9割がた排雪の話だろうなあ。
ある程度覚悟した上で、仕事が終わったタイミングでお電話をしました。
用件は案の定排雪に関してのお話。
札幌7棟目は敷地が広いこともあり、管理会社さんの勧めで冬季のみ除雪のための費用を
固定で出しております。この費用の範囲で、よしなに業者さんが動いてくださいます。
業者さんが入るまでは、敷地内の空き駐車場に雪を溜めております。
しかし今回、降雪の量が多すぎて雪を置く場所が敷地内になくなりつつあり、
もう一発でかいのが降ったら本当にどうにもならなくなる状況とのことでした。
排雪を頼んでいるけど、この猛烈な豪雪で頼んでいる業者さんもバックオーダーが
増えてしまい、すぐに入れそうにない状況とのこと。そこで、社長の人脈をフル活用して
なんとかすぐに入れそうな業者さんを見つけてきたので、臨時でそこに対して排雪の
作業をお願いすることを検討しているということでした。
なお、札幌市も除排雪が全然追い付いていないということもあり、幹線道路ですら
1車線しか通れない状況が続いているそうです。トラック同士がすれ違うのに難儀し、
街中はとんでもない大渋滞になっているとのことでした。
幹線道路がそんな状態なので、札幌7棟目の前の生活道路はもっとひどい状況です。
普段なら10トントラックで排雪作業に来るところなのですが、除雪が間に合って
いないため10トントラックが入れないという話でした。これにより、2トントラックで
ピストン輸送するしか方法がなく、人工が余計にかかるから通常より高くなるという
お話でした。
札幌7棟目の管理会社さんが言うことは基本的に信頼している私ですので、今回の話も
妥当なものだろうと思っております。やらなきゃならないことはやるべきということで
オーナーとしては臨時費用出して排雪作業をお願いします、ということで回答しました。
できるだけギリギリまで様子を見て、必要あればすぐ依頼します、とのことでした。
こちらのお財布に気を遣っていただき恐縮です。
その後、管理会社さんが写真を送ってくださいました。
写真中央に雪に埋もれたゴミステーションが見えませんでしょうか・・・?
これじゃゴミ出せません!ゴミの回収されてなかったみたいです(汗)
管理会社さんにてゴミステーションを掘り出した図です。雪を置く場所が限界に
近づいており、空き駐車場の区画は「でかいアメ車1台分くらいの雪が置いてある」
というお話でした(汗)
管理会社さんからは、これ以外にも物件のエントランスが雪で埋もれかかっている
写真も送られてきました。この写真見ちゃったら、排雪やらないわけにはいかんですわ。
ちなみに雪庇も心配でしたが、管理会社さんは「僕が屋上登って都度落としてるので
雪庇は問題ないです」と。いやいや、今さらっと言ったけど、屋上まで行って成長する
前に雪庇落とすってなかなか大変な作業ですよ。そんなことまで対応いただき、
頭が下がります。ありがとうございます。次札幌行ったらごちそうします。
記録的な豪雪で札幌が恐ろしいことになっていることはよくわかりました。
ともかく、皆さん安全第一で作業を進めていただければと思います!
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2022年02月07日
東京8棟目で誤配達が頻発している。
現在9位です。昨日は移動が多い一日だったなあ。
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まさかそれが理由で「わかりにくい」とトラブルを発生させることになるとは。
何かといいますと、東京8棟目のポストに誤配達が相次いでいるという話です。
東京8棟目。最近よくブログで話題に出てくるペット多頭飼い推奨の物件です。
他の物件に比べて入居者さんと会話することが多いので、その分よく出てくるのだと
思っております。話をしない物件は管理会社さんのところにこういう細かい話が
飛んでいくのでしょうけど、この物件に限っては私のところにその話が来るから
結果として多く見えているだけだろうと想像します。
今回届いた話題も、いつぞやの入居者様との懇親会の中で出ていた話題です。
それは「誤配達」です。
東京8超目は敷地内に2棟の建物が建っています。元のオーナーさんが、アパートと
住居を建てて、住居にはオーナーさんご自身がお住まいになっていたのであろうと
考えられます。その後転々として、私のところにやってきました。
オーナーさんのお住まいについては、購入後に大規模リノベーションを行いまして
3部屋のアパートに改造しました。土地家屋調査士さんにて建物用とも共同住宅に
変更して貰いました(融資の関係で)。
この時、敷地内の物件に「●●1」と「●●2」の名前を付けております。
しかも、1と2はローマ数字。縦棒が1本あるか2本あるかだけの違いなので、
確かに名前だけで判断すると間違いを誘発しそうな気がします。
さらに、デザイナーさんに外壁や館銘板について相談して、おしゃれな感じに
仕上げたのですが、おしゃれさとわかりやすさってだいたい背反するというか、
共に成立させるのが難しいというか。私もそこまでは考えていなかったのですが、
ポストだけ注目して近寄ってくる配達の人だと、どっちが1でどっちが2かが
わかりにくいデザインになってしまったことは否めません。
入居者様の話を聞いていると、こういったことが原因で、結果として1と2で
誤配達がちょいちょい怒っているようです。2で置き配設定にしていたけど、
1に置かれていたとか、ポストに1と2が取り違えられて入っていたとか。
不便だろうから、何か対策を考えないとダメだなあ・・・。
ポストにカッティングシートかなにかで明確に館名を貼り付けるとか、そんな対策が
ぱっと頭に浮かびました。今は号室名しか貼ってないので、ただ単に「101」とだけ
貼るのではなく「1−101」「2−101」のような貼り方にするとか。
あとは物件名もポストに関してはアルファベット表記とカタカナ表記の両方を貼るとか。
そんな感じで仕上げれば、多少はわかりやすくなるかなあと思いました。
管理会社さんに相談したら「もし郵便局だけの問題なら、こちらから郵便局に注意喚起を
するという手もあります」と言っていただいたのですが、郵便局だけでなく宅配便の
各業者さん、あとはそれぞれの会社が自社で独自に手配する配送便(ヨドバシとか)も
あるし、フードデリバリーだって置き配みたいな設定をすることができちゃいます。
郵便局だけの問題じゃないだろうなと思ったので、やはり設備に工夫をする方向が
良いだろうと考えました。
管理会社さんにて、お付き合いのある看板屋さんにデザイン案を出して貰う前提で
お見積をしてくださるとのこと。まずはその結果を待とうと思います。
今後、敷地内に2棟とかそういう物件を手掛ける際には、誤配対策としてポストの
視認性にも気を付けなくてはならないなあと思いました。今後の糧にします。
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2022年02月06日
つばを付けてた物件、ぼちぼち動き始めるタイミング。
現在8位です。温泉旅館からおはようございます。さて、風呂入ってこよっと。
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家の近所の再建築不可物件、販売開始から期間が経ってきたので、そろそろ価格交渉が
できるんじゃないかなーと企んでおります。業者さんにアプローチ開始しなきゃ。
昨年の年末にこんなブログを書きました。懇意にしている不動産会社さんがあり、
これまでも何棟も購入してうまいことトラブルなしでやれているからということで
気に入っていただき、良い関係を作っている業者さんです。そこが元付で仲介している
再建築不可の戸建が、もう一声指値が通れば購入したいなという水準で出ています。
ブログ書いた時点では、この物件の担当営業マンの方は「まだ交渉するには早い」という
認識だったので、価格交渉するタイミングが来るまで売れなければ交渉の上で買いたい、
という意思表示をして、なるべくそうなるよう頑張るという話をしていただいていた
ところで終わっておりました。
先方が考えていたのが、以下のような筋書きです。
・まず店頭で2ヶ月掲示
・年明けにレインズで1ヶ月
・自社広告で何回か集客
・2月になったら「3ヶ月経ったけど売れないですね」で交渉開始
正直、自分が売主でこんなこと考えられていたら、ちょっと発狂しちゃうレベルです。
売る気ないやんけ!と。これで3ヶ月経って売れないから価格交渉なんて言われたら
じゃあお前のとこもう頼まんわ!と言って切ってしまうと思います。でも、相続系の
売主さんは、現場がこんなことになってるなどと気が付かずに、そのシナリオに
乗っかってしまうのでしょうね・・・。
売却の時は、本気で売主サイドに立ってくれる業者さんにお願いしないと怖いです。
いやほんとマジで。肝に銘じましょう。
で、2月で掲載3ヶ月になるはずです。1月にレインズにも載せているはずです。
私は業者ではないのでレインズ見られませんが、仲介業者さんの思惑通りであれば
そうなっているはず。
そろそろ私の存在を改めてPRするタイミングかな?
ということで、昨日担当さんの携帯に電話して、状況聞いてみました。
おおむね予定通りに進んでいて、今のところ現金で満額買付も入ってないとのこと。
何人か内見まできており、リノベ費用含め検討するというステータスになっているけど
その後連絡がないので見合わなかったのではないか、ということでした。
あの金額そのままだと見合わない可能性高いですからねえ。
私としては、本体をなるべく安く現金で購入し、リノベ費用は金融機関さんから
10年〜15年融資で借入して、返済比率5割以下で回すという感じを考えています。
正直、頭金=物件購入費用なので、資金効率はあまり良くないという認識はあります。
でもまあ、そこはもうしょうがないかなという感じです。購入からリノベまで全部
借入で賄って20年とか30年とかで借りられるような市場の状況ではありません。
先日、健美家コラムで岡本さんが以下のようなことを書いてました。
今の利回り水準では、物件を取得して、早期に利益やキャッシュポジションを積み上げることは困難です。
中古は、リフォーム・リノベ・大規模修繕を施すことにより建物の価値を向上し、賃料をアップさせ、リセールバリューを上げていく。そして、一定期間保有したら売却し、利益を確定し、現金化する。
本当にその通りで、今の利回りで融資が出る物件を買っても利回りによるインカムは
微々たるもの、正直厳しいです。なので、癖のある物件や水面下の物件を購入して
なんとか利回りを確保するということになり、それには自己資金が多く必要になります。
そしてその自己資金を回収するには、売却という手段を取らざるを得ないと思うのです。
詳しいことは岡本さんのコラムをご参照ください。
なぜ不動産投資初心者は、売買を繰り返した方が良いのか?銀行融資の点からダメなこと
私も、資産は組み替えていかなくてはならないという認識をしております。
闇雲には売りませんし、銀行さんが「まあしょうがないね」と言ってくださる範囲での
売却にとどめますが、それでも今の市況だと売却を交えないとうまくないというのは
まさにその通りなのです。
良いものは残し、普通なものは5年〜10年保有後に売る、微妙なものは3年〜5年後に
売る、という感じで組み換えを積極的に行い、手元資金をだんだんと厚くしていくことを
考えております(でも手元資金できたらすぐ次買っちゃう悪い癖があるから、たぶん一生
手元資金は厚くならない・・・)。
あ、借地のものは基本売れないと思っています。借地契約期間満了のタイミングで
新規20年巻き直しの費用までこちらが負担しないといけない上に、市場に出すと
再建築不可以下の価格になってしまうので。そういう意味では、消極的ホールドに
なると思います。
札幌
良い:札幌6棟目(安定しているし立地がいいので周囲あげて将来の建替も?)
普通:札幌7棟目、札幌12棟目
微妙:札幌8棟目、札幌9棟目、札幌10棟目、札幌11棟目
東京およびその近郊
良い:東京2棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京11棟目
普通:東京1棟目、東京3棟目、東京6棟目、東京10棟目、東京12棟目、東京13棟目
微妙:千葉1棟目
東京6棟目は今は普通ランクだけど、また潮目が変わると信じてます。
東京1棟目、東京13棟目は借地なので売りづらいから普通だけどキープ。
東京10棟目は自社ビルにしたいという半分趣味の物件なのでこれも売らないつもり。
仙台
良い:仙台1棟目
普通:仙台2棟目
微妙:今のところなし
富山
良い:なし
普通:なし
微妙:富山1棟目
今回の物件のポジションは「普通」になると思います。家からも東京12棟目からも
近いという立地的な魅力があります。ただ、再建築不可でアプローチが非情に狭く、
長期的にホールドって感じではないなあと。賃貸である程度回して、利回り物件で
最後は10%弱くらいで放出するイメージです。そうなると仕込みは12%くらい
(リノベ費用込)になるから、やっぱりあまり高い値段では買えないよねという
ことになります。売らずに私が永久ホールドなら、今の値段で買ってもいいのかも
しれませんが、そういうわけではありませんから。
ということで、話がやや逸れましたが、元付業者さんにはそろそろ施工業者さんに
内見をいただき、具体的なリフォームの目安を把握し、指値金額を調整して連絡する、
という話にしました。いい形で収束できると良いのですが。期待です。
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2022年02月05日
オンライン代理制御に無理に対応する必要なかった!
現在8位です。午後から温泉に出かけます。楽しみ楽しみ。
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高圧太陽光発電所のオンライン代理制御に関する話、やっと内容が整理できました。
どうやら私は対応する必要がないようですが、出力制御された分だけ収益が下がります。
太陽光発電においては、最近の高圧ものは出力制御が行われているようです。
私が高圧太陽光発電所を作った頃は、まだ出力制御の概念が存在しておりませんでした。
ちょうど切り替わるタイミングギリギリで出力制御なしでOKというグループに属する
ことができた次第です。当時頑張った自分と、協力していただいた業者さんに感謝です。
こうして出力制御の争乱からは逃れられたと思っていたのですが、最近になって
電力会社さんからこれに関してのお手紙が届くようになりました。内容を読んでみると
出力制御の対象を逃げ切った世代にも適用させるよう法律が改正されたよという話で、
オンライン代理制御とオフライン代理制御の2パターンがで電気料金が変わるような話が
書かれていました。
この内容を見ただけだと、私が出力制御の装置をつけてオンライン代理制御に移行する
必要があるのか、そのままオフライン代理制御でいいのかがよくわかりません。
なので、もし工事が必要ならというところも含め、施工業者さんに相談して実態として
私はどうすればいいのかを確認して貰うことにしました。
ここまでの内容の詳細は過去ブログをご参照ください。
その1
その2
この件に関して、施工業者さんから回答をいただくことができました。
結論としては「オンライン出力制御に対応する必要なし」でした。
東北電力さんから貰った書面から私が読み取った内容は、オンライン代理制御に
移行すると、出力制御した分の補填をして貰えるが、オフライン代理制御のままだと
その補助が受け取れないので、もらえる分が下がってしまうという見方でした。
オンライン代理制御の太陽光発電所Aと、オフライン代理制御の太陽光発電所Bがあり、
両方とも通常であれば100の電気を作ることができるとします。
オンライン代理制御・オフライン代理制御の発電所ともに10の代理制御が行われ、
90の電気が生産されます。これに対し、オンライン代理制御の場合は補助金10が
上乗せされ、100を維持できるが、オフライン代理制御の場合は補助を得ることが
できずに90のままになり、当初事業計画よりも10減ってしまう、ということだと
捉えておりました。
しかし、施工業者さんがコールセンターで聞いた内容によると、これは間違いで・・・
オフライン代理制御のところは出力制御が行われず発電量は100のままだそうです。
オンライン代理制御のところがオフライン代理制御の発電所が行うべき10の出力制御を
含めて20の出力制御が行われ、発電量は80になるのだとか。しかしこれだと不公平に
なるので、オフライン代理制御のところの10をオンライン代理制御に補填するという
考えになるそうです。
オフライン代理制御:発電量100に対して売電金額が90
オンライン代理制御:発電量80に対して売電金額が90
発電量と売電金額の差の10が、本来出力制御をしてほしいオフライン代理制御に対して
課せられる制御内容ということなのだそうです。テクノロジーではなくお金で制御、
ということか・・・。
ってか、そんな内容だとあの貰った書面から読み取れるかー!
もうちっとわかりやすく書面書けやー!(ぷんすこ)
オンライン代理制御にする見積も念のため貰っていましたが、数百万単位でかかるので
やらずに済むならそれに越したことはありません。でも結局出力制御の対象となって
しまうことは、国の後出しじゃんけんという印象も強く、やや不満ありです。
市場原理ではなく制度に頼った事業というのは、制度が変わると何もかも変わるという
リスクをはらんでいるというのは当初から感じていましたが、今まさにその懸念が
現実になったということでしょうね・・・。
ちょっと収入下がっちゃうのは辛いですが、しょうがないと割り切ることにします。。。
あまり出力制御されないといいな。みんな、ジャンジャン電気使おうぜ!
(晴れてる日と昼間限定で)
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2022年02月04日
今日と同じ日は二度とこない、そして今と同じ平和な人生がずっと続くとは限らない。
現在7位です。明日からの温泉旅行に向けて、体調を整えています。
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一寸先は闇、世界はいつ何が起こるかわからない、今の状態が永遠に続くわけではない。
だからこそ、今をより充実させながら生きていく必要があるなと改めて思った次第です。
若い頃は、世界情勢も自分自身も今と同じ状態がずっと続くと思っておりました。
それは若さゆえの無知がそう思わせていただけだと気が付いたのは割と最近のことです。
私が不動産賃貸業を始めたのは2000年代後半、リーマンショックの少し前から。
それまでは自分ががむしゃらに働くことばかりで、特に株なども手を出しておらず
世界情勢に対しての感度が低い時期でした。
不動産賃貸業という事業を始めたことにより金融機関さんとのお付き合いが始まり、
太陽光発電事業を始めたことにより国の精度に則った事業というものを経験しました。
否が応でも政治の情勢に目を配るようになり、そうすることで今まで日本だけ見てても
たいして変わり映えしないと思っていたのが、時の首相が変わったり政策が変わったり
することで、今までの常識が非常識に変わることを痛感しました。
(融資姿勢とか、太陽光の許認可とか、そういったところからです)
また、政治や経済に目が向くようになると、国際情勢も依然より敏感になりました。
中国の経済的・軍事的な台頭、米露の対立など、一歩間違えたら戦争が始まっても
おかしくないというか、これは形を変えた経済領域やサイバー領域での戦争が既に
始まっているんじゃないかとか。香港が一瞬で体制があんなに変化してしまったことに
私は戦慄を覚えました。
リーマンショックのようなもので経済が一瞬で激変する。
火山の噴火によって環境が一瞬で激変する。
一見するとなにも変化がない世界で生きているように見えて、実はちょっとしたことで
ちょっとした変化が常に起きている、そしてたまにちょっとしたで済まない変化になる。
そんな世界で生きているのだな、ということを認識するようになりました。
また、年を取るにつれて思うのが、私自身の肉体的な劣化です。
20代から30代になった頃にはそこまで衰えを感じることはなかったのですが、
30代後半〜40代前半(今)にかけては、肉体の劣化も感じることが多く・・・。
視力が顕著に悪くなる、物覚えが悪くなる、軽度の腰痛が発生する、体重が減らない、
階段を登ると息切れする、電車間に合わないからダッシュした後ゼーゼーする時間が
やたらと長くなる、ラーメン二郎を食べきるのが苦しくなる、などなど。
経年劣化は建物にも人間にもあるのだから、いつまでも今と同じように動けると
思ってはいけないのでしょうね。そしてそれは「老い」として受け入れなくては
ならないことなのでしょう。
昔は全く意識しなかった「死」というものも、現実のものとして否応なしに意識を
しなくてはならないものになっています。自分がというのも勿論ですが、周りの人や
自分が青春を過ごした頃の著名人とかでも亡くなっている人がちらほらとおります。
どんなにお金持ちでも貧乏人でも、人間には等しく死が訪れます。
その未来からは逃れることはできません。
そうであれば、老いたらできなくなってしまうことを今のうちにやるべきでは。
一日一日を大切にし、チャレンジできることは今チャレンジする。
後悔のない日々を過ごす。
今日という一日は二度ときません。
もしかしたら明日、某国の飛翔体が日本に打ち込まれるかもしれません。
もしかしたら明日、自分が何らかの病気で自由に動けなくなるかもしれません。
ちょっと前に40代になっちゃったなあと思っていたら、ふと気が付くといつの間にか
40も中盤を迎えてしまいました。時の流れが早すぎてドン引きします。小学校の頃の
夏休みって、なんかもっと長く感じたよね?小学校の頃って1ヶ月がやたらと長く
感じられましたが、今の1年って小学校の頃の1ヶ月くらいに感じられてしまいます。
ぼーっとしてると、あっという間に死んじゃうな、これ。
なので、やりたいことを自由にやれる環境を作らなくては、と改めて思いました。
後悔のない人生を送ろう、と肝に銘じて、日々を歩みたいと思います。
ということで、最近ふと思ったことを改めて文字にしてみたところで、本日は終了です。
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