東京８棟目、入居者様から伝えられた問題点に対処する方向。

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東京８棟目のネズミ問題は落ち着いてくれた（？）ようですが、ネズミと関係が

あるかもしれない問題点が入居者様より伝えられたので、それも対応しないとです。



先日より東京８棟目の話が多くなっていますが、入居者様との接点が一番多いから

細かいことや管理会社さんが普段拾ってくれてることもダイレクトに伝わってくると

いうことなのだと思います。それだけ良いコミュニケーションができているという

ことなのだろうと解釈しております。



細かい改善活動としては

・誤配達防止の掲示物作成（発注済・設置待）

・庭の机と椅子を交換

・玄関ドアからの隙間風対策（一部の部屋は実施済）

あたりが挙げられます。



入居者様が自発的に清掃や隣地の枝落とし、古くなった机と椅子の塗装などを

行ってくださっているので、私もそれに負けないようオーナーとしてやるべきことを

やらなくては、という気持ちになっております。

（清掃などしてくれる方には更新料を値引するなどの形で金銭的にも還元してます）



あとは、ネズミが出ているという話がありましたので、その対応ですね。

ネズミは昨年の年末くらいに話があり、対策としてネズミに対しての毒性がある餌を

屋根裏に置いて様子を見て貰っている状態でした。



年明け、別のお部屋からもネズミが出たようだという連絡を受け、管理会社さんに

同様の対策を取るようお願いしました。こちらもその結果についてはまだ聞けてなくて

様子見の状況でした。



一昨日、庭用の椅子と机を現地に持って行った時に、ネズミが出ているお部屋の

入居者様と話をしたのですが、カーシェアの車を返却する時間が近づいており、

ネズミの話までは聞く余裕がありませんでした。ネズミに関しては、管理会社さんから

各部屋の入居者様にフォローをしていただこうと思います。



で、その時入居者様から教えて貰ったのが・・・床下換気口の蓋が取れているという話。



蓋が取れてるところから、近所の地域猫が床下に入り込んでるんですよ、という

話をしてくださいました。猫ってけっこう小さな隙間でもするっと入っちゃうから、

入っててもおかしくないですね。床下走り回られたら気になるだろうな・・・。



そして猫が入るってことは、ネズミも入ってもおかしくありません。もしかしたら

ここの穴をふさぐとネズミの侵入路を塞ぐことができるのかもしれないと思いました。

確証がある話ではないですが、少なくとも取れてる床下換気口の蓋をつけることは

やっておいた方がいいだろう、と思った次第です。



ということで、この件も管理会社さんにお伝えして対応をお願いしておきました。

これでネズミ問題の再発がなくなればいいなと思っています。



他のリノベ物件に比べて細かい話が出やすいのは、コミュニケーションが取れてるから

ちょっとしたことでも伝えやすいということが大きいのでしょう。あとは他の

リノベ物件に比べて部屋数が多い（７部屋）ので、絶対数として多くなるのは

仕方がないことだと思います。



東京８棟目は対処したらしただけ入居者様が喜んでくださるので、そういう意味では

やりがいのある物件です。リノベ済なので本気でお金がかかることは今のところ

起こっていませんので、細かい対処だけ。家賃はペット多頭飼いＯＫにしているので

相場より高めにいただいているので、その分細かい対応で還元しているという感覚です。

他のリノベ物件でも実は発生していることなのでは、という気もしますので、

今後のリノベ物件の運営の時に注意するべき内容を今学んでいるような気もします。



何にしても、入居者様が快適にお住まいになってくださることが一番大事なので、

こういった小さな声をできるだけ漏れなく拾い上げて対処していきたいと思います。



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東京８棟目の庭にある机と椅子を新調。

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東京８棟目の庭に置いてある机と椅子をリニューアルしました。２年以上雨ざらしで

使っていたので、塗装も剥げてたから、この辺が限界だなという感じでした。



東京８棟目はコミュニティのあるペット多頭飼い物件ということで、コミュニティを

作ることを活性化させるために庭に机と椅子を置いてあります。その机と椅子が、

いよいよボロくなってきたのは、前回のＢＢＱの様子を見ていて感じておりました。



確かＩＫＥＡで買ったやつで、そんなに高い品物ではありません。まあ数年のうちに

朽ち果ててもおかしくないし、それでもいいやというつもりで使っておりました。



少し前ですが、入居者さんから「椅子の板が１枚抜けてしまった」というお話を

いただいていたので、まあぼちぼち交換の頃合いだな・・・と。入居者さん、

弁償しますとか言い出したので、元々設備更新の時期と思っていたので気にしないでと

お伝えし、こちらで購入する予定を具体化しました。



どうせＩＫＥＡで椅子買ってくるなら、入居者さんの中で選びたい人とかいれば

ついてきてもいいだろうと思い、グループＬＩＮＥで同行者を募集。元々飲み友達で

縁あって東京８棟目に入居してくれた方が同行したいと言ってくれたので、二人で

ＩＫＥＡに買い出しに行くことにしました。



日程調整した結果、昨日その買い出しツアーを決行。

ＩＫＥＡはそこそこ混んでて、まんぼうって一体何なんだろうという感じでした（苦笑）



お目当ての外に置く机と椅子は出口付近にあります。いくつか種類がありましたが、

入居者さんと話をしながらチョイス。結果として一番安いものを買うことになりましたが

それが一番無難な感じがする（組み立てなくていいし）、ということで決まりました。



パラソルもできれば購入したいと思ったのですが、現地に置いて邪魔にならないかなど

大きさをもうちょっと測った方がいいかな、という話もあり、焦って買うことはせずに

もう一度現地で計測してからにしようということにしました。



あとは、ＩＫＥＡの過剰に安いＬＥＤ電球とか買ったり、入居者様にお付き合いして

いただいたお礼に何か好きなもの買っていいですよと言ったら鉄のフライパンを

選んできたのでそれも買ったり。なんだかんだと買物をした感じです。



その後、ランチを一緒に食べながら、物件の話を聞きました。

犬を飼ってる家が多いから、犬の散歩をしてる時に近所で入居者様同士顔を合わせる

ことが多いそうです。そういうところでちょっとした雑談なんかしているみたいです。

先日のドアに施した隙間風や虫対策の件も、こういう雑談から入居者さんの中で

広がっているみたいですね。なるほどー。



その後、コストコにも立ち寄ってから東京８棟目に戻りましたが、私はなにげに

レンタカーを返す時間が迫っており、机と椅子を組み立てて配置する時間が取れない

感じになってしまいました。同行してくださった入居者様が、代わりにやっておくと

いうことで、ありがたくお任せした次第です。



たまたま現地に到着した際に、別の入居者様が近所の奥様とお話をされていました。

こちらに気付いて、先日ワンちゃんが亡くなった時にお花を贈ったことに関して

御礼の言葉とお花の実物を見せてくださいました。喜んでくれてよかった。

優しい飼主さんに寄り添ってもらえて、ワンちゃんも幸せだったでしょうね！



もうちょっとゆっくりお話できればよかったのですが、前述の通りレンタカーの時間が

やばかったので、後ろ髪引かれつつも帰宅しました。



机と椅子から生まれるコミュニケーション、増えればいいなーと思います。



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東京６棟目、管理会社さんが自発的にステージング対応してくださる。

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苦戦中の東京６棟目ですが、テコ入れとして管理会社さんがお部屋のステージングを

行ってくださいました。ありがとうございます！決まるといいな、これで。



東京６棟目。「ビジネス街直結の好立地」「狭小ワンルーム」という、コロナ禍の

リモートワーク需要に逆行する物件であるために、コロナ禍の前は強いニーズが

あったものの、コロナ禍においては一気に逆風になってしまいました。



最初はなかなかその事実を受け止めきれず、家賃を下げる決断ができないまま

ずるずるときてしまいました。途中で「これはダメだ」と気持ちを切り替え、

家賃を下げながら反応を伺うような感じで動き、２部屋あった空室のうち１部屋は

なんとか成約。家賃はかなり下げたのでその点は無念でしたが、空気に貸しても

賃料は入ってこないので、下げてでも貸した方がいいのは明白でしょう。



余談ですが、私はどうもこの辺の判断が遅くなりがちな傾向にあります。

サラリーマンの仕事が忙しくなると、不動産賃貸業に構っていられなくなって

放置プレイをしてしまうとか、家賃を下げると売却の時の査定に響くよなあ、とか

そういう虻蜂取らず的な考え方をしてしまったりとか。欲張りな貧乏性なのだと

自分では思っています。そしてそんな欠点がわかっているのに直せないという。

まああれですね、ダメ人間です（笑）



東京６棟目もそんな性格のせいで初動が遅れ、空室期間がものすごく長引きました。

今は賃料水準も妥当なところ（それでも若干高めというのが往生際の悪い私の性格を

よく表している・・・）に持ってきたので、あとはハマるお客様がいればＯＫなはず。

狭小ワンルームとはいえ、購入時のリノベでかなりおしゃれな仕上がりになっています。

若い男性ならワクワクするお部屋だと思うので、気に入ってくれる人が出てくれば

埋まる自信はあるんですけどね。あとは巡り合わせを待つ、ってとこかもしれません。



さて、先日そんな東京６棟目に関して、管理会社さんがありがたいお話を展開して

くださいました。特にこちらから要望したでもないのに、自発的にこんな対応を

してくださるなんて！と嬉しくなってしまいました。



それは何かというと・・・とか勿体ぶって書いてますが、冒頭に書いた通りでして。

ステージングを施していただいたのです。しかもかなりおしゃれに。



ステージングすることで、ただ単におしゃれだなーという感じを出すだけでなく、

家具をここにこう置いたらこういう暮らしになるのか、というイメージをわきやすく

する効果が見込めます。東京６棟目はデザインも割と尖っているので、かっこいいけど

どうやって使いこなしたらいいかがわからずに申込を断念するケースもありそうだと

思っていました。そういった懸念に対する一つの解を導くことができるのが、今回の

ステージングなのだと思っています。



見た目をおしゃれにすることで、内見に来た人の気持ちを高めつつ、建物の具体的な

使い方も提案して、自分が住んだ時のイメージを具体化して貰う。こういったところに

大変効果的な案だと思います。



というか、このくらい自分で思いついて即実践できないとダメなんですけどね（汗）

いかに管理会社さんに頼りきっただらしない経営をしているかが丸わかりのエピソードに

なってしまい、ちょっと恥ずかしいくらいです。こんな無能な輩を支えてくださり

管理会社さんには感謝の言葉しかありません。ありがとうございます。



東京６棟目、家から１時間弱くらいかかるので、なかなか足を運べずにいますけど、

そろそろ一度現地行った方がいいなあ・・・。ステージングされた状況を自分でも

見ておくことで、今後の気づきがあるかもしれません。



さて、管理会社さんからは、ステージングの報告と共に、改善提案の話も届きました。

それについては、また後日書こうと思います。今日はこの後出かけるので時間がそんなに

ないのと、あと最近ネタがちょっと切れ気味なので使いまわせるようにキープしたいと

いう意図もありまして（汗）



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隙間風対策の横展開（自分の配慮の足りなさを反省しつつ）。

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東京８棟目、ある部屋に行った修繕を別の部屋に横展開することになりました。

入居者さん同士で情報交換しているみたいです。仲がいいことは良いことですね。



ペット多頭飼い推奨の物件、東京８棟目。入居者様同士がコミュニケーションを取って

仲良くしていただけるよう、こちらも運営側としてグループＬＩＮＥを使ったり

個別に会話したりしてフォローをしています。その甲斐もあり、入居者さん同士で

やり取りをしたり、そういうところは活発になっているみたいです。良いですねー。



私としては、シェアハウスまで距離感は近くないけど、同じ敷地内に住む人として

ご近所づきあいしてくれれば嬉しいと思っているし、ペット多頭飼いでもたまには

旅行に行きたいなんてニーズもあるでしょうから、旅に出る時は誰かにペットを

預けて出かけられる、みたいなちょっとしたやり取りが活発になればいいなという

思いを持っています。今のところ、それに近い関係を作っていただいているように

感じますので、私としては大変嬉しいのです。



入居者さんの中には、同じアパートの住人さんだけでなく、周りのおばちゃんとも

すっかり仲良くなって、お茶に誘ってもらったりといったご近所づきあい活動を

展開している方もいらっしゃいます。近所の家の納屋的なところに勝手に入って

「ここの●●さんが使っていいって言ってくれたから」と、脚立を出してきて

更に隣地の木を「許可は貰っている」と枝落としするような。いやほんとに素晴らしい。

というか、あの入居者さんに私は清掃代をお支払しないといけないのでは？という

気持ちすら沸いている次第です。



ここまでオープンに良い関係ができているとなるのは理想なのですが、それは私が

対応した内容も各入居者さんに筒抜けになるということでもあります。この点は

私も気を付けなくてはならないと感じています。リクエストがあったら迅速に応じる、

過剰サービスにはならないよう気を付けながら、その時打てる最大限の手を打つ。

そんなことも意識しながら対応しなくてはならないということになると思います。



今回、それを改めて意識させられる出来事が起こりました。



中型犬を飼っている、コミュニケーション上手な美人入居者さんからＬＩＮＥがあり

「●●●号室で行った隙間風対策を私の部屋にもお願いしたいです」ということを

仰るのです。



確かに、少し前に別の部屋のこれまた美人入居者さんから、部屋のドアに虫がくっつき

その一部が隙間から部屋に入ってくる、という相談を受けておりました。管理会社さんに

連絡して、ドアの隙間をモールみたいなもので産めて虫が入らなくなるよう対策をして

ご満足いただいたということがありました。



たぶん、その話を入居者さん同士でしたのでしょうね。大家に頼めば対応してくれるよと

施工して貰った部屋の方からアドバイスをしたのだろうと思われます。



こういう横のつながりの情報展開は良いことだと私は思うので、それ自体は喜ばしいと

思うのですが・・・ここに私のアンテナの感度の低さを感じざるを得ませんでした。

そうやって横のつながりで情報が展開されるわけだし、同じ仕様なのだから他の部屋も

同じ問題を抱えていると推測し、先回りして希望を取って横展開するべきでした。

そこまでの発想に思い至らなかったこと。これは私の甘えだったと思います。



私としては、入居者様同士で情報は筒抜けになるという前提において、誠実な運営を

しなくてはならない、と東京８棟目に関しては考えています。それもあって、

多少入居の引合が悪くても募集条件を変更しない、という運営方針を貫いてます。

あの部屋はこの条件で入ったなら、私もその条件に合わせてほしい、となったり

不公平だと言う負の感情を抱かせたりしてしまう可能性を考慮してのことです。

（それゆえに管理会社さんには苦労をかけていると思います・・・すみません）



自分のお金に直結するところだけそういう意識でやっていて、入居者様の顧客満足度に

関わるところにその意識が向いていなかったこと。これはただの守銭奴ですね・・・。

反省します。



反省した上で、今回は後追いながらＬＩＮＥグループで本件同様に対策してほしい

お部屋があれば連絡してください、と伝えました。結果、追加で１名の方が対策を

依頼されました。今回２部屋対応、前回１部屋対応、最初の頃に１部屋対応したのと

今空室のお部屋にも同じ対応をしようと思うので、７部屋中５部屋がこれで対応済と

言うことになります。残り２部屋に関しては、１部屋は長屋形式の２階だから対象外でも

問題はないと思います。もう１部屋は入居者さんに施工するか直接確認しようと

思います。今回不要なら、退去時に施工することにします。



今回は私の配慮が甘くて、入居者様に「私の部屋もお願いしたいです」などと

言いづらいことを言わせてしまったと思います。反省して、今後は各部屋に対して

良いと思った内容は横展開する運営を心掛け、顧客満足度の向上を目指そうと思います。



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原状回復の必要な箇所を第三者に見て貰いたいんだけど・・・。

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札幌８棟目のお部屋の原状回復に関して、相見積を取っております。元々の思惑は

相見積ではなかったのですが、結果としてそういう形になりました。



札幌８棟目は２部屋の空室があります。今年の尋常じゃない豪雪の影響でＪＲ北海道の

札幌近郊の電車が全線運休になるという痺れる事態が発生しておりますが、そんなＪＲの

沿線ということもあり、今後ますますＪＲの不人気に拍車がかかりそうだなあと憂鬱な

気持ちでニュースを見ております。



本当はこの冬どこかで札幌出張したかったのですが、行っても移動するのに一苦労と
い
う

状況が目に見えるので、やめました。ＪＲがストップしているこの時期に札幌行って
た
ら

それこそ帰宅困難な状態になるところでしたので、結果としては行かずに正解だったと

いうことなのかもしれません。



だいたいのことはリモートで済ませられるのですが、札幌８棟目のリフォームの見積は

できれば現地で状況把握し、見積内容と修繕箇所の照合をして、工事内容が過剰／過少に

なっていないことを確認したかったのです。思っていた以上に見積金額が高かったけど、

清掃業者さんが撮影している写真から、そこまで必要なのかが見えなかったため。



これに関しては、その点を確認する手段としての相見積をすることにしました。

管理会社さんの了解を得た上で、フラットな気持ちで見ていただき、修繕が必要な箇所を

ご提案していただこう、という感じです。



最初にその対象としてお願いをしたのが、清掃業者さんでした。写真も撮っているし、

現地にも行っている。そして仲介業者さんもやっているから、仲介目線で必要な

リフォームの判断もできるので、今回みたいな話には最適と思ったのです。



しかし、清掃業者さんからは、仲介が繁忙期でちょっと忙しいから、できれば見積は

別のところで依頼してほしいという回答をいただいてしまいました。忙しい時期だと

思いますし、主軸は賃貸仲介なのも知ってます。無理を申すわけにもいきますまい。

ということで、このルートは諦めました。



次に考えたルートは、外壁塗装など対応していただいている業者さんです。

ご本人は外壁まわりが専門ですが、チームの中に内装もできる人が混じっているし

以前も内装の見積などして貰ったことがあります。



早速連絡を取ると、少し調整するから待ってほしいとのこと。どうも、内装業者さんが

引退とかもあって、今まで対応してくださっていた業者さんではない方が今回見積を

してくれるようなのです。少々時間がかかりましたが、見積の手配ができたということで

連絡をいただきました。



今回対応いただく内装屋さんからの質問ということで、管理会社さんが出した見積項目と

私の予算感を知りたいということを問いかけられました。



こちらの思惑としては、管理会社さんのお見積に囚われずにフラットな気持ちで

本当に修繕が必要な箇所をご提示いただきたかったのですが、今回の職人さんは

お忙しい方のようで、そういった情報を事前に聞いておきたいようなのです。

現場を見て見積から省いて良いものがあれば省くよう指示はしているという

ことでしたので、それならということで見積項目（金額は除く）を提示しました。

予算に関しては、賃貸するのに必要な工事であれば予算とか特に関係なくやるので

本当に必要な修繕を出してほしい、としました。



そこからしばらく時間が経過したのですが、先日お見積の提示がありました。

管理会社さんよりかなり高額です。見た瞬間、え、ちょ、みたいな感じになりました。



細かく項目を見ていくと、どうもＣＦがすべて張替の前提で見積が作られています。

物件の現状を見た結果で、修繕が必要だと言う判断になったのでしょうか。



間に立ってくださっている方とこの点について確認したのですが、先方業者さん曰く

今回は初めてということもあり、オーナーがどのレベルまで求めているかが不明なのと

管理会社さんの見積にどの場所のＣＦかが明記されていなかったことから、とりあえず

全面張替で見積をした、ということでした。



うーん、これは正直なところ、私が求めている内容に対応してくれる職人さんではない、

という判断をせざるを得ないなあ・・・。職人さんが、オーナーがどこまでやる人かを

把握しないと、私が言うような空気を読んだ見積ってのは難しいのだろうなと

いうことは確かに一理あります。そういう感覚を持っているからこそ、最初に予算と

管理会社さんの見積項目を確認したのだな、と理解。



私が求めていた「私の代わりに現場を見て、必要な項目がこれだというものを

見ていただく」ことは求められないことは理解したので、路線を切り替えて単純な

相見積にすることにしました。管理会社さんにどの部屋のＣＦを張り替える予定かを

確認し、そこだけ見積に入れてくださいと先方に伝えて、改めて見積を提示して

いただく手はずにしようと思います。



清掃業者さんが対応できる状態であれば、こんなに試行錯誤しなくても済むんだけど、

まあ今は札幌市内は移動することも大変な状態だからなあ。



並行して、３月になったら現地行けるタイミングを探ってみようと思います。

さすがに３月なら今のようなとんでもない豪雪もないはず、と信じたいところです。



久しぶりに、遠隔大家の難しさを感じた一件でした。



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