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札幌８棟目の原状回復のお見積、なんかちょっと高いのでもう少し減らせるところは
ないかと相談したところ、逆に更に価格が上がってしまいました（汗）
立て直しが必要というか、元々そんなに集客力がないけど何とか客付しなきゃという
感じの札幌８棟目。稼働率向上対策重点物件として、管理会社さんにうまく立ち回って
貰わなくてはなりません。
これまでもこの物件は苦戦を繰り返してきました。駅からの距離は３分、ファミリー向け
間取りが中心という条件なので、決して悪いとは思わないのですが、その駅がＪＲと
いうのがちょっと厳しいポイントの一つです。札幌市内はＪＲがあまり人気がなく、
地下鉄沿線に人気が集中する傾向があるためです。わかっていて買っているので、
それについて覚悟はしていましたが、対策が甘くなると全然埋まらず、常に空室を
１〜２室抱えている状態になってしまいます。
建物自体もあまり良いとは言えず、居住されている方から結露の問題を指摘されることが
何回かありました。階段は外階段なので雪が降ると滑りやすくなります。構造的な
ところにも問題があるので、場合によっては売却も視野に入れていいのかもしれません。
ただ、平成元年地区に３０年融資を引いてしまっているので、売っても儲けは少ないし
短期譲渡になっちゃうしで、まだちょっと微妙な感じはします。
稼働率を高めておけば、とりあえず融資条件が悪くないのでお金は残ります。
今は埋めることに注力かなあ。
そんなこんなで、今は埋める方向なのですが、これがなかなか埋まってくれません。
やっとあと１部屋になったと思ったら、別の部屋で退去予告が発生したり。
スカッと気持ちよく満室になってくれないものかしら。
今はファミリー間取りの２部屋が空室になっています。１部屋はリフォームも終わり
募集しています。もう１部屋はまだリフォームも終わっておりません。
リフォームのお見積を管理会社さんにしていただきましたが、なかなかのお値段。
ここ、確か半年くらいしかお住まいになっていないですよね？と確認したところ
「リフォームなしでいいということで、最低限しかやらずにご入居いただいたので」
とのこと。あ、そうか、そういえばそんな話だった気がする。忘れてた（汗）
本格的にやらなくてはならないということは理解したのですが、写真を見てもそこまで
汚くないように見えるんですよね。現地行ったらそうでもないのかもしれませんけど。
もしかして、もうちょっと削れる余地ないかな？と思って、管理会社さんに相談。
リフォーム業者さんに相談してみます、ということで一旦引き取っていただきました。
それから２週間以上経過。なかなか返答がありません。一度途中で「時間かかってます」
「もう少しお待ちください」という連絡が来ていたので、のんびり待ちました。
なんせ１部屋空いているから、別にもう１部屋がすぐ仕上がってないとダメってことは
ないわけですし（その状況が残念ですけど）。
そして先日、返事がきました。
「部分的に張り替えるなどすると、古い箇所が目立ってかえって良くないとのことです」
「ＣＦやっぱり張り替えた方がいいという結論になり、その分追加になりました」
安くならないか相談したのに、かえって高くなっとるやんけー！（汗）
こういう時、現地を確認できないのがもどかしいです。見積と照合しながら、ここが
このように微妙だという話ができれば、なるほどということになって発注することが
できるんですけど。
別に大家のことを騙して儲けようっていう管理会社さんじゃないことはわかってます。
この管理会社さんの儲けの源泉は売買なので、管理でけちくさく抜いてこうという
考え方はしていないと思ってます。売買の時に自分のところを通したいという気持ちで
管理もやってる会社さん。私の理解はそんなところです。なので、リフォームもたいして
抜かずに自分のところで仲良くしている業者さんに投げているはずです。
自分で見に行けないということは、自分の代わりに見てくれる業者さんにお願いして
見積妥当性の確認および相見積をすることになります。見積を見せてしまうと、
「これより安い金額で相見積して」と言っているように感じられてしまうかも
しれないので、フェアではありません。項目くらいは共有すると思いますけど、
見積内容や金額は見せずに、別の仲の良い業者さんに相見積を依頼するのが良いかな。
勿論、管理会社さんにはその旨お伝えして承諾を得てからですけどね。
それともう一つ。外階段なので、雪がすごい量積もっているということでした。
それに伴い、融雪剤を共用廊下に撒いてもいいか、という確認をいただきました。
共用部の廊下が外廊下なので、雪が降ると積もります。入居者様から見たら、
歩きづらいことこの上ないでしょう。管理会社さんにはひとまず滑り止めの砂を
接地するようお願いしましたが、追加で融雪剤の対応も考えなくてはなりません。
雪は階が上になるごとに多く積もります。そして今空いている部屋は４階の２部屋。
よって、雪が一番積もっているところに内見者さんは来ることになります。
そりゃあこの雪の積もり具合を見たら、この物件は止めておこうかなという結論に
なってもおかしくありません。これももしかしたら入居が決まらない原因の一つかも
しれない、と思います。
ということで、融雪剤を撒くこと自体は決定でいいと思うのですが、問題はそれによる
建物へのダメージです。１回くらいならたいした話ではないのだと思いますけど、
これを定期的に撒くとしたら、本当に大丈夫なの？という点気にしなくてはならないと
思う次第です。
ネットでちょっと調べてみましたが、コンクリに対しては劣化を促進してしまう
ところがありそうです。しかし、廊下に施工したシート防水に関しては、特に文献も
見つからず、よくわからないなあという感じでした。
所属している大家の会でも、この辺知見のある人いないか聞いてみようと思います。
やっぱ雪国は多少利回り高くても、別の費用がかかるんですよねー。
うまくできてます、世の中。
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