現在１１位です。少々寝不足気味、今日は早寝しよう・・・。
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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京１棟目の孤独死。どうやって解決まで
持っていったかについて書いてみようと思います。
２回にわたって書いた孤独死編、今回でラストです。最後に書くのは募集編です。
未だ埋まっていないので見直す必要があるかもしれませんが、２割ダウンです。
昨年発生した孤独死について、だいたい落ち着いたのでブログに書いております。
発見した時の話はこちら
原状回復や保険など諸対応に関しての話はこちら
原状回復まで終わったので、次は募集を行わなくてはなりません。
孤独死など発生すると、一般的に家賃は２割程度ダウンさせて募集をすることに
なってしまいます。収支が大きく変わってしまうのでオーナーサイドとしては
辛いところですが、借りてくださる方が気にすることである以上、市場での需給の
バランスを考えるとやむを得ないことです。
私個人としては、そこで過去に誰かがお亡くなりになっていたとしても、今目の前に
そういう事実を思わせるものがなければ気にしないです。学生の頃、殺人事件の
現場になってしまった家に住んでいる同級生がいました。家賃が安くていいよ、
何も起こらないよ、というので、近所の友人と一緒に泊まりに行ったことがあります。
実際、何も起こりませんでしたし何も感じませんでした。まあそりゃそうですよね。
元々私は霊感が強いわけでもないし、お化けだ幽霊だといったものを信じていないので
気になることも特になかったのでした。だいたい東京なんて、そこかしこで空襲があり
人が亡くなっているわけですし、古くは戦国の世とかもっとたくさんの人がその辺で
亡くなってるんですから・・・。
とか書きましたけど、あくまで私個人の意見にすぎません。世の中の大多数の人は
そう思っていないから、孤独死があったお部屋は通常の家賃より安くしないと
実際問題として集客できないわけです。あくまで顧客に選んでいただける家賃設定が
必要なわけですから、そこは勘違いしてはいけないな、と。
前回発生した孤独死の時は、一般的に孤独死が発生したら２割下げる、という話が
ありましたので、それに合わせて下げました。結果、そこまで時間をかけずに次の方が
ご入居してくださいました。
私はこの時に条件を付与しました。１回目の更新の時に元の家賃に戻します、という
特約をつけたのです。
お客様サイドとしては、私のように孤独死なんて気にしないと考える人から見たら
安くて魅力的な物件です。これだけ相場より安いのだから、引越しない方がいいと
考える人がいてもおかしくはありません。しかしそれだと、オーナーサイドが事業として
考えた場合に、当初事業計画より賃料が２割も下がってしまうということになります。
これは収支を考えると大きなインパクトになります。借入の返済比率は上がるし、
売ろうとしたときに売買価格が下がってしまいます。
募集は円滑に進めたい、でも事業に与える影響も最小にしたい。そんな相反する気持ちに
折り合いをつけられるのではないかと思った結果が、初回更新で元の家賃に戻すという
特約でした。安いところを移り住んでる人でらえば、最初の更新で引越をするでしょう。
一度空室にはなってしまいますが、その後ご入居いただく方は元の家賃水準になります。
気に入っていただき、家賃が高くなっても住みたいという人に巡り合えればなお良し。
前回はこの作戦でうまくいきましたので、今回も祖同じ手法で募集することにしました。
管理会社さんも「前回と同じですね」とすぐに理解してくれたので、今はこの条件で
募集を行っています。
反響ですが・・・残念ながらさほど著しくはありません。ただ、全くないわけでもなく
先日はタクシーの運転手さんが仮眠部屋として内見・検討してくださっております。
少し前までは、都内の単身部屋全般が「動きに乏しい」状態だったとのことですので
そもそも動きが少なかったのだろうと考えております。実際、他の都内の空室も
１１月くらいからぼちぼち埋まりはじめましたし、前述のタクシーのお客様も
そのくらいの時期のご検討であったと記憶しております。
このまま１月〜２月は様子を見て、反響があまり得られないようなら家賃を改めて
調整するって感じかなと思いますが・・・。そもそも２割も下げているので、
家賃でどうこうという話でもないかもしれません。初期費用とか調整かな、と。
あと、確か今この物件はまだネット掲載していなかったはずです。ネットに載ると
某サイトに投稿されてしまうなどの弊害もあるよねと言う話をしたことがあるので
それを気にして募集サイトに掲載されていないのではないかな、と。実際、大手の
ポータル（ＳＵＵＭＯ、アットホーム、ホームズ）をチェックしてみましたが、
東京１棟目は検索されませんでした。リスクを取ってネット掲載して決めるか、
このままじっくりローカルで探すか。そういう選択を迫られるのかもしれません。
何にしても、次の入居が決まって、はじめて本件は完結となる話です。
募集の話も決着して、枕を高くして眠れる日が来ることを心待ちにしております。
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