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新年あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。
早速ですが、旧年の目標をどこまで達成できたか振り返ってみようと思います。
まず、旧年の目標についてはこちらの過去ブログをご参照ください。
今年の目標は昨年よりだいぶ具体的。
あんまり達成できてないなあ・・・と思いましたが、一つずつ振り返ってみましょう。
目標その１
・キャッシュフローを生み出す物件の購入（新築〜築浅のイメージ）
→達成！
キャッシュフローを生んでくれているかと問われると、頭金が少ないのでちょっと
微妙な気はしますが、新築ＲＣを札幌で購入することができましたので、目標としては
達成したと捉えて良いでしょう。
札幌１２棟目と呼んでいる新築は、間取りはちょっと狭めで駅からの距離も少し遠め。
ただ、今一番ホットなエリアまでギリギリ徒歩圏ということや、利回りもギリギリで
８％に乗るか乗らないかまで持ってこれたことなど含めて考えれば、今の市況で
購入できる水準としては悪くないものを購入できただろうと考えております。
（利回り向上のために尽力いただいた関係各位に改めて御礼申し上げます）
ということで、新築物件を購入できたことから、本目標は「達成」とします。
目標その２
・個人の物件を入れ替え（減価償却の確保）
→未達成
こちらは未達成でした。個人の物件は２０１８年に購入して以来ずっと現状のままです。
目標に掲げた通り、そろそろ入れ替えを考えたい時期なのですが、入替対象になる物件が
出てこないのが目下の悩みの種です。東京も価格が上がりすぎて、目線に合う物件が
出てこないので辛いです。
個人で買う場合は、札幌物件、東京物件、その他新しい地域のいずれかになる想定です。
富山は東京法人、仙台は仙台法人の管轄としているため。札幌は仙台法人もしくは個人の
いずれかで取得想定、東京は東京法人もしくは個人のいずれかで取得想定なので、
個人も選択肢に入ります。
札幌の場合、築古の小ロット案件くらいしか今は購入できません。某政府系金融機関さん
フル活用するくらいしか融資を得られるイメージがないためです。しかし札幌も今は
かなり土地の価格が上がっており、昔のような利回りで購入できる気がしません。
東京の場合は融資こそ選択肢がもう少しあるものの、利回り水準が低くなってしまって
いることに加えて、リノベ費用がどーんと上がっているのが苦しいところです。
ほんと、目線に合う物件が少なくなってしまいました。
多少目線より利回り水準が低くても、割り切って入替を薦めた方がいいのだろうか。
今後の市況がどう動くかなんて誰もわからないのだから、ひとまずＣＦが出る水準まで
頭金を入れて購入を進めるというのも一つのルートなのかもしれません。
何にしても、この目標は「未達成」です。
目標その３
・仙台２棟目満室、稼働率９５％への回復（瞬間風速でＯＫ）
→未達成
仙台２棟目は昨年購入した仙台の築古物件です。１５部屋中５部屋しか埋まってない
状態で利回り２０％とかで購入しました。しかしまあ、長期空室あるあるの設備不良や
低家賃物件あるあるの入居者様対応が大変なことなどが重なり、義母が「もう嫌だわ
あの物件」とうんざりしています。
ただ、１５部屋中１３部屋までは埋まったので、初期トラブルももう収まるはずです。
今年はしっかりお金が残るはずだから、と義母を鼓舞する年末年始となりました。
そして１５部屋中１３部屋までしか埋められなかったので、まずこの目標の半分は
「未達成」ということになります。ただまあ、現時点で埋められる部屋がそれしかない、
という点はご一考いただきたいところかなと。世界的な半導体不足でボイラーの入手に
やたらと時間がかかる状況ゆえに、２部屋はボイラーの手配が間に合わず、募集が
出来ない状態になっています。それを考慮すると、募集可能な部屋は全部埋めたという
ことは評価できるのではないかと。情状酌量の余地ありです（自分に甘いやつ）。
ま、そんなこと言ったところで、稼働率９５％は達成できてないので意味ないですが。
はい、ということでどっちみち「未達成」です。
目標その４
・個人の借入の整理
→達成！
コロナ禍で東京法人の借入の整理はだいぶ進みました。仙台法人は元々あまり無茶な
借入はしておらず、きれいな身体です。残った汚い身体は個人事業主だけです。
本来の趣旨とはちょっと違うのかもしれませんが、コロナ禍における緊急融資は
既存の借入より条件が良く、売上が厳しくなった事業者にとっては大変ありがたい
制度融資だったと思います。しかも迅速に対応してくださいますし。
東京法人は売上減の要件が満たされたので、制度融資を使って融資を得ました。
それに対して、一昨年は個人事業主の売上が下がらなかったので（その前の年の
売上が悪すぎました）、借入の整理はできませんでした。
今年に入って、とにかく東京６棟目の絶不調が響いた形になり、売上ダウンの要件を
残念ながら満たす月が出てしまいました。このタイミングで制度融資の申込を行い、
借入条件をより有利なものに変えることに成功。返済比率が軽減されました。
ということで、この目標は「達成」としていいかと思います。
（結局その後また修繕の融資を引いてしまいましたが・苦笑）
ということで、昨年の目標に対しての達成度は２勝２敗の５０％でした。
今年の目標については本日考えようと思います。
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