2022年01月11日

半年前に発生した東京1棟目の孤独死を振り返る。

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東京1棟目で昨年発生した孤独死について、当時のことを振り返りながらつらつらと

書いてみようと思います。対処も一通り落ち着いたので、そろそろいいかなと。



およそ半年くらい前のことでした。管理会社さんから珍しく着信があり、折り返すと

「入居者様が亡くなっていた」という内容でした。東京1棟目、2件目の孤独死。



お部屋にお住まいの方は、身体を悪くされてしまい働くことができないという理由で

生活保護を受給されていた方でした。お住まいになっている間に心の病も患ってしまい

階下の住人の方とトラブルになってしまったことがありましたが、事態を重く見た

病院と行政のご尽力のおかげで、半年以上の入院の後戻ってこられてからは特に何も

問題を起こすことはなく、ようやく落ち着いてくださって良かったと思っておりました。



連絡を受けた時は出張中だったので、東京に戻って改めて管理会社さんにお邪魔し、

詳細を伺いました。



入居者様は前述の通り長期入院をされていたのですが、そこまでに症状が悪化して

しまった原因は、途中から通院しなくなってしまったことに起因するのだそうです。

ですので、行政とも相談したうえで、訪問介護をつけて悪化を防ごうという話に

なったのでした。



事象が発覚したのは、その訪問介護の方が「いらっしゃるはずなのに会えなかった」

ことからでした。そのことを知った管理会社さんが不審に思い、警察の方に同行いただき

部屋に入ったところ、亡くなっているのが見つかったとのことです。



孤独死が見つかる数日前に、管理会社さんと入居者さんが会話をしていたそうなのです。

体調が悪いからお医者さんにかかりたいと連絡したけど、コロナで手一杯だから

自宅で様子を見てくださいと言われてしまった、という話をされていたのだとか。

「もしあそこでお医者さんにかかっていれば、もっと違った結果だったのかも・・・」と

管理会社さんは辛そうな表情で言っておりました。



管理会社さん、行政(保護課)、医療機関(心療内科)といった多くの方が、

この入居者様の人生をサポートすべく一生懸命動いていたということが、今回の孤独死を

いち早く見つけることができたキーになったのだと思います。関係各位のご尽力に

頭が下がる思いです。



他方、行政サイドから見たら私もかなりの神対応だったようで、入居者様が退院して

戻ってこられる際に「こんなトラブルを起こして、半年以上入院してしまった人に

まだ部屋を貸し続けてくれるなんて滅多にないことなんだから、感謝して住まないと

ダメですよ」と病院の方は仰っていたそうです。そう思っていただけたなら何よりです。



今回は死後数日ということで、前回の孤独死(真夏に死後1ヶ月以上経過で発見)よりは

対応の目処もつけやすいだろうと思いました。前回と違って孤独死保険もちゃんと

かけてあります。落ち着いて対処すれば問題はない、と自分に言い聞かせました。

通算3度目の孤独死なので、私もだいぶ肝が据わってきたようです。



続く。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月10日

太陽光関連の打ち合わせが終わり、施工業者さんにバトンタッチ。

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先日ブログに書いた太陽光関連の課題・・・特にオンライン代理制御に対応する件に

関しての打ち合わせをしてきました。その他細かい話もいろいろと。



仙台法人が高圧太陽光発電所を持っているのですが、仙台の義母の家に行った時に

これに関していろいろと手紙が来ているということで見せられました。

詳細は先日書いたブログを参照していただくということにしますが、

課題として挙がっていたのは以下の3点でした。



課題1

オンライン代理制御に対応する必要があるのか、ある場合の改修費用はいくらか

課題2

保安協会さんの点検結果の中で早急に対応しないとまずい内容はあるか

課題3

フィルタ清掃の正しい手順



これらについて、施工いただいた業者さんに確認の打ち合わせを設定いただきました。

大阪の業者さんなので、今回は私が関西に行って打ち合わせをしてきた次第です。



久しぶりにお会いした施工業者さん。以前、太陽光以外に別の事業をやるという話で

たまたまそれが私のサラリーマン業に近いところだからと相談を受けたことが

ありましたが、それ以来です。そんな間柄なので、いろいろと脱線した話もありましたが

確認したいことは一通り聞けました。



まず、一番肝心なオンライン代理制御の件(課題1)です。

電力会社さんから来た書面を見ていただき、私の理解(オンライン代理制御にしないと

補償を受けられない)を説明したところ、内容はご理解いただくことができました。



その上で、まずは私のパワコンがオンライン代理制御用の基板を追加できる型番かを

確認しなくてはならないようです。先日、別の現場でオンライン代理制御の対応を

行った際に、これより古いパワコンだったら基盤が後付けできないからパワコン事態を

交換しなくてはならなかったという事例があったとのこと。うちの現場はそこの現場より

先に施工しているので、最悪パワコン自体を交換しなくてはならないかも、と。

なので、まずは業者さんが型番を調べることが最優先ということになりました。



そして、本当に対応しなくてはならないタイミングがいつなのかを、施工業者さんから

電力会社さんに確認していただくことになりました。いつから開始すると明確には

書かれていませんので、今のタイミングではまだやらなくてもいいのかもしれません。

書面だけだとよくわからないので、施工業者さんが直接聞いてスケジュール感や

場合によっては対応しなくて良いのかなど、一番経済的合理性が高くなる内容を

確認してくださるとのことでした。



ちなみに、このオンライン代理制御に対応するかしないかについては、経産省の許可を

得たタイミングによって対応時期と対応しない場合の条件が異なるようです。

時期の話は不動産仲間がタッチの差で間に合わず、オンライン代理制御をこの時期までに

対応しなくてはならないという話になっていたので知っていたのですが、対応せずに

オフライン代理制御にすると「売電金額が半額になる」という恐ろしいケースもあったと

仰っておりました。私のケースでの相談は私が初めてだそうです。

(だから補償の話が通じてなかったのね、売電金額で調整されるものと思っているから)



【2022/02/05補足ここから】

上記の考察は勘違いがありました。正確なところは後日のブログをご参照ください。

【2022/02/05補足ここまで】



保安協会さんの指摘(課題2)については、パワコンの入っている筐体の錆びとか、

一部のパネルが割れてるとか、その辺は別に今すぐどうこうという話ではないよねと

いうことはわかっていたのですが、接地抵抗値が規定値をオーバーしているという話は

聞いてもピンとこなかったので、どういうことか確認しました。



稼働当初は規定値以内に収まっていたけど、土壌の状態が変わることで抵抗値が変わり

今は規定値に収まっていないのではないか、という話でした。そしてこれが原因で

今すぐどうこうという話ではないようです。



課題1に伴って工事が発生するようだったら、その時にまとめて見て貰えばいいか、

と判断しました。オンライン代理制御はたぶんいつになるかわからないけど対応しないと

いけなさそうなので、その時に何かしら現地作業が発生することでしょう。

まとめて行った方が安くなりますしね。



フィルタ清掃の手順(課題3)については、シルバー人材センターさんから届いた

写真を見ながらああでもないこうでもないと話をして、結果としてたぶん私が

清掃を依頼したフィルタが間違っていたのではないかということになりました。



パワコンの箱は二重になっており、私はその外側のフィルタの清掃を依頼して

しまったのですが、実際にこまめな清掃が必要だったのは内側のフィルタだそうです。

現地の写真を見ながら話をしたので、ようやくその間違いに気づくことができました。

いやはや、お恥ずかしい。



内側のフィルタを交換する手順を改めてお伝えしなくてはならないですが、それが

できるのは夏頃かなあ。一度現場に行って、手順の確認をしておかなくては。



気になっていたことは一通り片付いたので、あとは果報を寝て待つことにします。

オンライン代理制御、対応してないパワコンだったら、最悪パワコン交換になるなあ。

お金的にきっついけど、やむを得ないですね。出費ばかりだわ。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月09日

仙台1棟目、紹介で入居申込成立。

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仙台1棟目、無事に入居申込をいただくことができました。2回連続で今住んでいる人

(およびその親御さん)からのご紹介で決まるという素晴らしい状況にあります。



先日のブログで書いた、紹介で決まるかもしれない件に動きがあったようです。

義母からLINEで「ほぼ決まったと思う」というお話がありました。

素晴らしい〜。大変良い話なので私も小躍りしております。



住んでいた人が紹介してくれるということは、その人も良いと思っているわけですし

顧客満足度が高い物件ということになります。そういう形でここまで物件の運営が

できたことも嬉しいです。



室内洗濯機置場もない、古い三点ユニット物件。これで決まるもんなの?と当初は

自分で買っておいて自分でも不安がありましたが、不安に思ったことが完全に意味のない

無駄なことだったなあと思えるくらいの余裕の状態でした。なかなかないですよ、

こんなに余裕の運営ができている物件。



結局、今回の紹介は「今住んでいる人のお友達の男性」であり「今住んでいる方の

ご両親もお友達のことは認識しており、ご両親から紹介の相談があった」という

ことしか未だわかっておりません。気にしているのはその紹介された方の身分です。

学生なのか、社会人なのか。ご両親がご存じということは同郷のお友達なのでしょう。

そしてきっとお住まいの方とは同学年なのではないかという類推ができます。



同学年で、お住まいの方が専門学校、お友達は大学に進んで、大学3年で引越を

検討しているとかなのかしら。それとも、同じように専門学校を卒業して街中に

引っ越そうと思ったのかしら。2浪してようやく進学という線はたぶんないでしょう。

既に室内を見たことがあるようなことを義母が言っていたので。



何が心配かと言えば、2年後にまた引越があるのかという点と保証会社の件です。



学生さんであれば、卒業とともに引越をする可能性がかなり高いものと思います。

募集についての覚悟をしておかなくてはなりません。これが社会人であれば、

引越はいつくるかわかりません。逆に、引っ越さず長期入居になる可能性もあります。

できれば社会人の方が嬉しいよなあという気はしますが、学生さんであれば親御さんが

家賃を払ってくれるであろうという安心感もあり、どちらがいいかは悩ましいところ。



そして保証会社さんです。たぶん今の契約って保証会社さんついてないんじゃないかと

思っています。連帯保証人に入ってくださっている親御さんが家賃を払うということで、

しかも仲介業者さんを入れずに契約しているので、まあ大丈夫だろうという判断を

したような記憶があります(ただし記憶はあやふやなので実は入っているというオチも

あるかも)。



今回ご紹介いただいてお申込をしてくださった方の属性次第では、保証会社さんのみ

つけることを検討した方がいいのかもしれません。社会人になって自分で家賃を払う、

ということであれば保証会社さんを付けた方がいいでしょうし、学生さんで収入が

しっかりした親御さんが家賃を払うのであれば、保証会社さんはつけなくてもいいという

判断になるかもしれません。ここはもう少し突っ込んで確認した方がいいなと思うので

義母にはちゃんと申込書を書いて貰って審査しましょう、ということを伝えようと

思っております。



そんなところはありますが、まずは決まってよかったと思います。



ちなみに、お引越で退去される今の入居者さんは、既にネットで物件検索をして

引越先を決めてしまったとのことでした。ブログにこの引越の話を最初に書いた時

義母のところに仙台2棟目の仲介業者さんが「仙台1棟目の入居者様の引越の際には

是非うちをご用命ください」という営業電話をかけてきた、と義母が言ってましたが

このアプローチは残念ながら空振りということで・・・。



ということで、入居に向けて義母としっかり話を詰めていきたいと思います。

手短ですが、今日はこの後すぐ異動しなくてはならないので、この辺で。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月08日

富山1棟目の管理会社さんが切り替わりました。

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新年より、富山1棟目の管理が切替になりました。旧管理会社さん、遠隔物件を今まで

管理いただきありがとうございました。新管理会社さん、以降よろしくお願い致します。



富山1棟目は1月1日より新管理会社さんのもとで満室を目指すことになりました。

新管理会社さんは物件のある地元に仲介店を持つ会社さんで、地元の敏腕大家さんも

物件を預けている会社さんです。客付能力には定評があり、私自身も富山1棟目の客付を

頑張っていただいた経験があります。特に外壁塗装をした後は強かった印象があります。



旧管理会社さんも大手の会社さんでしたが、物件のある地域に仲介店がなかったので

自社での集客に苦労している面はありました。ただ、ちゃんと地場の仲介業者さんに

広告料も出した上で募集をお願いしていたので、それで決まらないなら家賃設定なり

物件スペックなりの問題だろうということで、あまり問題視はしていませんでした。

担当の方がしょっちゅう退職するのがちょっと気になるくらいでした。



なので、私から積極的に切り替えようという意思はなかったのですが・・・。

旧管理会社さんの方から解約を申し入れてくるという想定外の展開がありまして。



管理会社さんに事情を聞くと、人手不足で遠方の物件の管理ができないから、

遠方の物件に関しては管理を止めるという方針が会社として出たようなのです。

確かに退職する人多かったしなあ。やむを得ないところなのかもしれません。

とはいえ、事前に何も聞かされない状態からのいきなりの文書での通知でしたので

せめて電話で事前に申し入れをするくらいはしてもいいんじゃないの?と感じた

器の小さい私です。



まあ、もしかしたら私が面倒くさいオーナーになってしまっていて、遠隔を口実に

管理を解約しようと動いた可能性も否定できません。一番仲良くしていた方に

こっそり聞いたら「それは本当にないですから!」と言ってはくれましたけど、

管理部門の人がどう思っていたかは別問題ですからねえ。



相手が悪いと決めつけず、自分にも落ち度がなかったかを謙虚に振り返ることも

大事なことだと思いますので、本当に私の方に問題がなかったかはしっかり考えて

何か問題があったかもしれないと思われるところは、今後そういうことをしないよう

心掛けたいと思います。



ブログとか書いてても、そういうつもりじゃなかったと思っている内容であっても

人によっては私の想定と異なる捉え方をしてしまい、相手に不快感を与えてしまうことは

過去ありました。逆に私が他の人のブログでそういう思いをしたこともあります。

自分がどう思ったかじゃなく、相手がどう思ったかが大事なことで、誰が読んでも

誤解がないような書き方を目指したいところです。それを極めすぎるとなんの毒気もない

無味乾燥な文章になってしまうので、うまくバランスを取りながら・・・ですね。



少し話は逸れましたが、管理会社さんを変更しなくてはと考え、地元の大家さんからも

助言をいただき、結果として今回決めた新管理会社さんに管理変更するに至りました。

両社が割と仲良くしているということで、引継ぎもスムーズに進むだろうという期待と

過去に客付してくださったこともあるので管理物件になったらより期待できるだろうと

いったところが決め手になりました。



管理変更自体は1月からということになりましたが、2ヶ月前くらいから管理の主体は

新管理会社さんに移っており、原状回復とか美装も新管理会社さんの担当領域に

なりました。でもこれはちょっとだけ不満があり、そういう移管をするのであれば

とっとと11月くらいから管理変更してほしかったんですよね。変なところで

余計なコストや余計な労力がかかるもので。



一例を挙げますと・・・

旧管理会社さんが「このくらいかかる」と入居時に入居者様から預かっていた

美装のお金なのですが、新管理会社さんの美装の価格よりだいぶ安いんですよ。

その分足が出ちゃうので、そこは美装までちゃんと旧管理会社さんで責任もって

対応して引き渡すべきと私は思ったのですが、相談なしにその金額を送金してきて

あとは新管理会社さんでやってください、みたいなスタンスなんですよね。

意向を聞かれることもなく、ちょっとなんだかなあと思ったのでした。

(ただのケチと言われればそれまでです)



とはいえ、両者でしっかりとやり取りをしながら対応してくださいましたので

引継自体は問題なく完了しました。改めて感謝申し上げます。



新年を迎え、管理が切り替わった旨のご挨拶を新管理会社さんから頂戴しました。

おかげさまで、スムーズに移管出来て助かりました。今後ともよろしくお願い致します。



と、新年早々管理会社さんからお電話が!これは入居申込の嬉しいお知らせか?

はたまた凍結など残念なお知らせか?



「〇〇〇さんから、管理が変わってもうちの広告料は2ヶ月貰えるのかと確認が・・・」



・・・私が直接営業した店舗さんですね。管理会社さん変わったのに早速気づいて

探り入れてきたようです(汗)

前の管理会社さんの時はオーナーから2ヶ月貰えると聞いていた、と主張されて

新管理会社さんがやや戸惑った感じで電話をしてきました。イケイケでお金を出すと

やる気になるわかりやすい会社さんなので、広告料は引き続き御社だけは2ヶ月で

OKですよと返答するようお願いしておきました。



やる気があるのは大変ありがたいので、是非今後とも積極的なご紹介をお願いします!

(そろそろ1件くらい決めて貰えると嬉しいな・・・)



ということで、今年は富山1棟目の満室目指して新管理会社さんと一緒に頑張ります!



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月07日

もしかしたら募集しなくても次の入居者様が決まるかも?

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仙台1棟目に内見の予約が入りました。前回と同様、今入居されている方のご両親が

自分のお友達の子供でこの春から仙台に出ていく人に内見をさせるそうです。いいね!



無風状態が続く仙台1棟目。仙台2棟目の波乱万丈さと比べ、保有していることを

忘れてしまうくらいの静かさです。何もないってこんなに素晴らしいことなのね。

平和がいかに尊いものかを雄弁に語りかけてくる物件です。



2012年に購入した物件で、この春で保有して丸10年を迎える仙台1棟目。

15年融資なので、残り5年で完済。残債はかなり減っております。立地も良いので

ここまで来たらずっとキープでいいのかもしれません。売れば新築の頭金くらいは

悠々と稼いでくれると思いますし、とてもありがたい物件です。



入居者さんも、買った時からずっと住んでくれている方が3組、買った後リーシングして

その後ずっと入り続けてくださっている方が2組います。7部屋中5部屋がほとんど

動いていない状態です。そして残りの2部屋のうち1部屋は、購入時からお住まいに

なっていた方が退去された後、義母が一時期お世話になっていた業者さんが、仕事が

忙しい時に泊まる家として借りてくださっており、入れ替わりはその回だけです。

購入10年で7部屋中6部屋が1回以下の入れ替わりってのが奇跡だと思います。



残りの1部屋だけは何かと入れ替わっています。シングルマザーが入ったりしたことも

ありましたが、ここ最近は専門学校生の方がご入居され、卒業後は別の専門学校生の方が

ご入居されるパターンが続いております。



特に素晴らしかったのが、今ご入居されている方とその前にお住まいだった方です。

前の方も専門学校生だったのですが、卒業前にお母様が「来年から仙台に進学する子を

紹介したい」と言われ、その方が内見して入居に至りました。もはや募集することなく

次が決まるという理想的な展開になりました。



こうしてご入居してくださった方も、その前の方も、特に大きなトラブルもなく

優良入居者様としてお住まいになっていただいております。ありがたいことです。

深い感謝を。



しかし、こういう経緯でご入居いただいた今の入居者様も、そろそろ2年になります。

専門学校はご卒業され、新たな道を進まれることになります。既に2月もしくは3月に

退去するということは聞かされており、既定路線です。今回は募集が必要だろうなあと

思っておりましたが・・・。



少し前に義母から「今の入居者様の同級生が部屋を見たいと言っているそうです」

「まだ借りるかどうかはわかりませんが、決まればラッキー」というメッセージが

届きました。それはまたいい話じゃないですか。2回続けて紹介で決まるとか、

なかなかない話ですよ。



同級生ということなので、本人からの紹介なのかと思いましたが、本人ではなく

お母様からのお電話でいただいた話だったそうです。同郷の同級生なのかな?

専門ではなく大学に通っていて、3年目で引越を考えているってことなのだろうか。

あるいは専門の同級生?でもそれならお母様じゃなくてご本人から連絡がありそうな

ものなのですが。



ちょっと状況はよくわからないけど、何にしても内見したいということであれば

大変歓迎すべきことです。是非是非、2回連続での紹介で決まるレアな事例になって

貰いたいと思います。



先日帰省した時、この件についても会話はしました。まだ内見の具体的な日程は

決まっていないようです。ただ、既に部屋は見たことがあるような話をされていたらしく

決まる可能性は高いのではないか、とのことでした。



可能性が高いだけでは悪性は得られないから、並行で一般向けに募集することも

考えなくてはならないですね。そしてもし内見のタイミングが遅れるようだと、

一般募集の方が先に始まってしまい、最悪そちらでお申込が入ってしまう可能性は

あるかと思います。



義母にはその辺のタイムスケジュールを考え、内見するなら一般募集の前にした方が

確実に部屋を抑えることができるので良いですよと先方に説明するようお願いしました。

次に電話があった時にその話をするということでした。



これで決まってくれたらいいなー。最高だなー。募集しないで決まるって。

間取りは3点ユニットだったり室内洗濯機置場がなかったりで微妙な物件ですが

立地が良いので意外と決まりが良く定着率も高いってことなのだと思います。

こういう手間のかからない物件が増えていけばいいな、と。



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