2022年01月16日

稼働率を集計してみたところ、多少上向いている模様。

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繁忙期を迎えるにあたり、ここで稼働率の整理をしてみようと思いました。

1月も中盤に入り、賃貸に動きがないので、現状把握してテコ入れするとこはしないと。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%



珍しく苦戦しています。1部屋はリフォームに着手しているところなので仕方ないですが

もう1部屋はとっくに部屋としては完成しているので、なぜこんなに動きがないのかと。

今までこんなことはなかったので、ちょっと心配になっています。

管理会社さんに状況確認してみよう。。。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



この物件は本当に楽でいいですね。ロットとしては一番大きいですが、それが一番楽に

運営できているというのは素晴らしいことです。返済比率も50%を切ってくれて

キャッシュフローを生んでいるのではないかと思っています。

(断定しないのは、義母が通帳を握っているからです・笑)



【札幌8棟目】

稼働状況 10/12 83.3%



停滞ムードです。1部屋はまだ見積の調整をしているところ(想定以上に高かった)で

もう1部屋は部屋は完成しているけど反響があまりない、みたいな感じのようです。

ここは管理会社さんもそこまで強くない会社さんなので、自分で打開策を考えないと。

まずは状況のヒアリングを管理会社さんに行おうと思います。



【札幌9棟目】

稼働状況 10/12 83.3%(入居申込1)



まだ2部屋残っていると言うべきか、あのスペックで残り2部屋にこぎつけたことを

賞賛すべきか。気持ちとしては後者なのですが、稼働率を上げるためには前者の気持ちを

強く押し出さないとですね!札幌6棟目と同じ管理会社さんなので、両方抱き合わせで

コミュニケーション取りながら初の満室を目指します。



そのために、テナントに本当に入居してほしい。。。

入居申込の状態で半年以上止まっているテナントさんはもう期待していないので、

他のところですっと入ってくれるところがあればいいのですけど。

勿論、借りて事業を続けてくれるところで。



【札幌10棟目】

稼働状況 1/1 100%



ごくごく平和な物件です。戸建でそんなにトラブルばかり発生していたら頭が痛いので

この状態が続いてくれることに期待しようと思います。



【札幌11棟目】

稼働状況 1/1 100%



室内だいぶ傾いていますが、それでも決まりました!子沢山のご家庭がご入居されて

お家賃が入ってくる状況になりました。良かったです。

初期トラブルがいくつか発生していますが、ここを乗り切れば落ち着くでしょう。



【札幌12棟目】

稼働状況 19/19 100%



新築なので何もないのが当たり前なのですが、当然のように何もありません。

これじゃ管理会社さんと関係を深めるなんて無理じゃないかー。という嬉しい悲鳴が

出てしまう今日この頃。



札幌8棟目の空室対策、力入れてほしいって頼んでみようかな。

エリアかぶってるし、客付かなり強いし。前の懇親会の時軽く頼んでみたけど、

もうちょい本気な感じで依頼したら動き変わるかなー。



【東京1棟目】

稼働状況 2/3 66.7%



埋まっていないのは先日ブログに書いた孤独死のお部屋です。

店頭でのみ募集なので、なかなか決まらないのは仕方ないかなと。

じっくり待ちます。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1/入居申込1)



テナントさんの退去予告があり焦りましたが、近所の法人さんが倉庫として速攻で

お申込をしてくださり、家賃も今までより15,000円以上の大幅アップです。

やっぱこの物件はいい物件です。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



無事に看板も直り、安定の満室継続です。どの物件もこのくらい楽ならいいのに。

たまには「安定しすぎていてブログネタがありません!」とか言ってみたい。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



退去の気配もなく、ありがたい状況です。このまま長期入居になってくれればいいな。

ちなみに同等スペックの隣の貸家は割とちょいちょい入れ替わっているようです。

持ってる法人さんが家の近所の電気工事屋さんみたいなので、いつか売ってくれたら

いいなーなんて妄想しています。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75%



家賃をだいぶ下げて、ようやく1部屋決まってくれました。残りは1部屋です。

オミクロンでまだまだ厳しい状況が続くのかしら。飲み薬もワクチンもあるのだから

インフルエンザと同じようなもんです、という感じで割り切って共存する方向に

かじ取りしてほしいものです。



追加の対策について、管理会社さんと相談してみようと思います。



【東京8棟目】

稼働状況 6/7 85.7%



退去になった部屋の状況はまだわかっていません。というか、管理会社さんにて

壁紙等基本的な原状回復は全部やっていただけるプランにしているので、把握しておく

必要がないというのが正しい言い方かもしれません。



ここも埋まっていればしっかり稼いでくれるし、何より自分で運営していて楽しいので

なんとかいい人がさくっと見つかることに期待したいです。



大家直接募集的なサイトに掲載しっぱなしになっていましたが、どういうわけか昨日は

そのサイトから2件の問い合わせがありました。決まるかな?決まってくれるかな?



【東京10棟目】

稼働状況 3/3 100%



一部をレンタルスペースにしたことで、若干ですが手残りが増えました。

まあ本当に若干なのですけどね。1万とかそんな世界です。

賃貸的には安定です。



【東京11棟目】

稼働状況 2/2 100%



東京3棟目と同じくらい、持ってることを忘れてしまう系の物件です。

裏の再建築不可の空き地欲しい・・・うちの物件と接道しているから、アパートを

建てることができるはずなんですよね。あそこ。



【東京12棟目】

稼働状況 1/2 50%



安い方の部屋が埋まりました。高い方の部屋は一度お申込をいただいたのですが

珍しくこちらで審査した結果ご入居は見合わせという結論になりました。

あと1部屋、なんとか決まればいいのですが。



【東京13棟目】

ホテルなので除外。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%(退去予告1/入居申込1)



卒業する学生さんの後釜に、入居者さんの地元の子が引っ越してくることになりました。

前の入居者様からの紹介で今の入居者様が決まり、今の入居者様からの紹介で次の

入居者様が決まる。美しいリレーが形成されています。



【仙台2棟目】

稼働状況 13/15 86.7%



給湯器の供給が遅延していることを受けて、残り2部屋の募集が止まっている状態です。

できれば繁忙期のうちに決めたいところですが・・・いけるか?すべては給湯器次第?

頑張ってガス会社さんが給湯器争奪戦に勝ち抜くことを期待したいです。



【富山1棟目】

稼働状況 5/8 62.5%



管理変更は終わりましたが、特に大きな変化はありません。

先日、旧管理会社さんの賃貸担当の方から「富山1棟目方面で探しているお客様が

いるのでご紹介しようと思ったのですが、SUUMOに掲載されていないので

もしかして全部決まった?と思って電話してみました」と言っておりました。

確かにネットに掲載されていないように見えるので、そこも含めて管理会社さんに

問い合わせをしてみようと思います。



【千葉1棟目】

稼働状況 1/1 100%



埋まるまでは時間がかかり大変でしたが、無事に埋まってくれた後は安定してます。

このまま長期入居につながりますように。



【合計】

現時点稼働率ベース 87.3%(東京13棟目を覗き、126部屋中110部屋稼働)

申込・退去含めると 88.1%(退去予告2、入居申込3)



前回集計した時に比べ、現時点ベースで2%、退去・申込含めたら3%くらい稼働率が

上昇しています。札幌9棟目・東京6棟目・東京12棟目といった問題物件の重鎮が

少しずつ決まり始めていることが、全体の稼働率上昇に寄与しているように思います。

あともう一歩で90%に返り咲けます。ここが頑張りどころです!



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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月15日

東京13棟目、コロナで宿泊キャンセル。

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東京13棟目のホテル、なんと無念なオミクロンキャンセル発生してしまいました。

第六波がいよいよやってきた感じですが、結果、私のお財布は大寒波ですよ。まったく。



東京13棟目はホテルとして運営しています。旅館業法の許認可を得て、365日稼働が

できることは大きなメリットだと思います。借地でしたが、地主さんの理解もありまして

ホテルの許認可を得ることができております。また、地元密着型の運営会社さんにも

多大なるご支援をいただき、ここまで大きなトラブルもなく続けることができています。

関係各位に改めて御礼申し上げます。



とはいえ、コロナ禍におけるホテル業はやはり厳しく、一泊当たりの単価がなかなか

上がりません。運営にかかる経費まで考えると、手残りはあまりないというのが実情。

いつになったらコロナ禍は収束するのやらと天を仰ぐ日々です、とまで言うのは

大袈裟ですが、ホテル・民泊一本足打法だったら間違いなく終わっていたと思います。

事業の無謀な多角化は全く好ましいものではありませんが、ある程度親和性があり

今までのノウハウが多少なりとも使える業態をスモールスタートで始めるのであれば

悪くない選択肢だろうと思います。不動産賃貸業がメインで、その中の1棟だけホテル、

という私の構成であれば、別にホテルがこけたところで他でカバーできます。

それにどうしてもダメなら賃貸に戻せるような価格で購入しておりますので、

チャレンジに失敗したとしてもリカバリーがききます。安心感があります。



ホテルももうそろそろ宿泊価格を上げてもいいんじゃないかと内心思っていますが、

現場の運営会社さんの判断は「まだ厳しい」なので、じゃあそれでいきましょうと

すっと言えます。それはホテルがチャレンジの新規事業だからなのだと思います。

主軸だったらもっと色々口を出したいと思ってしまうでしょう。



さて、最近の東京13棟目の傾向ですが、相変わらず1週間〜2週間くらいの滞在が

ボリュームゾーンになっております。予約自体はそんなに途切れずに入っており、

稼働率は70%くらいにはなっていると思います。ただ、単価が安いということもあり

経費まで含めて考えると、たいした手残りはありません。稼働率が高いので、レビューが

それなりの数集まっていることは救いですけどね。



ひとまず、損はしていないということで、まあこのままキープしていきましょう。

インバウンドが戻ってきたら、一気に拡大するチャンスが訪れます。その日を夢見て

今は耐え忍ぶタイミングです(と、耐え忍んで1年半が経過している・・・長い・・・)



そんな中、運営会社さんから予約キャンセルのご相談をいただいたと連絡がありました。

こちらのホテルはAirbnbで運営しているので、キャンセルポリシーに従うなら、

別に私に連絡してこなくてもキャンセルポリシーに従いキャンセル料いただきます、

でおしまいのはずですが・・・わざわざ連絡してくるということは、それなりに何か

理由があるのでしょう。



話を聞くと、どうやら今回のお客様は海外から帰国される日本人の方で、出国前に

PCRk円差をした結果が陽性だったとのこと。出国できず、14日間の隔離用に

予約した東京13棟目を使うことができなくなってしまった、というお話でした。



14日間宿泊だと結構な金額になります。キャンセルポリシーに従うのであれば

まるまるそれを懐に収めた上で、更に別のお客様を宿泊させてしまえば更なる大儲け。

一瞬そんなことを考えましたが・・・やっぱそれは相手に対して申し訳ないと思います。

私が逆の立場でそれをやられたら、そりゃルールはその通りだから仕方ないけど・・・

という複雑な感情を抱くことでしょう。



お客様からしたら、完全なる不可抗力なのだからキャンセルを認めて全額返金を

希望しているはずです。隔離の費用だって自腹でしょうから、宿泊もしないのに

その費用を持っていかれたら経済的にもきついかなと思います。



自分がやられて嫌なことは他人にしてはいけない、と判断するのが妥当でしょう。

誘惑もあったけど、ここは顧客第一主義ということで全額返金することにしました。



目先の欲求に弱い私ですが、自分なりに「三方良し」を実践したいという気持ちは

持っております。ここで私が返金を認めないのは、その精神にも反すると思います。

サービスを得られていない人からサービス料を得るのは、事業者側の搾取かなと。

悪質なキャンセルではなく、不慮の事故のキャンセルなのですし。



コロナ治ったらまた是非宿泊してくださいね!お待ちしております。



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2022年01月14日

札幌11棟目あれこれ(ほぼ本日休載のお知らせに等しい)

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寝坊したのでブログはお休みします。

札幌11棟目で、決まらないから水抜きしちゃった件と入居後すぐドアノブが回らなく

なってしまい子供が部屋に閉じ込められたのを救出した件と広告料の3点が送金時に

控除されておらず、別途振り込んでくれという依頼が管理会社さんより来たよ、

という不動産ネタらしきことだけかいて終了です。

今日は本気でギリギリの寝坊なのでこれしか書けません!

いい年こいた大人が恥ずかしいのですが、寝てしまったものは仕方ありません。

では!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月13日

孤独死部屋の募集条件は少し工夫をしました。

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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京1棟目の孤独死。どうやって解決まで

持っていったかについて書いてみようと思います。



2回にわたって書いた孤独死編、今回でラストです。最後に書くのは募集編です。

未だ埋まっていないので見直す必要があるかもしれませんが、2割ダウンです。



昨年発生した孤独死について、だいたい落ち着いたのでブログに書いております。

発見した時の話はこちら

原状回復や保険など諸対応に関しての話はこちら



原状回復まで終わったので、次は募集を行わなくてはなりません。

孤独死など発生すると、一般的に家賃は2割程度ダウンさせて募集をすることに

なってしまいます。収支が大きく変わってしまうのでオーナーサイドとしては

辛いところですが、借りてくださる方が気にすることである以上、市場での需給の

バランスを考えるとやむを得ないことです。



私個人としては、そこで過去に誰かがお亡くなりになっていたとしても、今目の前に

そういう事実を思わせるものがなければ気にしないです。学生の頃、殺人事件の

現場になってしまった家に住んでいる同級生がいました。家賃が安くていいよ、

何も起こらないよ、というので、近所の友人と一緒に泊まりに行ったことがあります。

実際、何も起こりませんでしたし何も感じませんでした。まあそりゃそうですよね。

元々私は霊感が強いわけでもないし、お化けだ幽霊だといったものを信じていないので

気になることも特になかったのでした。だいたい東京なんて、そこかしこで空襲があり

人が亡くなっているわけですし、古くは戦国の世とかもっとたくさんの人がその辺で

亡くなってるんですから・・・。



とか書きましたけど、あくまで私個人の意見にすぎません。世の中の大多数の人は

そう思っていないから、孤独死があったお部屋は通常の家賃より安くしないと

実際問題として集客できないわけです。あくまで顧客に選んでいただける家賃設定が

必要なわけですから、そこは勘違いしてはいけないな、と。



前回発生した孤独死の時は、一般的に孤独死が発生したら2割下げる、という話が

ありましたので、それに合わせて下げました。結果、そこまで時間をかけずに次の方が

ご入居してくださいました。



私はこの時に条件を付与しました。1回目の更新の時に元の家賃に戻します、という

特約をつけたのです。



お客様サイドとしては、私のように孤独死なんて気にしないと考える人から見たら

安くて魅力的な物件です。これだけ相場より安いのだから、引越しない方がいいと

考える人がいてもおかしくはありません。しかしそれだと、オーナーサイドが事業として

考えた場合に、当初事業計画より賃料が2割も下がってしまうということになります。

これは収支を考えると大きなインパクトになります。借入の返済比率は上がるし、

売ろうとしたときに売買価格が下がってしまいます。



募集は円滑に進めたい、でも事業に与える影響も最小にしたい。そんな相反する気持ちに

折り合いをつけられるのではないかと思った結果が、初回更新で元の家賃に戻すという

特約でした。安いところを移り住んでる人でらえば、最初の更新で引越をするでしょう。

一度空室にはなってしまいますが、その後ご入居いただく方は元の家賃水準になります。

気に入っていただき、家賃が高くなっても住みたいという人に巡り合えればなお良し。



前回はこの作戦でうまくいきましたので、今回も祖同じ手法で募集することにしました。

管理会社さんも「前回と同じですね」とすぐに理解してくれたので、今はこの条件で

募集を行っています。



反響ですが・・・残念ながらさほど著しくはありません。ただ、全くないわけでもなく

先日はタクシーの運転手さんが仮眠部屋として内見・検討してくださっております。



少し前までは、都内の単身部屋全般が「動きに乏しい」状態だったとのことですので

そもそも動きが少なかったのだろうと考えております。実際、他の都内の空室も

11月くらいからぼちぼち埋まりはじめましたし、前述のタクシーのお客様も

そのくらいの時期のご検討であったと記憶しております。



このまま1月〜2月は様子を見て、反響があまり得られないようなら家賃を改めて

調整するって感じかなと思いますが・・・。そもそも2割も下げているので、

家賃でどうこうという話でもないかもしれません。初期費用とか調整かな、と。



あと、確か今この物件はまだネット掲載していなかったはずです。ネットに載ると

某サイトに投稿されてしまうなどの弊害もあるよねと言う話をしたことがあるので

それを気にして募集サイトに掲載されていないのではないかな、と。実際、大手の

ポータル(SUUMO、アットホーム、ホームズ)をチェックしてみましたが、

東京1棟目は検索されませんでした。リスクを取ってネット掲載して決めるか、

このままじっくりローカルで探すか。そういう選択を迫られるのかもしれません。



何にしても、次の入居が決まって、はじめて本件は完結となる話です。

募集の話も決着して、枕を高くして眠れる日が来ることを心待ちにしております。



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2022年01月12日

孤独死保険の適用に思わぬ大苦戦。

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昨日のブログの続きです。昨年発生した東京1棟目の孤独死。どうやって解決まで

持っていったかについて書いてみようと思います。



故人となってしまった東京1棟目の障害を抱えていた女性。早すぎる急逝にショックを

受けたものでした。故人のご冥福を心よりお祈り申し上げます。



一次対応が終わると、次は貸し出すためのリフォームと孤独死保険の請求が待ってます。

孤独死が発生した部屋は家賃がだいたい2割くらいダウンになりますし、リフォームも

特殊清掃などいろいろ発生します。やることはわんさかあります。



まず、保険会社さんに孤独死が発生したことのご報告。

並行して、管理会社さんに特殊清掃や原状回復などのリフォームのお見積を依頼。



東京1棟目は孤独死保険に加入しております。孤独死があった時に、リフォーム費用や

特殊清掃の費用、空室損(最大2年まで、埋まるまでの家賃と埋まった後の元の家賃との

差額)を払ってくださる保険です。前回の東京1棟目の孤独死の時は、この孤独死保険に

入っておらず、保険金請求に苦労をしました。最終的には奇跡的に保険金を支払って

いただくことができましたが、あんな思いはもうしたくないので、その後孤独死保険に

加入していたのでした。



前回の孤独死の話は健美家コラムに寄稿させていただいておりますので、ご興味ある方は

ご一読いただければ幸いです。

第一話

第二話

第三話



並行して取得した見積ですが、今回は死後それほど経っていないということもあり、

通常の原状回復でも問題はなさそうでした。ただ、そうは言ってもお亡くなりに

なっております。次にお住まいになる方のことを考えると、特殊清掃も念のために

やっておいた方が良いでしょう。それも含めると、やはりそれなりの金額に

なってしまいます。前回と違って数十万単位で済んでいるのが救いでしょうか。



孤独死保険は通常の火災保険と違い、かかった実費に対しての保険金支払となります。

火災保険なら見積を出したらすぐ支払可否の判断が出て、実際に工事をしたかは

特に問われません。ここはちょっと違うポイントですね。



しかしここで問題が発生します。遺族の方が死亡診断書やそれに匹敵する公的書類を

保険会社さんに提出することを拒否しているのだそうです。保険会社さんとしては、

公的な書類がないと死亡を証明できないのか、保険金を支払うことができないとのこと。



遺族の方はちょっと複雑な関係みたいで、ご両親はご健在であるものの、窓口を

叔父さんがやっています。立ち入ったことはあまり聞いておりませんが、親御さんと

折り合いがあまり良くなかったのかもしれません。でも、それと公的書類を提出する

ことができないのは話が別、と、大家の立場では思ってしまいます(汗)

でもそれはあくまでこちらの立場でのお話。先方から見たらまた違う景色が見えている

ことと思います。どんな立場かはわかっていませんが、公的書類を出せないのが

ご遺族にとっての正義であり、正しい姿なのでしょう。



これが連帯保証人とかであれば、じゃあその分金銭の負担をお願いしますという

話になるのですが、今回は親御さんは契約上登場せず、窓口の叔父さんも単なる

緊急連絡先です。緊急連絡先は債務に関しての責任はありませんので、先方には

(そう思っているかは別にして)大家が保険金が出ようが出まいが関係はなく、

あくまで公的書類を出すかは任意の協力でしかない、ということなのだと思います。

緊急連絡先はそういう約束なので、これは仕方がないことです。ただ、そういうことが

あっても困らないよう、保証会社さんの活用や保険加入でリスクヘッジをしているのに

ここで公的な書類を出して貰えないというのは辛いですね・・・。



せっかく加入した孤独死保険も、これじゃ使えないか・・・あるいは保険会社さんに

事情を説明してどうしても公的書類が出せないけど何とかお願いしたいと頼み込むか。

今後どうしようかといろいろ考えていたのですが、ここでまた奇跡が起こります。

管理会社さんが粘りに粘って、何とか公的書類を提出して貰えるということに

なったのです。ご遺族の叔父さんが、ご両親から書類を取り寄せ、保険会社さんに

直接送ってくださるとのこと。うおーすげー!管理会社さんの後ろから後光が

さして見えます。ギリギリ土壇場で何とか回避する、いつものパターンが発動。



管理会社さん、粘りの交渉ありがとうございました。

保険代理店さん、保険会社さんとの交渉ありがとうございました。

ご遺族の皆様、無理を聞いていただきありがとうございました。



周りの方に恵まれ、なんとかここまで生きながらえている私です。



全ての工事も終わり、保険金で工事を賄うことができました。

あとは募集の話ですが、これは明日にします。たいした話があるわけではないですが、

年始ってあまり不動産に動きがないもので、ネタ不足なんです。だから引っ張ります。

ということで、明日に続きます。



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