2022年01月26日

低圧太陽光を業者さんに買い取ってもらうことになりました。

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低圧太陽光を販売した業者さんに買取して貰うことで話はまとまりました。

2月末の売却に向けて話を進めているところです。失敗は許されないミッション。



一年ちょっと前に購入した低圧の太陽光発電所。利回り10%程度ということで、

過去に仙台法人で作った高圧太陽光発電所と比べるとかなり収益性は落ちるのですが、

仙台法人に減価償却できるものを持たせたい&東京法人の売上を増やして決算書の

見栄えを良くしたいという2点を考慮し、購入しました。



同じ地主さんが持っている土地で4区画を業者さんが企画。そのうち2区画を仙台法人、

1区画を東京法人で購入しました。分譲扱いにならないよう、土地と土地の間は離して

企画されていました。



利回りはNEDOベースで10%ということだったので、基本的にはこれを上回る形で

推移するだろうとのこと。確かに、NEDO(新エネルギー・産業技術総合開発機構)が

データとして提示している日射量を使って計算したら、実績はそれを上回ることが多い、

というのは高圧太陽光発電所で経験済みです。まあそれだったら悪くないかなと思って

伸びしろに期待したところがありました。



その後、利回り10%というのが土地の借地料を含まない価格ということがわかり、

改めて利回り計算すると、それより結構利回りが落ちてしまうことを確認。

ちょっと話が違うなあと思いはしましたが、話がある程度進んでいたので、あまりここで

どうこう言うのもアレかなと思って、そのまま流れに乗って購入した次第でした。



さて、この低圧太陽光発電所ですが、蓋を開けてみるとちょっと残念な状態でした。



まず、1年経って実績を計算してみると、NEDOベースの発電量を下回っています。

どうしてもその年の天候とかいろいろな要素に左右されてしまう部分があることは

わかるのですが、それにしても業者さんもNEDOベースなのでこれよりは上回ると

思いますと言ってたのに下回るのはちょっとどうなの?という感じがしました。

別に業者さんに責任を求める気はなく、あくまで投資は自己責任という理解でいたし

減価償却で利益の圧縮ができた(と言っても未来に繰り延べただけです)ことなどの

メリットはあったので、これだけだったらまあしょうがないと思っていたと思います。



次に、地主さんの動きに振り回されることが多かったということです。

地主さんは典型的な田舎の世話焼き好きないい人で、個人として仲良くする分には

好ましい方だと思います。ただ、ビジネスになるとちょっとその世話焼き感が辛くて。

草刈りを勝手にやって、勝手にその分請求してきちゃうんです。それも仙台法人の分と

東京法人の分を合算して仙台法人に請求してきちゃうんです。義母のところに電話とか

かけてきて、義母はすぐやる課だから払わないとと思うけど、高圧太陽光に比べて

値段が高すぎるとブーブー文句を言うし。業者さん経由で「勝手にやらずに一度相談」

「請求額も少し減らすことを検討できないか」といった話をしているらしいのですが、

改善せずにまた勝手に草刈りして勝手に請求してしまいます。カオスです。



ご自身の土地だし、太陽光は草が生えてると効率が下がることを把握しているからこそ

親切心でやってくださっているのだろうというのは理解しているので、地主さんのことを

ことさら悪く言うつもりはないのです。ただ、タイミングも価格も地主さんの気分次第と

いうのは、ビジネス上の関係としては不健全だと思うので・・・。

あと義母のストレスが溜まるのも問題でした。



そして一番の問題が、経産省に提出した変更認定申請に対して、経産省の許可が

出ずに、名義変更が完了しないことでした。



他の会社さんの名義で太陽光の許可が出ておりますので、これを仙台法人と東京法人に

名義変更しなくてはなりません。しかしこの手続きが難航しており、許可が出ないという

まさかの展開に陥りました。



経産省は「分譲案件」とみなしているようです。他方、業者さんは区画同士は離れており

分譲案件と認められる要素はないとしています。実際、現地を見ましたが、確かに区画は

隣接していないように見えました。



どうやら、公図が手書きとかの古い時代のものであり、公図上は隣接しているように

見えていることが悪いのではないか、ということでした。そうなると、測量し直して

公図を書き換える必要が出てきます。まあそれをやってもうまくいく保証があるかと

言われると、それもわかりませんが。



経産省側の許認可の名義変更がなされないということは、アパート経営で言えば

「土地建物の権利が移転していないけど家賃収入だけ貰っている状態」になります。

私自身がこの権利が移転されない状態を少し軽く見ていたところがあるのですが、

友人がそう指摘してくれたことで、これはかなりまずい状態だという認識を持ちました。



仮に、今その権利を保有している会社さんが倒産でもしたら、売電自体が成立しなく

なってしまいます。そうなれば、信販会社さんで借入している債務だけが残り、

売電収入は入らないという最悪の事態に陥ります。これは何としても避けたいです。



これら3つの理由が重なり、うんざりしてしまった・・・というのが今の状況です。



幸いにして、業者さんは体力も理解もある会社さんでして、こういった状況を営業の方に

お伝えして、会社として責任をもって買い取るということを言ってくださいました。

買い取ってもらえるなら安心というところでしたが・・・イレギュラーな話でもあり

なかなか前に進んでいきません。



ようやく具体的な話になってきたのが昨年12月くらいから。基本線は「残債額で

買取する」というお話でしたが、一括で払った土地の賃借料とか火災保険とか

登記の費用とか、諸経費はいろいろとかかっております。それも加味してほしいと

伝えて、諸経費の明細を出して・・・みたいな話をして、基本的にはこちらの希望する

金額で対応してくれそうというところまで話が詰まってきました。



こちらから費用の明細を投げて、これに対応する契約書を作ってくださいという

ところまで持ってきています。



ただ・・・心配なのは、まだそれに対して会社としてOKという文書なり公式回答なりを

いただけていない気がすること。営業さんが全部窓口になっており、もし仮に営業さんが

自分のミスを押し隠すため、会社には内緒でこれらのやり取りをしているとしたら?

実はこのやりとり自体が狂言という可能性も全くないわけではありません。

信頼できる方からの紹介でお付き合いしてる人ですし、キャラ的にそんなことをするとは

思えないですが・・・過去にそう思ってた人から裏切られた事案もありました。

大金も動くし、仙台法人に関しては期中に売上計上しておかないと税務上ややこしく

なってしまいます。よって、万全を期したいという気持ちはあります。



一応、会社の関係者の方もCcに入れてやり取りをするようにしていたり、電話で話した

内容も改めてメールで関係者の方をCcに入れて周知するようにしたりはしています。

これに加えて、会社として対応のスケジュールを出すことを追加で求めました。

いつまでに契約書を作る、いつまでに郵送する、司法書士の手配をいつまでにする、

みたいな感じでスケジュールを明確にしてくださいとお伝えすることで、その線を

守れなかった、などの異変を察知することができると考えたためです。

あとは買付の書面でも社判ついて出して貰えば、会社としての意思はあるという

確認にもなるし、いいのかもしれません。



なんとなくまだ不安が残る状況なので、不安を払しょくできるよう、先方にも情報を

開示して貰いながら進めていきたいと思います。

うまく買取まで進みますように。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月25日

札幌6棟目、雪に悩まされるの巻。

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今年の札幌は雪がかなり多いようです。その影響で、例年ならかからないような費用が

発生してしまっております。うーん、これまでにない展開です。今までが運が良かった?



例年のことですが、雪のシーズンになってからは、あまり札幌に行っておりません。

だって雪すごいし寒いし。行くなら夏の方がいいよね、ってやつです。

本当は1月のどこかで現地入りしたかったのですが、オミクロンとかその手のやつで

お店もお休みになっちゃうという話があったので、目的の大半を占める管理会社さんとの

親睦を深めるイベントが何も行えない状況になりそうだと思い、止めることにしました。

経済ぶん回そうと思っていたのですが、残念です。



札幌行きを模索している頃、札幌6棟目の管理会社さんと情報交換をしておりました。

その中で分かったのは、今年は雪がとにかく多くて、札幌市の除雪も間に合っておらず

道路の車線がつぶれて1車線状態になってる道路があちこちにあるということ。

そうなると、車線が狭くなれば当然ながら車は混雑しますし、雪であまりスピードを

出すこともできませんので、市中に渋滞が増えることになります。混雑を嫌って、

お部屋探しの動きを取る人も減ってしまう、という感じになっているようです。



確かに、雪が降ってるのにわざわざ部屋を探しに行くかと問われると、行かないか。

ましてや道路が混んでることもわかっているならなおさらです。

札幌6棟目が珍しく4部屋中2部屋も空室を抱えており、しかも客付も進まない、

という状態にあるのも、言ってしまえば雪がすべて悪いということなのかもしれません。



札幌6棟目と言えば、現在100万クラスの超特大の原状回復が待っております。

この工事の完了が2月末で、支払が3月末。うんざりしちゃいますが、やらないわけにも

いきません(汗)



そしてそこに追い打ちをかけるように、雪による出費が発生することが確定しました。

雪庇の除去と排雪です。



雪国になじみがない人からしたら、雪庇?排雪?何それ?という感じかもしれません。

詳細はググって貰えばいいと思いますが、ざっくり言うと、雪庇は屋根に雪が積もって

それが軒下にせり出してきた状態、排雪は敷地内から雪を除去する作業のことです。



雪庇は風下側にできるそうです。これができると、いずれは雪庇が地面に落下します。

この時、下に人がいようものなら大惨事ですし、何か置いてあれば物損事故になる

可能性は非常に高いです。雪は重いので・・・。



なので、雪庇が大きくなっている場合は、屋根から雪庇を先行して落としておくことで

事故を回避することができます。



今回、札幌6棟目の管理会社さんからは、雪庇の成長がけっこう激しいので雪庇落としを

した方がいいというご提案を受けました。見積を確認すると、3万です。

屋根に登って雪を落とす作業なので、重労働だし滑ったら危険です。費用面で言えば

2〜3万くらいかかるのは仕方ない作業と言えるでしょう。

入居者様や通行人の方に被害が生じる事故などになってしまったら大変ですので、

そのくらいの費用でリスクを軽減できるなら良いことだと思います。



ということで、これに関してはすぐ作業をお願いして対応いただきました。



これで一件落着と思いきや、そうは問屋が卸しません・・・。



次に話が出たのは「雪庇を落としたことで敷地内に雪が大量に残ってしまったので

排雪作業を行う必要がある」とのことでした。雪の重みで窓が割れてしまう可能性が

あるし、雪で窓が半分埋もれているから陽当たりも悪くなるというお話でした。



排雪に関しては、お見積金額が10万オーバーです。うへー。

スポットであること、前面道路が狭いので重機が入れられず手作業になることなどが

値段が高くなる要因のようです。高くなる理由はなんとなく理解できましたが、

それにしてもたかっ!合計13万の出費は、今入居している2部屋の家賃よりも

高い値段です。雪庇はともかく、排雪の出費は避けたい〜・・・。



排雪をしないことによるデメリットは、入居者様が陽当たりが悪くなったと感じることと

窓ガラスが雪乃重みで割れることです。敷地内とはいえ、通行の邪魔になるような

場所ではありません。



正直、窓ガラスが割れて交換する方が、排雪するより安い気がするんですよね。

今回の排雪作業、本当に必要なのか?と考えてしまう理由の一つはそれです。



管理会社さんにその旨言ってみたところ「入居者様がいる部屋で窓ガラスが割れて、

物損や入居者様がケガをされるなどの事故の可能性も・・・」とのことでした。

むむむ、そう言われてしまうと確かにそれもリスクにはなりますね・・・。



ここのところ、札幌6棟目リフォーム、札幌6棟目雪庇落とし、札幌8棟目リフォームと

立て続けにお金が出ていくイベントが発生してるので、意味があるのか微妙だなと思う

ことに対してお金を出すことに抵抗がありました。でも、管理会社さんが指摘するような

被害の問題も考えられなくはありません。



悩みましたが、入居者様にご迷惑をかける可能性が多少でもあるなら、やるしかないかと

踏ん切りをつけることにしました。今年の雪は災害級と割り切ることにします。

入居者様が快適に住んでいただけるよう、血の涙を流しながら費用をかけます!



今シーズンは出費きついなーほんと・・・(女々しいやつ)



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2022年01月24日

東京13棟目(ホテルとして営業中)でネット回線にトラブル!?

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東京13棟目の運営会社さんから、ホテルに導入しているネットが不調であるという

連絡があり、代替品のモバイルルーターを私が持っていってお渡しすることに。



東京13棟目は旅館業法の許認可を得たホテルとして運営しております。

業容はあまり芳しくなく、損はしていないという程度の収益性に落ち着いています。

このご時世で損していないだけいいのかな、と諦めモードです。今はレビューが

蓄積されればいいやという割り切りで運営をしている次第です。



蓄積されたレビューのおかげなのか、安く設定している価格のせいなのかは不明ですが

コロナ禍においても平均すると7割くらいは稼働しているような印象を受けています。

この1年の実績を見ましたが、平均すると売上は12万程度でした。そこから管理費や

Airbnbの手数料を差し引かれたら、35%〜40%が目減りすることになります。

そうすると受取金額は72000円。電気・ガス・水道・インターネット代で2.5万、

地代、返済などを加味すると、手残りはなかったです(汗)



7割稼働でせめてトントンになるくらいでないと厳しいよなあ。

運営会社さんも売上の何パーセントという数字で運営しているので、それを考えると

利害は一致しているはずなので、むやみに安い価格にはしていないと思いますが・・・。

一度、こちらの収支状況をお伝えして、最低限7割稼働でプラマイゼロくらいの賃料帯で

運営できないか、ということは相談してみた方がよさそうです。



さて、それはそれとして・・・本日は冒頭で書いた通り、目先のトラブルに関して

書いてみようと思います。



昨日のことですが、東京13棟目の運営会社さんから「インターネットの銚子が悪いと

ゲスト様から連絡が来ている」「モデムの電源を抜いて再起動を試して貰ったが

改善しない」という話がありました。インターネット回線の話がトラブルとして

報告されるのはこれが初めてです。



東京13棟目のインターネット回線は、楽天の光回線を引っ張っています。

1年半使ってますが、これまで特にトラブルもなく、回線スピードも悪くないので

安定しているなと思っていたのですが・・・。



運営会社さんに細かい状況を聞いてみましたが、ゲスト様からは「再起動を試して

みたけど1時間くらいしたらつながらなくなる」という返答しかなかったそうです。



これだと何が悪いかわからないし、もうちょっと具体的なお話を聞きたいですよね。

ということで、回線なのか機材なのかを切り分けるため、Wi−Fi接続自体が

切断されてしまうのか、切断されないけどスピードが遅くなるのかを聞いて貰う

ことにしました。



それに対する返答としては「通信が遅くなる」「Wi−Fiの表示はされるけど

ネット閲覧できなくなる」という症状だということでした。これだとまだ機材なのか

回線なのかはわからないですね・・・。



楽天に個別に問い合わせてみようとも思いましたが、問い合わせに必要なIDが

手元になく、再発行を依頼すると1週間以上かかってしまうようです。

おそらく、現地に説明書などと一緒にその手の書類を置いてあるのではないかと

思われるので、運営会社さんにID/PWの所在を確認して貰うことにしました。



しかし、入居者様からすればネットが使えないというのは困る可能性があります。

滞在日数を確認すると、1/29チェックアウトとのこと。まだけっこう日数が

あります。



ネット回線が不調にならないよう、ひたすらお祈りするのもどうかと思います。

ご宿泊されている間に快適にお過ごしいただけるようこちらも配慮しなくてはと

思っておりますので、ネット回線が不調であれば代替の何かを提供することを

考えなくてはならないでしょう。



そこで、私が持っているモバイルルーターを貸すということを提案しました。

非常用に持っている3GB上限の回線と、昔民泊をやっていた頃に契約していた

低速無制限の回線を今もまだ解約せず保持しています。最近はサブスマホに楽天の

回線を入れているので、別に無理してこれらの回線を維持する必要はなかったのですが

レンタルスペースで必要になることもあったり、出張先のホテルの回線が微妙な時の

緊急避難として持っててもいいかなと思い、キープしておりました。

(クレカ明細見てると、この辺整理した方がいいなとは思うのですが、行動に至らず)



どうしてもつながらない時、このルーターの回線を使ってもらえば、3GBまでは

普通に通信できますし、それ以上になったら低速無制限の回線に切り替えて貰うことで

多少遅くなるけどYouTubeを見るくらいのことはできると思います。



回線不調をそのまま放置していると、レビューに良くない評価を書かれてしまう

リスクがありますので、できるだけの対応をした方がいいでしょう。



運営会社さんも、ルーターを提供する案でお願いしたいというお話でしたので、

メッセージで段取りして貰って、外扉を開けた傘立てのところにルーターを私が

置きに行く、ということで話をして貰い、OKをいただきました。

東京13棟目、自宅から割と近いところにあるので、こういう時便利です。



早速現地に向かいましたが・・・あれ、外扉も施錠されちゃってる。うーむ。

なんか話が違うけど、まあ届けないわけにもいくまいということで、インターホンを

鳴らして「Wi−Fi届けに来ました」とお伝えしました。なんかちょっと戸惑った

感じを受けましたが、その後「あ、大家さん?」という返答と共に玄関あたりで

ガサガサする音が。なんか、大人の男性の声が2名くらい聞こえた気がします。



出てきてくださった男性の方は、あまり事情が呑み込めていなかったようでしたが

「今はネット回線なんとかつながってます」と言っておりました。なんだ、トラブルは

自然と復旧してるのかな?まあでもいつ再発するかわからないので、問題が発生したら

使ってください、詳細はメッセージでお伝えしている通りなので、と伝えてルーターを

渡してきました。



完了報告を運営会社さんにしながら、今回のゲストの方の予約内容を見てみると、

大人2名、子供3名となっています。うーん、子供って感じはしなかったんだけど。

メッセージで出てきた登場人物は、多少ネット回線に詳しいご主人と、メッセージを

送る担当の奥様の2名でした。なんか、今出てきた人はそのどちらでもないような。

となると「子供3人」って?



まあいいか、気づかなかったことにします・・・。

一応運営会社さんにはお伝えして、もし料金が変わるようであればそのように処置して

いただくことも検討しようと思います。たぶん子供料金みたいな設定はなかったと

思うので、運営上困らないなら別にあえて問いただす必要もないでしょう。

それに確証がある話でもないわけですし。実際に私が見たのは大人の男性1名だけです。

勝手に勘違いしているだけかもしれません。



チェックアウトされたら、ネット回線関係の情報が現地にあるか運営会社さんに

チェックして貰い、なかったら再発行の手続を取るということで進めようと思います。



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2022年01月23日

仙台法人の決算着地点確定、それにあわせて動きを取り始める。

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仙台法人、今期の落としどころについて顧問税理士の先生と打ち合わせて合意しました。

修繕が多かったので、ある意味調整しやすかったです。あとは粛々と処理を薦めます。



少し前に、仙台法人の落としどころを探るために試算表を作って貰ったと書きました。

ざっくり言えば、札幌11棟目、千葉1棟目、仙台2棟目でガッツリと修繕費がかかって

いることから、今期はそれを全部修繕費にぶち込んだら赤字になるというお話でした。



ただ、それは本当に修繕費でいいのか、実は資本的支出ではないのか、という質問を

先生からは受けておりました。バリューアップをしている、耐用年数が長くなる、

みたいなケースだと修繕とは言えないですから。



前回のブログの最後に、先生に電話して話をした方が早いなということを書きました。

それに従い、顧問税理士の先生に電話で諸々確認してみた次第です。



まず修繕費の件。

先生にヒアリングを受け、今回対象になっている修繕が本当に資本的支出に相当しない

内容かという確認はありましたが、内容をお話した結果、修繕費と判断しても大丈夫で

あろうという判定でした。ということで、これらのお金は修繕費でも資本的支出でも

どちらにでも振り分けることができるということになりました。



そうなると、今年の決算はがぜん余裕が出てきます。全部修繕費にしたら赤字ですから

それをうまく資本的支出と修繕に振り分けて、赤字にならないほどよい塩梅の利益に

着地させることは割と容易でしょう。



そこで、次に出るのが倒産防止共済の話。

昨年から積立を開始し、期末に一括納付。今年も利益が出るだろうと思っていたので

一括納付するつもりで資金を準備していましたが、これだったら一括納付なんか

しなくてもいいんじゃない?むしろ最低の掛金でいいですよね?と。



先生も確かにそうですねと納得。ということで、まさかの掛金を最小まで落とすという

展開になりました。倒産防止共済って上限があるから、そこに至るタイミングは少しでも

遅い方が戦略的には都合がいいです。これは東京法人の失敗に学びました(笑)



そしてこうなるともう一つテーマが増えます。それは、低圧太陽光発電所の返品(?)。



低圧太陽光発電所は以前よりちょっと想定外の問題があり、販売会社さんにて買取して

いただくよう話をしており、来月〜再来月には売却が完了する予定でした。

(細かいことはまた追ってブログに書こうと思います)



しかしこの低圧太陽光発電、買い取ってもらうのはいいのですが、定率法で処理して

いるので、初年度で大きく減価償却を取ってしまっています。よって、残債での売却で

あったとしても、簿価は初年度で大きく減らしていることから、利益はかなり大きく

出てしまうことになります。



この売却も期末に押し込んでしまえば、今回の修繕費と相殺されるのではないか。

そんなことを考えました。



この趣旨を顧問税理士の先生に伝えて計算して貰ったところ、確かに結構な金額の利益が

出てしまうこと、ぶつければ損益をうまく差し引くことができそうだということでした。

よーし、プランは固まりましたよ。なんとか2月中に売却を終わらせて、損金とぶつけて

いい塩梅のところに着地させますよっと。



顧問税理士の先生には、とりあえずこの辺を着地点にしたいという意思を伝えました。

その辺にうまく着地できるよう、資本的支出にするか修繕にするか決めてくださいと

お願いをして、了承いただきました。



これで今年の仙台法人は着地点が見えたので良しとします。

事前にちゃんとやっておくと、こうやって安心して決算を迎えられるのね〜。

今までギリギリになって必死にやっていた自分はやはりダメだったと反省しました。

コロナ禍で出かける機会が減り、事務作業をするタイミングが増えたので、今回のように

事前に決算を整えることができた側面もあると思います。コロナも悪いことばかりでは

ないのかな、なんて。



その後、太陽光の業者さんに電話して、決算の都合があるからこの日までに絶対に

所有権移転する形でお願いします、と連絡。それにあわせて動きますという回答を

得ることができました。これもちゃんと期日までに対応できるか、引き続きチェックを

しなくちゃですね。絶対に間に合わせて貰わないと。



ということで、なんとなく見通しが立って安心した仙台法人なのでした。

事前に決算の予測をしておく。来年以降もこの動きをきちんと取れるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年01月22日

難儀している札幌8棟目、原状回復と除雪の問題。

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札幌8棟目の原状回復のお見積、なんかちょっと高いのでもう少し減らせるところは

ないかと相談したところ、逆に更に価格が上がってしまいました(汗)



立て直しが必要というか、元々そんなに集客力がないけど何とか客付しなきゃという

感じの札幌8棟目。稼働率向上対策重点物件として、管理会社さんにうまく立ち回って

貰わなくてはなりません。



これまでもこの物件は苦戦を繰り返してきました。駅からの距離は3分、ファミリー向け

間取りが中心という条件なので、決して悪いとは思わないのですが、その駅がJRと

いうのがちょっと厳しいポイントの一つです。札幌市内はJRがあまり人気がなく、

地下鉄沿線に人気が集中する傾向があるためです。わかっていて買っているので、

それについて覚悟はしていましたが、対策が甘くなると全然埋まらず、常に空室を

1〜2室抱えている状態になってしまいます。



建物自体もあまり良いとは言えず、居住されている方から結露の問題を指摘されることが

何回かありました。階段は外階段なので雪が降ると滑りやすくなります。構造的な

ところにも問題があるので、場合によっては売却も視野に入れていいのかもしれません。

ただ、平成元年地区に30年融資を引いてしまっているので、売っても儲けは少ないし

短期譲渡になっちゃうしで、まだちょっと微妙な感じはします。



稼働率を高めておけば、とりあえず融資条件が悪くないのでお金は残ります。

今は埋めることに注力かなあ。



そんなこんなで、今は埋める方向なのですが、これがなかなか埋まってくれません。

やっとあと1部屋になったと思ったら、別の部屋で退去予告が発生したり。

スカッと気持ちよく満室になってくれないものかしら。



今はファミリー間取りの2部屋が空室になっています。1部屋はリフォームも終わり

募集しています。もう1部屋はまだリフォームも終わっておりません。



リフォームのお見積を管理会社さんにしていただきましたが、なかなかのお値段。

ここ、確か半年くらいしかお住まいになっていないですよね?と確認したところ

「リフォームなしでいいということで、最低限しかやらずにご入居いただいたので」

とのこと。あ、そうか、そういえばそんな話だった気がする。忘れてた(汗)



本格的にやらなくてはならないということは理解したのですが、写真を見てもそこまで

汚くないように見えるんですよね。現地行ったらそうでもないのかもしれませんけど。

もしかして、もうちょっと削れる余地ないかな?と思って、管理会社さんに相談。

リフォーム業者さんに相談してみます、ということで一旦引き取っていただきました。



それから2週間以上経過。なかなか返答がありません。一度途中で「時間かかってます」

「もう少しお待ちください」という連絡が来ていたので、のんびり待ちました。

なんせ1部屋空いているから、別にもう1部屋がすぐ仕上がってないとダメってことは

ないわけですし(その状況が残念ですけど)。



そして先日、返事がきました。



「部分的に張り替えるなどすると、古い箇所が目立ってかえって良くないとのことです」

「CFやっぱり張り替えた方がいいという結論になり、その分追加になりました」



安くならないか相談したのに、かえって高くなっとるやんけー!(汗)



こういう時、現地を確認できないのがもどかしいです。見積と照合しながら、ここが

このように微妙だという話ができれば、なるほどということになって発注することが

できるんですけど。



別に大家のことを騙して儲けようっていう管理会社さんじゃないことはわかってます。

この管理会社さんの儲けの源泉は売買なので、管理でけちくさく抜いてこうという

考え方はしていないと思ってます。売買の時に自分のところを通したいという気持ちで

管理もやってる会社さん。私の理解はそんなところです。なので、リフォームもたいして

抜かずに自分のところで仲良くしている業者さんに投げているはずです。



自分で見に行けないということは、自分の代わりに見てくれる業者さんにお願いして

見積妥当性の確認および相見積をすることになります。見積を見せてしまうと、

「これより安い金額で相見積して」と言っているように感じられてしまうかも

しれないので、フェアではありません。項目くらいは共有すると思いますけど、

見積内容や金額は見せずに、別の仲の良い業者さんに相見積を依頼するのが良いかな。

勿論、管理会社さんにはその旨お伝えして承諾を得てからですけどね。



それともう一つ。外階段なので、雪がすごい量積もっているということでした。

それに伴い、融雪剤を共用廊下に撒いてもいいか、という確認をいただきました。



共用部の廊下が外廊下なので、雪が降ると積もります。入居者様から見たら、

歩きづらいことこの上ないでしょう。管理会社さんにはひとまず滑り止めの砂を

接地するようお願いしましたが、追加で融雪剤の対応も考えなくてはなりません。



雪は階が上になるごとに多く積もります。そして今空いている部屋は4階の2部屋。

よって、雪が一番積もっているところに内見者さんは来ることになります。

そりゃあこの雪の積もり具合を見たら、この物件は止めておこうかなという結論に

なってもおかしくありません。これももしかしたら入居が決まらない原因の一つかも

しれない、と思います。



ということで、融雪剤を撒くこと自体は決定でいいと思うのですが、問題はそれによる

建物へのダメージです。1回くらいならたいした話ではないのだと思いますけど、

これを定期的に撒くとしたら、本当に大丈夫なの?という点気にしなくてはならないと

思う次第です。



ネットでちょっと調べてみましたが、コンクリに対しては劣化を促進してしまう

ところがありそうです。しかし、廊下に施工したシート防水に関しては、特に文献も

見つからず、よくわからないなあという感じでした。

所属している大家の会でも、この辺知見のある人いないか聞いてみようと思います。



やっぱ雪国は多少利回り高くても、別の費用がかかるんですよねー。

うまくできてます、世の中。



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