仙台２棟目でボヤ騒ぎ。

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仙台２棟目でボヤ騒ぎがあったとのことでした。大事には至らなかったようで

良かったですが、聞いた時はちょっとざわつきました。火事は勘弁してー。



自主管理の仙台２棟目。自主管理ではあるのですが、購入時に仲介してくださった

仲介業者さんが管理会社さん的なポジションでお手伝いをしてくださっております。

無償で対応してくださっているので大変恐縮ではあるのですが、買って貰った物件が

いい形で軌道に乗るまでちゃんと責任を持ちたい、と言ってくださっているので、

甘えさせていただいております。あ、勿論「管理委託を考える時にはうちを是非

使ってください」の意味は込められているそうです（笑）



この体制になると、私は基本的にあまり関わらなくてよくなるのですが、とはいえ

ある程度概要くらいは把握しておきたいのです。それを意識して、義母と仲介業者さんと

私の３名でＬＩＮＥグループを作り、そこで情報のやり取りをして貰おうと思いました。

しかし義母がどうにもこの仕組みになじめず、結局電話で解決したり、かえって断片的な

情報ばかり入るようになってしまったりで、うまく活用できず。目論見がはずれたので、

もうここは使わなくてもいいですよと義母に伝えた次第でした。



でもたまに何か送られてくるんですよね。義母が自由過ぎる（笑）



今日のネタも、そんな自由な義母からのＬＩＮＥが事の発端でした。



もう０時になろうかというくらいの時間に、義母がＬＩＮＥをそのＬＩＮＥグループに

送ってきたのです。その内容は「〇〇〇号室の△△さんから電話があり、●●●号室で

ボヤ騒ぎがあったそうです」というもの。え、ボヤ！？ボヤってことはそんな激しくは

燃えてないのだと思いますけど、果たして大丈夫なのだろうかと心配になります。

入居者様が無事であれば良いのですが・・・。



札幌４棟目で過去に火事を経験している私。仙台２棟目はＲＣだから、あの時の経験を

踏まえるとおそらくどんなに燃えても１部屋が丸々焼けるくらいがいいとこだろうな、

もしこれで汚損とか発生したら、入居者様の借家人賠償責任保険を使って修繕だな、

などすぐに考えが及ぶあたり、変に火事慣れしてしまっている自分に苦笑。



義母はＬＩＮＥで「今日体調良くないのでこれで失礼します」と書いてあったので、

この日詳細を聞くことは止めました。ボヤなのに寝てて平気なのだろうかとも

思いましたが、体調が悪い人に働かせるわけにもいきませんから。



翌日、義母から「消防署に確認しました。鍋を焦がしただけだったようです。」という

ＬＩＮＥが届いていたので、本当に大事ではなかったのだなということがわかり

ほっとしました。



後日、義母にもうちょっと細かいことを聞こうと思って電話。

以下のようなお話だったそうです。



・体調があまり良くなく、早めに寝ようとベッドで横になっていたら、夜中なのに

　固定電話に着信があり、放置していたら携帯に電話が来た、通知された番号が

　入居者様だったので電話に出た

・２階の入居者様より、帰ってきた時に１階で焦げ臭い部屋があるのを発見したので

　消防署に通報したが、大事ではなかった模様、その報告をしようと思って大家にも

　電話をしたとのことであった

・詳細はメールで送るとのことであったので、メール確認の上、報告のお礼を返信した

・翌日、念のため消防署に連絡をしたが、鍋が焦げただけで特に心配はないという

　結果であったので、現地確認に行こうと思っていたのを止めた



焦げた臭いを感じた入居者様が通報したが、結局単に鍋を焦がしただけだった、

ということみたいですね。ややこしい話でなくてよかったです。



義母的には、夜中の体調が悪い時に、たいした大事でもないことで電話しなくても・・・

と思っていたようですが、でもこれが万が一本当に大変な火事だったら困るわけだし、

通報してくださったことには感謝した方がいいと思いますよ、となだめておきました。

まあ欲を言えば、メールで顛末をお知らせしてくれるだけでも良かったような

気はしますけど。年寄りが夜中まで起きてるって、一般的にはあまりないですし。

（義母は７０歳越えても夜中の１２時くらいまで割と起きている珍しい人です）



ちょっとヒヤリとしましたが、特に何事もなくて良かったです。

空気も乾燥している冬ですので、火事には気を付けましょう。



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昨日は久しぶりの情報交換会でした。今年に入ってからサラリーマンの仕事以外で

他人と接触したのは初めてかもしれません。こんな時代でもたまには対面するのが大事。



本当にたまたまというか、私があまり積極的に企画しなかったからというか。

コロナ自粛ってつもりでもなかったんですけど、今年に入ってから情報交換のために

人と会う予定が全くありませんでした。元々、サラリーマンの仕事で１月とか多忙で

出張先から戻れないんじゃないかと思っていたから、というのもありましたので、

予定は自重していたところがあります。そこにオミクロンがいよいよやってきたので

他の皆様からもあまりお声がけされることがなく、意外と自宅で事務作業を進める

週末を繰り返していた気がします。



１週間前くらいでしょうか。お友達の投資家さんから声をかけていただき、久々に

（と言っても１ヶ月ぶりくらいですけど）リアルでの情報交換の会合が実現しました。

なんかほら、会社の仕事以外で人と会うのが久しぶりなもので、楽しみだなーという

感覚が強かったです。



開口一番「１月に入ってから賃貸やばいよね」という意見がどーんと。あーそれわかる。

１２月くらいまではぼちぼち動きがあったのが、１月になったら動きが一気に減った、

そんな感じは私もしていました。１１月くらいは２部屋ぽんぽんと埋まって調子がいいと

思ったんですけど、あれは幻だったのかと思うくらいに動きがありません。



皆さんその辺の感覚は同じだったようで、ある人は「入居より退去の方が多い」、

また別の人は「稼働率が一時期盛り返していたけどまた下がってきて８０％台」、

という具合です。



コロナ禍がようやく落ち着きを見せ始め、社会活動も健全化しようと動いていた矢先の

オミクロン。誰もが「いずれ来る」とわかってはいたことでしょうけど、実際に来ると

なぜか自治体が慌てだし、やれ緊急事態宣言だのマンボウだの言いだして行動制限が

始まってしまう。一時期持ち直していたのに、またこれのせいで国民のマインドが

落ち込んでしまう、と。



このタイミングで、頑張っていた人もいよいよ諦めて地元に戻る決断をしているようで

前述の友人曰く「退去の理由が『実家に帰る』が多くて・・・」と言っておりました。

東京２３区は転出超過になっているというのも、それを裏付けているような気がします。



具体的な事例も書いてあるニュースがありましたので貼っておきます。

コロナ禍“東京一極集中緩和”23区は初の転出超過 この先は…?



２３区でも、立地のいいところの方が苦戦する傾向が大きいようです。港区みたいな

ブランドのある立地がなかなか決まらず、２３区の中でも比較的田舎扱いされる区は

そこまで落ち込んでない、みたいな感じです。私の保有物件もその傾向は強く、

主戦場にしているエリアは都内では比較的田舎扱いされる場所ですが、こちらの稼働は

なかなか堅調です。厳しいのがいつも書いている東京６棟目。ここは巨大なビジネス街が

あるターミナル駅まで徒歩圏という好立地ですが、家賃も５０００円以上下げているのに

なかなか埋まりません。正直厳しいです。



私の持ってる物件だけだとサンプルとして少ないですが、友人が何人か集まっても

同じ傾向であるということがわかったので、それでもまだサンプルは少ないものの

全体傾向として「コロナ禍によるテレワーク利用企業の増加に伴い、都心部→都心外郭に

人が移動している」ということは言ってもよさそうです。



東京６棟目は、オフィス的な利用も許可した方が埋まるんじゃないかという意見も

聞かれましたので、その辺も意識しながら募集してみようかなと思いました。



私は投資スタイルが東京一極集中ではないので、東京が仮に多少地盤沈下したとしても

他の地域でなんとかリカバリーするように動けばいいかなと思っています。



やはり、たまに人と会って情報交換するのは大事だなと思いました。

コロナ禍でもあるので感染防止対策をきちんと講じつつ、対面での情報交換も

ほどほどにやっていければと思います。



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金利が上がってしまうことに・・・。

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お金がかかることが続いている札幌６棟目で、今度は金融機関さんからもお金がかかる

連絡が入ってしまいました。金利を上げます、とのことです（汗）



札幌６棟目と札幌８棟目は札幌と東京の両方に支店がある金融機関さんで借入を

させていただいております。取引支店は東京の支店かと思いきや、札幌の支店です。

未だとちょっと考えられないですが、今よりももうちょっと融資が緩い時代に

たまたまとても良い行員さんに出会えたことで、札幌の支店さんとお付き合いを

始めることができたのでした。売却した札幌４棟目の時代からのお付き合いなので

かれこれ７年くらいはお取引を継続しております。



しかし、スルガショック以降は態度が硬化しており、居住地が支店所在地から

離れているという理由で、新たな融資取引は難しいというお話を既に受けております。

住民票を札幌に移せば、また取引できそうなことは言っておりましたが・・・。

金融機関さんの融資情勢は本部の意向で変わり、本部の意向は結局金融庁さんの意向を

反映しているわけです。なので、金融庁さんがまた緩和の方向に走るなら、再び融資の

ひもが緩む可能性は高いです。なので、今取引できないからと癇癪をおこして

引き上げたりすることなく、継続してのお付き合いを前提に対応するのが良いと

私は考えております。



今の担当の方とはまだメールでしかやり取りしていませんが、その前の担当さんまでは

必ず１度お会いして直接会話するようにしていました。融資姿勢が変わる瞬間を

逃さぬように注視していたというわけです。しかし、ここ数年は物件価格が高騰して

融資云々言ってもそもそもほしい物件がないし、新築になると個人事業主の保有資金は

乏しいし（直近で購入した札幌１０棟目〜１２棟目は仙台法人で頭金入れてます）。

そんな理由もあり、どうもあまりやる気が出ず、いつの間にか変わった担当の方とも

メールでのやり取りしかしておりませんでした。



サラリーマンを辞めたら札幌に住民票を移して新築を狙うのもいいなと思いますが

住民票を移すことで個人で引いてる今の居住区の利子補給制度が使えなくなって、

実質０％なのが金利かかるようになっちゃうのは悩ましいところです。

その利子補給より大きな果実を得られるなら移すべし、ってとこでしょうか。

物件購入できるなら間違いなく大きな果実は得られると思いますけど。



さて、今回はそんなお付き合いをしている金融機関さんから、ひょっこりとメールが

届いたことが悲劇の幕開けでした。冒頭で書いた通り、金利があがりますという

連絡だったのです。



変動金利で借りており、５年ごとに金利の見直しがあるという話でした。変動なのに

５年ごとって何なんだろう、と思った記憶はありましたが、私は基本的に金利よりも

借入させてくれることを大事に思っているので、まあいいやというくらいにしか

思っていませんでした。



金利は２％中盤くらい。そんなに安いわけではありませんが、札幌の物件を東京に

住みながらご融資いただけるという柔軟性が魅力だったし、そもそも個人事業主や

東京法人が付き合っている小さい金融機関さんだと、２％台が当たり前だったので

特に問題も感じずにそのまま借りておりました。



半年くらい前に、この金融機関さんからご連絡があり、これまでＬＩＢＯＲベースの

金利設定だったけど、ＬＩＢＯＲが停止になる可能性があるので、ＴＩＢＯＲに

切り替えたいということでした。停止になる可能性があるんじゃしょうがないかと

いうことで、切替に同意して書類を返送した次第です。



今回、札幌６棟目の分が借入して５年を迎えるということで金利の見直しを行い、

ＴＩＢＯＲベースで所定のスワップレートを加算した結果、金利が上がってしまう

ことになったそうです。金利上昇は返済が増えるので痛いです・・・。



ちなみに増える金利はと言いますと・・・



０．０５６％



でした。

総出で「たいしたことないやんかー！」とツッコミくらいそうですけど、やっぱ金利が

上がるってちょっと微妙な気持ちになりますから。金額云々の話ではないのです。



でも、これを受け入れないわけにもいかないので、返事は結局「承知しました」一択。

まあ仕方ないことです。事業者としての信頼度が高く、金融機関さんにとっての

優良顧客であれば、こんな形で条件提示されずに、もうちょっと行内で条件を揉んで

いただけたのでしょう。新規取引も見込めない顧客なのだから、そこの条件を頑張る

必要もないと判断されたのであれば、それは事業者である私の責任です。仕方ない。



この間から札幌６棟目はお金かかることが連続で押し寄せてきており、辛いわ〜。

来月早々には税金のクレカ払いした分の引落もあるし、憂鬱です。

誰だよ、不動産投資は不労所得で儲かるって言ったやつは。

不動産投資で資金繰り考える羽目になるなんて思ってなかったよ！

（お前の買い方が乱暴なのが問題なだけ、と言われたら返す言葉はありません）



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生命保険やがん保険を東京法人から仙台法人に移す。

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会社でかけている生命保険やがん保険を、東京法人から仙台法人に移すことにしました。

法人規模と保険で落ちる経費を比較し、ボリューム的に見合わないという判断です。



東京法人では、生命保険とがん保険を私に対してかけております。私に何かあったら

嫁ちゃんがつつがなくやっていけるよう、一時金が支払われる形にしております。

勿論、何もないのが一番ですけど、なかなかそうも言ってられませんからね。



正直なところ、私自身は火災保険を掛けるということに対して懐疑的なタイプでした。

実際のところ、それは今でも変わっていません。医療保険は都民共済で充分ですし、

生命保険だって物件いっぱいあればそこからのインカムが毎月あるので特に不要でしょ、

というスタンスです。



ただ、万が一私が先に死んで、嫁ちゃんだけ残された時に、遠隔地のややこしい物件や

暑苦しい物件を果たして彼女が維持管理できるか・・・という点は疑問が残ります。

平時なら頑張れるかもしれませんが、今嫁ちゃんはちょっと病んでおり、パニック障害や

躁鬱の症状を持っています。そして今は他人と関わることを恐怖する症状もあります。

長期的にずっとそれが続くのか、明日にも治るのかはわかりませんが、人とのかかわりが

大事な仕事で、関わることが怖いと言うのはちょっと厳しいよなと思うわけです。



そして、私自身がとにかく「お金は動かしてなんぼ」と思っているタイプなので、

基本的に口座にお金がありません。そんな状態でポックリ逝ってしまった日には、

確実に嫁ちゃんに苦労をかけることは間違いありません。



なので、少し手厚い形で保険を準備して、万が一のことがあっても当面は保険金で

しのぐことができて、その間に厳しいものは売って楽なものだけ残す、みたいな

選別をできるようにしておきたいと考えております。



私は生命保険の代理店さんと火災保険の代理店さんを別々にしており（意図的に

そうしたかったわけじゃないのですが、結果としてそうなっちゃいました）、

生命保険の保険代理店さんが医療保険やがん保険なども扱っております。

今は全額損金になるタイプの保険商品が減っているようですが、そういうものが

なくなりそうなタイミングで声をかけてくださり、それじゃあそれ加入しますと

いう感じでいくつか加入しております。



さて、最近法人の間での経費のバランスが悪いと思うことが多々ありました。

決算してみれば東京法人は経費過多で赤字になったり（実際は減価償却が原因です）、

仙台法人はガッツリ黒字になってたり。でも仙台法人で経費はあまり落とせておらず

年商が小さい東京法人でばかり経費が落ちている状態がありました。



倒産防止共済の是正などに加え、この生命保険や火災保険もバランスが悪いので

できれば仙台法人に移したいということを考えていました。



昨年末、生命保険の保険代理店さんと打ち合わせした時、この話を持ち出しました。

保険代理店さんも両社の決算書を見ているので、確かにバランス悪いですねという

認識は持ってくださいました。これだったら仙台法人に保険を売却して、今後の掛金は

仙台法人で支払う方がいいと思います、と。売却の手続き自体は可能だそうです。

それだったら、保険を売却しちゃった方がいいなあ。



問題は、仙台法人は義母の管轄であるということ。義母のＯＫが出ないことには

保険を移すこともできません。毎月けっこうな金額のお金が出ていくのに、それは

会社のためではなくある意味私と嫁ちゃんのため。義母的にそれは良いというか

ちょっと怪しいんだよなあ・・・。手元資金がないと落ち着かない人だし。



年末、仙台に戻った時に、この話について義母に相談しました。税金で持っていかれる

一部のお金を、節税として私たち夫婦の保険の分にできませんか、と。

思ったよりすんなり「いいんじゃない」と言ってくれたのは、税金に費やすよりは

娘夫婦の将来に使う方が有意義という親心だったのかも。ありがとうございます。



ということで、ＯＫを貰ったことを保険代理店さんに報告。最初は決算の結果によって

売却のタイミングを変えた方がいいのかなと思っていたので、決算の着地が見えたら

相談させてくださいとしていたのですが、決算の着地が見えていざ相談してみたら

全額損金の保険なので別に決算には影響しない、ゼロ円での譲渡なので売買そのものは

ＰＬに影響を及ぼさず、その後の毎月の掛金がＰＬに影響するだけ、とのこと。

なんだ、それだったらもっと早くやっちゃえばよかった。



手続きの書類を郵送して貰ったので、これを書いて保険代理店さんに返送。

その後、保険代理店さんが義母のところに行って、保険の具体的な内容を説明して

署名押印して貰うという流れになりました。



別に義母のところに対面で行かなくてもいいのですが、やっぱりどんな保障があるか

知っておいてもらった方がいいでしょうし、保険代理店さんのことは割と好ましく

思っている節があったので、それだったら話し相手になって貰おうということで、

ご足労いただくことにしました。



義母は火災保険の保険代理店さんとも仲良しなので（東京に来ると結構な頻度で

火災保険の代理店さんとの会食を設定しています）、私がお仕事をお願いしている

保険代理店さんとは相性がいいのかもしれません。



これで、事業規模が大きい仙台法人で経費が多く使われる形が作られます。

東京法人は割とホイホイ売ったりしちゃったので、元々の事業規模で想定した

経費がかかっており、なんかバランス悪い状態になっていましたが、徐々にそれも

解消されてきています。うまくバランス取りながら、こういう調整をしていこうと

思います。



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ネタ切れでブログ書くことを放棄気味なのもオミクロンが悪い（八つ当たり）。

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オミクロンのせいもあるのでしょうか。入居申込とか相談とか、その手の話が

１月は全く届いておりません・・・。いろいろと大丈夫なのか心配になります。



１月はお金が出ていく修繕系の話ばかりで、客付ができたとか問い合わせがあったとか

そういう話が全然飛び込んできませんでした。２０２２年スタートは何ともまあ

良くない雰囲気からのスタートということになっております。



なので私もブログに書くことがなくなってしまいました（汗）



退去予告は１件だけありますが、それは昨年から既に予告が出ていた東京２棟目の

テナントさんだけ。しかもここは既に退去後の入居者様が決まっております。

なので、実質的な新規の退去予告はゼロです。



入居申込も１件だけありますが、入居するする詐欺の札幌９棟目テナントさんだけ。

これもたぶん入居は成立しないでしょうから、ノーカウントでいいと思います。

なので、実質的な新規の入居申込はゼロです。



退去予告がないのは素晴らしいことなのですが、入居申込も全然ないという状況。

体感的な話で恐縮ですが、東京あたりは１１月くらいにちょっと動きがあったので

いよいよ人が動き始めたなあと思っていたのですが、オミクロンの大流行もあってか

その雰囲気はなくなってしまったのかもしれません。



弱毒化して症状が風邪と変わらないコロナに対して、経済活動や引越活動を止める動きを

政治が行ってしまっているような気もしています・・・。素人考えですが、早いところ

５類に変えてしまえばいいんじゃないのかと思ったり。アフターコロナ増税とか

絶対あるのでしょうから、その増税額を少しでも減らせるように、今からウィズコロナで

うまく経済も回して貰いたいところなのですが。



まあ、一介の大家が国の政策に対してこんな場末のブログでブツブツ言っても

仕方ないので、ここまでにしようと思います。



札幌６棟目に関しては、大雪もあってそもそも家探ししてる人が少ないという状況は

見えているのですが、他も同じような状況なのかもしれませんね。困ったもんです。



世間の雰囲気もオミクロンであまり明るくないし、入居付は進まないし、年末に払った

固定資産税やら住民税やらふるさと納税やらの請求がドバっと来るし。なんとも冴えない

気持ちになってしまいます。



そんな気分および状況なので、筆が進まないですわー。冒頭で書いた通り、何も動きが

ないんですもの。なので今日はこの辺でブログ書くの止めることにします。

かといって、明日いきなりネタがドバっと降ってくる気もしないし、困ったもんですわ。



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